Московский рынок жилья остается для страны главным индикатором того, что происходит с рынком в целом. В первом квартале 2002 года наметились явные тенденции стабилизации, грозящие перейти к заметному сужению рынка и падению цен.
Депрессивная стабилизация
После длительного периода роста в первом квартале текущего года цены на жилье во многих городах почти остановились
Первым признаком стали события, происходящие на вторичном рынке жилья. В марте стало очевидно, что этот сегмент постепенно "проваливается" в состояние депрессии. Процесс сопровождается явным несоответствием цен продающихся квартир их качеству, ростом объемов выставленных на продажу объектов (наглядное тому подтверждение - резко возросшее количество объявлений о продаже квартир в специализированных печатных изданиях) и увеличением сроков их экспозиции.
Впрочем, большинство директоров крупных риэлтерских компаний не склонны драматизировать ситуацию и утверждают, что наступила лишь ожидаемая стабилизация. Более того, некоторые участники рынка по-прежнему наблюдают подъем цен, отмечая при этом, что темпы их роста заметно снизились. Ну что же, на то они и игроки рынка.
По словам президента агентства недвижимости "Домострой" Дмитрия Молчанова, спрос на рынке недвижимости достаточно стабильный, покупательская активность не снижается. Он прогнозирует, что в этом году цены поднимутся на 5-10%.
Вице-президент РГР, гендиректор РАН САВА Константин Апрелев указывает, что рост цен в марте составил менее 1%, а до конца года цены должны вырасти процентов на восемь-двенадцать (в прошлом году рост составил примерно 30%) Кроме того, г-н Апрелев отмечает характерное для стагнирующего рынка изменение соотношения цен в пользу дешевых квартир: выжав весь низкоэластичный спрос, рынок недвижимости в стадии стабилизации всегда пытается снимать маржу с сегмента дешевого малогабаритного жилья.
Одновременно растет предложение квартир, что, естественно, подталкивает цены вниз
О стабилизации столичного рынка недвижимости говорится и в ежеквартальном отчете "Рынок жилья России", подготовленном директором по стратегическому планированию АЭКСИП Геннадием Стерником. Как следует из отчета, в Москве темпы роста цен заметно снизились по сравнению с последним кварталом прошлого года. Вырос объем текущего предложения квартир на вторичном рынке. Если в середине 2001 года ежемесячно выставлялось до 12-13 тыс. квартир, то к началу нынешнего года объем предложения уже достиг докризисных показателей - 17-20 тыс. квартир в месяц. Эти наблюдения подтверждает и аналитик рынка недвижимости Денис Колокольников из агентства "Контакт-недвижимость". По его словам, темпы роста цен действительно снизились и существенно вырос объем предложения. Ежемесячно на вторичном рынке выставляется не менее 25 тыс. квартир. При этом наблюдается снижение спроса. Это состояние рынка г-н Колокольников называет депрессивной стабилизацией.
А вот расклад аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова. Он констатирует, что цены предложения одного квадратного метра в марте выросли на 2,8%. При этом, по его наблюдениям, значительно изменилась структура предложения. Цены квартир низкого качества, расположенные в пятиэтажных панельных домах, превысили по стоимости более качественное жилье. Снижение объемов отмечено в пяти- и девятиэтажных кирпичных, а также в девятиэтажных панельных домах. Зато увеличилось предложение квартир в двенадцати-, четырнадцати-, шестнадцати- и семнадцатиэтажных панельных домах. "Прошедший месяц еще больше спутал все карты. Складывается впечатление, что денег у массового покупателя осталось только на приобретение самого некачественного жилья. Да и оно было основательно распродано в предыдущие месяцы. Общее повышение цен стимулировало продавцов квартир следующей ценовой категории увеличить объем предложения. На рынке складывается ситуация дисбаланса спроса и предложения. Прогноз и для покупателей, и для продавцов, будет неблагоприятным. Рынок приближается к критической точке. Достаточно небольшого внешнего воздействия, чтобы ситуация вышла из-под контроля. К таковым можно отнести традиционный спад активности рынка в летний период. Если цены пойдут вниз, остановить их будет очень трудно", - заключает Андрей Бекетов.
