Долевка, прощай

Сергей Ермак
25 декабря 2017, 00:00
  Урал

Рынок жилья в 2017 году пережил ментальный переворот и смирился с потерей того, что позволяло ему развиваться последние десять лет

Рынок жилья в 2017 году напоминал маниакально-депре­ссив­ного человека. С одной стороны — аналитики, фиксирующие рост сделок и доселе невиданную популярность ипотеки. С другой — застройщики, оплакивающие долевку и говорящие о минимальной за всю рыночную историю марже. Если охарактеризовать ситуацию одним словом, мы бы выбрали «ломка». Куда более сильная, чем в любой другой отрасли экономики.      

Пока не началось

Безусловно, главным событием рынка жилья в 2017 году стали поправки в 214-ФЗ. Они запустили компенсационный фонд и резко ужесточили требования к застройщикам, желающим работать по долевке (подробнее см. «Болевое строительство», «Э-У» № 33 от 14.08.2017). Большинство нововведений вступят в силу с 1 июля 2018-го. И почти все уральские девелоперы уверены: эта дата станет концом сегмента ДДУ.

То, что долевка обречена, стало понятно еще в 2015-м. Первым сигналом послужила «Новая жилищная стратегия», подготовленная экспертами Института экономики города. В ней было указано: «Недостаточное развитие рыночных отношений в сфере жилищного строительства отражается в крайне низкой вовлеченности финансовых институтов в этот сектор: 60 — 70% инвестиций профессиональные застройщики привлекают от населения напрямую, разделяя инвестиционные риски с теми, кто менее всего способен ими управлять. Банки не стремятся развивать проектное финансирование и оценивают риски кредитования населения значительно ниже, чем риски кредитования застройщиков под залог проектов жилищного строительства».

Сразу после выхода документа с идеей изменения 214-ФЗ выступил губернатор Московской области Андрей Воробьев. Предложение поддержал первый зампред правительства Игорь Шувалов. На совещании под его председательством было сказано: полный отказ от долевки должен произойти в 2020 году.

Девелоперы отнеслись к этим новостям как к вбросу. Для порядка они, конечно, возмутились. Говорили, что отменять долевку сейчас — самоубийство, что эксроу-счета и проектное финансирование увеличат стоимость жилья на 20 — 25%. Но всерьез инициативу Воробьева — Шувалова никто не принял: в 2015-м ликвидация ДДУ и, правда, напоминала харакири.

Прошло два года. Кризисный шок спал, статистика начала фиксировать минимальный экономический рост. Ставки корпоративного кредитования заметно снизились (хотя до сих пор остаются сравнительно высокими), цены на первичное жилье добрались до дна. Разница в стоимости квартир на начальном и конечном этапе строительства достигла минимума. Рынок вроде бы проснулся, но спрос еще не очень активен, и в портфеле девелоперов до сих пор находится довольно много нераспроданных объектов. Пожалуй, это был лучший момент, чтобы достать из загашника идею отмены долевки.

Формально ДДУ, конечно, никто не запретил. Но силки, расставленные законодателем, преодолеть их крайне трудно. Проще в лес не ходить. Именно такой логики, похоже, придерживается подавляющее большинство компаний. Недаром они начали в экстренном порядке оформлять документы для выхода на все имеющиеся в их распоряжении земельные участки (по некоторым проектам сроком сдачи является 2023 год).  

— Мы уже поставили задачу проектировщикам пройти максимально большое количество экспертиз, чтобы успеть обременить дольщиками объекты, — комментирует директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Компания много лет работает без стороннего финансирования и пускает в стройку деньги покупателей и выручку от выполнения подрядов. Но в будущем нам, очевидно, придется снова возвращаться к проектному кредитованию. 

Насколько в связи с отменой долевки вырастет себестоимость метра, пока непонятно (речь здесь не только о цене заемного капитала, но и о форсированном выводе объектов с последующим устранением ошибок). Конечно, это не те 20 — 25%, которыми пугали правительство в 2015 году. Но 5 — 7% — вполне реальный сценарий.    

Что придет на смену долевки — тоже не ясно. Но рынок вряд ли безропотно перейдет на более дорогое проектное банковское финансирование. Наверняка возникнут ЖСК, ЗПИФы и иные формы, позволяющие уменьшить стоимость привлечения денег.

Как менять маркетинг под новые условия — вопрос, на который пока также нет ответа. Долевка давала застройщикам гибкость. Анонсировали проект, получили обратную связь. Не берут — изменили квартирографию, концепт, каналы. Формат продажи готового жилья требует от девелоперов умения точно прогнозировать будущий спрос. На устойчивых рынках (вроде немецкого или британского) особых проблем с этим нет — там люди годами берут одно и то же. Но в России загадывать на три-четыре года опасно.   

Еще одну маркетинговую сложность формулирует заместитель гендиректора компании «РСГ-Академическое» Павел Петриченко:

— Долевка предполагает постепенную распродажу объектов. Нередко на момент ввода дома в эксплуатацию в нем не остается ни одного объекта. При использовании механизма купли-продажи застройщик одномоментно выводит на рынок большой ассортимент готовых объектов. И это совершенно другая технология продаж. А представьте, что это случится одновременно у всех девелоперов. Нет, ниже себестоимости мы, конечно, не уйдем. Но вторичку обрушим точно. А надо ли это государству и потребителю?   

