С молотка

Екатерина Шохина
20 октября 2003, 00:00

Власти Московской области создали прецедент аукционной продажи земли. Главным препятствием на пути формирования цивилизованного рынка земли в России остается несовершенство законодательства

Шестнадцатого октября в Москве в Центре международной торговли прошел первый открытый аукцион по продаже земельных участков в Московской области. В качестве лотов были выставлены три земельных участка в Клинском районе Московской области (84-85 км на северо-запад от МКАД). Участки в селе Спас-Заулок площадью 29,8 и 41,8 га предназначены под строительство промышленно-торговых предприятий, а участок близ села Решетниково площадью 21 га - под жилищное строительство. Участки эти, находившиеся в собственности Московской области, представляют собой заброшенные сельскохозяйственные земли. Участников аукциона было шестеро, а из трех выставленных лотов ушли два: были проданы оба "промышленных" участка. Один из них (41,8 га) - за 4 млн 927 тыс. рублей, что на 100 тыс. выше стартовой цены, другой (29,8 га) - за 4 млн 503 тыс. рублей, что превышает стартовую цену почти на миллион. Участок под жилищное строительство никого не заинтересовал.

"Подобные торги последний раз проводились в 1917 году, и для современного земельного рынка России данное мероприятие является знаковым событием", - сообщил министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков.

"Серая" обналичка паев

Несмотря на то что земля в Подмосковье все больше интересует инвесторов, как российских, так и западных, говорить о сформировавшемся рынке земли пока еще невозможно. Как отмечает Алексей Бодунков, реальное развитие сегодня имеют лишь ближайшие к Москве районы - Одинцовский, Красногорский, Мытищинский, Балашихинский, Истринский, то есть не более 10% всей территории области. Там большинство земельных участков приватизированы и формируется уже вторичный земельный рынок. Однако далее 30 км от Москвы рынок земли фактически отсутствует. И не то чтобы земли там вообще не покупались, но покупаются они в основном по "серым" схемам. Один из наиболее практикуемых вариантов приобретения земельных участков в собственность - скупка их у работников областных сельхозпредприятий для последующего перепрофилирования или перепродажи. В 1993 году работники колхозов и совхозов получили так называемые земельные паи - равные по площади кусочки общей земли. Вроде бы теперь крестьянин мог распоряжаться своим кусочком земли, однако проблемы возникли сразу же: размер земельного участка определен был, а его расположение - нет. "Чтобы выделить себе пай в натуре, надо известить о своем намерении всех паедержателей (а таковых нередко бывает и более ста человек), и только если все они одобрят местоположение участка и не будут претендовать на него, можно стать его законным владельцем. Понятно, что все хотели бы получить наиболее привлекательные участки земли, и спор о том, кто же все-таки станет их хозяином, разрешить зачастую невозможно", - говорит эксперт Института экономики города Михаил Якубов. Этой ситуацией и пользуются как начальники колхозов, так и сторонние инвесторы. Обычно инвесторы скупают паи скопом у большинства землевладельцев по бросовым ценам (500-1500 рублей за гектар при кадастровой цене - не менее 40-50 тыс. рублей) и начинают свое строительство или же перепродают землю во много раз дороже.

Для того чтобы воспрепятствовать такому чисто спекулятивному обороту, правительство Московской области существенно усложнило правила перевода сельскохозяйственной земли в участки промышленного назначения или под жилищную застройку.

А если "вбелую"

Процедура юридически чистой покупки земли сопряжена с колоссальными проблемами. Инвестор, приглядевший себе землю сельхозназначения, но желающий построить на ней, например, промышленное предприятие, должен сначала купить эту землю, а потом уже заниматься переоформлением. Только собственник имеет право подавать заявку на целевое изменение земельного участка. "Покупать землю сложно, -. говорит Алексей Бодунков, -. требуется самому искать себе подходящий земельный участок, где не всегда еще можно определить границы, проходить длительную и тяжелую процедуру оформления участка в собственность и изменения его целевого назначения. Все это сопряжено с большими потерями времени - от шести месяцев до полутора лет". Плюс к этому - выстраивание дружеских отношений с нужными чиновниками и, соответственно, немалые дополнительные финансовые затраты.

