Страшно интересно

Русский бизнес
Москва, 17.06.2019
«Эксперт Урал» №25 (800)
Рынок жилой недвижимости погружается в депрессию. Новые правила финансирования стройки, рост стоимости материалов и подряда давят на девелоперов сверху, а неувеличение доходов граждан — снизу. И хорошего выхода из ситуации пока не видно

Сочетание слов, вынесенных в заголовок, оправдано: 1 июля 2019-го для жилой стройки начинается иная жизнь. С этого момента для всех новых, распроданных менее чем на 10%, или готовых менее чем на 30% проектов долевка станет недоступной. Ей на смену придет схема, по которой все деньги покупателей квартир будут храниться на эскроу-счетах в аккредитованных банках (сейчас их около сотни). Девелопер их увидит только после сдачи объекта в эксплуатацию. Финансировать же возведение домов планируется в основном за счет проектных кредитов (ставка по ним будет уменьшаться по мере увеличения средств, хранимых на эскроу).

До «часа икс» остается две недели, но до сих пор так никто и не берется спрогнозировать, как отмена ДДУ отразится на отрасли. Грустных ожиданий пока больше.

Loose vs Lose

Перед тем, как пуститься в рассуждения по поводу плюсов и минусов эскроу, обрисуем контекст, в котором это нововведение будет реализовываться. С нашей точки зрения, здесь важно обратить внимание на три момента. Во-первых, спрос на жилье падает. После повышения ставок по ипотеке ждать чего-то другого вряд ли следовало. Прогноз инфляции на 2019-й шансов на заметное снижение стоимости кредитования не оставляет.

— Текущий год таким же активным, как предыдущий, не будет, — комментирует президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева. — Рынок научился очень быстро реагировать на изменение конъюнктуры. Если раньше он довольно длительное время мог «катиться» по инерции, то сейчас ставки чуть поднялись — и мы сразу видим сокращение объемов выдачи ипотеки, стабилизацию числа сделок и цены квадратного метра.

Во-вторых, себестоимость строительства растет. Аналитики «Талана» посчитали, что в среднем по России она за три года прибавила 9%. Это много, учитывая, что маржа застройщика сегодня находится на уровне 12 — 20%. Умерять аппетиты производители стройматериалов, подрядчики и городские власти (в части качества благоустройства) не намерены. А это означает, что издержки продолжат расти.      

В-третьих, на рынке больших городов надуваются пузыри. Ажиотажный спрос 2018-го плюс желание девелоперов заскочить в последний вагон поезда ДДУ способствовали выводу на рынок невиданного ранее числа объектов. На 1 апреля 2019-го в стране в стадии строительства находилось 123,5 млн кв. метров жилья. Это на 17% больше, чем в начале 2018-го. И если власть очень быстро не придумает, как этот объем переварить, рынок ждут большие проблемы. 

А теперь об эскроу-счетах. И здесь сразу стоит оговориться, что из 123,5 млн квадратов с их использованием с 1 июля будут продаваться только 36,5 миллиона (усилия девелоперов по «спасению» строек от новой схемы оказались чрезвычайно действенными).

— Мы решили опробовать новую модель на одном доме, том, который хорошо раскручен и почти наверняка будет хорошо продаваться, — рассказывает директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Сейчас ведем по нему переговоры с банками. Остальные проекты мы реализуем по старой долевой схеме, предварительным договорам и договорам купли-продажи. 

Если называть вещи своими именами — это демарш. Или саботаж. Попробуем разобрать, почему он случился.

В вакууме идея со специальными счетами и проектным финансированием не так уж плоха. Люди, ничего не смыслящие в экономике строительства, не должны разделять риски с девелоперми. Это аксиома. «А кто даст гарантию, что банк не лопнет», — любят замечать скептики. Слабый аргумент. 10 млн рублей, лежащие на эскроу, застрахованы государством и в любом случае вернутся к дольщику.

Но отсутствие боязни потерять деньги в теории должно конвертироваться в рост доверия покупателей к новостройкам.

— Мы видим потенциал увеличения спроса примерно в 600 — 700 млрд рублей (весь рынок оценивается примерно в 2 триллиона. — Ред.), — заявил на недавно прошедшем Питерском экономическом форуме финдиректор «Талана» Евгений Романенко. — Он может быть реализован за счет ухода со вторичного рынка на первичный самой консервативной части клиентов. 

Помимо роста продаж на 30%, застройщики от новой схемы могут получить и еще массу гипотетических выгод. Например, снижение стоимости проектного финансирования по мере пополнения эскроу-счетов даст эффективный инструмент управления процентной нагрузкой. Открытый кредитный лимит позволит на более выгодных условиях договариваться с подрядчиками (в случае с ДДУ оплата работ зачастую привязана к продажам).

