Возвращение в города

Сергей Сумленный
9 октября 2006, 00:00

Немецкая строительная индустрия переживает самые глубокие перемены за последние полвека. Немцы теперь предпочитают жить не в своем доме в пригороде, а в арендуемой квартире в центре города

У строительных компаний Германии сейчас не лучшие времена. Государственная поддержка отрасли сокращается, спрос на квартиры и дома растет слабо, а рынок аренды жилья жестко регулируется. Чтобы обсудить проблемы и перспективы отрасли, корреспондент «Эксперта» встретился с Андреасом Руфом, исполнительным директором GSW — одной из старейших строительных компаний Франкфурта.

Пригороды пустеют

— Что происходит сегодня на немецком рынке недвижимости?

— Прежде всего, клиенты все реже интересуются собственным домом и все чаще выбирают квартиру. Еще лет пятнадцать назад типичным покупателем или арендатором жилья была семья с двумя детьми. Такой семье необходима достаточная площадь, желательно в зеленом районе, чтобы детям было, где играть. Идеальный вариант — собственный домик в пригороде, с небольшим садом. На такие домики был огромный спрос. Сейчас демографическая ситуация в стране меняется, в Германии становится все больше бездетных пар и все больше пожилых людей. Очень много стало одиноких. Типичные горожане сегодня — это люди тридцати-сорока лет, одинокие, хорошо зарабатывающие. Такие жители сейчас составляют свыше половины населения крупных городов. Новому поколению наших клиентов большие загородные дома не нужны, а нужно, наоборот, что-то компактное и расположенное в центре города — вблизи не только от работы, но и от театров, музеев, кино и так далее. Так что если пятнадцать лет назад немцы массово переселялись из городов в пригороды, то сегодня переселение идет в обратную сторону — люди продают дома в сельской местности и возвращаются в города.

— Если спрос на загородные дома падает, а на городские квартиры растет, это должно влиять на цену городской земли.

— Практически не влияет. Цена участков земли в крупных городах и так очень высока, и рост спроса на жилье влияет на нее несильно. К тому же сейчас наблюдается определенный спад в строительстве офисных зданий, Германия перенасыщена офисными помещениями, и потому цены на землю в крупных городах стабилизировались.

— На каком уровне?

— В разных городах цены разные. Чем крупнее город, чем больше в нем шансов найти хорошую работу, тем дороже жилье. Традиционно самые дорогие города Германии — Мюнхен и Франкфурт. Во Франкфурте квадратный метр земли стоит в среднем шестьсот евро. Стандартный двухэтажный дом на одну семью, без садика, стоящий стена к стене с соседними домами, обойдется как минимум в двести пятьдесят тысяч евро. А где-нибудь в Тюрингии, где земля почти ничего не стоит, такой же дом можно купить за сто сорок-сто пятьдесят тысяч евро.

Нерыночная аренда

— Немцы предпочитают покупать жилье или арендовать его?

— Собственное жилье — это всегда желанная вещь. Большинство жителей страны готовы купить дом или квартиру, если бы у них появилась финансовая возможность сделать это. Но в реальной жизни лишь сорок три процента немцев располагают собственным жильем — это даже несколько ниже среднего уровня по Евросоюзу.

Новому поколению наших клиентов большие загородные дома не нужны, а нужно, наоборот, что-то компактное и расположенное в центре города

Дело в том, что последние десять лет государство целенаправленно сворачивает программы стимулирования покупки жилья частными лицами. Раньше, покупая собственный дом, немецкая семья, в зависимости от количества детей и уровня дохода, могла рассчитывать на субсидию в размере до тридцати тысяч евро. Сегодня таких субсидий уже нет.

С другой стороны, государство жестко регулирует уровень цен на рынке аренды жилья, удерживая их на достаточно низком уровне. В итоге покупка жилья становится все дороже, а аренда — все привлекательней. Сегодня семья, взявшая кредит на покупку квартиры или дома, должна понимать, что в течение ближайших двадцати-двадцати пяти лет ее расходы по выплате кредита будут существенно превышать расходы, которые она бы несла, если бы снимала то же самое жилье. На такое бремя решится не каждый.

