Строительный рынок ждут перемены. Однозначной и наиболее прибыльной ниши бизнеса уже не существует. Низкая цена квартиры, достигнутая максимальным сокращением метража, — уже не эталон для потребителя. Застройщикам придется искать маржинальные форматы опытным путем. Одними из доминирующих аспектов отрасли должны стать качество и эластичное предложение

В 2011–2012 годах рынок строительства в Новосибирске достиг своего пика. Стимулы со стороны банковской сферы помогли строителям выжать остатки отложенного спроса 2008–2009 годов. Адреналин спроса подняли и самые низкие ставки по ипотеке (жилищный кредит можно было получить от 8% годовых), программа губернаторских субсидий, обналичивание материнского капитала. Сегодня ожидания игроков рынка на 2013 год лишены каких-то иллюзий. Стагнация, коррекция, стабилизация или мягкое снижение — это основные эпитеты, подходящие к конъюнктуре строительной экономики. Каким же образом будет развиваться отрасль в наступившем году, проанализировали участники круглого стола «Строительная отрасль: куда расти?», организованного изданием «Эксперт-Сибирь».

Потолок спроса

По данным Правительства Новосибирской области, в 2012 году в регионе введено около 1,5 млн кв. м нового жилья, как и в 2011 году. Прогноз на 2013 год — аналогичный. При этом декларируемые властью объемы сдачи жилья поможет обеспечить индивидуальное домостроительство, а не застройщики. Темпы прироста в сдаче жилья юрлицами остаются почти на нулевом уровне (см. график 1). «Тут главный вопрос — а сколько надо? Ведь дело не в том, сколько мы можем построить, а в том, сколько жилья реально нужно на рынке», — говорит заместитель генерального директора компании «Ново-Николаевскъ» Виктор Бобров.

По словам исполнительного директора Rolband & Partners Александра Астахова, в Новосибирске в 2012 году количество зарегистрированных договоров долевого участия было практически в два раза больше, чем в 2011-м. Схожими темпами рос и рынок вторичного жилья (см. графики 2, 3). «После кризиса люди накопили деньги и начали вкладывать их в новостройки. Кто-то покупал для сбережения имеющихся капиталов, другие брали квартиры своим детям. На рынке вновь появились предложения сегментов «бизнес» и «лакшери». Да, количество покупателей такого жилья традиционно невелико, они имеют жилье соответствующего класса, но идут процессы обновления стандартов потребления, изменения семейных условий и так далее», — описывает динамику рынка Астахов.

Квартиры, по мнению аналитиков, остаются главным инструментом сбережения средств новосибирцев. «В городе немало представителей микро- и малого бизнеса. Эти люди заработали два-три миллиона рублей, которые бы хотели сохранить и приумножить. Но куда вложить эти средства без риска? Можно положить в банк с небольшой доход­ностью, рынок акций очень волатилен, на валютном рынке сейчас особенно делать нечего. Остается недвижимость. И каких-то серьезных изменений в этой ситуации не будет», — говорит руководитель RID Analytics Елена Ермолаева.

Реальных спекулянтов, которые наполняли рынок до кризиса, осталось не слишком много. «Дело в том, что сама структура строительства теперь другая. Земля подорожала, изменились технологии строительства, конструктив. В итоге квартиры стали дороже уже на нулевом цикле. А разница между нулевым и, например, третьим циклом строительства стала не столь большой. В итоге норма прибыли по расчетам потенциальных инвесторов уже не такая интересная и их количество на рынке снизилось», — отмечает исполнительный директор ООО «Верное решение» (уполномоченное агентство по продажам ЗАО «Строитель») Виталий Гильд.

В 2012 году огромное влияние на рынок оказали те, кто действительно нуждался в улучшении своих жилищных условий, на это указывает ипотечный бум 2012 года. Управляющий Сибирским филиалом ОАО «Промсвязьбанк» Константин Каменщиков подчеркивает, что количество выданных ипотечных кредитов в 2012 году было максимальным за всю историю наблюдений за показателями выдачи ипотечных кредитов Банком России. Объем ипотеки в 2012 году практически в 1,5 раза больше, чем в 2011-м, который, к слову сказать, был тоже «ударным» для всех игроков этого рынка (см. график 4).