А уход с рынка неблагонадежных игроков, наконец, сделает конкуренцию цивилизованной. 

Lose — Lose

Вроде бы все исключительно позитивно. Но региональные девелоперы в голос заявляют: на практике проигравших от введения новой модели будет куда больше, нежели выигравших. Самые большие потери понесут застройщики. Раньше они могли привлекать деньги дольщиков, по сути, бесплатно. Теперь же стоимость фондирования для них будет складываться из двух частей. Первая — это цена ресурсов, предоставляемых под сформированное на эскроу-счетах обеспечение, вторая — ставка по кредиту, выдаваемому поверх. Допустим, компания хочет взять в долг 1 млрд рублей, из них 500 млн покупатели положили в банк. В итоге за 50% средств она заплатит 5 — 6% годовых, а еще за 50% — от 12%.

— 12% — в текущих условиях ставка для девелоперов непосильная, — констатирует директор по экономике и аудиту ЦН «Северная казна» Елена Шалаева. — Но может статься, что и ее получат далеко не все игроки. Мы не так давно обратились в банк «Дом.рф» и попросили предварительно рассчитать стоимость проектного финансирования. Получилось 13,97%. Плюс 8,7 процент на процент. В итоге эффективная ставка вышла 25%. Не исключено, что в реальности цифра будет чуть меньше, но все одно — застройщик, находящийся в здравом уме, на такие условия не пойдет. Если сегодня на них согласиться, завтра ты останешься без компании.

Сергей Покровский полагает, что для добросовестного застройщика предельной ставкой сегодня является 5%. 

Заместитель генерального директора «РСГ-Академическое» Павел Петриченко указывает на еще один любопытный нюанс: «После раскрытия счетов эскроу все денежные средства дольщиков пойдут на покрытие проектного финансирования в полном объеме, т.е. на погашение долга перед банками. Поэтому для нас работа в системе эскроу не выгодна».

В благоприятных условиях все дополнительные расходы девелоперы могли бы переложить на покупателей. Но времена не те: закредитованность граждан все увеличивается, а доходы не растут. Поэтому возможности застройщиков по повышению цен очень ограничены. И они попытаются использовать их по максимуму. Но в то же время им, очевидно, придется жертвовать и без того невеликой маржой или разными способами удешевлять себестоимость строительства.

И здесь мы приходим к потерям для потребителей. Вполне вероятно, что на рынке сложится ситуация, которую очень емко обрисовал один из топ-менеджеров от девелопмента: дома будут хуже, зато дороже. Некоторые компании (особенно мелкие и средние) уже сейчас отказываются от авторского и технического надзора, перестают контролировать подрядчиков, и те возводят объекты, исходя из собственных представлений о совести и красоте.

В итоге на рынке появляются дома, где к розеткам не подведены провода.

Если все останется, как есть, потребитель потеряет и еще в одном — в разнообразии. Приемлемую маржу застройщики смогут получать только при возведении домов классов суперэконом, комфорт-плюс и бизнес. Все, что посередине, станет попросту невыгодным. В сомнительное удовольствие превратится и развитие застроенных территорий (где на себестоимость накладывается еще и необходимость расселения). В итоге все проекты локализуются на периферии и в центре. А второй и третий пояса деградируют.

Для государства, принявшего закон о новой схеме финансирования, она, вполне возможно, также станет источником головной боли. Во-первых, из-за того, что некоторым компаниям банки не одобрят кредиты, гарантированно встанет немалое число строек. «К числу блокирующих мы относим два фактора, — поясняет зампред правления Сбербанка Анатолий Попов. — Это наличие исков от действующих дольщиков и слабая экономика проекта. Если у него маржинальность ниже 15%, мы в него заходить не будем».

Во-вторых, из-за дороговизны проектного финансирования с рынка, вероятно, уйдет до 30% игроков. Это очистка, скажут оптимисты. Парируем: это и существенное снижение конкуренции. То есть одна из главных проблем отечественной экономики обострится еще сильнее.

В ЦБ, похоже, эту угрозу прочувствовали и в начале июня внесли предложение о субсидировании ставки проектных кредитов для малых и средних застройщиков. Но пока конкретные параметры механизма неизвестны.