— В чем заключается госрегулирование арендной платы?

 pic_text1 Фото — Сергей Сумленный
Фото — Сергей Сумленный

— В каждом городе местные власти проводят исследования ситуации на рынке жилья и выясняют среднюю стоимость аренды для каждого типа квартир. Например, двухкомнатная квартира площадью шестьдесят квадратных метров, трехэтажный дом 1950 года постройки. Или трехкомнатная площадью восемьдесят квадратных метров и четырехэтажный дом 1970 года постройки. Затем эта средняя стоимость официально закрепляется в качестве базовой для такого типа квартир в данном городе, и владельцы жилья не имеют права сдавать его по цене, превышающей базовую более чем на двадцать процентов. Кроме того, каждое повышение цен можно проводить лишь раз в два года.

Через несколько лет проводится следующее исследование, и, если обнаруживается, что цену увеличили все арендодатели, базовая цена повышается снова. Это очень сложная бюрократическая система, которая ограничивает конкуренцию на рынке жилья. Из-за такого нерыночного регулирования средняя стоимость аренды квадратного метра жилья в Германии составляет сегодня десять евро в месяц. При этом текущие ежемесячные расходы домовладельца на содержание дома достигают тринадцати-четырнадцати евро из расчета на метр площади.

— То есть владельцы квартир работают себе в убыток?

— Не совсем так. Действительно, последние годы оказались для квартировладельцев довольно тяжелыми, многие просто обанкротились. Но это не связано напрямую с искусственно заниженными ценами на аренду жилья — ведь установленные государством максимальные цены уже лет тридцать как ниже рыночных. Тут ситуация сложнее, и она связана с общей стагнацией на рынке недвижимости.

Дело в том, что традиционная инвестиционная схема, по которой последние тридцать-сорок лет работали многие мелкие немецкие застройщики, основывалась на постоянном и значительном росте цен на недвижимость. Фактически застройщик строил дом только для того, чтобы перепродать его через пятнадцать-двадцать лет по сильно возросшей цене. В такой схеме сдача квартир в аренду была лишь одним из источников дохода и то, что она не покрывала всех расходов на содержание дома, было не столь важно. Но в последние четыре-пять лет цены на недвижимость в Германии стабилизировались, они почти не растут. Инвестиции, сделанные десять-пятнадцать лет назад, окупаются гораздо хуже. Строить же жилье сегодня с расчетом сдавать его в аренду — значит обрекать себя на убытки, практически никакой прибыли здесь получить уже нельзя.

Бремя застройщика

— Есть ли еще какие-то проблемы, которые затрудняют работу застройщиков?

— Да, это ужесточение налогового гнета. Раньше компании, занятые строительством жилья, получали налоговые льготы — вплоть до того, что мелкие застройщики могли при определенных условиях регистрироваться как строительные кооперативы и вообще полностью освобождаться от налога на прибыль. В девяностых годах власти посчитали, что строительный рынок больше не требует такой поддержки, и все льготы были отменены. В последние годы были также отменены налоговые льготы для индивидуальных владельцев жилых домов, сдающих их в аренду. Фактически ни на этапе строительства, ни на этапе эксплуатации сэкономить на налогах уже нельзя.

— А как выглядит в Германии процесс постройки жилого массива? Наверняка необходима масса согласований?

— Основных партнеров по переговорам три — компания-застройщик, органы местного самоуправления и владелец участка земли, на котором предполагается строительство. Застройщик привлекает деньги и ведет строительство, органы местного самоуправления подводят необходимую инфраструктуру и получают впоследствии за это компенсацию от владельца участка, а сам владелец участка либо продает землю застройщику, либо передает ее в аренду на длительный срок. Законом максимальный срок аренды не оговаривается, но на практике чаще всего встречаются пятидесятилетние и девяностодевятилетние сроки аренды. Аренда заключается чаще всего на условиях ежегодного увеличения платежей на четыре-пять процентов, чтобы компенсировать рост цен на землю.

