Вся страна захотела жить на Юге: причины аномального роста цен на недвижимость

С начала года цены на новостройки в Краснодаре выросли в среднем на 53%, в Сочи — более чем в два раза. В связи с аномальным ростом ФАС проверяет производителей стройматериалов и строительных организаций. Но аналитики считают, что удорожание — результат в том числе активного вмешательства государства в рынок

ИСТОЧНИК: ALPIKA-GROUP.RU
Недвижимость в Сочи за последний год стала «золотой»: цены выросли более чем в два раза

C начала года цены на новостройки в Краснодаре выросли в среднем на 53%. Рекордный рост случился во II квартале: «квадрат» подорожал сразу на 43%. По данным администрации Краснодарского края, основная причина — стремительное удорожание стройматериалов: стоимость металлоконструкций и пластиковых труб выросла на 70%, краски — на 50%, лесоматериалов — на 40%. По данным аналитиков, главной причиной роста цен — в том числе на стройматериалы — стала ситуация, созданная на рынке льготной ипотекой на федеральном уровне и ужесточением требований к новым проектам на региональном.

Реакция властей на рост цен

Государство уже обратило пристальное внимание на ситуацию с ростом цен на недвижимость. Федеральная антимонопольная служба подключила к проверкам 84 территориальных подразделения. Начались проверки крупных строительных организаций и производителей материалов (бетон, кирпич, древесные материалы, ПВХ-продукция). К середине августа улов антимонопольщиков оказался невелик. Ведомство уличило в сговоре продавца линолеума АО «Таркетт Плюс». Он искусственно ограничивал продажу продукции других производителей в своих торговых точках. Проверки продолжаются. Производители стройматериалов говорят, что были вынуждены повысить цены на продукцию: так сложился рынок.

Под угрозой — срыв контрактов на строительство многих социальных объектов, прежде всего школ и детских садов. Так, сметная стоимость детсада в посёлке Возрождение Динского района увеличилась на 43% — со 140 млн рублей до 200 млн. Но, поспешили заверить в администрации региона, все запланированные объекты (всего их 18) будут сданы в срок. Подрядные организации успели закупить стройматериалы до скачка цен. Плюс ко всему каждый объект в новых условиях сопровождается «в ручном режиме».

«Плохо отношусь к такому росту цен на жильё, — говорит мэр Краснодара Евгений Первышов. — Думаю, что будут дополнительно разработаны какие-то меры государственной поддержки, потому что всё-таки это должна быть государственная политика, нацеленная на возможность каждой семьи иметь своё жильё и возможность улучшить свои жилищные условия. Давайте вспомним: в прошлом году мы имели порядка 65 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня под 100. Это очень много. Вмешаться в ситуацию муниципалитет не может. Следствием роста цен, наверное, станет какой-то спад по линии миграции, но потом всё быстро восстановится. Ведь цены выросли и в других регионах. Только у них цена в сто тысяч рублей за “квадрат” была ещё в прошлом году».

Почему цены на жильё быстрее всего растут на Кубани

Недвижимость выросла в цене во всей стране, но именно кубанская столица стала пионером роста. «Ростов не так уж привлекателен для внутренней миграции, чего нельзя сказать о кубанской столице и курортном черноморском побережье», — уверена руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова.

Одной из причин взрывного роста цен в столице Кубани эксперт назвала программу льготного ипотечного кредитования и возобновившийся инвестиционный спрос на жильё. В целом по стране рост себестоимости обоснован переходом на проектное финансирование и резким ростом цен на строительные материалы. Но будут ли покупать, зависит от платёжеспособного спроса. И здесь включаются рыночные механизмы, конъюнктура рынка, соотношение платёжеспособного спроса и предложения. Льготная ипотека обеспечила платёжеспособный спрос и дала людям возможность покупать квартиры даже при росте цен.

