В этом году на рынке офисов международного класса (A и B) рост арендных ставок был незначительным - порядка 3% (в прошлом году - до 15%). Разброс цен на офисы класса A составил от 500 до 650 долларов за метр. На офисы класса В, в зависимости от расположения, - от 250 до 450 долларов.
Внимание экспертов привлекли два момента. Во-первых, очень активно сдавались в аренду помещения в лучших офисных зданиях (как класса A, так и В) еще до завершения их строительства. Во-вторых, появились крупные офисные проекты, по завершении строительства одновременно выводящие на рынок по 35-37 тыс. кв. м. Раньше девелоперы опасались выводить на рынок более 12-15 тыс. кв. м в один заход.
По предварительной оценке экспертов компании Stiles & Ryabokobylko, общее количество арендованных площадей международного уровня в этом году составит около 440 тыс. кв. м, что почти на 50% больше, чем в прошлом. Средний уровень свободных помещений классов A и В по состоянию на ноябрь составил 5,6%, а общее предложение офисов международного уровня в Москве - 2,4 млн кв. м.
Что касается офисов российского стандарта (класс C), то здесь средние арендные ставки составили 200-280 долларов за "квадрат". Их рост был минимален: всего 5-10% за год. Поэтому, как считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "Инком-недвижимость" Денис Деев, в ряде московских микрорайонов сейчас идет перераспределение помещений свободного назначения площадью от 100 до 300 кв. м. Некоторые инвесторы, оформив право собственности на помещения по договорам инвестирования, не сочли выгодным сдавать их в аренду. Собственников уже не устраивает низкая ставка доходности. Если в условиях роста цен они рассчитывали на 30% годовых (такая доходность на этапе инвестирования обеспечивалась ростом цен), то сегодня сдача в аренду офисов класса C может принести не более 12-18% годовых.
Некоторый переизбыток
Несмотря на сохраняющийся устойчивый спрос, некоторые риэлтеры все же прогнозируют небольшой переизбыток офисов класса A в 2003 году. По словам Максима Жуликова из компании Penny Lane, это произойдет из-за того, что в 2000-2001 годах существовал дефицит этой категории офисов и многие девелоперы приняли решение строить здания такого класса. Причем среди этих инвесторов велика была доля тех, кто впервые столкнулся с рынком недвижимости и не ориентировался на прогнозы его развития. "Поэтому, - полагает г-н Жуликов, - некоторые объекты (или часть площадей в них) в следующем году могут на некоторое время 'зависнуть'. Класс A будет пользоваться не меньшим спросом, чем в нынешнем году. Но поскольку предложение будет больше, то в первую очередь успех будут иметь здания, чьи владельцы предоставят арендаторам более гибкие условия. Например, в процессе переговоров клиенту будут названы более низкие цены в обмен на более жесткие условия договоров (с более длительным сроком аренды или с большим УДАРЕНИЕ НА О БОЛЬШИМ размером предоплаты и тому подобное). Таким образом, в классе A конкуренция будет выше, чем в прошлом году, и повышения ставок не будет. В конце концов все здания найдут своих арендаторов, поэтому и снижения цен на аренду в офисах высшей категории в следующем году не предвидится. Единственный и острый дефицит в классе A по-прежнему составляют небольшие офисы (до двухсот-трехсот квадратных метров). Что касается класса В, то здесь ощутим недостаток в первую очередь больших площадей. В следующем году офисы В-класса не потеряют в стоимости, более того, возможно, немного вырастут в цене".
По мнению аналитиков, рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в стадии подъема. Уровень свободных помещений в Москве значительно ниже, чем в столицах стран Центральной и Восточной Европы, а также ниже уровня рыночного равновесия (7-9%). Однако новые проекты, которые будут реализованы в конце 2003 года, скорее всего смогут удовлетворить текущий спрос. Роста арендных ставок в ближайшем будущем не ожидается, однако для лучших офисов, обладающих какими-либо уникальными характеристиками (в частности, удобное местоположение), арендные ставки будут превышать среднерыночный уровень. Кроме того, появление на рынке крупных офисных зданий (Новинский бул., 31 - 37 тыс. кв. м, "Павелецкая Тауэр" - 35 тыс. кв. м) скажется на конкурентоспособности арендных ставок в зданиях, построенных несколько лет назад.
