Опять в цене

Лина Калянина
редактор отдела конъюнктуры отраслей и рынков журнала «Эксперт»
Лина Калянина, Илья Ступин
17 сентября 2001, 00:00
17 сентября 2001, 00:00

На фоне колоссального роста спроса на жилье за прошедший год цены на московскую недвижимость выросли на 20-22%. К весне этого года темпы роста цен составили уже 20-25%. По мнению экспертов, в ближайший год рост цен продолжится

Цены на недвижимость во многих странах мира рассматриваются как хороший индикатор общей экономической конъюнктуры. Рост экономики приводит к бурному росту цен на недвижимость, спад сопровождается интенсивной рецессией на этом рынке. Несмотря на относительную узость российского рынка, у нас цены на недвижимость тоже сильно коррелируют с динамикой национального выпуска. И два года экономического подъема не могли не привести к энергичному росту цен на жилье.

Московская недвижимость опять в цене. За прошедший год цены на столичное жилье выросли в среднем на 20-22%, и оно вновь используется как для спекуляций, так и для сбережения денежных средств. По оценкам специалистов, вложение в покупку квартиры сегодня может принести 10-15% годовых в валюте. За прошедший год спрос на квартиры в Москве увеличился в десятки раз по сравнению с послекризисным периодом.

Падение цен на недвижимость на московском рынке, начавшееся осенью 1998 года, продолжалось до середины 2000-го. За это время цены упали катастрофически - по некоторым категориям жилья в два-три раза. К лету 2000 года нижний уровень цен составил 12-13 тыс. долларов (за комнату или плохую однокомнатную квартиру в "хрущевке"), нормальная однокомнатная квартира стоила от 20 до 25 тыс. долларов, "двушка" - от 23 до 35 тыс. и т. д.

Первая заметная активизация спроса на квартиры и последовавший за ней ценовой всплеск были отмечены в начале осени прошлого года. Многие предполагали, что рост цен быстро остановится, но этого не случилось.

Сначала цены стали повышаться на вторичном рынке, поскольку в первую очередь раскупалось самое дешевое жилье плохого качества - комнаты в коммуналках, однокомнатные квартиры в "хрущевках" и панельных девятиэтажках в отдаленных районах города. За ним последовали все остальные категории по принципу "чем дешевле жилье, тем быстрее растут на него цены". Последними стали дорожать квартиры в цековских, сталинских домах, элитных новостройках последнего десятилетия. Сегодня на вторичном рынке дорогое жилье (в Центре, на Фрунзенской набережной и в западной части Москвы) предлагается по цене не менее 1500 долларов за квадратный метр.

Вслед за ростом цен на вторичном рынке стало дорожать жилье и на рынке первичном (имеются в виду типовые панельные новостройки). К весне этого года рост цен на первичном рынке составил порядка 20-25% в год. Например, если весной 2000 года метр типового жилья в Марьине стоил 380-420 долларов в зависимости от степени готовности дома, то весной этого года его цена достигла 500-510 долларов.

Жилье, чтобы жить

Важные изменения коснулись не только цен, но и структуры спроса.

До сих пор основными потребителями жилья на московском рынке были менеджеры крупных корпораций. Их спрос в значительной степени влияет на рынок и сегодня, а активность на рынке недвижимости сильно коррелирует с состоянием нефтегазового сектора экономики. Однако появилась и другая категория потребителей.

Как считает президент компании РАН САВА Константин Апрелев, рост рынка жилья в Москве за последний год во многом связан с ростом малого и среднего бизнеса, ориентированного на рублевый оборот - производство продуктов питания, товаров первой необходимости, услуг и проч. По мнению г-на Апрелева, в сфере рублевого оборота компании получают сегодня неплохие прибыли, соответственно, растут доходы их менеджеров, и часть этих доходов оседает в новой недвижимости.

