Азия дорожает

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
6 декабря 2010, 00:00

В половине стран мира цены на недвижимость в середине 2010 года начали расти. В лидерах — азиатские рынки

Legion-Media

На мировом рынке недвижимости меняется тренд. Вторая половина 2008 года и первое полугодие 2009-го отличались повальным удешевлением жилья практически по всему миру. Устоявших в шторм можно было пересчитать по пальцам: Китай, Тайвань, Швейцария, Люксембург, Израиль. Затем цены прекратили падение, и начался медленный разворот тренда. И вот в середине 2010 года уже в половине крупных государств зафиксирован рост цен.

Пузыри китайские и израильские

Серьезный рост цен концентрируется в одном регионе — в Азии. По данным компании Knight Frank, лидерами по удорожанию недвижимости являются сегодня Сингапур и Китай — 36–37% в год. Примерно на четверть поднялось в цене жилье в Гонконге, на Тайване — на 12%. Азиатская недвижимость дорожает не случайно: в странах Азии наблюдается экономический рост, несмотря на мировой кризис, а также удерживаются низкие процентные ставки по кредитам. Эти факторы вместе с притоком иностранного капитала и стали причиной разогрева рынков недвижимости.

Международный валютный фонд еще летом предупредил азиатские государства о вероятности надувания пузыря на рынке недвижимости. Причем МФВ указал на азиатский пузырь как на одну из причин возможной нестабильности в мировой экономике. Впрочем, правительства Сингапура, Китая, Гонконга и Тайваня еще до указания из МВФ приняли ряд мер для охлаждения рынка. Во всех этих четырех странах банки увеличили первоначальный взнос при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. В Сингапуре и Гонконге власти увеличивают предложение на рынке земли, активизируя строительство.

В Китае был введен ряд мер по ограничению спекулятивного спроса на жилье. Банкам предписано поднять ставки ипотечного кредита и размер первоначального платежа до 50% для людей, покупающих вторую или третью квартиру. Ужесточены условия для получателей кредита, который теперь может быть выдан только для приобретения квартиры в том городе, где человек прописан и где платит налоги более года. С двух до пяти лет увеличен срок владения квартирой, когда с покупателя не взимается налог при перепродаже. Однако, если верить статистике, охладить рынок в Китае, Гонконге, Тайване и Сингапуре так и не удалось.

Продолжает удивлять Израиль. В кризис недвижимость здесь подорожала на рекордные 11%; сейчас цены на жилье растут на 12% в год. У этого роста есть две основные причины: низкие процентные ставки по ипотеке, установленные государством, и искусственное ограничение предложения земли под застройку. Накачивая спрос, Израиль идет по опасному американскому пути: в спекуляции с недвижимостью на заемные средства включается все больше людей.

Рижское взморье как окно в Европу

По данным портала www.globalpropertyguide.com, к середине 2010 года на 6–7% подорожало жилье в Латвии и в ОАЭ, в Дубае. Объединяет их то, что в острой фазе кризиса жилье здесь теряло в цене стремительно. Тогда за год арабская недвижимость подешевела на 48%, а прибалтийская — на 57%. И вот теперь произошел разворот тренда.

Цены на жилье в Латвии сделали в последнее десятилетие невероятный кульбит. После вступления в Евросоюз в страну пришел западный капитал, и банки развернули кредитование по весьма низким ставкам — до 5% годовых. Начался бум, цены на жилье рванули вверх — темпы роста доходили до 10% в месяц. Но пузырь в какой-то момент лопнул, и масса латышей осталась с кредитами, которые надо обслуживать. Цены упали на 70%, квартиры в Риге стоили 500–600 евро за метр.

Латвийская недвижимость имеет потенциал роста за счет российских покупателей. Дело в том, что с 1 июля в Латвии вступили в силу изменения в Закон об иммиграции. Теперь при покупке жилья стоимостью от 70,5 тыс. евро (для Риги, Юрмалы и еще нескольких городов республиканского значения эта сумма вдвое больше) иностранец может получить вид на жительство на пять лет. Россияне уже среагировали на Латвию как на окно в Европу и активно покупают квартиры и домики на Рижском взморье.