Немецкие власти делают все, чтобы бедные кварталы городов не превращались в социальные гетто

— Насколько легко компании-застройщику взять кредит под строительство?

— Это зависит от надежности компании. Таким застройщикам, как мы — с хорошими финансовыми показателями, с давней историей, — кредиты дают легко и быстро, обычно под четыре-четыре с половиной процента годовых. Разумеется, если компания новая, с небольшим капиталом, то ей взять кредит будет значительно труднее.

Избегая гетто

— В Германии есть понятие «социальное жилье»?

— Да, есть. Под социальным жильем здесь понимаются недорогие квартиры, которые сдаются в аренду по невысокой цене малообеспеченным гражданам.

— Кто занимается строительством социального жилья?

— Все те же частные строительные компании, в том числе и мы. Если в районе не хватает социального жилья, к нам обращаются местные власти, мы выбираем участок и приступаем к застройке. При этом само строительство и последующее использование жилья регулируется особым образом. С одной стороны, при проведении строительных работ застройщик все еще получает некоторые налоговые льготы, с другой — арендная плата в таком доме должна быть ниже средней по городу для аналогичных квартир. Разумеется, арендатором таких квартир может выступить только человек, доходы которого не превышают определенной суммы. Есть и еще ряд ограничений, например, арендатор может снять только квартиру определенной площади, которая рассчитывается исходя из числа членов семьи, такую квартиру в течение двадцати-тридцати лет нельзя продать, вывести из оборота социального жилья и так далее. Хотя в целом такая система и помогает решить проблему с малоимущими семьями, она создает дополнительные проблемы.

— Социальные гетто?

— Именно. Вы собираете социально неблагополучные семьи, часто семьи иммигрантов, и селите их вместе, в одном специально построенном квартале. Пятьдесят, сто, двести семей. Фактически вы закладываете маленькую социальную бомбу.

— Но ведь эта проблема для Германии не нова, ее как-то пытались решать?

— Разумеется, она не нова. Вообще социальные гетто в современной европейской городской застройке появляются естественным путем, даже без строительства специального социального жилья.

Как это обычно происходило в немецких городах? После войны города были разрушены, жилья катастрофически не хватало. Чтобы решить проблему, была развернута кампания строительства массового дешевого жилья — трех-четырехэтажные многоподъездные дома. Для своего времени они были очень даже ничего, и люди были счастливы въехать наконец в собственное жилье. Но со временем дома ветшали, обеспеченные люди из них съезжали, а на их место селились все более и более бедные граждане. До какого-то определенного момента процесс смены социальной группы, проживающей в доме или квартале, идет медленно и постепенно, но рано или поздно количество социально незащищенных людей, живущих в доме, достигает критической отметки, оставшиеся в доме обеспеченные жильцы массово съезжают, и все — процесс смены социальных групп завершен.

— Квартал приобретает стойкую репутацию гетто.

— Да, и это неприятно для всех: для квартировладельцев, для жильцов соседних домов, для полиции, для мэрии. Так вот, возможных вариантов решения такой проблемы лишь два. Первый — это дальнейшая, еще большая сегрегация, сознательное создание районов-гетто. По такому пути пошли во Франции — выдавим этническую бедноту подальше и отгородимся от нее. Мы знаем, чем это кончилось. Второй вариант — интеграция. Постоянные попытки поднять стоимость жилья в этих районах, привлечь туда образованных, обеспеченных людей. Это более сложный вариант, но он и более перспективный. Именно его в основном выбирает Германия.

 pic_text2 Фото — Сергей Сумленный
Фото — Сергей Сумленный

— И как именно это делается?

— В середине девяностых годов федеральный союз предприятий жилищного строительства GdW провел исследование, которое выявило основные причины, ведущие к ускоренному созданию гетто: старение домов, общее обветшание инфраструктуры района, ухудшение качества обслуживания в школах и детских садах, дефицит больниц. На основе этого исследования федеральное правительство приняло программу «Социальный город», в рамках которой с 1999-го по 2003 год федеральный бюджет выделял средства на решение этих проблем. Фактически правительство решило погасить тлеющие очаги социального недовольства, пока не случилось чего-то худшего. И в целом это получилось. По крайней мере, я не могу себе представить, чтобы в каком-то из городов Германии сейчас произошли беспорядки по французскому сценарию.

