Перепроизводство офисов

Денис Тыкулов
29 марта 2010, 00:00

Офисный рынок Москвы страдает от избытка предложения. Пустыми сегодня стоят около 2 млн квадратных метров высококлассных офисов

В первом акте пьесы объявили о проекте небоскреба высотой в километр. Во втором акте — будущую башню «подрезали», впрочем, она все равно должна была стать самой высокой в Европе. В третьем — из-за кризиса проект заморозили. В четвертом — вместо небоскреба решили построить просто паркинг.

История башни «Россия» отражает историю всего офисного рынка Москвы: большие амбиции и планы сменились отрезвлением и разочарованием. Вместо острого недостатка офисов случился переизбыток. Цены упали по отношению к докризисным почти в два раза, но, несмотря на это, в бизнес-центрах сегодня пустуют 15–20% площадей. Быстрого выздоровления не предвидится: завершая начатые до кризиса стройки, девелоперы выводят на рынок все новые и новые офисные комплексы.

Парковки вместо небоскребов

Только в Сити в прошлом году было введено 900 тыс. квадратных метров коммерческих площадей, из которых полмиллиона квадратов — офисы. В текущем году, по словам директора по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити» Ирины Стрижовой, на территории делового центра будет сдано еще около 2 млн квадратных метров коммерческих площадей.

Но и готовые центры стоят полупустыми. В самой лучшей ситуации оказался один из первых объектов Сити — Башня на набережной компании Enka. Среди арендаторов здесь и IBM, и «Ренессанс Капитал». «Но и в этом здании, несмотря на то что ключевых арендаторов Enka нашла еще до кризиса, из 200 тысяч квадратных метров пустует порядка 20 процентов, — говорит ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. — В новых объектах свободных площадей еще больше». Несколько иначе видит ситуацию директор по офисной недвижимости компании Knight Frank Валентин Стобецкий: «Уровень вакантных площадей в среднем по субрынку Сити составляет 18,1 процента. Это ниже среднего показателя по Москве».

Ставки аренды в Сити выше, чем в среднем по столице. Минимальный порог для аренды в «Москва-Сити», по данным Jones Lang LaSalle, составляет 700 долларов за метр в год; в среднем же по городу, по словам Ирины Стрижовой, в бизнес-центрах класса А можно арендовать офис за 500–700 долларов, в комплексах категории В — за 300–450. При этом эксперт уточняет, что указанные цены — это прайс владельцев офисов, арендаторы готовы платить за площади в бизнес-центрах класса А не более 450 долларов за метр, за офисы В — около 300 долларов.

В «Москва-Сити» арендаторы не спешат не только из-за цен: в кризис стало понятно, что работать им придется в эпицентре глобальной стройки, затянувшейся на неопределенное время. Например, транспортный терминал, строительством которого занималась компания СiTer Invest B.V., заморожен на стадии котлована. Без инвестора осталась башня City Palace с Дворцом бракосочетания.

Некоторые здания района Москва-Сити, в первую очередь те, строительство которых планировалось на территории «Экспоцентра», так и остались на бумаге. Но это, возможно, и к лучшему. «Лучше отказаться от строительства новых башен, сделать большую парковку и комфортную социальную инфраструктуру. Надо засыпать все котлованы! Но это удар по имиджу властей, и вряд ли они решатся на такой шаг» — примерно так рассуждают риэлтеры.

Битва за арендатора

«Часто говорят, что основной удар по Сити и офисному строительству в Москве в целом нанесло похолодание в отношениях банков и девелоперов. Банки, дескать, не дают новых кредитов застройщикам. Это так. Но главная проблема рынка офисов сегодня — резкое падение спроса на такую недвижимость», — говорит директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. В Москве, по данным консалтинговой компании RRG, пустует около 2 млн квадратных метров офисных площадей классов А и В (примерно 20% от общего объема), и 1,5–2 млн метров офисов класса С (приблизительно 15% от общего объема).

