Дефицит оказался мнимым

Сергей Сурженко
15 октября 2007, 00:00
  Юг

Цены на аренду в новых ростовских бизнес-офисах почти на треть ниже, чем ожидалось. Это временно сдержит поток заявок на осуществление новых проектов

Осень 2007 года для ростовского рынка деловой недвижимости должна стать новой точкой отсчета. На октябрь-ноябрь запланировано начало заселения сразу трех новых офисных центров класса B — «Белый слон», «Гедон» и Clover House. Первая волна массового офисного строительства, начавшаяся в январе с запуска амбициозного проекта «Купеческий двор», завершится к концу года — к этому времени будет достроен бизнес-центр «Ростовский».
В итоге, количество современных офисных площадей классов В и С вырастет с нуля до примерно 60 тыс. кв. метров. Это серьезное вливание даже для столицы федерального округа: по оценкам риэлторов, до появления новых бизнес-центров общий объем офисных площадей в Ростове составлял около  400–450 тыс. кв. метров. Однако к осени оптимизм девелоперов и рантье, уверенных в том, что донская столица испытывает дефицит офисных площадей, сменился настороженным ожиданием.

В ловушке узких улиц

Ростовский предприниматель, просивший называть его в публикации Михаилом, приобрел часть этажа в «Купеческом дворе» еще на этапе строительства. Теперь собирается продавать эти площади. Чтобы встретиться с Михаилом на его территории, пришлось покружить минут пятнадцать-двадцать в поисках парковочного места по узким улицам исторической части города. От места парковки до офисных башен — еще десять минут пешком. Еще пять минут в огромном холле в ожидании одного из двух скоростных лифтов. Холл с фонтаном — пока одно из немногих помещений в «Купеческом дворе», имеющих завершенный вид. Здание находится в собственности нескольких десятков дольщиков, некоторые из них только начали отделку помещений. Из лифта выходят рабочие с пустыми коробками и мешками. На замечание офисного работника: «Могли бы вы не держать лифт так долго?» — привычно отвечают: «А у нас график!»…

Михаил признается, что он решил продать свою долю в «Купеческом дворе», чтобы рассчитаться по долгам, которые «стали прижимать». Продать рассчитывает со значительной прибылью, но в дальнейшем вкладывать средства в площади в новых офисных центрах не намерен. «Уже сейчас видно, что рынок близок к насыщению. Желающих сдать площади в аренду пока больше, чем компаний, готовых въехать в новый офис по новой цене», — рассказывает предприниматель. Когда возводились первые этажи «Купеческого двора», будущие дольщики рассчитывали, что цена аренды офисов в самом масштабном ростовском бизнес-центре не будет опускаться ниже 1,3–1,5 тыс. рублей за кв. метр в месяц. Из слов Михаила можно сделать вывод, что владельцы офисов пока что считают большой удачей, если найдется арендатор, готовый заплатить 1,1 тыс. рублей за кв. метр.

«Купеческий двор», по замыслу инвесторов и активно продвигавшей проект мэрии, должен был стать одним из символов Ростова как деловой столицы юга России.
В комплекс площадью 32 тыс. кв. метров инвесторы вложили более 18 млн долларов. На пресс-конференциях, которые генеральный инвестор — «Московский индустриальный банк» — проводил перед запуском проекта, его представители не допускали и тени сомнения в том, что проект будет крайне успешным. Однако сегодня ростовские риэлторы называют «Купеческий двор» одним из самых проблемных офисных зданий в городе из-за отсутствия качественных подъездных путей и парковок. «Более неудачное место для расположения офисного здания в центре города трудно найти. Проблемы с подъездом и парковками сводят на нет заявленную классность здания и заявленные цены аренды», — считает гендиректор агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий. По данным агентств недвижимости, к концу сентября (через восемь месяцев после запуска) «Купеческий двор» был заполнен лишь на 40%. При этом принято считать офисный центр успешным, если в течение года заполненными оказываются 70% площадей.

