Система эскроу-счетов требует донастройки

Ирина Сидорина
корреспондент Expert.ru
21 декабря 2021, 13:06

На рынке жилой недвижимости зреет кризис. Возможностей покупать квартиры по непрерывно растущим ценам у россиян все меньше, но застройщики затормозить процесс не могут. По крайней мере, при нынешней схеме финансирования проектов.

Коллаж: Тамара Ларина

Доля проектов жилищного строительства с эскроу-счетами в начале декабря этого года в целом по стране превысила 75%. Об этом сообщил заместитель гендиректора ДОМ.РФ Артём Федорко в ходе заседания Комитета Ассоциации банков России по ипотечному кредитованию и проектному финансированию.

При этом, как отмечает к.э.н., доцент кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина, в некоторых регионах показатель уже достигает 87%. По мнению эксперта, к концу 2022 – началу 2023 года на новую схему финансирования строительства многоквартирных жилых домов перейдут все компании.

Решение о запуске этой схемы с 2020 года было принято в 2018 году, когда государство оценило «проблему обманутых дольщиков»: на их долю приходилось 2,5% всех заключенных договоров о покупке строящегося жилья. Новый механизм предполагает, что средства покупателей жилья размещаются на счетах эскроу и доступ к ним застройщик получает только после сдачи объекта. А реализовать проект он должен либо на собственные деньги, либо за счет кредитов.

Спокойствие дорогого стоит

В данной ситуации покупатели жилья оказались в частичном выигрыше – эксроу-схема гарантирует им сохранность средств и нервных клеток. Только вот обходятся эти гарантии гораздо дороже. И дело не только в резком скачке цен на недвижимость, драйверами которого стали льготная ипотека и стремительный взлет цен на жилье.

«Дополнительным фактором подорожания оказалось то, что теперь застройщик не заинтересован в том, чтобы продавать дольщику жилье дешевле. Раньше как всегда было: на стадии котлована квартира может продаваться на десятки процентов дешевле, чем при сдаче объекта. Сейчас этот момент нивелируется. Потому что застройщик получает деньги из банка и то, что дольщик, так сказать, накопил, то, что он держит на эскроу-счете, застройщика пока мало интересует», – поясняет профессор экономического факультета РУДН Владимир Пизенгольц.

Помимо разных возможностей есть и общие проблемы – системные. Во-первых, реформа привела к тому, что возникли излишние требования к застройщикам, перешедшим на работу с эскроу-счетами, и продолжающим одновременно работать по старым правилам. Эта проблема особенно остро стоит перед компаниями, которые реализуют долгосрочные проекты освоения территорий. Дополнительные барьеры тормозят развитие проектов, ухудшая их экономику. Установленный законодательством перечень требований явно нуждается в пересмотре и сокращении – это позволит оптимизировать работу застройщиков. В конечном итоге в выигрыше окажутся конечные потребители – покупатели, которые смогут приобретать жилье по более доступным ценам. Ведь любые барьеры, излишние звенья цепочки, неминуемо приводят только к удорожанию любого продукта. 

По словам Владимира Пизенгольца, само появление третьего участника процесса – банка – уже значительно усложнило его. Ведь прежде, чем дать застройщику кредит (а он нужен практически всем застройщикам), проводится серьезная экспертиза проекта. Этот момент сам по себе – непростой. И несет в себе дополнительные издержки.

Кроме того, по словам заместителя директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, этот процесс непрост и для самих кредитных организаций, аккредитованных для работы с эскроу-счетами. 

«На начальном этапе, застройщикам и банкам остро не хватало специалистов, разбирающихся в теме проектного финансирования. Сейчас градус этой проблемы снижается. По-прежнему остается много вопросов к системе оценки банками активов девелоперов. Многие проблемы индустрии строительства жилья накопились до внедрения схем проектного финансирования, переход на эскроу просто выделил их еще ярче. Например, проблемы с построением финансовых моделей», – говорит Школьная.

Дело в том, что многие региональные застройщики позволяли себе входить в высокорискованные, низкомаржинальные проекты, банкиры же в такие схемы входить не готовы. По словам замдиректора ИНМиЭН ВШЭ, для снижения рисков и поддержки сектора строительства, рассматриваются инструменты субсидирования подобных региональных проектов.

Поэтапность не предусмотрена

Тем не менее, даже субсидии не решат всех проблем. Одной из ключевых остается, все-таки, привлечение кредитов. Да, по словам Наталии Рогожиной в сентябре средняя ставка ЦБ по проектным кредитам составляла 3,3%. Но как долго она удержится на таком уровне при текущей денежно-кредитной политике?

17 декабря Банк России поднял ключевую ставку сразу на 100 базисных пунктов – до 8,5% годовых. Кредитные организации уже повышают ставки по ипотеке. Логично, что заемные средства будут обходиться все дороже. При этом у застройщиков нет гарантий, что после сдачи объекта, они смогут погасить кредит.

«Не факт, что к моменту сдачи объекта, наберется достаточное количество дольщиков, чтобы погасить этот кредит, который застройщик взял в банке. Потому что он теперь этот процесс не может регулировать. Не может “приманить” дольщика сниженной стоимостью квадратного метра. Раньше, в процессе строительства, до 214 ФЗ он мог регулировать цену квадратного метра. Требуется больше средств — привлечь одномоментно: цена могла снижаться. Теперь застройщик этого рычага лишен», – поясняет Владимир Пизенгольц. 

