Уже месяц как тема отмены оптовых продаж жилья, построенного по заказу одной из столичных структур - Департамента внебюджетного планирования, - главная для всех агентов рынка недвижимости в Москве. О ней судачат столичные риэлтеры: те, кто имел счастье приобщиться к опту, - удрученно, те, кто лишь наблюдал за процессом, - злорадно. Ее комментируют представители власти, причастные к большой московской стройке. Ею озабочены граждане, толком не понимающие, как квартиры связаны с оптом, но изрядно напуганные слухами о скором 15-процентном подорожании нового жилья в связи с отменой этого самого опта. Общий итог пересудов, анализов и прогнозов, впрочем, утешителен для потенциальных покупателей столичного жилья: ни новое, ни старое жилье в ближайшее время дорожать не будет. А скорее всего, будет и дешеветь.
Опт отменен
Практика оптовых продаж квартир действует в Москве с 1997 года. Упомянутый уже департамент, выступавший в качестве инвестора-застройщика, привлекал для продажи жилья риэлтеров - уполномоченные компании, список которых составлялся на конкурсной основе раз в полгода. Число уполномоченных колебалось. В прошлом году их было 40, в этом - 15. Попасть в этот список для сколько-нибудь уважающего себя риэлтера было делом чести. Или связей. Те, кто попадал, имели возможность не просто продавать квартиры, получая за это после завершения сделки комиссионное вознаграждение от департамента, но еще брать их оптом - десятками, сотнями тысяч метров. Вот тут-то и начинается самое интересное.
Оптовая продажа оформлялась договором переуступки прав требования, на том этапе, когда дом еще не построен. Поскольку речь шла об опте, да еще и о проплате в адрес департамента в момент заключения договора (а департамент использовал кредиты, по которым чем раньше расплатишься - тем дешевле они обойдутся), оптовики получали скидки. Скидка от цены, устанавливаемой ежеквартально Межведомственной комиссией столичного правительства (МВК), по официально установленным критериям составляла от 10% до 15%.
Но злые языки тем временем не уставали утверждать, что получаемые неофициальным образом скидки были баснословными - 40%, а то и 50%. Еще поговаривали, что в цепочке "департамент - крупный оптовик (каковую роль в последнее время выполняли государственные унитарные предприятия, созданные для нужд департамента) - мелкий оптовик" откуда-то появлялись спекулянты и вовсю использовали систему "отката".
Правда, документального подтверждения этих злопыхательских утверждений пока ни в риэлтерской, ни уж тем более в правоохранительной среде не фигурирует. Есть лишь косвенные, а точнее, инициированный в середине марта первым вице-премьером столичного правительства Владимиром Ресиным запрет на оптовые продажи. Естественно, официальные комментарии главного строителя Москвы относительно причин запрета гораздо более сдержанны.
"Департамент Леонида Краснянского (Департамент внебюджетного планирования. - 'Эксперт'), - говорит Владимир Ресин, - создан не для того, чтобы оптом торговать жильем, а для того, чтобы помочь нуждающемуся в жилой площади москвичу приобрести квартиру по минимальным ценам и с хорошим качеством. Поэтому ограничиваются продажи жилья оптом, и ставится задача продавать квартиры физическим лицам. Вместо опта нужно развивать субфинансирование, инвестирование и физическими, и юридическими лицами. В общем, получается одно и то же. Во всем мире дом строится не одним инвестором, а множеством инвесторов, что удешевляет строительство".
А глава Департамента внебюджетного планирования Леонид Краснянский и вовсе считает, что проблема эта надуманная и не стоит выеденного яйца (подробнее см. "Мы же - город").
За один дом больше не возьмешь
Но как бы там ни было, а оптовых продаж отныне нет. И на рынке новостроек это уже начинает сказываться. Вот как комментирует ситуацию Сергей Канаев, глава компании "Жилстройиндустрия" (эта компания - один из 15 уполномоченных сегодня департаментом риэлтеров). "Безусловно, отмена оптовых продаж скажется, да и уже сказалась на состоянии первичного рынка. Во-первых, потому что в розницу продать сложнее. Во-вторых, и до отмены продажи шли не очень бойко, хотя за счет скидки, полученной при крупной оптовой покупке, можно было опускать цены ниже установленных МВК - а для покупателей в районах массовой застройки каждые пять долларов на метре важны. Сегодня же, по сути, все оказываются в равных условиях и будут продавать все квартиры по цене МВК".
Но прогноз роста цен на новое жилье в результате отмены оптовых продаж можно поставить под сомнение. Прежде всего потому, что департамент Краснянского вместе с группой уполномоченных товарищей - не одни на рынке. Как бы им этого ни хотелось.
Есть, пусть незначительная (не более 15% от общего объема столичного строительства), частная застройка. И хотя в панельном домостроении немногочисленные вырвавшиеся из цепких объятий мосправительства частные застройщики не замечены, но на рынок влияют, продавая свои монолитные или каркасно-ригельные дома все дешевле.