Хорошо от нововведений без каких-либо оговорок будет только банкам. Они смогут получить стабильную пассивную базу, но главное — дважды заработать. Первый раз — на выдаче ипотеки, а второй — когда сложат жилищные займы в виде обеспечения на эскроу-счета и прокредитуют теми же деньгами застройщика. Разве можно мечтать о чем-то большем…  

Прямая демократия в жилой застройке

Сегодня в выборе объекта недвижимости на первый план выходят два критерия — сам продукт и качество работы с клиентами. Поэтому мы серьезно инвестируем в изучение потребителей, их взглядов, нужд и настроений, чтобы выявить проблемы, иногда лежащие не на поверхности, рассказывает коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анна Городенкер:

Коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анна Городенкер 021_expert_ural_25-1.jpg
Коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анна Городенкер

— Мы — игрок нишевый. Работая в сегментах комфорт- и бизнес-классов, мы не так сильно зависим от объема предложения («Атлас Девелопмент» на данный момент реализует два проекта в Екатеринбурге — башни iTower и комплекс «Парк столиц». — Ред.). Поэтому тренды, характерные для всего рынка, для нас не слишком релевантны. 2019-й начался для нас успешно, продажи находились на уровне ноября — декабря прошлого года.

На мой взгляд, сегодня при выборе того или иного объекта на первый план выходят два критерия — собственно продукт и качество работы с клиентами. Именно поэтому мы так серьезно инвестируем в изучение потребителей, их взглядов, нужд и настроений, проводим опросы, чтобы выявить проблемы, иногда лежащие не на поверхности.

Сегодня, с моей точки зрения, на рынке существует некоторый перекос. Все сильно следят друг за другом, за тем, кто что и когда внедряет, какие акции запускает, каких результатов добивается. В итоге на клиента, который является первоисточником информации, сил и времени остается очень мало.

Да, у нас пока нет опыта «прямой демократии». Мы не собирали общественных слушаний или обсуждений по тому или иному объекту. Но я не исключаю, что это может случиться, потому что вовлечение покупателей и даже жителей соседних кварталов в проектирование — это путь, ведущий к повышению качества и ценности продукта.   

Несколько слов об эскроу. Здесь мы также отличаемся от большинства девелоперов. Мы считаем, что в теории это неплохой инструмент. Он, наконец, позволит уйти от практики перекладывания строительных рисков на плечи дольщиков. Но как будут обстоять дела на практике, пока не ясно. Быть первопроходцем, набивать шишки, терять маржу из-за неотлаженности механизмов — не самая завидная участь. Поэтому в iTower мы довели вторую очередь до 30-процентной готовности, опередив график, благодаря чему продолжим работать по классической модели ДДУ.

А в «Парке столиц», наоборот, и морально, и финансово мы готовы работать по эскроу. Стратегия по этому проекту предполагает регулярное стимулирование продаж посредством маркетинговых решений и планового повышения цен таким образом, что это будет выгодно и для нас — в плане проектного финансирования, и для клиентов — в плане личной выгоды.                      

Игроки рынка недвижимости Урала о ключевых трендах, рисках и вызовах текущего момента

Олег Колесников, начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»:

 

Олег Колесников, начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой» 022_expert_ural_25-3.jpg
Олег Колесников, начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»

— В целом первое полугодие 2019-го оправдывает наши ожидания (особенно в районах с невысокой конкуренцией). В мае мы увидели определенное снижение спроса, но оно не было критичным. Объем ипотеки в общей структуре сделок сохраняется на уровне около 60%. Цифры стабильны, несмотря на повышение ставок.

Мы готовы работать в новых условиях. В течение переходного периода, который начнется с 1 июля, часть объектов будет продаваться по схеме с оплатой через счета эскроу, часть (где строительство и продажи были начаты ранее и степень готовности и продаж отвечает установленным правительством критериям) — по прежней схеме с ДДУ.

Затраты на строительство в связи с вводом эскроу и проектного финансирования однозначно увеличатся, поскольку заемные средства дороже денег дольщиков. Конечная стоимость квартир вырастет, но пока мы не делаем прогнозов, на сколько. Необходимо понимать, что рыночная стоимость недвижимости, как и любого товара, определяется совокупностью множества факторов.

Но есть и плюсы. Сделка станет более безопасной и прозрачной. Счета эскроу дают дополнительную защиту средствам дольщика в случае, если застройщик не выполняет обязательства по договору или не может закончить строительство объекта.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

 

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале 022_expert_ural_25-1.jpg
Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале

— Едва ли я открою тайну, если скажу, что в начале 2019-го рынок недвижимости был значительно менее активен, нежели в конце 2018-го. Основных причин торможения, на мой взгляд, три. Первая и самая очевидная — рост стоимости ипотеки. Сегодня «рабочая» ставка составляет 10,1%. Полгода назад она была на 0,5 — 1 п.п. ниже. Ситуацию усугубила публикация в феврале основных параметров нацпроектов. А там написано: кредиты должны подешеветь. И не важно, что речь в документах идет о шестилетней перспективе. Потребители сигнал восприняли однозначно: надо немного подождать, и ипотека будет по 8%.