Но эксперты уверяют, что с видом на жительство в Латвии не все так просто. Владение недвижимостью не гарантирует вида на жительство, а лишь предоставляет возможность для его получения. Более того, даже получив пятилетний вид на жительство, необходимо каждый год приезжать в Латвию и продлевать его. К тому же экономика страны пребывает в плачевном состоянии: в 2009 году объем ВВП сократился на 18% (это худший показатель среди стран ЕС), а безработица достигла 20%. При этом население страны сокращается. Так что ждать от балтийской недвижимости нового ценового скачка не стоит. Особенно если учесть, что местная курортная недвижимость вряд ли кого-то интересует, кроме русских. Впрочем, цены в Латвии очень скромны: за 38 тыс. евро можно купить двушку в Юрмале. Скромная дачка там же еще недавно стоила около 70 тыс. евро.

На дубайском рынке недвижимости все складывается иначе: до кризиса на нем можно было зарабатывать двузначные прибыли за счет инвестирования в новостройки. Местным застройщикам удалось раскрутить в пустыне девелопмент невиданной интенсивности. Ключевыми элементами дубайской модели были постоянный рост цен не менее чем на 10% в год и льготные условия покупки с различными рассрочками. Это, естественно, привлекло частных инвесторов со всего мира.

Однако в кризис приток частных инвесторов прекратился. Европейские банки перестали кредитовать застройщиков, и стройки остановились. Сегодня власти Дубая организовали финансирование главных проектов, но сроки уже «поехали», и прежняя схема с частными инвесторами не работает. Российские инвесторы, купившие в рассрочку квартиру в новостройке, неожиданно оказались в сложнейшей ситуации. Сроки строительства объектов постоянно увеличиваются, но инвестор обязан платить по изначальному графику. Оказалось, что арабские законы защищают застройщика, а не покупателя. Если покупатель перестанет переводить платежи согласно графику рассрочки, то суд Дубая запросто может конфисковать недвижимость. А вот санкции к девелоперу, который не ведет строительство, применить практически невозможно. Так самый прибыльный рынок недвижимости мира стал для частных инвесторов золотой клеткой.

Четыре года кризиса

На рынке жилья в США сохраняется сложная ситуация. Благодаря действовавшим государственным программам по стимулированию спроса волну резкого падения цен полтора года назад удалось сбить. Но сейчас срок действия программы истек, и цены вновь начали неспешное снижение. По данным www.globalpropertyguide.com, падение составляет 1,6% в год.

Но падение цен не самое страшное. В сентябре в США количество объектов жилья, изъятых за долги, превысило рекордную отметку 100 тыс. единиц за месяц. Это столько же, сколько за весь докризисный 2005 год. В том же сентябре было выпущено 347,4 тыс. уведомлений об изъятии жилья у ипотечных должников. В ближайшее время количество изъятий сократится, но связано это будет не с улучшением положения заемщиков, а с новым скандалом на ипотечном рынке.

За четыре кризисных года уже 6,5 млн домовладельцев были выселены за долги. Однако в октябре 2010 года оказалось, что банки проводили процедуру изъятия неаккуратно. Выселение из домов они поставили на поток, причем специально нанимали людей, единственной задачей которых было ставить подпись под документами, не разбираясь в деталях. Во всех 50 штатах прокуратура начала проверку деятельности ипотечных компаний и банков. Ипотечные гиганты Bank of America и J. P. Morgan Chase уже признали ошибки при выселении и наличие специальных людей-робосайнеров (от слов «робот» и «подпись»). Эти банки заморозили не только изъятие жилья у неплательщиков, но и продажу домов, из которых должников уже выселили. Однако сложность в том, что если из-за проверок будет введен мораторий на сделки по конфискации недвижимости, то рынок окажется разрушен. Сегодня изъятые и выставленные банками на продажу объекты составляют, в зависимости от штата, 30–50% от рынка.

В целом кризис на рынке недвижимости США длится уже четыре года. В стране была фактически национализирована ипотечная система. Еще в 2008 году крупнейшие ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae из-за огромных убытков были переведены под управление государства. Считается, что примерно четверть всей недвижимости, купленной по ипотеке в США, сейчас «под водой», то есть долг по ипотеке по этим объектам превысил рыночную стоимость жилья. По пессимистичным сценариям, спасение Fannie Mae и Freddie Mac может обойтись американским налогоплательщикам в 363 млрд долларов.