Как говаривал классик, все мы вышли из "Шинели" Гоголя. Применительно к жилью это звучит как "все мы дети хрущоб и панельных многоэтажек". В лучшем случае - кирпичных домов ЖСК с "улучшенной планировкой".
Поэтому неудивительно, что главное требование к первым "элитным", по понятиям начала-середины 90-х годов, домам было одно: чем больше квартира, тем лучше. Общая площадь - уж никак не меньше 300 кв. м. Число санузлов - минимум три. Хорошо бы зимний сад. В самом доме - как можно больше всяких дополнительных удобств: от закрытого клуба и ресторана для жильцов и их гостей до парикмахерской, салона красоты и солярия на крыше. Все это было делом престижа, и квартиры в первых таких домах (к примеру, на улице Вересаева, неподалеку от шумного Можайского шоссе) шли буквально нарасхват при цене от 5 тыс. долларов за метр.
Поездив по миру, обзаведясь недвижимостью в Лондоне или Ницце, состоятельный россиянин захотел иметь соответствующее жилье и на родине. Но к выбору жилья он стал подходить более взыскательно: теперь уровень элитности определяется строгим набором критериев.
Проверка на порогах
Элитное жилье, соответствующее мировым стандартам, в Москве начали строить незадолго до кризиса. Сверхэлитные дома на рынке появляются редко - по оценкам риэлтеров, по два-три в год (то есть не более 90 квартир: в каждом таком здании в среднем 30 апартаментов).
Требования к возводимым элитным объектам очень жесткие.
Первое - местоположение. Как рассказал нам коммерческий директор Столичного информационного агентства недвижимости (СИАН) Александр Назаренко, "по-настоящему элитные дома сегодня могут возводиться в очень ограниченном числе мест. Самые престижные - это Остоженка с прилегающими переулками и кварталы вокруг Патриарших прудов, затем Замоскворечье и район между Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом. В перспективе 'районами для богатых' могут стать кварталы около Чистых прудов и неподалеку от Китай-города".
Эти районы выбираются застройщиками не только потому, что они популярны сейчас, но и потому, что таковыми они будут оставаться еще десятилетия. Столица все быстрее разбивается на районы для богатых, для среднего класса и для бедных. А вышеперечисленные места уже сейчас - районы для богатых. Малообеспеченным здесь просто трудно жить. Магазины, школы, детские сады ориентированы именно на состоятельную публику.
Однако одной лишь "остоженской" прописки для элитности дома недостаточно. Нужно еще достойное окружение - приветствуются посольства, совминовские и цэковские дома, современные элитные новостройки - и никаких шумных дискотек или казино. А также вид из окон. Лучше всего - на памятники архитектуры, церкви, скверы, Москву-реку. Чем лучше вид из окон (а в элитных апартаментах они должны выходить минимум на две, желательно - на три стороны), тем дороже квартира. Именно поэтому, кстати, ценятся пентхаусы: расположенные на верхнем этаже, они дают возможность обозревать окрестности. Впрочем, ценятся пентхаусы лишь в том случае, если они к тому же приспособлены под оборудование камина и, желательно, имеют отдельный лифт с выходом в подземный гараж. Наличие гаражей - еще одно обязательное условие элитности. Число мест в них должно быть как минимум в полтора раза больше числа квартир - для центра с его вечной проблемой парковки это действительно необходимо.
Площадь самих квартир в таких домах, как правило, начинается от 120 кв. м и доходит до 250 кв. м. Санузлов как минимум два, в ванной комнате должно быть окно. Высота потолков - не менее 3,2 м, как говорят риэлтеры, в "чистоте", то есть после полной отделки. Кстати, требования к высоте потолка в последнее время растут - в построенных больше года назад домах в Курсовом переулке (рядом с храмом Христа Спасителя) на некоторых этажах высота потолков составляет всего 2,8 м. Впрочем, квартиры здесь до сих пор не распроданы.
Теперь о техническом оснащении и качестве строительства элитного дома. Лифты - только импортные (KONE, Tissen, Schindler, Otis), выполненные по индивидуальному заказу. Многоступенчатая очистка воды. Собственная система отопления и подачи горячей воды - купить квартиру за полмиллиона и греть воду в тазике несколько странно. Обязательны современные телекоммуникации - выделенная линия Интернета, спутниковое телевидение, цифровая телефония и т. д.
При строительстве дома такого уровня должны применяться только импортные материалы. При этом несущие конструкции выполняются из монолитного железобетона (это дает возможность свободной планировки квартир), а наружные стены и внутренние перегородки - из кирпича.
Рассказывает Надежда Кот, консультант по недвижимости агентства Noble Gibbons: "Очень важно качество строительства. Никакого стройбата или мастеров из ближнего зарубежья к возведению элитных объектов не подпускают. Просто потому, что они не в состоянии обеспечить высокое качество работ.