Понятно, что и при старой схеме финансирования такие риски сохранялись. Те самые обманутые дольщики как раз и слышали чаще всего: «Деньги на стройку кончились, заканчивать работы не на что». Эскроу-схема позволяет покупателям избежать такого финала, по крайней мере, вернув себе все вложенные средства. 

Стоит отметить, что даже если на эскроу-счетах окажется достаточная сумма, оперативно получить к ним доступ застройщик не может: сам процесс их раскрытия неимоверно затянут. И пока он идет, застройщик продолжает обслуживать кредиты, что, безусловно, сказывается на конечной стоимости квадратного метра для потребителя. 

Эту проблему могла бы решить реформа эскроу-схемы, предполагающая поэтапное открытие счетов для застройщиков. Такой подход уже применяется в Германии, в Чехии: деньги со счетов выдаются частями, после завершения определенных этапов реализации проекта. А отсутствие рисков для участников долевого строительства обеспечивает банковский контроль. При этом застройщик высоко мотивирован выполнять каждый этап надлежащим образом и в срок, ведь таким образом он минимизирует объем привлекаемых заемных средств. 

Однако, по словам Наталии Рогожиной, такой вариант вызвал предсказуемое противодействие со стороны Центробанка.
«Если вдруг после реализации проекта на одну треть застройщик обанкротится, то вся схема не будет иметь смысла. А смысл ее состоит в том, чтобы деньги, которые лежат на эскроу-счетах, вернулись клиенту, чтобы деньги дольщика были защищены», – поясняет эксперт.

В то же время, по словам Татьяны Школьной, минимизация рисков для конечного потребителя – хоть и серьезный, но отнюдь не бесспорный аргумент.

«Поэтапное открытие счетов эскроу снизит стоимость проектного финансирования для застройщиков, позволит им, в том числе, увеличивать объемы строительства. С этой точки зрения, логично открывать доступ поэтапно. За рубежом застройщики получают доступ к деньгам поэтапно. Но стоит также отметить, что на более развитых рынках внедрены и более качественные системы контроля качества строительства. Эти вопросы необходимо рассматривать в связке», – говорит замдиректора ИНМиЭН ВШЭ.

Главный вопрос упирается как раз в систему контроля качества. Кто будет заниматься этим?

«Самостоятельно проводить оценку готовности объектов банкиры в теории могут, но это совсем не их задача. Контролировать качество строительство на всех этапах – обязанность соответствующих структур на уровне регионов и муниципалитетов. Стройку сейчас контролирует столько структур, что их простое перечисление заняло бы пару абзацев. Помимо специалистов по проектированию и строительству, среди контролеров есть МЧС и санэпид контроль, экологи и многие другие. Так что с количеством контролеров у нас переизбыток, у нас с качеством контроля большие проблемы», – объясняет Татьяна Школьная.

Сейчас в России катастрофически не хватает профессиональных консультантов, которые могли бы решить тот самый вопрос качества и, к тому же, могли бы обеспечить действительное возмещение убытков дольщикам от неправомерного раскрытия счетов эскроу в результате неправильно установленной строительной готовности. Однако все упирается не столько в нехватку кадров, сколько в вопрос о том, кто должен их привлекать. В 2019 году, когда составлялся перечень домов с РНС, достраивать которые можно было без перехода на проектное финансирование, как-то справиться все-таки удалось. Но для долгоиграющей истории нужны соответствующие решения на государственном уровне.

Само государство брать на себя ответственность за поэтапную оценку не готово. Остается передать эту почетную обязанность банкам, под их ответственность. Но нужно ли это кредитным организациям? Их вполне устраивает нынешнее распределение ролей.

Вопрос назрел

Тем не менее, оставить все, как есть,надолго не получится. Ситуация на рынке жилой недвижимости все больше накаляется: по оценкам «Института экономики города», доступность жилья в России снизилась впервые за 12 лет. Ранее о том, что квадратные метры становятся все менее доступны для россиян, заявила и аудитор Счетной палаты Наталья Трунова.

В 2020 году цены на жилье в многоквартирных домах выросли на 12%, а в 2021 году – еще на 15-30%. Доходы граждан, увы, такими темпами не росли. При этом эксперты рынка ожидают, что в 2022 году рост продолжится и составит еще 10-15%, а вот спрос будет падать: ипотека уже практически исчерпала себя, совокупная задолженность населения по жилищным займам с начала этого года выросла на четверть, до 11,4 трлн рублей.

Естественно, повышение доступности финансирования для застройщиков – хоть и ключевой, но не единственный вопрос, решение которого государством, в целом, разрядило бы обстановку.

«Совершенствование нормативно-правовой базы и повышение прозрачности процедур — крайне важные моменты. Но к чему нам «совершенное законодательство», если негде будет строить? Вовлечение в строительный оборот земли и оснащение ее всем необходимым для строительства — важнейший приоритет», — говорит Татьяна Школьная, указывая на острый дефицит земельных участков, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой. 

Однако, в ряде регионов этот вопрос уже пытаются решать. Например – на Дальнем Востоке. А вот доработать ту же эскроу-схему никто, за исключением самих девелоперов, даже не пытается. Все идет по принципу: «Запустили? Работает? Ну и не трогайте!». Хотя в скором будущем из-за растущего диссонанса между целями государства по обеспечению граждан жильем и возможностей тех самых граждан, а также застройщиков, система может дать сбой. И не факт, что он окажется менее болезненным для страны, чем та же ситуация с обманутыми дольщиками.