Спроса нет
На фоне этих высказываний особенно интересна точка зрения директора небольшой риэлтерской фирмы, всего несколько лет работающей на рынке недвижимости.
- С февраля квартиры продаются плохо. Никакого роста цен не наблюдается, - утверждает генеральный директор "Риэлт-Инвест холдинга" Валентин Новиков. - Я думаю, одна из причин заключается в том, что многие владельцы квартир, которые тянули с выставлением их на продажу, в январе-феврале поняли, что цены достигли своего потолка, и дружно кинулись продавать квартиры. Однако они наткнулись на полное отсутствие спроса (кто хотел квартиру, тот еще раньше купил ее по более низкой цене). Квартир стало много, покупателей мало. Продавать квартиры удавалось тем, кто вовремя соглашался на цену, названную редкими реальными покупателями. Остальные продолжали гнуть свою линию и цены снижать не торопились. Глядя на этих "неразумных", другие продавцы в феврале-марте открывали газеты, взвизгивали от радости: "Как высоки цены!" - и выставляли по такой же цене свое жилье, не отдавая себе отчета в том, что покупателя они не найдут. В результате цены уже сегодня поползли вниз. Так рынок сам себя регулирует. Простой пример. В конце февраля мы выставили на продажу двухкомнатную квартиру в Митине (одиннадцатый этаж шестнадцатиэтажного панельного дома, в хорошем состоянии). Цены на такие квартиры были в диапазоне от сорока трех до пятидесяти одной тысячи долларов. Наша цена была сорок восемь тысяч. Ни одного звонка от покупателей. Через некоторое время мы снизили цену до сорока шести тысяч - звонков нет, потом до сорока пяти тысяч. При цене в сорок две тысячи получали один-два звонка в день. Но без результатов. В конце концов совсем недавно продали квартиру чуть дороже сорока тысяч. Вывод: если что-то и продается, то по более низким ценам, чем раньше. Когда цены снизятся процентов на десять, рынок снова оживет. А пока мы убеждаем продавцов, что цена, которую они хотят получить, завышена. А они, в свою очередь, обвиняют нас в том, что мы не умеем работать, и говорят, что сами давно бы уже продали квартиру по "своей" цене. Очень надеюсь, что эта ситуация скоро начнет меняться к лучшему, но, честно говоря, пока предпосылок для этого нет. Майские праздники (а потом и летние отпуска) будут только снижать, но никак не увеличивать спрос на жилье. Если это заставит цены поползти вниз, то осенью, конечно, жилье будет активнее покупаться по сниженным ценам. Только бы дотянуть до этого времени.
А что первичный рынок?
Очевидно, что "первичка" не сможет не реагировать на ситуацию, складывающуюся на вторичном рынке жилья. Увеличение объема предложения и возможное последующее снижение цен "перетянет" на вторичный рынок платежеспособный спрос. Если этот процесс будет плавным, то инвесторам и подрядчикам временно удастся избежать серьезных негативных последствий - финансовых потерь, обесценивания средств, вложенных в строительство жилья. Если же мощный приток предложения на вторичном рынке жилья резко обрушит цены, это автоматически приведет к затовариванию первичного рынка. Для того чтобы вывести рынок новостроек из этого состояния, его участникам придется согласиться на меньшую маржу, снизить издержки производства и пересмотреть схемы финансирования жилищного строительства (см. "Эксперт" N44 за 2001 год). Только при помощи этих мер игроки столичного рынка недвижимости создадут более или менее сбалансированное соотношение спроса и предложения, повысят ликвидность объектов, а квартиры станут более доступными для потребителей.