Вторая причина спада заключается в невиданном ранее объеме и спектре предложения. Девелоперы, не горящие желанием работать по модели эскроу, форсировали строительство и продажу объектов (после 1 июля продолжать финансировать проект за счет ДДУ смогут те, кто довел его до 30-процентой готовности или реализовать в долевку 10% квартир. — Ред.). В итоге на рынке почти единовременно оказалось очень много сопоставимых по качеству и локации товаров — как от крупных, так и небольших компаний.

И потребитель успокоился. Он понял, что даже если упустит какой-то объект, то довольно быстро найдет аналогичный. Это существенно увеличило срок принятия решения. 

Но сгущать краски не стоит. Если сравнивать первое полугодие 2019-го, например, с соответствующим периодом 2018-го, то число сделок осталось примерно на том же уровне. Если же мы вспомним 2015-й с ипотекой по 18%, то наш нынешний результат и вовсе будет выглядеть космическим. Запуск эскроу на наш бизнес пока особого влияния не окажет.

Мы как крупный федеральный игрок готовы к любым законодательным изменениям. Все строящиеся объекты наша компания из-под схемы эскроу вывела и своих планов по реализации менять не намерена. Мы открыли продажи нескольких очень ожидаемых домов в «Мичуринском» на Широкой речке и «Флагмане» на ВИЗе.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора «РСГ-Академическое» (застройщик района Академический):

Павел Петриченко, заместитель генерального директора «РСГАкадемическое» (застройщик района Академический) 022_expert_ural_25-2.jpg
Павел Петриченко, заместитель генерального директора «РСГАкадемическое» (застройщик района Академический)
 

— Ключевая угроза рынка жилья сегодня — рост себестоимости строительства (в том числе и за счет перехода на проектное финансирование). Он, на мой взгляд, может привести к трем эффектам. Первый — уход мелких игроков. Мы этот процесс уже наблюдаем.

И в ближайшем будущем он, вероятно, ускорится.

Второй эффект — локализация проектов в центральной части городов. Только так застройщики смогут добиться приемлемой маржинальности. Может статься, что эконом-класс во втором или третьем ценовом поясе станет совершенно невыгоден.

Третий эффект — снижение уровня и качества проектов. К сожалению, мы видим, как на ряде строек происходит вездесущая оптимизация — удешевляются материалы, нет должного контроля со стороны технического, а тем более авторского надзора.

Некоторые девелоперы, пытаясь в моменте сократить затраты, и вовсе перестают управлять подрядчиками. И те делают, что хотят. Потом, правда, все это выливается в гарантийный ремонт, что еще сильнее увеличивает издержки.

Несмотря на усложнение ситуации, Академический чувствует себя достаточно уверенно. Масштаб строительства позволяет нам удерживать себестоимость и одновременно повышать качество продукта. Идя на беспрецедентные для Екатеринбурга траты (установку новаторских игровых комплексов, благоустройство, создание крупнейшего городского парка), мы бы могли, наверное, сэкономить на качестве лифтов, детских площадках и общественных пространствах. Но это бы мгновенно сказалось на нашей репутации и привлекательности продукта. А проекты комплексного освоения территории играют вдолгую и строятся по иным принципам. 

Юрий Романович, директор TEN девелопмент:

 

Юрий Романович, директор TEN девелопмент 022_expert_ural_25-4.jpg
Юрий Романович, директор TEN девелопмент

— Последний квартал 2018-го был, наверное, самым лучшим в истории рынка недвижимости. Ожидание повышения ставок по ипотеке и последствий роста НДС мотивировали людей действовать. На этом фоне результаты первой половины 2019-го выглядят не очень выразительно. Но ничего неожиданного в таком поведении потребителей нет. Наш клиент продолжает беднеть и уже не торопится переезжать. Но это, как ни странно, не основная проблема отрасли.

Главное, о чем сегодня нужно говорить, — о пузыре, который девелоперы создали собственными руками, дружно поверив в историю 1 июля 2019 года (дата введения эскроу-счетов и проектного финансирования. — Ред.) и попытавшись перевести все свои земельные активы в разрешение на строительство. В итоге, например, и без того плотный и высококонкурентный Екатеринбург получил такое количество строек, что подрядчики бегают по соседним областям в поисках кранов. Примерно та же ситуация сегодня наблюдается и в других крупных городах России. Последствия раздувания этого пузыря мы в полной мере ощутим весной 2020-го, когда все запущенные объекты одновременно выйдут в продажу. 