В моей практике был такой случай. Один клиент долго выбирал себе достойную квартиру. И в конечном итоге остановил свой выбор на апартаментах в доме по Сеченовскому переулку, 3. Свое решение он принял, когда увидел, насколько качественно выложена мрамором 'черная' лестница - она предназначена для эвакуации при пожаре, и в обычных случаях жильцы ее просто не видят. Такой подход к отделке подсобных помещений окончательно убедил клиента в том, что жилье стоит покупать именно здесь".
Что же касается инфраструктуры Дома с большой буквы, то она не обязательно должна поражать воображение. Единственное жесткое требование - круглосуточная охрана и огороженная придомовая территория. А также ресепшн. Желательно, чтобы в доме были свой небольшой спортзал, бассейн. Неплохо иметь и небольшой бар-ресторан для своих - здесь можно принять гостей, если нет желания приглашать их домой. Свои фитнес-клуб или парикмахерская - сегодня уже излишество. В целом же инфраструктура дома зависит от того, кто в нем живет.
К примеру, один из лучших домов Москвы Агаларов-хаус (в районе Грузинских улиц) заселен по большей части людьми публичных профессий - звездами телевидения, искусства, шоу-бизнеса. Отсюда и развитая общественная зона дома. Здесь большое патио с бассейном, созданы все возможности для общения.
Компания "Московские огни - Мегапир"
Эта известная на московском рынке недвижимости компания постоянно активно развивала такое направление, как реализация элитного жилья, которое всегда было представлено многочисленными объектами.
Например, категория новых элитных жилых комплексов, которые строятся сейчас или были построены недавно, представлена двух-, трех- и четырехкомнатными квартирами, расположенными в ОПК "Бор" Управления делами президента. Это 14-этажный монолитный дом, к услугам жильцов - вся инфраструктура (теннисные корты, бары, рестораны, бассейн, сауны, тренажерные залы, конно-спортивная база). Цена 1 кв. м - 700 долларов.
Кроме того, к продаже представлены новые квартиры в 12-этажном кирпичном монолите на ул. Красная Пресня, владение 21, (метро "Баррикадная") по цене 1200 долларов за метр. На ул. Маршала Тимошенко, владение 15, (метро "Молодежная") мы продаем квартиры по одной из самых низких цен на этот объект - 860 долларов за 1 кв. м.
В доме N26 по 1-й Останкинской улице можно купить уникальную двухуровневую квартиру площадью 268 кв. м за 345 тыс. долларов. Категория элитных исторических домов в центре Москвы представлена у нас "Домом Есенина" (Петровский переулок).
Все квартиры отвечают требованиям, предъявляемым к современному элитному жилью.
А вот в доме в Спасоналивковском переулке (неподалеку от Полянки) проживают по преимуществу люди большого бизнеса. Нервотрепки им и вне дома хватает. Соответственно, здесь общественная зона сведена к минимуму.
В целом же содержание дома обходится его жильцам до трех долларов в месяц с квадратного метра квартиры. Иногда, если первый этаж сдается в аренду под офис фирме (ее строго отбирают), то эксплуатационные расходы перекладываются на арендатора (впрочем, в таком случае стоимость первого этажа уже включена в цену квартиры, то есть повышает ее).
Стать жильцом суперэлитного дома непросто. И дело не в деньгах - даже те, кто имеет лишние 500 тыс. долларов, проходят строгую проверку на право лишиться этих средств для приобретения апартаментов в настоящем элитном комплексе.
Первое сито такой проверки - полное отсутствие рекламы "супердомов". Об их появлении на рынке узнают или от знакомых, или от риэлтеров, которым была оставлена заявка.
Второй этап проверки происходит непосредственно в агентстве, занимающемся реализацией элитного жилья (а таковых немного: Noble Gibbons, Penny Lane Realty, СИАН, БАУТ и Kalinka Realty).
Павел Здрадовский, управляющий отдела продаж агентства Penny Lane Realty: "Прежде чем показать клиенту квартиры, мы обязательно встречаемся с ним и выясняем, какого рода бизнесом он занимается. Желательно, чтобы при этом он подкрепил свои слова рекомендациями известных и уважаемых персон".
В отсутствие рекомендаций (а иногда даже в том случае, если они есть) риэлтер совместно с застройщиком проводят собственную проверку рода деятельности клиента. Как и что конкретно проверяется при этом - риэлтеры предпочитают не рассказывать. Но, по их словам, до сих пор не было случая, чтобы в суперэлитном доме появился случайный человек, способный поставить под сомнение репутацию или безопасность соседей. По поводу безопасности можно привести такой пример. Недавно в агентства по продаже элитного жилья обращался близкий родственник одного из руководителей нынешней администрации Чечни. Ни в одном агентстве до осмотра квартиры он так и не дошел. Говорят, он вынужден был признать убедительным аргумент: "А вы бы захотели, чтобы ваши окна соседствовали с окнами, по которым могут выстрелить из ПТУРСа? Ведь могут промахнуться".
