Подмосковная земля год от года растет в цене, и растет сумасшедшими темпами. Никто не берется предугадать, когда и на какой отметке этот рост хотя бы затормозится. Войти на земельный рынок, купив недорогой актив с потенциалом роста, можно при инвестициях в довольно экзотический товар - землю крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Именно таким способом сегодня можно оказаться владельцем гектара драгоценной подмосковной земли, в радиусе 50-80 км, всего лишь за 8-10 тыс. долларов. Это не опечатка - речь идет именно о гектаре. Почему так дешево? В относительно невысокую стоимость заложены высокие риски и неопределенность в отношении многих аспектов дальнейшего использования этого актива. Однако при грамотной реализации проекты с землями КФХ все еще могут оказаться весьма перспективными и прибыльными.
Место под солнцем
Бизнес крупных игроков на земельном рынке Подмосковья понятен. Это либо покупка колхозов-совхозов с их тысячами гектаров сельскохозяйственной земли с последующим освоением или распродажей в розницу, либо покупка земельного участка площадью 10-50 га, с тем чтобы изменить категорию земель и в дальнейшем построить складской терминал или коттеджный поселок. Объем инвестиций в такие проекты - это миллионы долларов, что для большинства частных инвесторов вряд ли реально.
Одна из возможностей для частных инвесторов - покупка земельного участка для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. На первый взгляд покупка сельскохозяйственного актива выглядит странной, однако земля КФХ интересна по двум причинам.
Первое - дешевизна земли и возможность недорого выйти на земельный рынок. Земли КФХ во много раз дешевле земель под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС): "фермерские" земли реально купить по 100-500 долларов за сотку. При этом участки КФХ невелики по размерам (по сравнению с колхозами), их площадь обычно колеблется от одного до 10 га. Таким образом, минимальный объем инвестиций в покупку КФХ составляет всего 10 тыс. долларов.
Второе - на землях КФХ можно строиться. В Подмосковье уже есть немало особняков, проходящих как дом фермера. Правда, для строительства полноценного коттеджного поселка можно, не меняя сельскохозяйственного статуса земли, изменить ее разрешенное использование с крестьянско-фермерского на садово-дачное.
Кто же заинтересован в покупке КФХ? Есть несколько групп покупателей. Это просто инвесторы, приобретающие недооцененный и ограниченный актив. Еще Марк Твен писал: "Покупайте землю! Ее больше не производят". Другая часть покупателей хочет использовать эту землю по назначению. На фермерских землях строят конюшни и псарни. Ищут и покупают такие земли компании по выращиванию газонов и деревьев. Впрочем, они обычно заинтересованы в самых дешевых участках. К тому же в соседних областях можно купить землю в несколько раз дешевле, чем в Подмосковье. Так что не будет преувеличением сказать, что основной интерес к землям КФХ обусловлен возможностью строительства жилья. И здесь тоже есть несколько вариантов.
Так, в последнее время популярна тема усадьб. По цене десяти соток в коттеджном поселке можно купить 5 га земли КФХ, и на ней построить свое имение. Для имитации сельскохозяйственной деятельности можно придумать нечто необременительное: засеять травкой газон или поставить улей. У риэлтеров число заказов на земельные участки под усадьбы неуклонно растет.
Еще одна возможность - мини-поселок для нескольких семей. Предполагаемая схема такова: несколько друзей покупают недорогой земельный участок КФХ и строят себе дома. В идеале часть земли еще остается и продается сторонним людям, так что часть затрат отбивается. Один мой знакомый инвестиционный банкир так описал свой интерес к землям КФХ: "Я могу купить дом в поселке за полмиллиона долларов. Но в таком случае я просто потрачу деньги, выступая лишь в роли пассивного потребителя. Покупка КФХ дает возможность реализовать самостоятельный коммерческий проект: недорого построить дом для себя и создать некую коммерческую часть. К примеру, на остающейся территории могут быть коттеджи на продажу". Главным ограничением такого проекта является неделимость участков КФХ. Невозможность выделить отдельные земельные участки под конкретными домами говорит о том, что объединяющиеся в такой проект партнеры должны быть в хороших отношениях друг с другом. При этом, если возникнет необходимость продать свой дом на общей земле, сделать это будет не так легко, как продать коттедж в поселке.