Как объяснил "Эксперту" заместитель председателя Фонда имущества Московской области Сергей Шамин, вовлечение земли в экономику тормозится еще и нерациональным решением вопроса разграничения земель. Федеральное законодательство определяет, что земля должна быть поделена между РФ, ее субъектами и муниципальными образованиями. Однако механизм такого разграничения слишком переусложнен и потому на практике буксует.

Выгоднее, чем в столице

И все же несмотря на все трудности, интерес инвесторов к подмосковным землям растет. "Сейчас у нас создаются промзоны нового века. Американская компания Mars (кондитерские изделия) и голландская Campina (молочные продукты) выбрали площадку в Ступинской промзоне, в Шаховском районе открыт завод электроламп фирмы В.А.В.С., 'дочки' швейцарской компании Mercata Trading. И это очень хорошо для дотационного района, через два-три года он должен выйти в лидеры Московской области по своим финансовым показателям. В промзоне Истринского района в начале этого года построила свой завод французская компания Lactalis, производящая молочные продукты марки 'Президент'. В Волоколамском районе будет работать итальянское предприятие по выпуску строительно-отделочных материалов - для него уже выделена промышленная площадка площадью двести гектаров с инфраструктурой", - говорит Алексей Бодунков.

Как отмечают эксперты, в целом для инвестиций (и прежде всего промышленных) условия в Московской области хорошие, может быть, даже лучшие, чем в Москве. "К тому же Москва не разрешает приобретать земельные участки в собственность, а только в аренду, - подчеркивает Михаил Якубов. - Кроме того, около тридцати процентов от стоимости проекта на земельном участке в Москве - это так называемая доля города. Стоит отметить также разницу в сроках прохождения всех согласований по земле: в Москве - как минимум полтора года, в Московской области - полгода-год".

Скользкая собственность

Проводя аукцион, правительство Московской области преследовало три цели. Во-первых, создать первичный рынок неиспользуемых земель в отдаленных от Москвы районах (крупных продаж там просто нет, а неиспользуемая земля имеется). Во-вторых, определить реальные цены на землю дальше 30 км от МКАД и разработать методики ее оценки. В-третьих, привлечь инвесторов в Московскую область, создав максимально удобные условия для работы там. "Мы полностью подготовили участки к эксплуатации. - объяснил Сергей Шамин. - Чистота юридической сделки соблюдена, никаких дополнительных документов собирать не требуется. Хоть завтра можно огораживать участок и начинать строительство. Несмотря на то что целевое использование определено, у инвестора довольно широкий выбор: на так называемых промышленных землях разрешены и торговля, и складские комплексы, и собственно строительство заводов".

Подобные аукционы будут проводиться еще (правительство Московской области намечает участки), однако о массовых продажах говорить пока не приходится. Главный сдерживающий фактор - несовершенство российского земельного законодательства. До сих пор земля остается скорее административным ресурсом, а не объектом гражданского оборота. "Приобретая земельный участок в собственность, инвестор не имеет никаких гарантий того, что его бизнес не окажется в зависимости от планов местных властей в отношении земельного участка, на котором он находится, - говорит партнер юридической компании 'Салакс' Анна Макдональд. - Дело в том, что законодательство разрешает государству переводить земли, находящиеся в аренде или собственности, в другое целевое назначение. Например, если вы приобрели участок, относящийся к земле поселений, и построили там коттеджи, то нет никаких гарантий, что через двадцать-тридцать лет местные власти не захотят изменить целевое назначение этой земли и создать на ней лес, сельхозугодья или транспортную магистраль. И оспорить их действия, согласно действующему законодательству, невозможно". Таково земельное законодательство РФ, но, как отмечает Алексей Гусев из риэлтерской компании "Пенни Лэйн", государство при этом обязано компенсировать собственнику рыночную стоимость земли и находящегося на ней инвестиционного объекта. Однако поскольку рынок земли еще не сформирован, то и говорить о рыночной стоимости сложно.

Правительство Московской области обещает инвесторам, что с приобретенной на аукционе землей таких ужасов не случится.