Если проверка показала, что клиент достоин своего будущего дома, он может посмотреть квартиры в соответствии с заявленными требованиями. Как правило, у каждого агентства есть на выбор сразу несколько домов. А потому риэлтеры не преследуют цели во что бы то ни стало продать апартаменты по конкретному адресу. Поэтому покупать жилье такого уровня разумнее именно у агентств, а не непосредственно у застройщиков, реализующих один дом (да и на посреднических комиссионных при этом сэкономить не удастся - между риэлтером и застройщиком всегда в таких случаях действует договоренность о продаже по единой цене).
Группа компаний КРТ
В марте 2001 года группа компаний КРТ завершает строительство жилого дома на 40 квартир "Времена года" в Старомонетном переулке.
Это первое в Москве "интеллектуальное" жилое здание с экологичным микроклиматом. Владельцы квартир смогут, не покидая дома, приятно проводить свободное время в фитнес-клубе и бильярдной с пивным баром, домашнем кинотеатре и музыкальном салоне, барах и кафе-кондитерской, саунах и салонах красоты, выбирать любые из оказываемых в доме услуг (стирка в прачечной при доме, уборка квартир, хранение крупных предметов в специальных кладовых, консультации домашнего врача); ряд услуг можно получить, обратившись в ресепшн, - и для вас организуют заграничное турне, закажут авиа- и театральные билеты, обед и ужин.
С видовой площадки, расположенной на крыше 10-этажного дома, открывается чудесная панорама Москвы с видом на Кремль, Третьяковскую галерею, храм Христа Спасителя.
Стоимость квартир на сегодня составляет от 2 до 5 тыс. долларов. Квартиры сдаются под "чистовую" отделку. Планировку своего будущего жилья - а это квартиры площадью от 30 до 300 кв. м - покупатель определяет сам.
Предполагается, что к моменту сдачи будут полностью отделаны несколько 30-50-метровых студий.
Нетипичные обстоятельства
Благодаря появлению на рынке домов высшей категории четче структурировался и весь остальной рынок нетипового жилья.
Следующую ступень за суперэлитными домами занимают комплексы, где стоимость квадратного метра составляет 1500-2000 долларов. Требования к ним, естественно, ниже. Расположение в центре не обязательно. Такого класса объекты могут находиться и в других престижных районах Москвы: в Крылатском, Щукине, Кунцеве, на Соколе, неподалеку от Ленинского, Кутузовского, Вернадского или Университетского проспектов (эти районы, по мнению риэлтеров, станут со временем местом обитания среднего класса). Какого-либо ограничения по числу квартир в доме в данном случае нет. Сам дом может быть выполнен из монолитного железобетона с обкладкой внешних стен кирпичом в один слой. Площадь квартир - от 80 до 150 кв. м. Потолки - до трех метров.
Охрана тем не менее обязательна. Равно как и качественная отделка общественных зон. А вот техническое оснащение может быть минимальным. Лифты допускаются отечественные (Карачаровского завода, по лицензии Otis), очистка воды - только от механических примесей. Собственной бойлерной - на случай привычного летнего отключения горячей воды - может и не быть. Подключение к спутниковому телевидению и выделенная линия Интернета здесь обычно есть.
Ликвидность такого жилья зависит в первую очередь от местоположения. Одной престижности района мало. Достаточно сказать, что до сих пор не продано несколько квартир в "Золотых ключах" на Минской улице - комплекс, возводимый вот уже более трех лет, с одной стороны выходит на оживленную трассу, а с другой - на железную дорогу. То же можно сказать и про ряд недавно построенных башен в районе Можайского или Рублевского шоссе. Чем ближе они к этим шумным трассам, тем хуже продаются квартиры. Квартиры в этих башнях за последние шесть-восемь месяцев упали в цене с 1700-1900 до 1200-1300 долларов за метр. И на объемах продаж это не сильно сказалось - квартиры уходят с трудом.
Среди удачных примеров жилья такого класса - высотка на улице Крылатские Холмы, 15. Рядом парк с бьющими ключами, церковь, горнолыжная трасса с подъемником. На высоком уровне и инфраструктура дома: предусмотрена очистка воды, собственная бойлерная, в окнах - шведские стеклопакеты. Есть собственный бассейн, сауна, тренажерный зал. Сочетание удачного местоположения и инфраструктуры делают этот дом привлекательным - цена на квартиры здесь (в зависимости от этажа и вида из окон) колеблется от 1400 до 2700 долларов.
