Новая надежда розницы

По итогам 2014 года ипотечный портфель по темпам роста впервые может обогнать необеспеченное кредитование физлиц. Усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на ипотеку

В 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011–2012 годах наблюдалось двукратное снижение темпов роста. Поддержало рост рынка заметное снижение процентных ставок, начавшееся со второго квартала 2013-го. Его инициаторами выступили государственные банки: в марте Сбербанк понизил ставки по всем своим жилищным программам на один процентный пункт, за ним последовали Газпромбанк, ВТБ24, АИЖК и другие игроки. В результате средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение месяца, снизилась с 12,9% на 1 апреля 2013 года до 12,1% на 1 января 2014-го.

Кроме того, положительно на динамике рынка сказалось смягчение условий кредитования: снижение размера первоначального взноса, увеличение максимальной суммы кредита, упрощение аккредитации новых домов и расширение перечня объектов кредитования. У половины из опрошенных «Экспертом РА» банков коэффициент ипотечной задолженности (отношение суммы кредита к стоимости залога, LTV) за вторую половину 2013 года снизился в среднем на 1–2 п. п.

Рынок для крупных

В прошедшем году укрепление позиций госбанков продолжилось. Основной вклад внесли Сбербанк и ВТБ24. Следует отметить, что доля Сбербанка России неуклонно снижалась с 2009 года (см. график 3) и вновь пошла в рост только 2013-м, достигнув почти 48%. Поспособствовало этому заметное снижение ставок и проведение специальных акций на протяжении всего года.

Отыграл у рынка около 3 п. п. и ВТБ24: его доля выросла с 15 до 18%. Наибольший темп прироста выдачи ипотеки среди госбанков (209,7%) показал Банк Москвы: он выдал ипотечных ссуд примерно на 14,7 млрд рублей (4,7 млрд годом ранее), что позволило ему войти в десятку крупнейших ипотечных банков (см. таблицу 1). Однако не всем госбанкам удалось укрепить свои позиции. Так, Газпромбанк и Связь-банк показали прирост выдачи ниже среднерыночного (21,8 и 16,1% соответственно), вследствие чего их доли рынка немного снизились.

Быстрее рынка росли и отдельные частные банки из топ-20. Наиболее высокие темпы роста продемонстрировали банки «Санкт-Петербург» и «Петрокоммерц»: динамика их ипотечных портфелей обогнала рынок в три раза. Рост выше рынка показали также Нордеа Банк (52,2%), Абсолют Банк (48,8%) и «Зенит» (40,3%). Из двадцатки крупнейших банков выбыли Промсвязьбанк (–33,0%), МТС-банк (–19,7%) и Примсоцбанк (–9,0%).

Перспективный актив

На фоне заметного замедления прочих сегментов банковского рынка интерес банков к ипотеке продолжает расти. Необеспеченные кредиты — драйвер роста последних лет — постепенно теряют свою привлекательность для банков в силу ужесточения регулирования сегмента Банком России. Это наряду с ростом закредитованности населения привело к падению темпов роста необеспеченной розницы в полтора раза (до 31% в 2013 году), а также к снижению ее маржинальности вследствие увеличения отчислений в резервы. Ипотека же фактически не затронута регулятивными новациями, напротив, сегмент активно поддерживается государством. Ипотечный портфель демонстрирует стабильно высокое качество: просроченная задолженность снижается с середины 2010 года (3,7%), к началу 2014-го она составила только 1,5% портфеля. Для сравнения: без учета ипотеки доля просрочки в розничном кредитовании выросла в 2013 году с 4,7 до 5,5%, и по мере замедления рынка будет только расти (на 1 февраля 2014-го было уже 5,9%).

Перспективы кредитования корпоративных заемщиков омрачаются стагнацией экономики, а также не самой дружелюбный налоговой политикой по отношению к небольшим предприятиям (так, Совет Федерации недавно принял законопроект о введении налога на имущество компаний, использующих упрощенную систему налогообложения). Кроме того, несмотря на формальное снижение просроченной задолженности в сегменте МСБ (с 8,4 до 7,1% за 2013 год), реальные проблемы могли быть скрыты реструктуризацией и продажей проблемных кредитов коллекторам, что может сказаться на качестве корпоративных портфелей уже в текущем году.

В этих условиях банки начинают обращать более пристальное внимание на ипотечное кредитование. Множество банков на протяжении прошлого года расширяли линейки ипотечных ссуд, запускали новые программы и продукты (кредиты на приобретение апартаментов, комнат, различные социальные программы в сотрудничестве с АИЖК), а несколько крупных банков объявили о перезапуске своего ипотечного направления (МДМ-банк, «Интеза»). В середине 2013 года АИЖК заявило о своей переориентации на развитие вторичного рынка ипотеки и его инфраструктуры, благодаря чему начал расти интерес участников рынка к механизмам секьюритизации ипотечных ценных бумаг.

Не ослабевает и спрос на ипотечные кредиты. Потребность населения в собственном жилье еще далека от насыщения, а кроме того, интерес к ипотечному рынку подогревает нестабильность экономики: в неспокойные времена люди предпочитают вкладываться в недвижимость, пусть даже с помощью заемных средств. Возрастающие с каждым годом темпы роста жилищного строительства (см. график 3) позволяют заемщикам брать ипотеку уже на этапе возведения жилья, пока его стоимость еще не так высока.

Розничный локомотив

Уже в 2014 году ипотека может стать драйвером розничного кредитования, а в ближайшие полтора-два года — и всего банковского рынка. Мы ожидаем усиления конкуренции на рынке ипотечного кредитования и появления новых игроков.

Базовый прогноз предполагает незначительный рост реального ВВП (на 0,5–1%), инфляцию 6–6,5% и отсутствие значимых потрясений в финансовом секторе (сохранение стабильной ситуации с ликвидностью и стоимостью заемных средств, отсутствие дальнейших санкций со стороны США и Евросоюза). При таком развитии событий объем ипотечного кредитования в 2014 году сможет прибавить 20–25% (около 1,7 трлн рублей), а совокупный ипотечный портфель — 30–35% (3,58 трлн рублей, см. график 1). Несмотря на рост интереса к секьюритизации ипотечных активов со стороны ведущих банков (в 2014 году ВТБ24 планирует продать ипотечный портфель объемом втрое больше, чем годом ранее), нестабильность на финансовых рынках сможет снизить интерес инвесторов к приобретению российских активов. В своем прогнозе мы также исходим из того, что процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем сохранятся на текущем уровне: из-за ощутимого снижения ставок по вкладам населения в 2013 году у банков есть определенный запас маржи на случай роста стоимости фондирования ипотеки. В случае нулевого или даже отрицательного роста ВВП (до –0,5%) и значительного оттока капитала (свыше 90 млрд долларов) в 2014 году ипотечный рынок сможет прибавить не более 15% (порядка 1,5 млрд рублей), но вероятность реализации такого сценария мы оцениваем как достаточно низкую.