Другой структурный сдвиг спроса связан с увеличением доли прямых покупок. Если до 2000 года 80% участников сделок составляли так называемые альтернативщики, которые одновременно выступали и продавцами и покупателями, то сейчас доля покупателей-неальтернативщиков, по оценкам риэлтеров, увеличилась до 30-40%. "По нашим данным, тридцать-сорок процентов всех покупателей новостроек - это семьи в возрасте тридцати-тридцати пяти лет, которые предъявляют спрос только на покупку, - говорит директор по маркетингу и рекламе компании 'Инком-недвижимость' Сергей Елисеев. - Это так называемый средний класс, который имеет стабильный доход и предпочитает недорогое жилье".

Впрочем, продавцы не спешат или просто не могут сразу удовлетворить растущие потребности среднего класса. На вторичном рынке Москвы сформировался типичный "рынок продавца" - на каждую квартиру претендуют пять-шесть покупателей, и не мудрено, что цены в этих условиях растут такими темпами.

Глобальная причина дефицита жилья на рынке - опережающий рост спроса, отложенного со времен кризиса, на фоне увеличения доли чистых покупок в общем объеме сделок. Но есть причина и тактическая. По словам председателя совета директоров компании "Миэль-недвижимость" Григория Куликова, за последний год объем предложения квартир на вторичном рынке упал на 40-50%. Если в начале 2000 года на вторичном рынке ежемесячно выставлялось на продажу 30-37 тыс. квартир, то этим летом на рынке наблюдался минимум предложения за весь год - порядка 15-20 тыс. квартир. Объяснение этого очевидно: наметилась явная тенденция роста цен и продавцы сняли свои квартиры с продажи в ожидании более высоких цен.

Тот же дефицит предложения наблюдается сегодня и на первичном рынке: квартиры раскупаются на начальном этапе строительства - "на уровне вторых этажей". При этом доля сделок на первичном рынке за последнее время резко возросла (от 10% в общем объеме сделок в 1999 году до 40% в 2000-м).

Основной оборот новых квартир сегодня дают районы массовой застройки - Люблино, Марьино, Северное Бутово. Однако в ближайшее время ожидается некоторое изменение географии предложения типового панельного жилья: из-за уменьшения количества свободных земельных участков в районах массового строительства постепенно начинается переход от застройки районов к поквартальной застройке. Речь идет о сносе кварталов с пятиэтажками в обжитых районах города, например в Дегунине, Бескудникове и др., и строительстве на их месте новых кварталов с типовым панельным жильем.

Монолит не конкурент

Что касается первичного рынка нетипового жилья, то основная интрига здесь разворачивается с монолитным жильем средней типовой категории. Тенденции развития этого сегмента принципиально отличаются от среднерыночных. По оценкам компании "Инком-недвижимость", за прошедший год цены на монолитные дома - в среднем 1500 долларов за кв. м - упали на 20-25%.

Низкий спрос на нетиповое жилье - результат ошибочной стратегии застройщиков. Пока они не научились правильно позиционировать так называемое жилье повышенной комфортности, или жилье экономкласса. Если цена продажи монолитного дома не превышает 1000 долларов за квадратный метр, то оно реализуется достаточно быстро. Если же средняя цена составляет 1500 долларов за метр (а за эти деньги на рынке, как правило, предлагаются многоэтажные монолитные дома с большим количеством квартир, гаражом или автостоянкой, с какой-то инфраструктурой, но в не самых престижных местах), то это уже проблема. Обычно такую цену могут заплатить люди, которые в состоянии купить еще более дорогое, но и более качественное жилье.

Помимо несоответствия цены и качества есть и другие причины осторожного отношения покупателей к "новым средам обитания". По словам Григория Куликова, в большинстве случаев люди по-прежнему предпочитают типовое жилье в точечной застройке более дорогому монолиту. Типовые дома быстрее заселяются - как минимум через год после покупки в типовой дом уже можно въехать. Монолитные же дома, как правило, строятся дольше, и продажи затягиваются на год-два. Кроме того, последующее проживание в кондоминиуме или в товариществе собственников жилья отпугивает многих потенциальных покупателей, поскольку требует стабильности доходов, да и стоимость проживания в таком сообществе зачастую намного превышает эксплуатационные расходы в муниципальных домах.