Заманить арендаторов в бизнес-центр сегодня крайне сложно. Капризные клиенты прекрасно понимают ситуацию на рынке. И выдвигают свои требования. Одни хотят 15–20% дисконта к нынешним ценам, другие — внутреннюю отделку офисов или как минимум компенсацию за нее (в среднем из расчета 300–700 долларов на метр).

В отличие от арендаторов многие владельцы бизнес-центров долго не хотели примириться с новой ситуацией. «Большинство из них не идет на уступки арендаторам, а вместо того чтобы сделать отделку, тратят деньги на рекламу», — говорит гендиректор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.

Но сегодня рекламой арендатора в офис заманить трудно. Тем более что лопнувший пузырь в сегменте столичных офисов оставил на руках ряда девелоперов объекты сомнительного качества. «Если раньше плохо работающие лифты могли считаться лишь досадной мелочью, то сейчас это повод арендовать офис в соседнем бизнес-центре», — говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников.

Одним из первых осознали тяжесть ситуации в «Дон-строе». Застройщик начал сдавать площади с отделкой в бизнес-центре Nordstar по 450 долларов за метр, увеличив при этом комиссию для брокеров со стандартных 8–10 до 20%. Потихоньку новые правила игры принимают и другие игроки.

Эффективный антикризисный способ работы с офисами — дробление пространства на небольшие лоты. Если до кризиса найти офис меньше 100 квадратных метров было крайне сложно, то сегодня люди готовы сдавать и более скромные помещения. Например, группа «НДВ-Недвижимость» провела реконцепцию в комплексе «Маршал», предложив арендаторам блоки от 12 квадратных метров.

Еще одна яркая тенденция последнего времени — изменился способ расчета арендуемых помещений. Все чаще сдаваемые площади измеряют не по стандарту BOMA, как было раньше, а по БТИ, что арендаторам гораздо выгоднее. В первом варианте учитываются помещения общего назначения — вестибюли, лестницы, технические зоны, включая площади под перегородками, а по БТИ замеряются только фактические площади офиса. «Для стимулирования спроса девелоперы могут использовать целый спектр решений. Это предоставление помещений с выполненной отделкой, сокращение или отмена страхового депозита, сокращение или отмена авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные условия по индексации арендных ставок», — говорит Виктор Стовбецкий.

Легкий бриз вместо штиля

Рынок купли-продажи офисных площадей уже активен, говорят брокеры. Впрочем, активность рынка заметна лишь в сравнении с первым полугодием 2009 года, которое сами эксперты характеризуют как время полного штиля. В начале прошлого года если и происходили сделки, то это были вынужденные продажи: обремененные кредитами собственники продавали лоты с большим дисконтом. Ситуацию осложняло то, что на протяжении всего 2009 года девелоперы продолжали вводить новые объекты, завершая начатое строительство. По данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, в прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию 77 офисных центров общей площадью 1,3 млн квадратных метров. В результате дисбаланса спроса и предложения рынок просел в два раза. Цены на офисы в бизнес-центрах класса А, по данным Penny Lane Realty, опустились до 4–5,5 тыс. долларов за метр; класса В — до 2,5–4 тыс. долларов.

 pic_text1 Фото: Алексей Андреев
Фото: Алексей Андреев

Однако новые цены несколько оживили покупательский спрос, с лета 2009 года на рынке офисной недвижимости начали заключаться крупные сделки. По словам заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Александра Аверкина, эти сделки можно разделить на три группы. Первая — приобретение офисов для собственных целей. В этой группе наиболее активными покупателями стали компании, связанные с государством. Например, «ИнтерРАО ЕЭС» купила бизнес-центр «Луч» площадью 35 тыс. квадратных метров, «Роснано» — площади в комплексе Principal Plaza; СОГАЗ — центр «Волна».

Вторая группа — инвестиционные сделки. В данном сегменте самой знаковой была покупка группой БИН у компании Horus Capital портфеля коммерческой недвижимости, куда вошли несколько существующих зданий, а также незавершенные проекты Horus.

