Выход в Москву: столичные власти предложили инвесторам четыре «лакомых территории»

13 января 2023, 17:33
mos.ru

Столичные власти выставили на торги право на комплексное развитие четырех средних и крупных участков площадью от 2,7 до 34,5 га. Важно, что до участия в аукционе допускаются как столичные, так и региональные инвесторы и застройщики: по мнению опрошенных «Экспертом» специалистов дополнительная конкуренция на столичном рынке девелопмента пойдет на пользу и бизнесу, и людям, которые ищут новое пространство для жизни: деловые кварталы и жилые районы с высоким качеством инфраструктуры.

Территории вернут в оборот

В ближайшее время власти Москвы планируют заключить договоры КРТ по четырем территориям. Это три бывшие промзоны — «Алтуфьевское шоссе»,  «Красный строитель» и «Вагоноремонт» — и неэффективно используемая территория по адресу: Кусковская улица, вл. 12 неподалеку от одноименного лесопарка. Главное обязательство инвесторов — провести комплексный редевелопмент этих территорий и превратить их из заброшенных неиспользуемых городом, его жителями и бизнесом пространств в живые зоны с понятной развивающейся экономикой.

«На торги выставляются заброшенные и захламленные территории, скрывающие в себе огромные резервы для развития, понятные профессионалам. Для инвесторов предлагаемый столичными властями проект редевелопмента бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий через механизм КРТ интересен именно в силу своего комплексного подхода», — объясняет назначение аукционов вице-президент Московской торгово-промышленной палаты (МТПП) Сурен Варданян.

Все выставленные на торги участки находятся в пределах МКАД и соседствуют с современными жилыми и деловыми районами — в соответствии с программой КРТ новым девелоперам предстоит создать новые кварталы с комфортными жилыми комплексами, образовательной инфраструктурой — школами и садами, — спортивными объектами, больницами, гостиницами, бизнес-центрами и рекреационными зонами, высокотехнологичными промышленными и производственными предприятиями. В общем — всем тем, что включает в себя понятие развитой, комфортной и безопасной городской среды. Таким образом столица продолжит реорганизацию неэффективно используемых территорий в черте города, создавая тем самым новые возможности для людей и бизнеса.

«Отдельные промышленные площадки», «серые точки» на карте нашего города, индустриальное наследие развития столицы в XX веке – это своеобразный столичный резерв, который может сформировать новую антикризисную инфраструктуру для развития экономики, используя территориальные ресурсы реорганизуемых и потенциал сопряженных территорий», — уверен эксперт по мерам поддержки бизнеса и предпринимательства и член Московского регионального отделения «Деловой России» Алексей Хижняк.

Как отмечают представители компаний, которые уже реализуют проекты комплексного развития территорий, развитие промзон с помощью механизма КРТ решает одновременно множество задач, ускоряет развитие неэффективно используемых территорий, синхронизирует планы города и интересы инвестора. «В итоге мы получаем комплексную реализацию проекта, которая включает жилье, социальную инфраструктуру, парки, рабочие места, - говорит руководитель департамента по развитию проектов «Главстрой» Павел Сучков. - Горожане получают полностью преобразованное многофункциональное современное пространство для жизни, работы и отдыха. Проекты КРТ позволяют делать качественно новый девелоперский продукт, наполненный современными технологиями и сервисами. Кроме того, комплексные проекты дают рабочие места сотням тысяч строителей и специалистам смежных отраслей по всей России».

Для «Главстрой», по словам представителя компании, программа дает возможность на месте бывшей производственной территории «Кунцево» построить многофункциональный городской кластер с жилой, социальной, общественной, коммерческой и рекреационной функциями. Это позволит полностью преобразить масштабную территорию и эффективно интегрировать ее в жизнь города.

«Механизм КРТ при поддержке государства позволил преодолеть факторы, которые тормозили девелопмент бывших промышленных зон, таких, как, например, «Кунцево». Являясь владельцем большей части этой промзоны, «Главстрой» предложил комплексное развитие этой территории с созданием рабочих мест, социальной инфраструктурой, парком - для формирования комфортной среды для жизни, работы и отдыха, - продолжает Сучков. - Город поддержал инициативу, что дало нам возможность приступить к реализации этой перспективной для Москвы площадки. Наш проект «Кунцево» включает в себя строительство 610 тыс. кв.м жилья и инфраструктуры, в том числе двух детских садов на 375 и 150 мест, создание почти 1,5 тыс. рабочих мест, благоустройство паркового комплекса площадью 1,4 га, а также возведение 156 тыс. кв.м жилья в рамках программы реновации».

Самая крупная из выставленных на торги территорий — «Красный строитель» площадью 34,55 га и максимальным потенциалом застройки почти 405 тыс. кв. м, из которых 189 тыс. кв.м планируются под размещение жилых домов. Участок расположен между Варшавским шоссе и ж/д-путями МЦД-2, а в южной части упирается в МКАД. Рядом с этой территорией уже введен в эксплуатацию новый жилой комплекс, в пешей доступности — метро «Аннино», через дорогу — Аннинский лесопарк и Битцевский лес. В ближайшей доступности — строительный рынок, филиал поликлиники № 170 и несколько частных медицинских учреждений. Инвестор, которому достанется эта территория, построит кроме современного жилого квартала и общественно-деловые объекты площадью 215 тыс. кв. м, а также школу, детский сад и поликлинику. По словам собеседников «Эксперта», одна из главных положительных сторон такого подхода состоит в том, что вместе непосредственно с жилыми площадями на таких территориях появляются новые точки для роста малого и среднего бизнеса, что в целом повышает коммерциализацию территории и ее цикличное использование людьми, живущими поблизости.