Арендаторы постояли за ценой

Ситуация с парковками вблизи остальных бизнес-центров не настолько сложная, как в случае с «Купеческим двором». Однако риэлторы отмечают, что арендаторы не спешат выстраиваться в очередь за офисами в новых зданиях. Некоторые участники рынка убеждены, что причина этого — в завышенных ожиданиях владельцев площадей. По словам специалиста коммерческого отдела АН «Титул» Владимира Литвинова, когда офисные центры только строились, рантье рассчитывали на новый для Ростова уровень арендных ставок: в среднем 1,2–1,5 тыс. руб. за квадратный метр в месяц. Для сравнения: стоимость аренды офиса в зданиях бывших НИИ в центральных районах города составляет порядка 750–850 рублей за кв. метр. «Рынок не принял цену новых площадей. И сейчас наблюдается парадоксальная ситуация — расценки в новых качественных зданиях вплотную приблизились к ценам аренды в зданиях НИИ, куда иногда и заходить страшно», — делится наблюдением г-н Литвинов. В качестве примера он привел центр «Белый слон», где к концу сентября площади сдавались по 900 рублей за кв. метр. Впрочем, при этом риэлторы продолжают считать перспективными офисные центры первой волны, расположенные в удачных местах. «Сейчас немалую роль играют факторы сезонности и непривычности. Офисные здания введены в эксплуатацию в самом начале делового сезона. Отток местных и иногородних компаний из зданий проектных институтов только начинается.
К концу осени процесс должен активизироваться: предприниматели будут посещать новые офисные здания сначала в качестве гостей, а затем задумаются о переезде», — предположил руководитель группы по работе с корпоративными клиентами АН «Нирлан» Дмитрий Чебанный.

Не исключено, что ростовские бизнес-центры первой волны заполнятся до заветных 70% к концу весны следующего года. Однако судьба офисных зданий классов В и С, строительство которых только начато, оказывается под вопросом.

От жилья к офисам и обратно

Два-три года назад, когда офисные центры еще находились на стадии котлованов, любимым словом девелоперов — местных и столичных — было «дефицит». И действительно, казалось, что городу-миллионнику, получившему статус столицы федерального округа, недостаточно десятка обветшавших зданий проектных институтов, не подпадавших под какую-либо классификацию офисной недвижимости. Желание попасть в первую волну офисной застройки было так велико, что девелоперы отказывались от гарантировавших прибыль жилищных проектов.

Сегодня не оправдавшиеся надежды рантье на высокие арендные ставки и быструю заполняемость площадей дали старт цепной реакции, которая приведет к тому, что офисные центры классов B и С, которые должны быть сданы в Ростове через год-два, окажутся в подвешенном состоянии. Многие мелкие инвесторы настроены скептически: они уже не будут спешить выкупать доли в офисных зданиях. Как следствие, застройщики, ориентированные на продажу площадей, в лучшем случае столкнутся с необходимостью снижать цены. В худшем — не найдут покупателей. А девелоперы, рассчитывающие сдавать площади в аренду, из-за низких арендных ставок будут вынуждены растягивать сроки окупаемости объектов. Уже сейчас некоторые девелоперы заявляют о том, что готовы на время приостановить деятельность, связанную с офисной недвижимостью.

«Сегодня ситуация на ростовском рынке такова, что офисные площади застаиваются, — говорит Александр Жилин, замдиректора УК «РостСтройГарантия» (входит в ГК «Гарантия»). — Для застройщиков могут возникнуть риски: темпы реализации готовых площадей могут снизиться, а ценовые ожидания не оправдаться. Поэтому при выборе между офисными и жилищными проектами сейчас мы будем отдавать предпочтение жилью».

Еще один фактор, который может вынудить застройщиков временно отказаться от офисных проектов в пользу жилищных, — недостаток площадок под строительство в центральной части Ростова. «В центре не осталось свободных площадей, кроме скверов и парков. Единственный вариант для застройщиков — выкупать обветшавшие здания под снос», — отметил в беседе с «Экспертом ЮГ» главный архитектор Ростова Александр Чамуха. В то же время строители констатируют: жильцы старых зданий часто выдвигают завышенные требования, а сам процесс переговоров
с ними нередко затягивается на годы. Поэтому возникающий перед девелоперами вопрос — использовать дефицитные площадки под рискованные офисные проекты или под гарантированно прибыльные жилищные? — будет в течение нескольких лет решаться в пользу жилых домов. По словам Евгения Сосницкого (АН «Титул»), дефицит жилой недвижимости в Ростове приводит к тому, что даже на квартиры в домах без хорошей инфраструктуры — к примеру без двориков и парковок — сохраняется высокий спрос. «На одну квартиру в Ростове сегодня претендуют как минимум два покупателя. И это — тенденция на ближайшие годы», — отмечает г-н Сосницкий.

Значит ли это, что строительство офисов самых ходовых классов — B и С — в Ростове прекратится? Скорее всего, сложившаяся ситуация попридержит реализацию некоторых заявок, требующих более основательной предпроектной проработки. Именно этого не хватило нескольким масштабным ростовским проектам высоток из стекла и бетона.