Свято место - пусто

Юрий Немытых
20 июня 2005, 00:00
  Урал

Рынок загородной недвижимости Екатеринбурга испытывает недостаток качественного предложения и развивается гораздо медленнее, чем позволяет платежеспособный спрос. Причина - нерешенные вопросы землепользования

Последние пару лет спрос на загородную недвижимость постоянно растет. Причина этого скорее не в общем дефиците жилья (даже небольшой коттедж за городом значительно дороже квартиры), а в смене вкусов и предпочтений наиболее состоятельной прослойки общества. Черты европейской ментальности все заметнее в характере уральцев - жить за городом становится модно. Однако из-за особенностей предложения рынок растет куда меньшими темпами, чем мог бы. На территории РФ ежегодно строится 14 млн кв. метров малоэтажного жилья в год. Потребность в нем, по оценке участников рынка, в несколько раз больше. По мнению генерального директора НП Управление строительства " Атомстройкомплекс" Валерия Ананьева, говорить о формировании полноценного рынка загородной недвижимости вообще пока не приходится: построенное профессиональным застройщиком качественное жилье моментально продается. Рынок очень далек даже от относительного насыщения.

Засилье "шанхайчиков"

В Екатеринбурге и пригородах малоэтажкой заняты 1,5 тыс. гектаров земли. Качественный состав предложения оставляет желать лучшего. Самая большая категория - недострой разной степени (на 30 - 40%), среди готовых построек - плоды индивидуального строительства 90-х годов. Поселения разношерстны: трехэтажные кирпичные дворцы соседствуют с деревянными развалинами. Как отмечает исполнительный директор центра недвижимости "Частная собственность" Светлана Щербинина, в таких стихийно возникших коттеджных поселках (на сленге риэлторов - "шанхайчиках") сосредоточена львиная доля предлагающихся к продаже объектов вторичного рынка загородной недвижимости. Но они пользуются все меньшим спросом. Редкий из таких домов построен с соблюдением всех СНИПов и имеет полный комплект разрешительной и регистрационной документации. Продавцы подобных строений не могут, как правило, гарантировать их качество и отсутствие проблем с эксплуатацией. Вокруг значительной части коттеджей несоразмерно маленькие участки земли. А самый главный минус самостийно возникших поселков - отсутствие необходимой инфраструктуры: не работает должным образом канализация, нет магазинов, бытовых служб и спортивных сооружений.

Потребитель с запросами

Между тем потребители становятся все более взыскательными. Загородный дом - не предмет первой необходимости, поэтому даже в условиях дефицита все подряд не хватают. Наибольшим спросом пользуются коттеджи в 35-километровой зоне от Екатеринбурга, самые дорогие - в 5 - 10 километрах от города. А вот модная еще несколько лет назад застройка в городской черте стремительно теряет популярность. Уральцы сообразили, что переплачивать за "загородный" дом вблизи забитой машинами объездной дороги и чадящих промзон, мягко говоря, непрактично. Не продаются дома дальше 50 километров от города - слишком далеко. Ушла в прошлое и гигантомания 90-х годов - тысячеметровые кирпичные замки-уродцы уже никого не привлекают, особенно в свете грядущего увеличения налогов на недвижимость в несколько раз.

Еще одно изменение потребительских предпочтений: никому не нужны дома на маленьких клочках земли, стоящие вплотную друг к другу. Состоятельные люди предпочитают участки земли от 20 соток и более. Один из западных риэлторов, в ответ на просьбу назвать три главных фактора престижности и цены недвижимости, сказал: location, location, location. Расположение - действительно главный фактор, определяющий ликвидность и стоимость загородной недвижимости. Район должен быть экологически чистым, с привлекательными ландшафтами. "Большое значение при оценке объектов имеет наличие рядом водоема, - отмечает специалист по загородной недвижимости АН "Новосел " Сергей Сысоев. - Если в среднем по области стоимость сотки земли под коттеджное строительство колеблется в пределах 1 - 2 тыс. долларов, то на берегу озера Шарташ она доходит до 8 тыс. долларов".

Коттедж по современным потребностям должен располагаться на закрытой охраняемой территории с развитой инфраструктурой (магазины, а еще лучше - детский сад и школа). Элитный особняк, коттедж или дом должны быть окружены парком, садом или лесопосадками. Наличие большого ухоженного сада может поднять стоимость самого дома вдвое.

