За

"Цены на недвижимость будут только возрастать" - мы слышим эту фразу с экранов телевизоров, регулярно читаем в газетах и журналах. Давайте посмотрим на этот тезис по возможности непредвзято. Что определяет рост цен?

На стоимость недвижимости влияют высокие уровень инфляции и цена на нефть. Выгодно сегодня купить недвижимость в расчете, что завтра она подорожает и вы хотя бы сохраните деньги. Но если правительство снизит уровень инфляции, как постоянно нам обещают, покупать квадратные метры "про запас" станет невыгодно. Это скажется на ценах. Количество нефтяных денег в стране давит на рынок недвижимости потому, что вложения в недвижимость - наиболее доступный и простой способ утилизации денежных излишков. То, что цена на нефть упадет, понятно всем: мировая экономика просто перестанет развиваться при стоимости нефти 100 долларов за баррель.

Цены на недвижимость в Екатеринбурге сравнимы с европейскими. И если у нас в стране норма прибыли в строительстве столь высока, это означает одно: когда Россия вступит в ВТО (а может, и раньше), на наш рынок придут иностранные строители со своими технологиями (а может, и рабочей силой). Следствием будут развитие конкуренции, применение более экономичных технологий и увеличение предложения недвижимости. Наша бюрократия, конечно, попытается иностранцев победить и обложить данью, только сделать это будет гораздо тяжелее: за ними их родные правительства и весь Евросоюз.

Наконец, еще до конца 2005 года в Екатеринбурге начнут работать несколько моллов, которые уже сейчас объявляют о каких-то нереально больших торговых площадях (например, 120 тыс. кв. метров - это несколько спортивных стадионов). А что будет с маленькими магазинчиками в районе этого гипермаркета? Они разорятся и их выставят на продажу. Если одновременно выставляется на продажу куча мелких магазинчиков, что произойдет с ценой? Она упадет.

Цена недвижимости в Екатеринбурге, как и во многих других российских городах-миллионниках, во многом - "мыльный пузырь". Сейчас в Екатеринбурге люди, владеющие недвижимостью и желающие ее продать, ожидают осеннего оживления деловой активности. Если оно не наступит, то при проведенной государством реформе ЖКХ и выросших вследствие этого коммунальных тарифах, "держать" недвижимость в надежде продать потом дороже, станет невыгодно. Я думаю, к весне 2006 года цена пойдет вниз.

Против

Михаил Хорьков (сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости)

Прежде чем ответить на этот непростой вопрос, необходимо определиться с терминами. Ближайшее время ограничим одним годом. Под падением цен будем понимать значительное (более 20%) изменение цен продажи на рынке, снижение на 5 - 10% назовем коррекцией.

Цена на недвижимость, как на любой другой товар, подвержена колебаниям и зависит от соотношения спроса и предложения в конкретный момент времени. В связи с этим в долгосрочной перспективе падение цен на недвижимость не исключено, однако в ближайшее время этого не произойдет.

Часто в качестве аргументации "завышенных" цен на недвижимость в Екатеринбурге приводится сопоставимый уровень цен в отдельных европейских странах. Но сторонники этой точки зрения забывают: обеспеченность жильем, офисами и торговыми центрами в Европе в разы превышает российскую. Местный рынок дефицитен почти по всем направлениям, конкуренция между его участниками слаба, а качественная дифференциация несущественна. К примеру, обеспеченность качественными офисными помещениями в 2004 году в Екатеринбурге составляла 0,05 кв. метра на человека, в Москве - 0,33, в Праге - 0,92, в Берлине - 5,12, в Амстердаме - 9,18, а в Брюсселе - 12 кв. м. Похожая ситуация и в других сегментах рынка. Разрыв колоссальный, поэтому в данном случае Европа для нас не показатель, а лишь ориентир и пример конкурентного рынка, до которого нам далеко. Именно низкая обеспеченность объектами недвижимости и отсутствие широкого выбора у потенциальных покупателей на фоне растущего спроса не позволяют говорить о предпосылках для падения цен. Падение спроса вследствие экономических проблем в масштабах страны, снижение доходов и обесценивание накоплений привели бы к падению цен. Однако данный сценарий в ближайшей перспективе выглядит нереальным и выходит за рамки рынка недвижимости.

Сказанное не означает, что в текущих условиях на всем рынке будет наблюдаться только рост цен. В отдельных сегментах в течение ближайшего года их уровень будет оставаться стабильным (рынок аренды офисов). Не исключена коррекция на отдельные проекты на рынке элитного жилья, где спрос достаточно узок и не демонстрирует существенной динамики.

Чтобы создать предпосылки для стабилизации и снижения цен, необходимы решения, которые сделают рынок более конкурентным и прозрачным, нужно увеличивать число игроков и наращивать объемы строительства. Но добиться положительного эффекта в короткий срок - нереально.