Торговые помещения
Существенного роста ставок аренды в этом году не наблюдалось и на рынке торговых помещений. Они остались на прошлогоднем уровне по большинству объектов. Небольшие колебания зависели в основном от улучшения их транспортной доступности. Не сильно отразилось на ставках и появление новых крупных международных ритейлеров. Более того, не все их проекты оказались удачными. Главный просчет - неверно выбранное местоположение (транспортные проблемы, избыток торговых площадок в отдельно взятых районах). Сегодня некоторые владельцы больших супермаркетов пытаются перепродать их или изменить бизнес-концепцию.
В основном сейчас в столице сформировалось четыре типа объектов торговой недвижимости. Это рынки, киоски уличной
В будущем году:
- рынок коммерческой недвижимости будет расти, однако новые проекты, которые будут реализованы в конце 2003 года, скорее всего смогут удовлетворить текущий спрос. Роста арендных ставок не ожидается, однако для лучших офисов, обладающих какими-либо уникальными характеристиками (в частности, удобное местоположение), арендные ставки будут превышать среднерыночный уровень;
- одно из основных направлений развития рынка торговой недвижимости - освоение спальных районов и территории, прилегающей к МКАД, для строительства новых торговых объектов. Прогнозируется также уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Москвы за счет увеличения доли профессионального ритейла и торговых центров, профессиональный подход девелоперов к маркетингу, а также к архитектуре и дизайну при реализации проектов в сфере торговой недвижимости.
торговли (их доля в товарообороте незначительна и будет уменьшаться), отдельно стоящие магазины и торговые центры. Последние считаются наиболее современной и перспективной формой предоставления услуг (сейчас в Москве около полусотни торговых центров). Средний уровень их заполняемости составляет 90%. В общей сложности, по данным Colliers International, в прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию 160 тыс. кв. м новых торговых площадей в современных торговых центрах. В 2002 году планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 580 тыс. Таким образом, общее количество качественных торговых площадей должно составить около миллиона квадратных метров. Кстати, по данным компании CB Richard Ellis, если на каждый миллион евро розничного товарооборота Испании приходится 78 кв. м торговых площадей, то в России - всего 2,2 кв. м (в США на 1 млн евро приходится 200 кв. м торговых площадей). О том, что столичный рынок торговой недвижимости далек от насыщения (во всяком случае, по европейским меркам), говорит и тот факт, что на тысячу москвичей приходится всего около полусотни торговых "квадратов". Далековато даже до восточноевропейских показателей - 365 кв. м на тысячу человек.Сегодня в Москве несколько десятков основных торговых улиц. Наибольшим спросом у ритейлеров пользуются Тверская улица, Старый Арбат, Новый Арбат, Садовое кольцо, Ленинский и Кутузовский проспекты. Здесь размещено подавляющее большинство магазинов класса "люкс", среднего класса. Остались и бывшие советские магазины, до сих пор не сменившие концепцию, где обслуживание находится на низком уровне и не применяются новые маркетинговые технологии. Заметна, однако, тенденция к постепенному их замещению на брэндовые магазины.
По мнению Алексея Могилы, маркетолога Penny Lane, одно из основных направлений развития рынка торговой недвижимости - освоение спальных районов и территории, прилегающей к МКАД, для строительства новых торговых объектов. Чаще всего они появляются на Кольцевой автодороге, которая превращается в большую торговую улицу. Прогнозируется также уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Москвы за счет увеличения доли профессионального ритейла и торговых центров, профессиональный подход девелоперов к маркетингу, а также к архитектуре и дизайну при реализации проектов в сфере торговой недвижимости.