Производная от местоположения - соседство. Риэлторы в один голос утверждают: покупатели максимум внимания уделяют тому, чтобы рядом жили люди одного с ними круга. Как рассказала Светлана Щербинина, механизм отбора соседей реализуется чаще всего через риэлтора: "Если житель престижного поселка продает дом, он настоятельно рекомендует риэлтору проверять претендента на его собственность: кто, откуда, на какие деньги собирается приобретать коттедж. Если покупатель не устраивает, ему ничего не продадут".

С низкого старта

Таким образом, требований к загородной недвижимости масса. А вот поселков, которые бы им отвечали, - немного. Вот и получается, что 60 - 80% объектов, предлагаемых к продаже, неликвид. Структура предложения платежеспособному спросу не соответствует. Переехать за город могут далеко не все желающие, имеющие для этого достаточно средств.

По словам начальника муниципального учреждения "Мастерская генерального плана" Надежды Лыжиной, в Екатеринбурге и пригороде 11 охраняемых коттеджных поселков. Среди них наиболее востребованы: Палникс (юго-западная часть города, 14 км от центра); Новая Рассоха (в 30 км от города по Каменск-Уральскому тракту); Карасеозерск (10 км от Екатеринбурга по Чусовскому тракту - в нем находится и загородная резиденция мэра Екатеринбурга Аркадия Чернецкого); Малый Исток (на берегу Малоистокского пруда - тут облюбовал себе местечко губернатор Свердловской области Эдуард Россель).

Нетрудно догадаться, что поселков, во-первых, недостаточно, а во-вторых, большинству представителей верхнего среднего класса (по европейским стандартам, фокусной группе потребителей загородной недвижимости) они не по карману. По оценкам риэлторов, хорошим спросом пользуются качественные коттеджи площадью от 200 до 350 метров и стоимостью от 100 до 250 тыс. долларов. Их на рынке недостаточно. В еще большем дефиците загородные дома (главное отличие от коттеджей - меньшая площадь и цена до 100 тыс. долларов, а также необязательность расположения в обособленном поселке). Такие объекты, по оценке Светланы Щербининой, за пару лет выросли в цене вдвое.

Рынку остро не хватает качественного и относительно недорогого предложения. В долгосрочной перспективе администрация города и многие участники рынка прогнозируют значительное его увеличение (см. "Нам обещают город-сад"). Но пока процесс коттеджного строительства идет медленно и растущие потребности удовлетворить не готов.

Земля - это наше все

Главный сдерживающий фактор рынка загородной недвижимости - спектр земельных проблем. Объясняется это просто. В многоквартирном жилищном строительстве площадка с коммуникациями составляет 10 - 20% от стоимости жилья, а в малоэтажном - 50%.

60 - 80% объектов, предлагаемых к продаже - по современным меркам неликвид. Структура предложения платежеспособному спросу не соответствует

Во-первых, земли, пригодной для строительства коттеджных поселков достойного уровня, в округе Екатеринбурга не так уж много: "Урал - это горы и болота. Например, в Ленинградской области гораздо легче найти идеальное для поселка место - в лесу, на берегу озера. А у нас такие места еще в советские времена застроены базами отдыха и пионерлагерями", - поясняет Светлана Щербинина. Одним из потенциальных источников земель под застройку могут стать сельхозугодия, не вовлеченные в оборот. Но процесс их перевода в земли под застройку буксует. Дело в том, что по указу президента инвестор, который захочет выкупить эти земли, должен возместить кроме стоимости земли еще и "упущенные возможности". Значит, предприимчивые селяне вправе требовать от потенциального покупателя не только рыночную стоимость земли, но и стоимость виртуального урожая за произвольное количество лет. В результате продавцы и покупатели не могут договориться о цене.

Во-вторых, несмотря на то, что федеральное законодательство никак не препятствует передаче земли в собственность, местные власти стремятся давать ее только в аренду, причем на короткие сроки (см. интервью с заместителем генерального директора ЗАО "Палникс" Александром Николаевым). Теоретическая возможность последующего переоформления в собственность существует, но гарантий того, что ее можно реализовать, никто не дает. Это отпугивает часть потенциальных инвесторов, как физических лиц, так и юридических. "Землю у нас продавать не любят, рынок не сформирован, власти предпочитают договор аренды. Видимо, надеются, что будет сформирована истинная рыночная стоимость участков. Существующий сегодня расчет стоимости спорный, поэтому власти боятся продешевить", - поясняет заместитель директора строительной компании " Жилстройпроект-1" Андрей Викула.

