Обратный отсчет

Илья Ступин
24 декабря 2001, 00:00

Достоверно спрогнозировать динамику цен на рынке недвижимости можно будет только в начале 2002 года, когда станут понятны основные макроэкономические тенденции

Динамика цен на московские квартиры подтверждает цикличность развития рынка недвижимости. В течение примерно двух лет цены достигают своего пика, после чего на рынке начинается более или менее продолжительная стагнация. Два цикла уже завершились. Первый - с пиком в 1995 году и уровнем цен 1300 долларов за квадратный метр. Второй - с пиком в 1998 году и уровнем цен 1100 долларов за квадратный метр. Любопытно отметить, что второй пик был ниже первого, а третий, скорее всего, окажется ниже второго. Такая понижательная динамика легко объясняется постепенным расширением рынка недвижимости, увеличением количества игроков и переходом рынка на обслуживание все менее обеспеченных потребителей.

Есть основания предполагать, что именно сейчас столичный рынок недвижимости достиг своего очередного циклического максимума - 900 долларов за квадратный метр. В будущем году цены должны стабилизироваться и через некоторое время плавно поползти вниз.

Впрочем, это наша точка зрения. Президент агентства недвижимости "Домострой" Дмитрий Молчанов считает, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, но его темпы будут ниже, чем в году уходящем.

- Чем объясняется значительный рост цен на недвижимость в этом году и как цены будут вести себя дальше?

- Рост цен на недвижимость, который мы наблюдали в этом году, объясняется в первую очередь экономическими факторами. А именно - существующим сегодня соотношением между доходами платежеспособного населения и себестоимостью строительства. Пока оно позволяет возводить жилье и выгодно его продавать. В таких условиях рост цен вполне закономерен. По итогам года он составил в среднем пятнадцать-двадцать процентов и, по нашим расчетам, продолжится и в будущем году. Но постепенно темпы роста будут снижаться. А вот что будет дальше, предположить сложно. Неизвестно, например, как поведут себя цены на нефть. Сегодня это один из важнейших факторов. Многое зависит и от привлекательности российского рынка для зарубежных инвестиций. Ведь существует точка зрения, что ситуация в экономике пропорциональна объему инвестиций, вложенных в нее. Это, конечно, не бесспорный, но достаточно весомый фактор. Я думаю, что тенденции, которые проявятся в начале следующего года, позволят спрогнозировать поведение рынка недвижимости в ближайшем будущем. Но уже сегодня ясно, что через два-три года цены стабилизируются, а то и упадут. Рано или поздно это должно случиться.

- Это значит, что не за горами очередной кризис? Могут ли участники рынка заранее нивелировать его последствия?

- Пока можно с определенностью говорить лишь о стабилизации. Но не исключен и кризис. Как нивелировать его негативные последствия? Да по-разному. Можно, например, снизить объемы строительства. Но это вряд ли произойдет. Крупные строительные организации просто не готовы к этому. Так уж сложилось, что для них важнее именно поток квадратных метров, а не экономическая отдача от их производства. Еще можно надавить на государство. Сказать: вы знаете, у нас тут работает более ста тысяч человек. Вы же не хотите, чтобы они без работы остались? Тогда дайте нам денег, и мы будем продолжать строить в прежних объемах. Госзаказ - вечная палочка-выручалочка строителей. Если будет реализовываться этот сценарий, то возможно повторение ситуации, возникшей перед кризисом девяносто восьмого года. Тогда целые районы в Митине и Бутове стояли непроданными. И, кстати, это наиболее вероятный вариант. Другое дело, что долго это не продлится.

Другой вариант - обвал рубля. Если это произойдет, резко снизится себестоимость строительства. В условиях долларового рынка разница в ценах продажи и себестоимости строительства даст строительным организациям чрезвычайно большой запас прочности и позволит им за счет собственных средств поддерживать достаточно большие объемы строительства. Долларовые цены в этом случае снизятся, но объем возводимых площадей не изменится.

А что касается предупреждения кризиса, то тут действуют базовые экономические законы, не подвластные влиянию одного или группы субъектов.

- Но ведь вероятность влияния на рынок недвижимости альянса игроков или даже одной крупной компании достаточно велика. Или это не так?

- Вероятность попытки влияния существует. Но сила этого влияния недостаточна. В принципе можно уже сегодня не наращивать темпы строительства. Как с нефтью. Если цены падают, нефтяники договариваются о сокращении объема добычи. Так поддерживается уровень цен. Но при таком обилии девелоперов на рынке недвижимости (то есть компаний, создающих новые объекты) и той степени взаимодействия и взаимопонимания между ними вероятность подобной договоренности чрезвычайно мала.