Еще одна острая проблема рынка — рост издержек. Единственный кирпичный завод в Свердловской области, пользуясь монопольным положением, взвинтил цены на 30%. По тому же пути пошли арматурщики. На окраинах девелоперы могут где-то ужаться, на чем-то сэкономить и держать цену. В центре реализовать такой сценарий невозможно, здесь нужно предлагать только качественный, а значит, постоянно дорожающий продукт.

Каким в итоге будет 2019-й и 2020-й, вряд ли кто-то сегодня осмелится прогнозировать. Мы стоим на пороге больших перемен (как в 2006-м при введении долевки). В этих условиях самое разумное — чистить неликвид, приводить дела в порядок и ждать.

Данил Кузнецов, директор агентства недвижимости «Атом» (входит в «Атомстройкомплекс»): 

Данил Кузнецов, директор агентства недвижимости «Атом» (входит в «Атомстройкомплекс») 023_expert_ural_25-1.jpg
Данил Кузнецов, директор агентства недвижимости «Атом» (входит в «Атомстройкомплекс»)
 

— На мой взгляд, одним из главных трендов рынка недвижимости является максимальное сближение продукта с ожиданиями потребителя. Застройщики все активнее пользуются инструментами соучастного проектирования, вовлекают настоящих и будущих жильцов в процесс разработки планировок или создания общественных пространств. 

Приведу пример из практики. Часть специалистов нашей компании убеждены, что балконы являются пережитком прошлого, местом, где люди хранят ненужный хлам. Искушение избавиться от этого элемента было велико. Однако перед тем, как пойти на эксперимент, мы решили провести исследование. Вопрос стоял примерно так: готовы ли вы пожертвовать балконом ради увеличения кухни-гостиной. Удивительно, но две трети ответили отрицательно. Так, казалось бы, анахронизм был реабилитирован. Однако еще одна треть действительно готова отказаться от балконов в пользу увеличения площади кухни-гостиной. Теперь мы стараемся учитывать в одном доме разные варианты планировок для приверженцев отличных друг от друга взглядов на комфорт. 

Я не являюсь сторонником крайнего подхода, при котором девелоперы начнут вместе с потенциальными покупателями проектировать дома и кварталы. Но, уверен, в формировании деталей мнение людей будет играть все большую роль.

Ринат Иржанов, управляющий уральским филиалом Промсвязьбанка:

 

Ринат Иржанов, управляющий уральским филиалом Промсвязьбанка 023_expert_ural_25-2.jpg
Ринат Иржанов, управляющий уральским филиалом Промсвязьбанка

— По итогам первого квартала 2019-го в России оформлено около 284 тыс. ипотек. Это на 5% меньше, чем за аналогичный период 2018-го. Отрицательная динамика обусловлена главным образом ростом ставок. ЦБ прогнозирует, что инфляция в стране достигнет пика к середине года (5,5 — 6%). Из-за этого стоимость кредитования может вырасти еще на 0,25 — 0,75 процентных пункта. Правда, тренд вряд ли будет долговременным. Регулятор ожидает, что во второй половине 2019-го инфляция замедлится, а в 2020-м стабилизируется на уровне 4%. Это будет способствовать снижению ставок. Думаю, к декабрю мы увидим средневзвешенное значение в диапазоне 9,75 — 10,25%.

Самую дешевую ипотеку — под 6% годовых на весь период кредитования — сегодня могут взять семьи, в которых с 1 января 2018-го родился второй и/или последующий ребенок. Программа предполагает 20-процентный первоначальный взнос и покупку квартиры в новостройке.

Теперь об эскроу-счетах. На мой взгляд, их использование снизит риск для покупателей строящегося жилья, добавит им уверенности. Переход на новые правила финансирования позволит усилить контроль над застройщиками и сделать строительную отрасль более прозрачной.

Безусловно, расходы девелоперов при этом возрастут, что, как считают многие эксперты, станет стимулом к росту стоимости квадратного метра. Однако в основе рыночного ценообразования лежит не столько фактор издержек, сколько фактор спроса. А он в свою очередь во многом зависит от доступности ипотеки. Уверен, если стоимость кредитования снизится, то застройщики смогут безболезненно повышать цены и сохранять приемлемую маржинальность.                      

У партнеров

    Реклама