Презумпция виновности

У представителей администрации своя позиция. Рассказывает Надежда Лыжина:

- В частную собственность земли не отдают потому, что обожглись на строительстве в начале 90-х, когда юридическим лицам продавали участки при условии проведения всех коммуникаций и развития инфраструктуры. Они создавали кооперативы, товарищества, куда входили физические лица, участвовавшие в долевом строительстве. Однако застройщики не спешили выполнять требования, пайщики подавали в суд, получали свои участки земли с недостроем или достроенным домом, но без дорог и коммуникаций. Теперь землеотвод делается в два этапа. На первом земля выдается застройщику в аренду, он проводит коммуникации, осваивает участок, строит, потом земельные участки в частную собственность могут выкупить владельцы коттеджей.

В потенциальном покупателе земли видят недобросовестного собственника. И все равно, "юрик" это или "физик". Очень неохотно выделяются земли в лесной зоне. Хотя директор ЗАО "Палникс" Владимир Потапов уверен: "Людям нужен лес. И напрасно говорят, что они сразу начнут его вырубать - наоборот, лишнего кустика не срубят и еще сами посадят".

В то же время землю, уже вошедшую в рыночный оборот, по большей части держат в руках спекулянты. Она перепродается по нескольку раз и стоит очень дорого (по данным Уральской палаты недвижимости, сотка земли под коттеджи в пределах 35-километровой зоны от Екатеринбурга в 2004 году оценивалась в среднем в 915 долларов). Отчасти ситуацию способна исправить процедура земельных аукционов. Они как минимум помогли бы разобраться в ценообразовании, провести сегментирование земельных участков. Сегодня ценообразование носит хаотический характер. "Мы сами порой не можем понять, от чего зависит стоимость. Взять ту же Широкую речку. Участок в десять соток может продаваться за 4 тыс. долларов, а похожий на него в 12 соток стоит уже порядка 20 тысяч", - признается Сергей Сысоев. Федеральным законодательством земельные аукционы вводятся с 1 октября 2005 года, но реально начнутся не раньше чем через два года: столько, по мнению екатеринбургской администрации, необходимо для подготовки документации и проработки процедуры.

Ситуация с коммуникациями на землях под малоэтажное строительство еще хуже, чем в остальных жилых районах. Рассказывает Владимир Потапов: "Сети для загородного жилья приходится подводить локально, что сложнее и дороже, чем в случае с многоквартирными домами. Все оплачивается из кармана жильцов, и это несправедливо: городской бюджет формируется за счет налогов, которые платят и жители поселков. Но на развитие инфраструктуры и коммуникаций в поселках ничего не выделяется".

Попробуй подступись

Наконец, сама процедура выдачи земельных участков крайне сложна и длительна. На получение необходимой для начала строительства разрешительной документации уходит от 16 месяцев до двух лет, а иногда и больше. Установленные законами сроки согласований повсеместно нарушаются. Так, запрос о предоставлении земельного участка рассматривается в городской администрации в среднем три месяца вместо установленного самой же мэрией нормативного срока в 20 дней. Однако доказать свою правоту в суде и попытаться переломить ситуацию застройщики опасаются. "С администрацией не судятся: это - истина", - подводит грустный итог Андрей Викула.

Временными затратами издержки не ограничиваются. Один из застройщиков привел такой пример: оформление участка в 8 гектаров для строительства 42 коттеджей потребовало 4 млн рублей затрат на согласование проекта и получение разрешительной документации. Самое любопытное, что из них только 10 - 15% составляет прямая стоимость процедур, 4 - 5% - зарплата сотрудников застройщика, занимающихся оформлением. Остальное - "косвенные затраты". Скрываться за осторожной формулировкой может что угодно: от "добровольных" взносов в различные "фонды" городской казны до прямых взяток. Именно такие драконовские условия, высокая взяткоемкость процесса породили на рынке массу недооформленного или вовсе не оформленного малоэтажного жилья. Они же не дают набрать силу технологиям "быстрого строительства своими руками". А такие технологии представлены на рынке во всем многообразии, отличаются рядом преимуществ: скоростью, экономичностью, а главное, простотой (подробнее - в одном из следующих номеров "Э-У"). Они могли бы существенно способствовать повышению доступности жилья, но пока используются в основном в северных территориях и городах-сателлитах. Массовому применению их в крупных уральских городах мешает все то же - дороговизна земли и сложность ее получения.