А что касается влияния на рынок отдельных застройщиков, то я не думаю, что в Москве есть игроки или объединения, способные на него очень уж сильно повлиять.

- Насколько велика конкуренция на столичном рынке недвижимости?

- Столичный строительный рынок слишком запутан, чтобы можно было говорить о конкуренции. Но вообще в любой отрасли конкурентоспособность компании в первую очередь определяется доступом к ресурсам. Кто для строительных организаций является поставщиком? Правительство Москвы как собственник городских земель. Именно оно дает "добро" на строительство. Безусловно, рыночные законы работают, но тем не менее конкурентоспособность очень сильно зависит от степени близости или удаленности от механизмов распределения ресурсов в этой области. А эти механизмы далеки от рыночных. Другое дело, что организации, которые получают эти ресурсы, выходят с ними на рынок и уже здесь решают, что дальше с ними делать. Что строить, как строить, для кого.

- Вас как риэлтера и девелопера не смущают условия инвестиционных конкурсов? Например, высокая доля, которую инвестор обязуется передать городу? Откуда она, собственно говоря, берется?

- Сейчас работает рыночный механизм образования этой доли. В отличие от прежних времен, когда он действительно был эмпирическим и задавался исключительно чиновниками. Тогда инвестиционная комиссия просто устанавливала, что доля города по инвестконтракту должна быть тридцать пять процентов. И точка (хотя лоббисты всегда находились). А сейчас участники конкурса сами предлагают, кто больше. Один предлагает строить за десять процентов, другой за сорок два. И это - плата за ресурс, которая определяется в конкурентной борьбе.

- Всегда ли выполняются заявленные в контракте условия?

- Всякое бывает. У меня, например, вызывают большие сомнения результаты последних тендеров. Я сомневаюсь, что организации, которые их выиграли, доведут проекты до конца. Очень уж там большие доли города. Например, тридцать семь процентов за участок в Солнцеве. Это очень много. Успешная реализация проекта будет возможна только в случае чрезвычайно удачного стечения внешних обстоятельств, которые неподконтрольны девелоперам. В принципе в условиях сложившейся динамики цен никто внакладе не останется. Но ведь только год отнимет проектирование. И совсем не факт, что работы на строительной площадке начнутся по истечении этого срока. Какие цены будут потом, какая ситуация на рынке? Этого никто не знает. Я бы поостерегся на подобных, прямо скажем, тяжелых условиях брать площадки или большие объемы. Если ситуация изменится, инвестор просто не рассчитается с городом. Затраты на строительные работы могут намного превысить продажную цену. Очевидно, что при доминировании негативных тенденций компаниям придется отказываться от исполнения инвестиционных контрактов. Никто не будет строить себе в убыток.

- Условия работы на подмосковном строительном рынке, о котором сегодня так много говорят, сильно отличаются от московских?

- Да. Во-первых, здесь ниже размер отчислений, которые берет себе область по инвестиционному контракту - в среднем пятнадцать-двадцать процентов. При том что уровень цен на жилье в ближайшем Подмосковье сопоставим с Москвой. Сейчас процедура получения земельного участка почти такая же, как год назад в Москве. Разве что здесь меньше бюрократизма. Хотя раньше был полный бардак. Сейчас, конечно, стало проще работать. Решения о предоставлении земельных участков под строительство принимает межведомственная комиссия во главе с Михаилом Менем. Конкурсной системы здесь пока нет, но я думаю, что рано или поздно она появится.

- Доходы российских строителей сильно отличаются от доходов их зарубежных коллег?

- Естественно. На развитых рынках, где работают совершенные рыночные механизмы, доходность всегда низкая. Во всем мире зарабатывают десять-двенадцать процентов и считают, что это очень даже неплохо. А у нас за проекты с доходностью менее пятидесяти процентов никто и не берется.

- А рентабельность риэлтерского бизнеса по сравнению с прежними временами выросла?

- Что касается нашей компании, то мы на несколько порядков превышаем прежние показатели доходов за счет того, что организация выросла в несколько раз. А если брать такой показатель, как среднемесячный доход одного агента, то он снизился. Если раньше, в середине девяностых, он составлял четыре-пять тысяч долларов, то сейчас - полторы-две тысячи. Мы считаем, что если агент проводит одну сделку в месяц, то это нормально.

