У озера

Наталья Васина
29 мая 2000, 00:00

Спрос на дорогие загородные коттеджи и земельные участки в этом сезоне намного превысил предложение

Прошлогодний осенне-зимний бум на рынке недвижимости произвел впечатление и на покупателей коттеджей - в ноябре-декабре 1999 года число сделок выросло примерно вдвое по сравнению с апрелем-маем того же года. Правда, сейчас планка опустилась до 120%. Но не рост спроса является главной новостью сезона, а его структуризация. Если зимой покупали что попало, то сейчас, по словам риэлтеров, количество желающих купить особнячок в тихом зеленом месте рядом с большим водоемом в несколько раз превысило число предложений на продажу. В прошлом дачно-строительном сезоне, наоборот, предложение превышало спрос на 30-60%.

Наибольшим спросом пользуются немногочисленные пока участки свыше 15 соток, с домом в 5-6 подуровней размером в 250-400 кв. м, "под чистовую отделку", поскольку хозяин хочет создать интерьер в соответствии с полетом его собственной фантазии. Стоит такой дом в среднем 400 тысяч долларов.

Хотя цены на загородную недвижимость по сравнению с прошлогодним сезоном упали на 5%, стоимость же комфортабельных домов в стародачных местах или коттеджных поселках, удаленных от МКАД не более чем на 35 км, растет. А стоимость недостроенных домов, особенно без коммуникаций, наоборот, упала за год на 35-50%.

Участники рынка убеждены, что в ближайшее время эти тенденции сохранятся.

Что продают

Падение цен на недострой вполне объяснимо: в этом году число предложений на продажу недостроенных коттеджей с пройденным первым жизненным циклом (дом подведен под крышу, но без какой-либо отделки) и земельных участков с пройденным нулевым циклом выросло почти вдвое. Хозяева стремятся избавиться от неперспективного старья даже со значительным для себя ущербом. "Коробки" без крыши и коммуникаций продаются по цене земли плюс 10-15% за разрушающиеся стены. По словам специалистов фирмы "Бест-недвижимость", если хозяин несколько лет назад вложил 50 тысяч долларов в дом и 20 тысяч в землю, то в лучшем случае продаст все это сейчас за 20-30 тысяч. И то при условии, что участок расположен в хорошем месте.

В общем объеме предложения незавершенка составляет около 80%. Предложение загородных резиденций в стародачных местах составляет около 5% рынка, а вновь отстроенных коттеджных поселков западного образца - около 10%. Остальные 5% приходятся на дешевые постройки на участках в 6 соток. Продажи жилья в эксклюзивных ведомственных поселках, как Нагорное, принадлежащее "Газпрому", крайне редки. Причем поиском клиентов занимаются, как правило, представители администрации поселков, а риэлтерское агентство только оформляет сделку: "чужаков" в таких поселениях видеть не хотят, исключение делается разве что для звезд кино и шоу-бизнеса.

Разброс цен на коттеджи - от 200 тысяч до 1 млн долларов, причем продавцами отмечен рост продаж более дорогого жилья, в частности на самом популярном Рублево-Успенском шоссе. Объясняется это прошедшими выборами президента и укреплением позиций высокооплачиваемых госчиновников. По сведениям агентства "Усадьба" объединенной компании "Миэль", специализирующегося на продаже коттеджей и земли именно в этом направлении, примерно 15% продаж составляют дома стоимостью свыше 1 млн долларов.

Что строят

Строительные компании стараются оперативно реагировать на изменение структуры спроса и за последний год отстроили 20-25% новых коттеджных поселков от числа существующих. По свидетельству строителей, себестоимость коттеджной застройки выросла примерно в два раза к уровню прошлого года. В результате цена квадратного метра в "коробке" составляет 600-700 долларов, а в доме с отделкой - 1000-1200 долларов.

Сами строители объясняют рост себестоимости подорожанием дерева и металла, а также применением новых технологий. Так, фирма "Сапсан", которая входит в десятку мировых лидеров по объемам коттеджного строительства, три года назад приобрела лицензию на канадскую технологию, позволяющую строить дома из материалов более эластичной структуры, которые не разрушаются от резких температурных перепадов - такой дом может простоять 150 лет. Кроме того, данная технология предполагает максимальное сохранение лесного ландшафта - вырубается не более 25% деревьев и кустарников (один из владельцев коттеджа в Подмосковье, построенного по такой технологии, ради экзотики оставил в собственной сауне сосновое дерево).