Ну, а третья группа сделок — продажа банками заложенной недвижимости. В частности, инвестиционная компания А1 (подразделение Альфа-банка) продала — предположительно банку «Стройкредит» — два здания, полученных за долги от Kopernik Group Александра Сенаторова. К данной группе сделок, по мнению Аверкина, можно отнести и вхождение банков в акционерный капитал девелоперских компаний, ведь это тоже является косвенным переходом прав на здания. Например, Сбербанк России получил контроль над «ДС Девелопмент», подразделением «Дон-строя», специализирующимся на строительстве коммерческой недвижимости. А к ВТБ перешел контрольный пакет ЗАО «Дон-строй инвест», реализующего проекты «Дон-строя» в области жилищного строительства, а также многочисленные объекты «Системы-Галс».

При этом, как замечает Юрий Тараненко, если до кризиса наиболее активной категорией покупателей были иностранные инвестиционные фонды, то сегодня 90% спроса приходится на российские компании. Как правило, это структуры, работающие в потребительском, финансовом и добывающем секторе.

Цены упали по отношению к докризисным почти в два раза, но, несмотря на это, в бизнес-центрах сегодня пустуют 15–20% площадей

Торговцы вместо клерков

Интерес к приобретению офисной недвижимости проявляют и инвестиционные компании, но большинство из них хотят получить по бросовым ценам объекты с окупаемостью пять-семь лет. А окупаемость, естественно, напрямую зависит от рынка аренды офисов. По словам Максима Жуликова, бизнес-центр в лучшем случае может окупиться в течение десяти лет, но и таких объектов на рынке немного.

В ближайшее время ситуация только усугубится: по прогнозам Colliers International, на рынок в ближайшее время выйдет более 1,8 млн квадратных метров новых офисных площадей классов А и В, то есть объем вакантных площадей может вырасти вдвое. По самым оптимистичным оценкам экспертов, цены и арендные ставки останутся прежними. Пессимисты уверяют, что в течение года они упадут как минимум на 10–15%.

 pic_text2 Фото: Алексей Андреев
Фото: Алексей Андреев

«Уже сегодня ряд девелоперов рассматривает возможность перепрофилирования крупных бизнес-центров под апартаментные комплексы, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Но реальных примеров проведенных реконцепций пока нет, поэтому оценить привлекательность идеи трудно». Единственный пример реконцепции бизнес-центра, совершенной на сегодняшний день, — «Косинская плаза». Изначально там планировались офисы. Но здание купила одна из структур Зараха Илиева, владельца торговых центров «Москва» и «Европейский». В результате «Косинская плаза» приютила торговцев с недавно закрытого Черкизовского рынка. Правда, по официальной информации, объект никак не могут запустить в эксплуатацию из-за несоблюдения противопожарных норм, по неофициальной — торговля там идет полным ходом.

 vrez_picture_1 Фото предоставлено компанией AFI Development
Фото предоставлено компанией AFI Development

Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development:

— После значительного падения ставок аренды во всех сегментах недвижимости в последние полгода цены несколько стабилизировались. В офисном сегменте ставки аренды и цены зафиксировались в среднем с 50-процентным снижением от докризисных. В торговом сегменте ставки скорректировались по-разному. В сверхуспешных торговых центрах они остались на прежнем уровне. В успешных центрах снизились, но несущественно. В неудачно расположенных центрах с некачественной концепцией ставки упали вдвое, оттуда съезжают арендаторы, и площади стоят полупустыми.

Сделки в коммерческом сегменте единичны. Покупатели ждали дна рынка, а девелоперы, со своей стороны, не спешили продавать качественные активы по невысоким ценам. Сделки происходили в основном не в инвестиционных целях, а для собственного использования, например, под офис компании. Наша компания в августе прошлого года продала офисный центр на Косинской за 195 миллионов долларов. Это была одна из самых крупных сделок прошлого года.

Открытие нашего проекта в Сити — торгово-развлекательного центра Mall of Russia — намечено на октябрь 2010 года. Сегодня завершена отделка 40 процентов общественных зон, на 45 процентов площадей полностью подписаны договоры аренды, еще на 30 процентов подписаны предварительные договоренности. В состав нашего комплекса входит и трехуровневая парковка вместимостью 2700 машино-мест, которая поможет в решении проблем с парковками в Сити.