Москва, Петербург, Сочи, Краснодар, Калининград — все эти города максимально интересны для внешней миграции. Естественно, люди из других регионов, имея возможность использовать льготную ипотеку в 6,5%, учитывая инфляцию и рост цен на недвижимость, стараются приобрести жильё именно в этих географически привлекательных городах. Ростов в большей степени интересен для области, но не для внешней миграции.

Если говорить о первичном рынке, то в ЮФО в I квартале 2021 года было зарегистрировано 20 181 договор долевого участия (ДДУ), из них в Краснодарском крае — 11 495 договоров, в Ростовской области — 4 833 договора. Доля зарегистрированных ДДУ по Краснодарскому краю составляет 57% от общего количества договоров, зарегистрированных в ЮФО, а доля Ростовской области — 24%. Как видно, основной объём продаж сосредоточен в Краснодаре.

«В июле 2020 года цена квадратного метра в Краснодаре была 54,6 тысячи рублей, а по данным на 19 июля 2021 года — 90 тысяч рублей. Итого рост за год составил 65 процентов, — приводит данные Галина Пивоварова. — В Ростове за тот же срок цена выросла с 54,3 тысячи рублей до 76,9 тысячи рублей — рост составил 41 процент. Мы видим резкий рост цен и в Ростове, и в Краснодаре, но в Краснодаре он выше, что объясняется не только переходом на проектное финансирование и ростом цен на стройматериалы, но и льготной ипотекой, которая дала возможность потенциальным клиентам из других регионов приобрести жильё в привлекательном для них регионе. Еще более показательны цены в Сочи: в июле 2020 года цена была 94,5 тысячи за кв. м, а в июле 2021 года — 215 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения, цены на жильё в Москве сейчас 251 тысяча за квадратный метр.

На короткое время жильё стало доступным

«Спусковым крючком, основным триггером роста цен недвижимость стала льготная ипотека, — уверен генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. — Она была введена с конца апреля 2020 года. Совершенно неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жильё любой площади, в любом сегменте. 92 процента квартир подходили под требования займа с господдержкой. В реальности ставка опускалась ниже 6,5 процента, в зависимости от политики кредитных организаций. Как результат, объём выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42 процента. Это и спровоцировало рост цен».

Вторая причина, говорит эксперт, — сокращение объёма предложений на рынке из-за введения эскроу-счетов за два года на 15%. Девелоперы с удовольствием отреагировали, дружно подняли цены. Третья причина: люди, которые сохраняли деньги на депозитах и с помощью других инструментов, поняли, что впервые с 2007 года на недвижимости можно заработать, начали вкладывать в неё деньги. По оценке Ильи Володько, доля таких сделок в разных регионах страны колебалась от 15 до 25%.

Cтроительная отрасль традиционно с опозданием среагировала на процессы. И только к концу 2020 года стали появляться новые проекты.

Сочи, Краснодар, Калининград — эти города максимально интересны для миграции. Люди из других регионов, имея возможность использовать льготную ипотеку, стараются приобрести жильё именно здесь

А вот объективных причин повышения цен на строительные материалы нет, уверен эксперт. «Любой девелопер будет объяснять, что рост себестоимости строительства связан с повышением цены стройматериалы, — продолжает Володько. — Но на самом деле в последние два года цены на стройматериалы росли не настолько угрожающе, чтобы существенно повлиять на стоимость квадратного метра. Напротив, рынок стагнировал. Скорее, удорожание стройматериалов — следствие, ситуативное повышение. Их производители решили компенсировать рост своих издержек».

Илья Володько называет ещё один фактор роста цен на недвижимость в Краснодарском крае: администрация региона взяла курс на то, чтобы не выдавать разрешение на строительство без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. Эти требования за полтора года сильно ужесточились. Как следствие, снизилось количество новых проектов. Количество застройщиков, готовых играть по новым правилам, уменьшилось (крупных девелоперов в городе осталось десять). При этом спрос со стороны как жителей края, так и других регионов сохранился на прежнем уровне. Оставшиеся игроки понимают, что лучше ограничить объём предложений и работать с более высокими ценами.