Отопление через телевизор

— Какие технические новшества применяются сегодня при строительстве жилых домов?

— Главная проблема, которую хотят решить покупатели, — это уменьшение расхода энергии. Цены на энергоносители очень высоки, сегодня любой немец знает слово «Газпром», потому что бойлер в его доме, который гонит горячую воду в батареи и в ванную, работает на русском газе. Чтобы сократить расход энергии, мы начинаем строить так называемые пассивные дома — в них энергия не тратится ни на отопление, ни на нагрев воды в ванной. В таких домах не предусмотрены даже батареи отопления.

Чтобы обеспечить людей жильем после войны, была развернута кампания строительства массового дешевого жилья — трех-четырехэтажные многоподъездные дома

— Откровенно говоря, перспектива остаться зимой в доме без батарей выглядит не особо привлекательной.

— Только на первый взгляд. Понимаете, мы привыкли к тому, что дом надо постоянно обогревать. Но в любом доме есть масса источников тепла и без батарей отопления! Компьютер, телевизор, электроплита, лампочки, компрессор холодильника — это все источники тепла. Не говоря уже о людях. Вы знаете, что средний человек, даже не занимаясь физическим трудом, выделяет столько же тепла, сколько работающая восьмидесятиваттная электрическая лампочка?

— Нет, не знал.

— А это так! При должной изоляции помещения подобных источников тепла вполне хватает для поддержания в доме комфортной температуры. Теперь смотрите: мы делаем толстые стены — до тридцати пяти сантиметров, изолируем их новыми изоляционными материалами. Оконные блоки ставим не двухслойные, как обычно, а трехслойные и из особого стекла, которое очень хорошо пропускает солнечный свет и тепло внутрь, но не выпускает его наружу. Отдельно решаем проблему потерь тепла при вентиляции помещений — вентиляционную систему оснащаем специальными теплообменниками, работающими по тому же принципу, что теплообменник в холодильнике. Теплый воздух, выпускаемый на улицу, прогоняется через теплообменник и отдает тепло свежему воздуху, забираемому с улицы. Это помогает сохранить до девяноста процентов энергии, расходуемой в обычном доме на отопление. Если на крыше еще установить солнечные батареи, то можно иметь резервный источник энергии, на всякий случай.

— Хорошо, проблему отопления решили, но как решить проблему горячего водоснабжения — для душа, ванной?

— Эта проблема решается с помощью геотермальных источников.

— Но ведь геотермальные источники имеются далеко не везде.

— Это не совсем так. Весь вопрос в том, насколько глубоко вы можете пробурить скважину. В любом городе на территории Германии источник теплой воды можно найти на глубине от семидесяти до ста пятидесяти метров, это вполне доступные для бурения глубины. Теплая вода из скважины выкачивается на поверхность, здесь она также попадает в теплообменник, подобный тому, что используется в вентиляции пассивного дома, нагревается еще больше и может использоваться для хозяйственных нужд. Комбинируя технологии пассивного дома с геотермальным водоснабжением, мы можем строить дома, потребляющие минимум энергии.

— Насколько эти технологии экономически выгодны?

— При текущих ценах на энергоносители постройка дома с геотермальным водоснабжением окупается за шесть-семь лет. Пассивный дом обходится чуть дороже, но при дальнейшем росте цен на газ строительство таких домов будет все более и более выгодным. Скажу честно, сегодня мы строим не много таких домов — около одного процента от общего объема жилья, однако все-таки уже строим. При этом сама технология строительства была разработана в конце семидесятых годов, сразу после нефтяного кризиса. Сейчас, когда цены на энергоносители опять растут, технологию вытащили из сейфа. В некоторых регионах Австрии уже сегодня геотермальное водоснабжение имеется в тридцати процентах жилых домов. Уверен, что в ближайшие годы и в Германии объем строительства таких домов резко возрастет.

Франкфурт-на-Майне