Кроме того, часть жилья в Москве строится на условиях инвестиционного контракта с городскими властями - когда застройщик за право аренды земельного участка расплачивается с городом не деньгами, а квартирами. И при продаже квартир несколькими владельцами происходит рыночное, а не волевое, уравнивание их цен.
И наконец, всепроникающий зачет. "Сегодня вновь широко применяется практика зачетов, с которой городские власти пытались было бороться в прошлом году, но безуспешно", - говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. Квартиры в счет оплаты за поставленные стройматериалы - цемент, например, или щебенку, или арматуру - от московских домостроительных комбинатов получает масса компаний, в том числе и региональных. Получает по ценам на 20-30% ниже рыночных. Продает тоже недорого. Чаще всего не прибегая к газетной рекламе, и поэтому до смешного низкие цены обнаруживаются лишь при упорном дозвоне по всем развешанным на доме телефонам.
Сторонние наблюдатели, не связанные напрямую с оптовой системой продаж, тоже не уверены в том, что отмена оптовых продаж приведет к массовому росту цен на первичном рынке. "Некоторый рост цен, в случае, если решение об отмене опта будет выполняться, - говорит Андрей Куприянов, директор по маркетингу компании 'Полиграфжилстрой', - можно прогнозировать лишь в тех районах, где сегодня нет значительного количества готового жилья, а есть только единичные объекты. Если же ведется активное строительство, как в Куркине или Марьинском парке, то поднимать цены на один объект бессмысленно".
Ярчайший пример этого - единственный монолитный дом в Братееве. До апреля квартиры в этом доме продавались по 11 тыс. рублей за метр. Не очень споро, но продавались. На последнем заседании МВК, где устанавливались цены на новые объекты городского строительства и пересматривались прежние цены, продажная цена метра в этом доме установлена в размере 12,5 тысячи. Как утверждают риэлтеры, продажи вмиг остановились. Несмотря на обилие рекламы.
И здесь реформа ЖКХ
А в целом на рынке недвижимости в Москве затишье. И дополнительное давление на уровень цен нового жилья будет оказывать сохраняющаяся тенденция к снижению цен на вторичном рынке. Средняя цена предложения вторичного рынка по Москве в марте упала на 0,5%. Квартиры в центре, наиболее чутко реагирующие на настроения на рынке, третий месяц подряд дешевеют: после февральского падения на 6% в марте они упали в цене еще на 3%.
Более того, изменяется состав покупателей вторичного жилья. Работники банков и госчиновники, судя по наблюдениям риэлтеров, это жилье уже практически не покупают. Значительно сократился и приток приезжих из других городов России. Все более значительная часть сделок на вторичном рынке фактически представляет собой обмен - продажу старой квартиры и покупку новой.
Анализ столичного рынка, проведенный компанией РАН "САВА", дает дополнительные, менее очевидные признаки стагнации на рынке жилья. Во-первых, из всего массива предложения дешевых квартир - в пятиэтажных и старых девяти- и двенадцатиэтажных панельных домах, - появившихся в январе-феврале, за март было продано всего 5%. Это крайне мало. Во-вторых, устойчиво, начиная с осени прошлого года, дешевеют "сталинские" дома во всех районах - а именно они поддерживали рынок в разогретом состоянии.
И наконец, в структуре сделок, зарегистрированных в первые два месяца этого года, есть один незаметный показатель, который в корне меняет оценку активности рынка. Как утверждает г-н Апрелев, из 3 тыс. сделок, зарегистрированных в январе, и 8 тыс. сделок, зарегистрированных в феврале, не менее 50% приходится на договоры наследования. То есть на рынке сегодня покупается примерно вдвое меньше квартир, чем можно было бы с натяжкой считать сезонной нормой. А значит, рынок просел сильно.
Почему наследование? Потому, объясняет г-н Апрелев, что осенью в столице начался рост стоимости оплаты жилищно-коммунальных услуг. Как следствие - массовое стремление граждан поскорее выписать ушедших родственников и оформить квартиры на себя. Именно этот фактор - неизбежная для страны реформа ЖКХ (сегодня, по оценкам специалистов, на дотирование жилищно-коммунального хозяйства в стране расходуется до 6% консолидированного бюджета) - и представляется г-ну Апрелеву доминирующим на рынке недвижимости (и не только на вторичном) фактором. В том смысле, что он может сильно ограничить аппетиты тех покупателей, которые стремятся улучшить свои жилищные условия.
Как и пока не введенный в столице, но планируемый к введению налог на имущество физлиц, верхняя планка которого 2% от оценочной стоимости БТИ, в случае с новым жильем может заставить многих покупателей новостроек крепко призадуматься: а есть ли смысл покупать квартиру, за которую потом ежегодно придется выкладывать тысяч по 20-30 рублей?