Наконец, у нового монолита есть еще один конкурент - как говорят риэлтеры, "старый кирпич", то есть цековские и сталинские дома. Несмотря на то что монолит за последние два года заметно оттянул спрос от дорогого жилья на вторичном рынке, "сталинки" по-прежнему пользуются спросом и в общей структуре продаж на вторичном рынке составляют 20%. Любопытно, что, как только этим летом на вторичном рынке резко сократился объем предложений квартир, в том числе и в сталинских и цековских домах, объемы продаж в новых монолитных домах сразу возросли.

Что будет с ценами

Будут ли расти спрос и цены дальше? Этот вопрос беспокоит обе стороны - и продавцов, и покупателей.

Если говорить о нескольких ближайших месяцах, то, по оценкам риэлтеров, следует ожидать сохранения тенденции роста спроса на жилье в Москве. При этом наибольший интерес будет предъявлен на квартиры в типовых панельных и недорогих (порядка 800-1000 долларов за метр) монолитных домах, расположенных в районах массовой застройки и в спальных районах города.

Что касается цен, то до самого последнего времени участники рынка ожидали замедления их роста. Однако этого не произошло. "В июле наметилось увеличение объемов предложения на 1000 квартир. Мы ожидали, что эта тенденция сохранится в августе и цены стабилизируются, - говорит Константин Апрелев. - Однако произошло обратное. объем предложения в августе сократился на 11,8%. Цены выросли на 3,3%. Годовой рост составил 22,6%, рост за последние шесть месяцев - 12,7%, за лето - почти 8%. Это весьма неожиданная динамика, и мы предполагаем, что рост цен будет продолжаться (возможно, с сезонными паузами), и к декабрю 2001 года цены выдут на докризисный уровень, а может быть, и превысят его".

Город-предприниматель

Главная проблема, которая волнует частных застройщиков в Москве, - взаимоотношения с правительством города, фактически являющимся основным застройщиком. За последний год эти отношения по меньшей мере не улучшились.

В соответствии с программой московского правительства в 2001 году в Москве планируется ввести порядка 3,4 млн кв. м жилья. Из них муниципальное составит около 1200 тыс. кв. м, а остальное - около 2200 тыс. кв. м - предназначено для коммерческой реализации.

Сегодня 80% рынка коммерческого жилья в Москве прямо или косвенно находятся под контролем московского правительства. Около 1500 тыс. кв. м жилья - площади (а точнее, земельные участки под них), отданные на инвестирование компаниям-участникам (формально независимым) Московского строительного союза (МСС), в который вошли ведущие строительные организации московского стройкомплекса: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, "Мосстроймеханизация-5", "Мосфундаментстрой-6" и другие. Сегодня по объемам площадей эти компании являются основными операторами первичного рынка жилья, выполняющими городские программы, им принадлежат права на инвестирование объектов в районах массовой застройки. Как правило, эти компании получают земельные участки на льготных условиях, рассчитываясь с городом квартирами для муниципальных нужд.

Права на инвестирование по городскому заказу в центральной части города и точечной застройке принадлежат другому важному субъекту московского строительного рынка - департаменту инвестиционных программ строительства правительства Москвы. После появления МСС жизнь департамента несколько ухудшилась, поскольку раньше он курировал и районы-новостройки, а теперь в его ведении остались только "околоэлитные" дома.