Поначалу новая технология была опробована на коттеджной застройке 20-30 домов в элитном комплексе Кунцево-4 и в поселке Снегири. После этого на Пятницком шоссе был выстроен коттеджный поселок Голубое на 156 домов. Первоначально выставленные на торги фундамент и стены с подведенными коммуникациями стоили 650-700 долларов за квадратный метр, а дом, отделанный "под ключ", стоил на 40-60% дороже. Дома строились на участках земли от 15 до 25 соток (1800 долларов за сотку). Поселок был распродан за полтора года, что считается очень хорошим сроком.

Новые технологии не только удорожают строительство. Они позволяют при сохранении высокого качества снижать относительные затраты - благодаря унификации технологий в пределах одной застройки. Опыт снижения затрат именно таким способом появляется сейчас у многих строительных компаний.

Так, недавно распроданный поселок Новогорск площадью 37 тыс. кв. м, рассчитанный на 500 семей, состоял из домов, выстроенных по девяти различным технологиям. Он был распродан до ввода в эксплуатацию, несмотря на то что первоначальная цена за квадратный метр была 700-900 долларов, а по мере продажи повысилась до 1000-1300 долларов. По словам менеджеров фирмы "Миэль", повышение цен было продиктовано тем, что поселок вводился в три очереди и издержки подрядчика, "Корпорации 'Подмосковье'", росли за счет роста цены на облицованный брус и металлические конструкции, а разнообразие технологий увеличивало операционные расходы. Поэтому другой поселок - Княжичи, строящийся той же самой "Корпорацией 'Подмосковье'", изначально более унифицирован. 70-80% застройки составят блочные дома типа "сэндвич", построенные по технологии немецкой фирмы "Штрайф", что позволяет минимизировать издержки. Поэтому стоимость таких домов предположительно будет на треть ниже цены стандартной городской элитной квартиры. Остальную часть поселка составят более дорогостоящие кирпичные коттеджи на одного хозяина.

Что покупают

Значительное падение цен на городские квартиры повлияло на ценовые запросы покупателей загородной недвижимости, которые резко отличаются от цен продажи. По свидетельству менеджеров компании "Бест-недвижимость", покупатели коттеджа площадью 250 кв. м хотят обойтись 100-120 тысячами долларов (такие предложения есть, но они уходят за секунду), а продавцы просят минимум 200 тысяч, и то, если речь идет о срочной продаже. Однако более характерной чертой сезона является, по мнению риэлтеров, значительная дифференциация цен на коттеджи в зависимости от целого ряда факторов.

Первым таким фактором является престижность, живописность места, где расположен дом. По-прежнему наиболее популярны западные направления - от юга к северу, и Ярославское шоссе на северо-востоке. Хорошо продаются старые дачные поселки - писательские Переделкино и Красная Пахра, артистические Загорянка и Валентиновка и чиновничьи Клязьма, Малаховка и Немчиновка, где большинство участков размером не менее 24 соток украшены старыми сосновыми деревьями и где есть сложившаяся инфраструктура. Средних размеров дом с евроотделкой оценивается в таком месте до 1 млн долларов.

Новинкой сезона является рост спроса на участки на Московском море - в Завидове и Конакове. И вообще наличие крупного водоема способно резко поднять стоимость коттеджа. Большие дома "под ключ" с евроотделкой на берегу реки или озера в сопредельных с Московской областях стоят не менее 900 тысяч долларов.

Престижным считается поселиться в новом коттеджном поселке с охраной и развитой инфраструктурой (их в Подмосковье чуть больше десятка). Причем популярностью пользуются не только отдельно стоящие дома, но и таунхаузы - их, как правило, предпочитают сотрудники иностранных компаний. Поскольку двух-четырехсекционный коттедж с отдельным входом для каждой семьи является по сути аналогом элитного жилья, спрос на них не снижается. К тому же прирезаемый к дому земельный участок-кондоминимум увеличен недавно до семи соток вместо стандартных двух-трех. Таким образом, покупается не дом, а стиль жизни. Правда, поселков, где предлагалось бы такое жилье, на сегодняшний день всего один - это уже распроданное Кунцево-4. Там наряду с многоэтажным элитным жильем выстроены двух-трехуровневые коттеджи на две-три семьи общей площадью 700 кв. м, стоимостью 2000 долларов за метр. Как утверждают участники рынка, таунхауз стоимостью 800 тысяч долларов в таком доме уходит сразу. Для сравнения: пятикомнатная квартира в 12-этажном доме в том же поселке стоила 350-370 тысяч долларов, а трех-четырехкомнатная квартира в шестиэтажном доме - 600-700 тысяч долларов.