И наконец, на землях КФХ инвестор может построить полноценный коттеджный поселок. Для развития такого серьезного коммерческого проекта необходимо изменить вид разрешенного использования земли с КФХ на садово-дачное. Сельскохозяйственное назначение земли остается, но на садово-дачном участке уже можно возводить полноценные дома. Стоимость земли под дачное строительство как минимум в три раза дороже, чем КФХ. Так, в Истринском районе земли КФХ стоят 500-700 долларов за сотку, а дачные - 1700-2500 долларов. Земля под дачное строительство ничем не хуже земли под ИЖС, а единственное преимущество последней состоит в безоговорочном праве на прописку. Впрочем, юристы говорят, что вопрос с пропиской и на "дачке" может быть решен.
Изящная схема "купил дешевую землю КФХ - перевел в садово-дачную - построил поселок" осложняется существующей практикой. Многие риэлтеры и крупные собственники говорят, что могут осуществить перевод за шесть-восемь месяцев, но реально процесс может затянуться на год-два. Непонятна и цена вопроса. В прошлом году размеры платежей за перевод составляли в среднем 300-400 долларов за сотку. В этом году - вдвое больше. Но и осуществив этот платеж, владелец земельного участка не застрахован от многомесячной волокиты. За ускорение процесса берутся многие, но никто не дает гарантий по срокам и не может сказать, сколько в итоге будет стоить перевод. Из неофициальных источников известно, что стоимость услуг по переводу может составлять примерно 20% от рыночной стоимости участка.
Прибыли vs риски
Крестьянско-фермерские хозяйства появились в начале 1990-х годов. Стала модной тема фермерства, и под эту деятельность крестьяне могли получить участок в несколько гектаров. "Обещали дать кредиты на технику, семена, но, как всегда, обманули", - так объясняют крестьяне, почему фермерство не прижилось. Сегодня обижаться на судьбу фермерам грешно: после того как в 2001 году был принят Земельный кодекс, многие, продав бесплатно полученные и давно необрабатываемые земельные участки, стали богатыми людьми. Особенно повезло фермерам Красногорского и Истринского районов Московской области: цена за их участки может доходить до 200-300 тыс. долларов.
Сколько стоят земли КФХ? Непростой вопрос. Дело в том, что рынка земель КФХ нет. Каждый фермер продает землю по своей цене. И стоимость сильно зависит от того, насколько сильно фермеру нужны деньги и как умеют торговаться покупатель и его представитель. В целом разброс цен на земельные участки КФХ очень велик: от 20-30 долларов за сотку (Шаховской район, 120 км от Москвы) до 17 тыс. долларов за сотку на престижном Ильинском шоссе.
В борьбе за деньги инвесторов конкурентом землям КФХ выступают сельхозземли от крупных лендлордов. Эти обычно никуда не спешат и спокойно ведут свою игру на повышение рынка. У них цена сотки начинается от 50-100 долларов за кв. м. Однако отметим, что такие участки обычно значительно крупнее (от 20 га), а стало быть, и дороже в абсолютном выражении.
В отсутствие сформированного рынка земель КФХ трудно говорить о средней прибыльности вложений в этот актив. Понятно, что предыдущие несколько лет стоимость земли быстро росла, цены конкретных КФХ формировались хаотично, а значит, прибыль инвесторов могла быть высокой. В частности, мои знакомые риэлтеры впечатляются подвигом своего коллеги. Тот по случаю прикупил КФХ за 25 тыс. долларов и через год продал... за 100 тыс. И вот уже более полутора лет удачливый риэлтер и его соратники методично прочесывают подмосковные окрестности, но найти хоть что-то приличное им не удается. Это говорит и о том, в частности, что период сверхприбылей с землями КФХ все-таки прошел и каждая удачная сделка - уже скорее дело случая.