Что же до частного бизнеса, то в нем, судя по всему, остаются самые стойкие. Проблема прежде всего заключается в механизме получения частными застройщиками земельных участков. По свидетельству застройщиков, получить землю под строительство жилья частному инвестору сегодня практически невозможно. Так, в августе прошлого года московские власти выпустили постановление о запрещении продажи прав аренды земли застройщикам под строительство жилья и утвердили механизм приобретения таких земельных участков только по конкурсу с дальнейшим заключением инвестиционного контракта с городом. (Отметим, что покупка прав аренды земельного участка для застройщиков более предпочтительна, нежели заключение с городом инвестиционных контрактов, в соответствии с которыми часть площадей отдается городу, а часть остается у застройщиков.)

В результате спустя год мы имеем всего восемь завершившихся конкурсов, в которых, заметим, могут принимать участие и те же компании - члены МСС, и департамент инвестиционных программ. Очевидно, что шансы частных застройщиков невелики. Как сказал корреспонденту "Эксперта" один из опытных московских застройщиков, найдется не так много претендентов, которые психологически и физически смогут выдержать всю процедуру получения земельного участка под строительство. Все, что частный строительный бизнес представляет на рынок сегодня, - это проекты, реализуемые на участках, полученных до выхода прошлогоднего августовского постановления. О дальнейшей судьбе девелопмента на московском рынке можно только гадать.

По неофициальной информации, сложившаяся ситуация объясняется следующим образом. В последнее время частный строительный бизнес стал подниматься, активно развиваться, создавая достойную конкуренцию "придворным" строительным организациям. Разумеется, последним это не очень понравилось, и было пролоббировано вышеуказанное постановление, резко сократившее доступ частных компаний на строительный рынок столицы. По словам одного из наших собеседников, как только у предпринимателей стало что-то получаться, московские власти тут как тут. В ближайшее время следует ожидать новой волны огосударствления строительного бизнеса в Москве. Сегодня частным застройщикам не остается ничего, кроме как выступать соинвесторами в проектах участников МСС или ДИП.

"Рублевая зона" растет еще быстрее

Цены на недвижимость растут не только в Москве, но и в регионах. Причем порой растут даже быстрее, особенно это касается городов так называемой рублевой зоны.

По данным Российской гильдии риэлтеров, темпы роста цен в этом полугодии в различных российских городах составили от 6 до 30%. Средняя удельная цена (в долларах) одного квадратного метра жилья, предлагаемого на продажу на вторичном рынке, поднялась в Москве с 720 до 800 (11%), в Санкт-Петербурге с 367 до 395 (8%), в Екатеринбурге с 336 до 417 (24%), в Калининграде с 323 до 341 (6%), в Перми с 287 до 350 (22%), в Новосибирске с 263 до 342 (30%). При этом во многих городах росли не только цены, но и темпы их роста: в Питере темпы роста цен выросли с 6% во втором полугодии 2000 года до 8% в первом полугодии 2001-го, в Омске - с 17 до 18%, в Новосибирске - с 28 до 30%. В тех городах, где цены успели скакнуть в 2000 году, темпы их роста значительно снизились, однако продолжают оставаться крайне высокими. Так, в Перми темпы роста цен упали с 55 до 22%, в Екатеринбурге - с 41 до 24%. В июле средняя удельная цена вторичного жилья, предлагаемого на продажу, составила в Санкт-Петербурге 411 долларов, в Твери - 226, в Перми - 345, в Ульяновске - 193 доллара.

Из этих данных очевидна некая закономерность, проявившаяся на стадии роста рынка: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен в период кризиса, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. В основном это происходит в городах с рублевым рынком недвижимости.

В среднем цены прошли от трети до половины своего пути к докризисным показателям. Геннадий Стерник из Российской гильдии риэлтеров к 2002-2003 году ожидает стабилизации цен в различных городах на уровне 0,75-0,95 от докризисных. По его мнению, лишь в дальней перспективе, при условии долговременного роста экономики, повышения качества жилого фонда и уровня жизни населения, цены на жилье могут выйти на новый уровень, превышающий докризисный.