Ди-вер-си-фи-ка-ци-я

Именно так — медленно и по слогам — застройщики произносят это слово.

В нем они видят один из главных драйверов развития рынка.

 2017 год показал: игра в малый формат, начавшаяся в 2009-м в Челябинске и Перми и продолжившаяся в кризис 2015-го в Екатеринбурге и Тюмени, подходит к концу. Спрос на студии размером в 18 — 25 кв. метров спадает. Процесс увядания этого сегмента не будет быстрым: студенты, мигранты, дети, желающие отселиться от родителей, никуда не денутся (особенно в крупных городах). Но все больший вес на рынке будут приобретать потребители, рожденные в конце 80-х, обзаведшиеся семьями и детьми.

Малый формат, скорее всего, сместится в центр. И это логично — чем дороже земля и инфраструктура, тем меньше нарезка. Кроме того, человек, живущий в сердце города, проводит дома значительно меньше времени, нежели обитатель спальника. Да и сформироваться гетто в центре куда сложнее.

Да, пока мы все же выдаем желаемое за действительное и заглядываем, скорее, в 2019 — 2020 годы (тогда, наверное, и доходы граждан, наконец, начнут расти). Но, учитывая строительный цикл, даже тем, кто изо всех сил раскручивает долевку, пора перестраиваться.

Задышали и все поняли

Еще один тренд 2017-го, который почти наверняка найдет отражение в 2018-м, — оживление стрит-ритейла (это магазинчики, булочные, парикмахерские, салоны красоты и т.д., расположенные на первых этажах многоквартирных домов). Председатель совета Уральской палаты недвижимости Александр Бабичев замечает, что спрос со стороны малых предпринимателей на коммерческие площади в МКД однозначно имеет тенденцию к росту. То же фиксируют застройщики. В ЛСР говорят о том, что в их комплексах начали заполняться площади, пустовавшие продолжительное время. В «РСГ-Академическое» даже подняли цены на некоторые объекты — и все равно берут. У «Стройтэка» в одном из районов частная клиника выкупила помещение размером почти 600 кв. метров (при этом год назад на него не было спроса даже среди арендаторов). Компания Prinzip при продаже квартир и вовсе обещает жителям определенный набор располагающейся в шаговой доступности инфраструктуры. Очевидно, в компании уверены, что арендаторы или покупатели придут.

Откровенно грустно на рынке недвижимости только одним участникам — владельцам вторички. Число сделок в этом сегменте, например, в Екатеринбурге выросло на 10%. Но цены продолжают снижаться. Число объектов по-прежнему велико — около 9 — 9,5 тысячи (средний показатель в стабильные годы — 7,5 тысячи). Срок экспозиции по вторичке иногда растягивается до года, потому что владельцы квартир не готовы осознать, что купленная пять лет назад за 3,2 млн рублей недвижимость сегодня может стоить 2,7 миллиона. Это психологическая трагедия. Тем не менее ряд собственников все же начинает осознавать реалии рынка и умеряет собственную жадность.

На максимуме

Ипотека в 2017 году бьет рекорды. За десять месяцев в России выдано почти 813 тыс. кредитов на 1,5 трлн рублей (плюс 30% к аналогичному периоду 2016-го). На Свердловскую область, к примеру, пришлось 47,3 миллиарда (37%), на Челябинскую — 32 миллиарда (28%). Правда, первичный сегмент освоил всего примерно 30% этого объема.

Основной причиной стремительного роста, конечно, стало планомерное снижение ставки. В итоге у большинства банков она пробила психологический барьер в 10% (в рекламе Сбербанка можно увидеть 7,4%).

Еще один локомотив ипотеки в 2017 году — рефинансирование (особенно для относительно небольших игроков). Его доля, например, в Райффайзенбанке, по словам начальника отдела продаж ипотечных кредитов Уральского филиала Натальи Брусницыной, составила 50%. И в итоге ипотечный бизнес финучреждения прирос не на 30 — 40%, а на 77%. 

Но искра перекредитования, по всей видимости, довольно быстро погаснет. В будущем году тот же Райффайзенбанк планирует прирасти по ипотеке на 10%. Примерно такие же прогнозы дают в ВТБ и Абсолют Банке.

В прогнозах аналитики солидарны: ставки ипотеки продолжат снижаться. В Абсолют Банке полагают, что к 2020 году мы увидим минимум 8% (это при условии сохранения экономической стабильности).

 Итого: если мир не поймает «черного лебедя» (вроде окончания делового цикла в США, резкого падения цен на нефть и обрушения рубля), на отечественном рынке недвижимости в 2018 году будет не так уж весело. Цены останутся стабильными, драйвить спрос будет ипотека и, возможно, некоторая диверсификация портфеля предложения. Что точно придется делать девелоперам — так это качественно меняться. Рост себестоимости и ужесточение конкуренции заставит их одновременно оптимизировать внутренние процессы и изменить подходы к маркетингу.