«В период кризиса мы очень жестко подходили к выдаче ипотечных кредитов. Фактически ипотека на стадии строительства не выдавалась, только на готовое жилье. Потом мы снизили границу до 70 процентов, потом до 40 процентов готовности, сейчас ипотеку можно получить уже на начальных стадиях строительства. И доля ипотеки в продажах в новостройках сейчас доходит до 20 процентов, а по некоторым объектам — до 40», — подчеркивает успехи банковского сектора Константин Каменщиков. Впрочем, ждать подобного взрывного роста ипотеки в следующем году уже не стоит. Ставки на ипотеку медленно, но уверенно растут, хотя и не планируют перешагивать «заградительный барьер» в 13,5–14% годовых. А повышать доступность кредитов и дальше (например, установив нулевой взнос по ипотеке) — прямой путь к ухудшению банковского портфеля.

По итогам 2012 года консультанты из Rolband & Partners рассчитали индекс недоступности жилья исходя из отношения средней цены квадратного метра жилья в городе к ежемесячной средней заработной плате горожанина. «2012 год стал самым удачным для рынка. И теперь все будет зависеть от изменений доходов и поведения участников на рынке, то есть изменения структуры расходов», — говорит Александр Астахов.

Борьба за землю

По оценкам известного аналитика в строительной отрасли Сергея Николаева (см. «Умеренный оптимизм»), текущая потребность новосибирцев в жилье составляет около 18 млн кв. м. И уже сегодня становится ясно, что в городе под такие объемы места нет. На недавнем совещании мэр Новосибирска Владимир Городецкий отметил, что главной задачей строительной отрасли должно стать освоение уже застроенных территорий. Власть понимает, что путей решения проблемы с площадями всего два: расти вширь, захватывая земли Новосибирского района, или переструктурироваться в городе, застраивая жильем бывшие промзоны и площадки ветхого и аварийного жилья.

«Сегодня в городе как ветхое или аварийное жилье зарегистрировано 1 570 домов. На их расселение необходимо более 35 миллиардов рублей. Для бюджета города — неподъемная сумма. На это потребуются годы. Сейчас действует муниципальная программа расселения ветхого и аварийного жилья, ежегодное участие областного бюджета в ней будет составлять около 500 миллионов рублей, также будут задействованы средства федерального и муниципального бюджетов и привлекаться средства инвесторов», — говорит начальник управления архитектуры и строительства Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Ирина Бокова.

Правда, по грубым подсчетам аналитиков, на существующих площадях, занятых ветхим и аварийным жильем, разместится около 1,5 млн кв. м жилья, то есть примерно годовой объем строительства в регионе. Да и решение вопросов с собственниками займет много времени. «У нас был опыт расселения зон ветхой и аварийной застройки. И все приходилось делать своими руками. При этом ты абсолютно не защищен от действий собственников. Они могут запросить все, что угодно», — считает Виктор Бобров. По словам Александра Астахова, иногда застройщику дешевле застроить квартал вокруг проблемного дома, чем удовлетворить запросы отдельного особо упорного жильца.

Федеральным законодательством лимит выплат для жителей ветхого и аварийного жилья до сих пор не прописан. Поэтому известны случаи, когда собственники фактически лачуг в Октябрьском и Центральном районах просили за свои дома по 20–30 млн рублей. При общей калькуляции запросов всех граждан получаются довольно солидные суммы. Кроме того, строители будут вынуждены вкладывать средства в обновление коммуникаций, которые пребывают в довольно плачевном состоянии. Еще определенная рентабельность для строителей была бы очевидна, если бы для этих площадок применился «ковровый снос» и комплексное строительство, но сегодня по многим причинам возможна в основном точечная застройка. Хотя неоднократно застройщики говорили о том, что эффективен и целесообразен только метод комплексного освоения. В современном не очень понятном рынке реализация построенных домов на подобных участках и вовсе остается сомнительным предприятием. При высоких ценах на ипотеку и неясной структуре спроса, не факт, что по-прежнему дома с подавляющим большинством квартир-студий будут пользоваться популярностью. «Реконструкция участков с ветхим жильем — это не только затраты на расселение жильцов, расчистку площадки, обновление коммуникаций — это еще и долгий процесс. Ввиду высокой затратности на месте таких микрорайонов могут быть интересны только дома высокого класса. Однако здесь есть ряд проблем. Во-первых, в настоящее время спрос сосредоточен в сегменте наиболее дешевого жилья. Во-вторых, дома высокого класса требуют соседства с себе подобными. Жителям же первых домов придется соседствовать не только со стройкой, но и с населением этих расселяемых домов. В-третьих, даже при высокой доле господдержки наиболее интересным вариантом для строителей будут небольшие кучки домов в центральной части города. Но ведь основная проблема с ветхим и аварийным жильем сосредоточена преимущественно как раз в удаленных частях города. Поэтому широта внедрения этой программы зависит от рыночной реализуемости вновь возводимых объектов», — комментирует руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. Не стоит и забывать, что на рынок давит около 5 тысяч непроданных квартир. Купят ли квартиры в домах точечной застройки, возведенных на площадках ветхого жилья, сейчас зависит от спроса, а он не очень определен.