Вторым по значимости фактором, влияющим на спрос в отношении загородного жилья, является экология дома. Наибольший спрос и, соответственно, высокая цена на дома из натуральных материалов - красного натурального кирпича, облицованного кирпичом бруса или просто оцилиндрованного бруса, с натуральной черепичной крышей и внутренней отделкой из экологически чистого материала. Дома из шлакоблоков, монолиты из керамзито-бетонных блоков продаются очень плохо, чуть лучше - из силикатного кирпича.

Отдельные требования - к соседям. Пять лет назад состоятельные люди радовались приобретению стандартно скошенного (с асимметричной крышей) силикатно-кирпичного бунгало бок о бок с соседом, с однотипной лужайкой и деревянной банькой, а теперь они мечтают ни в чем не походить на соседа и быть от него в максимальном отдалении. Не в чести нынче и поселки, где таунхаузы с двумя-тремя сотками земли стоят в ряд и соседи смотрят в окна друг другу. Секция в таком доме стоит всего 95 тысяч долларов, но продается плохо - покупатели согласны приобретать такое жилье за 50 тысяч. По оценкам специалистов, очень плохо покупают и дома в сложившемся поселке, симметрично поделенные на двух владельцев - даже в престижном стародачном месте требуется не менее 25% скидки. И не только из-за наличия соседа за стеной, но и по причине общих коммуникаций - бассейн без согласия соседа уже не построишь.

Земля

Ситуация с земельными участками повторяет тенденции на рынке коттеджей. С одной стороны, зафиксированное после августовского кризиса падение цен здесь продолжается, и, по сравнению с прошлым годом, они снизились в среднем на 15%, за исключением Рублевки. С другой стороны, растет спрос и цены на большие участки с подведенными коммуникациями, в хороших местах.

Так, средняя цена за сотку в редко предлагаемых на продажу стародачных местах выросла с 1,5-2 тысяч долларов в прошлогоднем сезоне до 1,7-3 тысяч. Но и внутри этого сегмента цены заметно варьируются. Скажем, на Рублевке полноценный участок с развитой инфраструктурой и лесом стоит в Барвихе и Жуковке от 8 до 15 тысяч долларов за сотку, в районе Успенского (20 км от МКАД) - чуть больше 2 тысяч, а в Горках-10 - не более 1,5 тысячи. В районе Горки-2, где есть крупная птицефабрика и соответствующее амбре при розе ветров, разброс цен - от 3 до 1,5 тысячи долларов, в зависимости от близости к предприятию. Для сравнения: в прошлом году, по оценкам некоторых агентств, диапазон был 8-15 тысяч долларов в Барвихе и минимум 3 тысячи в остальных местах.

Что касается чаще всего предлагаемых на рынке небольших земельных участков, удаленных на более чем 50 км от МКАД, то цена на них упала на 45-50% и местами измеряется в рублях. Стандартный участок в 6 соток на расстоянии 80-120 км от Москвы можно выторговать за 8 тысяч рублей, то есть его стоимость примерно равна стоимости его оформления.

Дом внаем

Предпринятая в прошлом году рядом агентств попытка предлагать дом в аренду с последующим выкупом успеха не имела - хозяев домов такой расклад не устраивал. Риэлтеры отмечают единичные случаи, когда чересчур рачительный владелец сдавал дом в ожидании, пока он будет продан. А в основном - либо продают, либо сдают.

Наиболее распространена сезонная аренда, но в элитных стародачных поселках пользуется спросом и круглогодичная. Спрос на аренду в стародачных местах - Переделкино и Жаворонки по Минскому шоссе, Жуковка, Барвиха, Николина Гора по Рублево-Успенскому шоссе и в поселках по Новорижскому шоссе удовлетворен не более чем на 50%. Растет спрос на круглогодичную аренду таунхаузов - те же самые иностранные специалисты предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.

Чаще всего стоимость аренды колеблется в пределах 1,5-2 тысяч долларов в месяц, причем одинаково стоит проживание в пятилетней давности монолитном блочном домике со всеми удобствами и на даче в Переделкине с "удобствами" на улице. Аренда новых двухэтажных домов в Жуковке или Барвихе, с несколькими ваннами, мебелью, теннисным кортом и прочими прибамбасами, стоит 15-20 тысяч долларов в месяц.