«На рынок сильно повлияли ужесточившие работу застройщиков нововведения в законодательстве о долевом строительстве, — говорит эксперт НП “Кубанская палата недвижимости” Ольга Долгополова. — В результате многие застройщики покинули кубанский рынок. По нашим данным, из 138 компаний осталось 29. Сокращение объёмов строящегося жилья продолжается. Сейчас разрешена комплексная застройка территории. Для этого выделяются гектары. А у нас в Краснодаре их, собственно говоря, нет. Именно поэтому цены на рынке выросли колоссально — на 200–300 процентов».

«На цены влияет много факторов, и в первую очередь — объём предложения, — говорит президент строительно-инвестиционной корпорации “Девелопмент-Юг” Сергей Иванов. — Последние полтора года в городе действует мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Застройщикам пришлось поставить многие проекты на паузу, даже те, которые уже готовы к старту. Поскольку новые объекты на рынок не выходят, квартиры, которые строятся сейчас, дорожают. У многих застройщиков заканчиваются товарные запасы, возникает колоссальный дефицит предложения. При этом спрос остаётся высоким — как внутренний, так и за счёт миграции из других регионов. Если будет сохраняться мораторий на выдачу разрешений на строительство, цены продолжат расти, возникнет ещё больший дефицит предложения на фоне высокого спроса».

Эпоха новых цен на стройматериалы в мире

«Меньше чем за год подорожало буквально всё — от продуктов до ГСМ, — комментирует представитель торговой компании ООО “Кубаньбетон” Сергей Дубровин. — Например, карьеры отгружают инертные материалы (песок и щебень) по 900 рублей за кубический метр с доставкой. Ещё в декабре мы платили за ту же единицу 700 рублей. Цемент каждый месяц прибавлял в цене по 100 рублей — с 4500 до 5700. Сильнее всего — на 100 и более процентов — выросла в цене арматура. Причём не только у отечественных, но и у турецких производителей».

Эксперт связал рост цен с ослаблением рубля в течение года. Строительный рынок — инерционный. И реагирует на все рыночные изменения с опозданием, как правило, на год. Не последнюю роль сыграл и рост цен на технику, резюмирует собеседник.

«За последний год стоимость почти всех без исключения видов строительной продукции существенно возросла, — подтверждает исполнительный директор ассоциации “Национальное объединение производителей строительных материалов, изделий и конструкций” Антон Солон. — Причём некоторые позиции подорожали очень критично. Так, цены на арматуру поднялись в два раза, трубы подорожали в среднем на 130-140 процентов, кирпич — на 85-90 процентов, бетон и гидроизоляционные материалы — на 70. Полистирол — в два-два с половиной раза, полиэтилен — вдвое, битум — в два с половиной раза. Цена на древесину, по разным оценкам, за последние полгода выросла на 35 процентов, пиломатериалы тоже подорожали практически в два раза. В то же время продолжают расти цены и на другие строительные и отделочные материалы: стекло, лакокрасочные материалы, утеплитель и прочее».

По мнению эксперта, такая динамика связана с несколькими факторами. Это, во-первых, общемировая экономическая ситуация, влияние на которую оказала пандемия коронавируса. В прошлом году из-за ковида остановились производства, грянули локдауны. И когда две крупнейших экономики мира, Китай и США, вывели в обращение огромные суммы для поддержки производств, оказавшихся в сложном финансовом положении, развернули большие инфраструктурные стройки, производства восстановиться не успели. Это и стало толкать цены вверх. Схожая ситуация и с древесиной. Ряд стран уменьшили объёмы вырубки, из-за чего сократился объём предложения на мировом рынке. Но по мере восстановления экономики спрос на продукцию начал возрастать. В России в связи с этим увеличилась доля экспорта. Например, по данным Федеральной таможенной службы, с января по май 2021 года на 16,8% возросли физические объёмы поставок на зарубежные рынки необработанных лесоматериалов, клееной фанеры — на 10,9%. Всё это, естественно, вызвало рост цен и на внутреннем рынке.