- Изменились ли за последние три года такие показатели, как объем продаж и предложение квартир на рынке?

- Сложно сказать. Все дело в том, что объективных данных по рынку недвижимости нет, он плохо изучен. И это - одна из проблем "серых" рынков. Простой пример. В отличие от развитых западных рынков у нас невозможно оперировать таким ключевым понятием, как емкость рынка. Ее просто невозможно определить. Во всяком случае, я не знаком с людьми, которые решили эту задачу. Нельзя собрать достоверную статистику по объемам сделок и вычислить долю отдельного субъекта. Существуют лишь два основных индикатора, которыми пользуются риэлтеры и строители в условиях недостатка статистической информации. Это сроки экспозиции объекта на рынке и его цена. Только оперируя этими двумя показателями, можно каким-то образом анализировать рынок с достаточно большой точностью. Все остальные данные весьма недостоверны.

- Хорошо. Оставим цифры в покое. Изменились ли предпочтения потребителей?

- Да, безусловно. И они очень сильно повлияли на структуру предложения. Например, если до кризиса монолитный дом был исключением из правил, то сейчас на рынке равномерно представлены как монолитные, так и панельные дома. Раньше пределом мечтаний была "панель" в Северном округе, а нетиповые объекты продавались за сумасшедшие деньги. Сейчас ситуация другая, предлагается много жилья повышенной комфортности. Есть из чего выбрать. Кстати, как ни странно, панельное жилье вовсе не испытывает недостатка в покупателях. И даже продается быстрее, чем монолит. Видимо, все дело в менталитете. Люди привыкли видеть квартиры именно такими, какие они есть в панельных домах.

- Как вы считаете, повлияет ли на рынок риэлтерских услуг отмена лицензирования?

- Я не вижу в отмене лицензирования какой-либо угрозы для риэлтеров. Лицензия была определенным щитом от халтурщиков. Теперь будет другой способ донесения до клиентов информации о надежности фирмы. Возрастет роль риэлтерских объединений. Зачем бизнесу лишний инструмент регуляции? Бизнес должен стремиться минимизировать эти инструменты. Мне вообще ближе позиция Московской ассоциации - гильдии риэлтеров, чем Российской гильдии. Мне непонятно, зачем кто-то должен надзирать за бизнесом. В любом случае этот барьер преодолевался известными всем способами.

Конечно, с отменой лицензий появится много новых, небольших компаний. Но вряд ли они составят серьезную конкуренцию долгожителям. Ведь для того, чтобы сегодня преуспеть в этом бизнесе, необходимы существенные капиталовложения. Раскрутка, набор персонала, разработка технологий - на все это придется потратить не один миллион долларов. Вот это действительно серьезный барьер для входа в бизнес. Потому-то я скептически и оцениваю перспективы новичков. Как, впрочем, и западных компаний, которые непременно придут на этот рынок.

- Как я понимаю, вы не принимаете участия в разработке системы добровольной сертификации, которую ведет Российская гильдия риэлтеров?

- Нет. Мне кажется, что это попытка создания фильтра, заменяющего лицензирование. У фирм - членов общественных организаций есть сильный ход: повышать статус общественной организации как органа, который гарантирует добропорядочность фирм-участниц.

- В последнее время в риэлтерском бизнесе произошло несколько слияний агентств недвижимости, которые отныне именуют себя корпорациями. Ходят слухи о скором объединении двух крупных строительных компаний. Как вы относитесь к этим процессам?

- Слияния я оцениваю скептически. Это пагубный процесс для самодостаточной организации, поэтому образовавшийся конгломерат можно смело вычеркивать из списка конкурентов как минимум года на два. Как правило, таким компаниям не до развития бизнеса. Они озабочены разгребанием своих собственных, внутренних проблем. Поэтому смысла в таких объединениях я не вижу. А вот совсем другое дело, когда компания поглощает, ассимилирует другую фирму.

- Ну и последний, "модный" нынче вопрос. Как вы оцениваете перспективы развития ипотечного кредитования?

- Для развития ипотеки нужна федеральная программа. В формировании рынка ипотечных кредитов должно активно участвовать государство. Только тогда заработает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Под гарантии государства появится масса игроков, а значит, станет больше денег для реинвестирования в ипотечные программы. Будет больше денег - упадут процентные ставки, увеличится поток клиентов. А вообще удивительно, что ипотека у нас буксует. Ведь у основной массы населения уже есть первоначальный капитал в виде собственной квартиры. Согласитесь, такой уникальной ситуации не было нигде в мире.