Высокие прибыли есть отражение больших рисков. Так, законодательство по КФХ юристы числят среди наименее подробно прописанных. Спорных моментов и "белых пятен" в нем множество. Например, не прописано, что считать сельскохозяйственной деятельностью. Небольшой огород, газон или улей - это деятельность или нет? Нет ответа и на важнейший вопрос: можно ли на землях КФХ строить жилой дом? Принято считать, что можно. Называются следующие ограничения: не более пяти построек, и застроить можно не более 20% участка. Правда, никто из юристов не может найти, откуда появились эти цифры, в законодательных актах их нет. А некоторые специалисты категорически отрицают возможность строительства жилья на землях КФХ. "На землях КФХ можно построить конюшню или сарай. Но жилой дом - нельзя. Тем, кто не верит, советую попробовать получить технические условия на присоединение коммуникаций для жилого дома на земле КФХ, - отмечает юрист крупной земельной фирмы. - Старый Закон о КФХ прямо позволял фермеру строить жилой дом, а новый, введенный с 2003 года, - нет". Так что владельцу поместья нужно быть готовым, что по документам его роскошный особняк будет проходить как сарай N1.
Километр имеет значение
В поисках объекта инвестирования ошибкой было бы ориентироваться лишь на цену. "Можно найти землю КФХ в пятидесяти километрах от Москвы всего по 50 долларов за сотку, но это окажется плохим и бесперспективным объектом, - говорит руководитель отдела продаж компании 'Миэль' Елена Новомлинская. - Попристальнее стоит присмотреться к двум факторам - транспортная доступность и возможность подключения к коммуникациям. Подведение дороги и электричества к участку в медвежьем углу может оказаться намного дороже, чем стоимость самого участка".
Эксперты считают наиболее выгодным покупку земель в 30-километровой зоне к западу от Москвы. Это традиционно популярные Ново-Рижское, Рублевское, Киевское и Калужское шоссе. Эти направления сейчас наиболее активно застраиваются, цены растут порой скачкообразно, а земля по ним перспективна и ликвидна. Но как раз для частных инвесторов это вряд ли подходящее место приложения сил. "В 30-километровой зоне по престижным направлениям уже ничего интересного не осталось, - отмечает г-жа Новомлинская. - Здесь активно поработали скупщики земель, и те активы, которые еще свободны, имеют серьезные проблемы. В 60-километровой зоне еще можно найти КФХ по интересным нерыночным ценам, но это вопрос случая".
"Поиск жемчужин в 60-километровой западной зоне" - именно так можно назвать первую стратегию для частного инвестора. Если 30-километровая зона на глазах становится фактически пригородом столицы, то, очевидно, что вслед за ней начнется и активное освоение более дальних территорий. Автор лично наблюдал, как двигалась "граница приемлемости" для покупателя земли в последние годы. Года три-четыре назад варианты далее 30-го километра по Новой Риге даже не рассматривались. Потом стало ясно, что люди нормально реагируют на 40-й километр. А сейчас поселки активно строятся и на 50-м и на 70-м километрах! Отчасти это происходит потому, что свободной земли близко к городу осталось мало, но во многом и с изменением представления о приемлемости: лишние 20 км пугают все меньшее количество покупателей. В целом же покупка земель КФХ в 60-километровой зоне по престижным западным направлениями - это разумная ставка на то, что граница большого города неумолимо сдвигается в область.
Другая возможная стратегия - выбор альтернативных направлений. Логика здесь простая: запад - очень раскручен и дорог, восток - дело тонкое и на любителя. Что остается? Правильно, юг и север. На юге, кстати, расположено Симферопольское шоссе, которое с транспортной точки зрения мало чем уступает разрекламированной Новой Риге, но стоит не в пример дешевле.
Третья стратегия условно называется "В деревню, в глушь". "Еще год назад люди не хотели рассматривать варианты далее 50-го километра, а сегодня и 100-й километр уже не пугает, - считает директор по маркетингу компании 'Ведомство' Инна Ехья. - Если загородный дом используется для постоянного проживания, то он должен находиться в пределах 15 километров от Москвы. Если это вариант для отдыха на week-end, тогда расстояние от города становится не столь принципиальным. На первый план выходят красивый пейзаж и возможности для отдыха, к примеру, на водохранилище".