«С одной стороны, в России уже ввели таможенные пошлины на вывоз металлолома, а до конца лета будут введены экспортные пошлины на основные группы металлов, — говорит Антон Солон. — Но тенденция сохранится. Ведь мы — часть мировой открытой экономики. Ещё одним существенным фактором удорожания цен на стройматериалы стало увеличение стоимости транспортных услуг, поставок продукции, инфляция, нехватка производственных мощностей».

Цены на недвижимость подросли не только из-за стройматериалов. По разным оценкам, доля строительных материалов в общем росте себестоимости строительства может составлять до 50%. Существенно увеличились и расходы на рабочую силу из-за нехватки строителей на фоне пандемии и закрытия границ. Как отметили в Минстрое России, в строительной отрасли сегодня не хватает примерно 3 млн работников.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, мировая инфляция на стройматериалы прогнозируется на уровне 15%, в связи с чем правительство планирует принять меры поддержки и компенсировать застройщикам увеличение в цене. По оценкам экспертов, сумма поддержки может составить порядка 100-130 млрд рублей.

«Тем не менее, за счёт роста мировых цен, дефицита предложения, роста спроса и прочих факторов мы вступили в новую эпоху с более высокими ценами на стройматериалы, — продолжает Антон Солон. — Как мы никогда не вернёмся в эпоху доллара за 35 рублей, так и арматура никогда больше не будет стоить 35 тысяч рублей за тонну».

Некоторую стабилизацию роста цен можно ожидать за счёт наращивания мощностей производителей. Например, компания «Технониколь» недавно заявила о планах построить 12 заводов в разных регионах страны с объёмом инвестиций порядка 60 млрд рублей. Так же поступают и другие производители. За счёт выравнивания баланса спроса и предложения цены могут скорректироваться.

Отмена субсидированной ставки не остановила спрос на жильё

Станислав Николенко, генеральный директор «ЮгСтройИмпериал»:

— Требования рынка сегодня таковы, что клиенты хотят сниженную ставку, максимально приближенную к господдержке: высокая цена квадратного метра — низкие ставки по ипотеке. Такие условия вполне реальны по программе субсидирования при тесном сотрудничестве с крупнейшими банками. Кстати, отмена субсидированной ставки после 1 июня не остановила спрос на жилье, его активно поддерживают специальные банковские предложения. Например, изменения в семейной ипотеке. Максимальный порог кредитования остается в размере 6 миллионов рублей, но теперь льготная ставка до 6% годовых, не только после рождения второго или последующих детей, но и при рождении даже первого ребенка в семье после 1 января 2018 года.

Все площадки, которые мы берем в работу, рассматриваем исключительно с учетом перспективы комплексного освоения территории. Самый масштабный проект — «Родные просторы» (его площадь около 40 гектаров) в поселке Знаменском. Он входит в тройку крупнейших в стране. Здесь будет школа и три детских сада. Причем первый детский сад будет сдаваться одновременно с первой очередью жилого комплекса.

Социальная инфраструктура в новых микрорайонах — это необходимость.

В наших объектах — в поселке Знаменском и в станице Динской — уже запроектированы четыре дошкольных детских учреждений, школа, парк отдыха, площадью более 6 гектаров. В Краснодаре компания приобрела земельный участок для строительства школы, а также провела переговоры с органами муниципальной власти по поводу определения земельных участков и схемы финансирования для строительства детских садов в интересах семей наших жилых комплексов по ул. Мачуги и ул. Автолюбителей. По улице Старокубанской силами компании строится поликлиника. Вполне естественно, что затраты на строительство необходимой инфраструктуры застройщик закладывает в свои проекты, что также отражается на стоимости квадратного метра.