В любом случае застройщикам придется выходить за границы города и определяться, жилье какой ценовой категории и для какой категории граждан будет рентабельно.

Сегментация спроса

А там рынку нужно искать новые пути для поддержания маржи хотя бы на прежнем уровне. Ориентиры для развития есть, но очень смутные. Спрос если и не растет, то становится более требовательным. Потребитель будет искать соотношения цены и качества, а не просто покупать самое дешевое жилье, как это было в кризис 2009 года. Спрос на малобюджетное жилье по-прежнему сохранится, но появляются новые предпочтения людей, которые рынку пока трудно идентифицировать, поскольку во многом эти ниши сегодня определяются опытным путем.

Как один из вариантов, вырастет спрос на концептуальные дома, — говорит Александр Астахов. Из-за увеличивающейся конкуренции игроки рынка экспериментируют с форматами застройки. Одни идут в сегмент загородного мало­этажного жилья класса люкс и экономкласса, коттеджей, находящихся в зоне транспортной доступности, другие — наоборот, собираются уйти с этого направления и переориентироваться на иные сегменты. Усиление конкуренции на рынке с высокой долей вероятности поможет поднять качество проектов не только в элитном жилье, но и в экономклассе.

К примеру, с этого года паспортизация новостроек становится обязательной. Известно, что в 2011 году 85% квартир в области сдано под самоотделку. А современная конъюнктура рынка требует от застройщика в сегменте эконом сдавать не голые коробки, а готовое для жизни жилье.

Что понимают все, так что при росте ипотечной ставки, которая сегодня составляет 13%, альтернативой для малобюджетного спроса может стать арендное жилье или доходные дома. Прецеденты подобной экономической инновации уже есть в Новосибирске. Это жилье, целенаправленно отданное под съем либо ставшее таким непреднамеренно — нереализованные квартиры в много­этажных домах ряда строительных компаний. К примеру, формат подобного жилья для молодых ученых уже обкатывается в поселке Ложок. Это направление бизнеса поддерживается городскими властями как перспективное. «Сейчас как на федеральном, так и на региональном уровне обсуждаются меры мотивации для застройщиков, которые будут реализовывать концепцию арендного жилья. Преференциями для них могут стать предоставление земли на льготных условиях, инженерное обеспечение площадок за счет бюджетов, налоговые льготы», — комментирует Ирина Бокова. Сегодня власть области выступает с инициативой — возмещать расходы квартиросъемщиков совместно с работодателями. Такой подход станет еще одним стимулом для роста арендного жилья. При этом Ирина Бокова подчеркнула, что заинтересованность строителей развивать бизнес в этом направлении уже есть.

Несмотря на то что рынок сегодня активно ищет варианты развития бизнеса, аналитики считают, что рост рынку обеспечит именно сегмент индивидуального жилья. Сами сибиряки, физические лица, способны обеспечить себя жильем на свой вкус и размер. Об этом свидетельствуют и производители строительных материалов. К примеру, по оценке руководителя службы маркетинга «Главновосибирскстрой» Константина Захарова, продажи сибита, очень популярного материала именно среди частников, выросли в 2012 году в три раза. Рост спроса на энергономичные  строительные изделия эксперты этого рынка прогнозируют в 2013 году на уровне 30%.

Рост вводимого жилья в области
Динамика сделок на первичном рынке города Новосибирска
Динамика сделок на вторичном рынке города Новосибирска
Рост ипотечных кредитов в Новосибирской области
Индекс недоступности жилья

У партнеров

    «Эксперт Сибирь»
    №5 (361) 4 февраля 2013
    Протестное движение
    Содержание:
    Реклама