Если по каким-то причинам ставится задача сэкономить на покупке КФХ, то можно приобрести землю не в Московской области, а к примеру, в Калужской. Благо, она начинается уже в 60 км от Москвы. Факт пересечения границы Московской области может снизить цену аж вдвое. Но, сильно удаляясь от Москвы, надо не забывать, что свободных земель там достаточно. И если в ближайшем пригороде столицы есть смысл играть на ограниченности земельного ресурса и неизбежности роста цен, то в отдаленных районах особый акцент делать надо на наличие уникальных природных комплексов: водохранилищ, национальных парков, заповедников, берега реки. Именно в такие места тянет людей из Москвы. И именно там возникают очаги современной инфраструктуры: яхт-клубы и коттеджные поселки. Не менее важен и потенциал развития территории. "Пример горнолыжных баз на Дмитровском шоссе ('Сорочаны', 'Волен', 'Яхрома') показал, что наличие таких объектов может в разы поднимать стоимость земли в их окрестностях. Частный инвестор должен тщательно изучать перспективы развития региона, чтобы вовремя определить точку роста, - считает Инна Ехья.
Стоит ли овчинка выделки?
Инвестиции такого рода - на любителя. Риски отсекают от этого сегмента земельного рынка подавляющее количество инвесторов, оставляя только самых азартных. С одной стороны, потратив изрядное количество времени и сил, действительно можно отыскать дешевую землю фермерского хозяйства, вложения в которую окажутся весьма прибыльными. Так, от одного риэлтера я услышал историю про участок, на котором заработали уже два поколения инвесторов: "Мы купили КФХ по 30 долларов за сотку и уже через девять месяцев, оформив его в собственность, продали по 250 долларов. Наш покупатель через некоторое время вновь продал ее - уже по 500 долларов за сотку. А сейчас на горизонте маячит новый инвестор, которого не пугает цена и в 900 долларов". Отдача в десятки раз превышала вложенное! С другой стороны, большие прибыли на спекуляциях были характерны именно для зарождения этого рынка. Сегодня вероятность найти дешевый и удачно расположенный актив все меньше и меньше, а в поиске объектов придется конкурировать с уже сформировавшимися командами.
И хотя успешные частники на этом рынке присутствуют, профессионалы все же крайне неоднозначно оценивают их возможности. "Для частного инвестора это очень хлопотное дело, - считает генеральный директор земельно-инвестиционной компании Mozaik Development Андрей Князев. - КФХ - актив сложный, труднооформляемый, с трудном дробимый на части. Принимая решения о покупке земельного актива, мы собираем и анализируем массу документов, перевариваем колоссальный объем информации - правовой, экологической, экономической и т. д. Мнения наших экспертов постоянно расходятся, и только наличие опытной команды все же позволяет контролировать риски. Я на сто процентов уверен, что частное лицо в момент принятия решения о покупке земель КФХ не будет представлять и половины проблем, связанных с конкретным участком".
Если инвестор все-таки решит заняться землями КФХ, ему придется близко познакомиться с чиновниками местной администрации. "Необходимость поддерживать сельскохозяйственную деятельность предопределяет зависимость от местных властей, - говорит частный риэлтер Денис П., инвестирующий в небольшие земельные проекты. - Я много общался с чиновниками: это своеобразные люди, и что им придет в голову, предположить трудно. К примеру, им может не понравиться, как возделывается земля. Они могут заблокировать процесс сделки или препятствовать смене разрешенного вида использования. Проект в результате растянется на годы. Кроме того, фермерское хозяйство - это бизнес. А значит, надо сдавать бухгалтерские балансы и быть готовым, что твой дом посетят проверяющие из налоговых и других органов. Все это создает возможности давления со стороны властей. Именно поэтому активные скупщики земли почти всегда тесно связаны с администрацией. Так что для себя я считаю бесперспективным связываться с КФХ".
Можно утверждать, что среди тех инвесторов, которые все же не уходят с этого рынка, в последнее время доля спекулянтов, играющих на росте цены за "сырую" землю, неуклонно сокращается. Зато растет число игроков, делающих ставку на полноценное развитие проектов на землях КФХ. Они намерены получать прибыль уже за счет повышения добавленной стоимости земель. А это говорит о том, что рынок плавно переходит из стадии первоначального раздела, сопровождающегося активными спекуляциями и значительными рисками, в инвестиционную стадию.