За обслуживание инфраструктуры в домах подобного класса взимается не более 1 доллара (чаще до 0,5) с метра общей площади квартиры.
Компания "Интермарк"
Расположенный к западу от Кремля лишь в 10 минутах от Садового кольца жилой комплекс "Сетунь" представляет собой уникальный поселок коттеджного типа, рассчитанный на самого взыскательного российского или иностранного арендатора или покупателя. Комплекс застраивался в 1992-1996 годах.
"Сетунь" состоит из 86 элитных таунхаусов и квартир в 10-квартирном доме, расположенных на территории площадью около 7 га. Таунхаусы и квартиры имеют площадь в диапазоне от 119 до 240 кв. м. Каждый таунхаус оборудован отапливаемым гаражом на одну или две машины, 10-квартирный комплекс имеет подземный гараж. В настоящий момент на продажу предлагается ограниченное количество квартир в таунхаусах по цене 2000-2500 долларов за кв. м в зависимости от местоположения и планировки. Каждый таунхаус имеет просторную террасу с выходом на прилегающий к дому участок земли. В поселке предусмотрены детская и спортивная площадки.
Несколько слов стоит сказать и еще об одном сегменте рынка нетипового жилья - башнях из монолитного железобетона в срединных и окраинных районах города. Ориентированы они в первую очередь на местного покупателя, привыкшего к своей "малой родине", но не удовлетворенного качеством своего нынешнего жилья. Соответственно, и цены на жилье в таких домах ориентированы на стоимость квартир вторичного рынка в этих районах. Как правило, квадратный метр стоит 600-1000 долларов. Из "излишеств" здесь обычно присутствует охрана и - по желанию и на деньги жильцов - некоторые объекты общественной зоны. Этот сегмент рынка на сегодня наиболее насыщен, и на нем даже наблюдается "перепроизводство", в результате чего стоимость квартир в нетиповых монолитных домах практически сравнялась с ценой жилья в расположенных по соседству панельных новостройках.
Светлокаменное будущее
Тенденции, которые будут определять состояние рынка нетипового жилья, по мнению риэлтеров, ясны уже сегодня.
По-видимому, активнее будет развиваться сектор суперэлитного жилья. Здесь сейчас наблюдается дефицит предложения. Один-три объекта в год не могут, по мнению специалистов агентства Noble Gibbons, удовлетворить спрос. При этом, правда, требования к качеству подобных зданий будет только расти. И в перспективе сохранить ликвидность смогут только те объекты, которые идут с "опережением" по сравнению с основным набором требований к суперэлитному жилью.
Сектор жилья стоимостью до 2000 долларов за метр, очевидно, будет и дальше дифференцироваться. Здания, расположенные в не слишком удачных местах (пусть даже и в престижных районах), постепенно начнут перемещаться в ценовую нишу, на сегодня занятую монолитными башнями на окраинах, - 1000-1500 долларов за метр - прежде всего за счет снижения требований к инфраструктуре и техническому оснащению дома.
Что же касается самых простых нетиповых домов, то они в ближайшие пять-десять лет окончательно сравняются по цене с "панелью", вытеснив ее с рынка (панельные дома будут возводиться лишь для некоммерческих целей - например, для очередников или для выходящих в отставку военных).
Корпорация "Конти"
Корпорация "Конти" представляет на рынке элитной недвижимости уникальный объект "Покровское-Глебово", сочетающий в себе все признаки современного комфортабельного жилья и идею дворянской дворцовой усадьбы.
Усадьба находится на берегу Химкинского водохранилища и состоит из нескольких групп малоэтажных зданий (три-пять этажей). Из окон открывается замечательный вид на Химкинское водохранилище и зеленый массив заповедного парка "Покровское-Стрешнево".
Благоустроенная территория выполнена в традициях русской дворцовой архитектуры с множеством фонтанчиков, статуй, мостиков через водоемы. Владельцы смогут пользоваться расположенными поблизости спорткомплексом с бассейном и рестораном. На берегу водохранилища оборудован благоустроенный пляж и причал для яхт.
Дома построены из кирпича, покрыты медными крышами. При строительстве используются натуральные отечественные материалы. Окна - стеклопакеты из красного дерева. Входные двери выполнены из массива дуба, холл отделан натуральным мрамором. Здания снабжены лифтами фирмы Tissen. Имеется подземный гараж на 200 машино-мест с автосервисом и мойкой.
Квартиры свободной планировки площадью от 150 до 500 кв. м. предлагаются по цене 3-4 тысячи долларов за кв. метр.
Редакция выражает признательность агентству Noble Gibbons за предоставленные сведения о критериях элитности жилья.