«Привлекательность предлагаемых лотов заключается еще и в том, что застройщик получает возможность не только построить хорошо коммерциализируемые объекты жилой площади, но и создать на осваиваемых территориях точки роста малого и среднего бизнеса, — говорит Сурен Варданян. — Это обеспечит в ближайшем будущем высокий рейтинг самодостаточных районов, предлагающих жителям возможности жилья, работы и отдыха в одном пакете, а также высокий спрос на возводимые объекты жилой и коммерческой недвижимости».

Конкурентная среда

Важной составляющей механизма проведения торгов является и допуск региональных инвесторов и девелоперов к осуществлению таких проектов. С одной стороны, это дает им возможность транслировать полученный из такой работы опыт в родные регионы, где по опыту уже созданных в столице проектов будут создаваться такие же качественные, безопасные и полноценные территории для жизни и работы. Такая практика в целом соответствует самым современным трендам градостроительства и уже используется во многих городах страны.

«Столичный опыт региональные девелоперы активно применяют уже давно, причем комплексный подход – не новинка. Любой архитектор скажет, что именно комплексная застройка приводит к тому, что территории становятся оптимально комфортными для проживания людей, так как здесь предусматривается все – от жилья и места для трудоустройства до социальной инфраструктуры, транспорта, бытовых услуг и так далее», — объясняет в беседе с «Экспертом» руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

С другой стороны, отмечает аналитик PFL Advisors Федор Наумов, одна из главных целей в привлечении региональных девелоперов для Москвы — расширение конкуренции на столичном рынке в целом, что позволит дополнительно сбалансировать стоимость и качество таких проектов.

«На рынке столичной стройки по объективным причинам происходит укрупнение игроков, то есть снижение конкуренции — в том числе из-за внедрения эскроу, роста рынка массового жилья, на котором проявляется эффект масштаба. Допуск в Москву региональных девелоперов немного затормозит этот процесс. Конкуренция почти всегда хороша для потребителя: снижает цену, повышает качество и разнообразие продукта жилья», — говорит Наумов.

Собеседник «Эксперта» добавляет, что у перезапуска таких проблемных и некомфортных территорий есть дополнительный синергетический эффект: чем меньше в городе некомфортных мест — особенно соседствующих с жилыми кварталами — тем выше привлекательность районов для жизни, и тем больше людей и денег они притягивают, тем больше в нем возможностей для любого бизнеса.

Яркий пример такой территории — выставленный на торги участок по ул. Кусковская, вл. 12 . Участвующий в комплексном развитии этой территории инвестор построит там жилье, в том числе для программы реновации, что позволит переселить многие семьи из старого жилфонда — причем из 141,9 тыс. кв. м. под жилую застройку в рамках реновации здания займут площадь 56 тыс. кв. м. . Сам участок расположен между Перовским и Кусковским парками, рядом расположен Большой Перовский пруд. В плане транспортной инфраструктуры уже готова станция МЦД Кусково, есть ж/д-станция Перово и одноименная станция метро, развязка электробусов и автомобильный съезд с Северо-Восточной хорды. Объекты нового строительства вместе с прилежащей рядом уже готовой жилой и деловой инфраструктурой поспособствуют комплексному экономическому развитию большого района, уверены эксперты.

«Для малого и среднего бизнеса появляются территории, где возможно развитие предпринимательства, так как появляется потребительский спрос на товары и услуги. Здесь будет востребовано все – от розничных магазинов и парикмахерских до фитнеса и мест для развлечений. Именно малые и микропредприятия на новых территориях получают максимально выгодные условия – за счет низкой поначалу конкуренции можно усилить свои-бизнес позиции в таких небольших районах», — говорит Артем Деев из AMarkets.

Хорошо для всех

Такие масштабные проекты строительства в Москве способствуют не только развитию самого города, но и создают спрос на товары и услуги предприятий, расположенных по всей стране. Так, Федор Наумов из PFL Advisors обращает внимание на то, что любая стройка создает спрос на услуги проектирования, строительные материалы и технику, работу строителей, услуги по благоустройству и так далее.

«Большинство из этих услуг и товаров имеют российское происхождение и тем самым создают мультипликативный эффект в экономике. Поэтому стройку даже на высшем уровне сейчас определяют «драйвером экономики», который обеспечивает 6,2 миллиона человек рабочими местами и платит 1,6 трлн рублей налогов», — объясняет Наумов.

С ним соглашается и Артем Деев из AMarkets, отметивший, что комплексная застройка территорий создает дополнительные заказы для многих смежных отраслей экономики и тем самым позволяет создать для них стабильную и предсказуемую нагрузку, что очень важно в условиях участившихся внешних шоков, с которыми сталкивается российская экономика.

«При таком подходе задействованы многие отрасли – от строительства и прокладки коммуникаций до подводки интернета, установки вышек мобильной связи, логистики. Конечно, это обеспечит высокий спрос в тех направлениях, которые будут задействованы в застройке территорий», — сказал Деев.

Вместе с тем крайне важно, чтобы на таких территориях появлялись современные высокопроизводительные рабочие места в «умном» промышленном секторе и научной деятельности. Такой подход к выбору приоритетных направлений деятельности приведет к росту отраслевой диверсификации рабочих мест в городе, что в свою очередь повысит устойчивость самого города к макроэкономическим шокам, подытожил Федор Наумов из PFL Advisors.