Новая надежда розницы

По итогам 2014 года ипотечный портфель по темпам роста впервые может обогнать необеспеченное кредитование физлиц. Усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на ипотеку

В 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011–2012 годах наблюдалось двукратное снижение темпов роста. Поддержало рост рынка заметное снижение процентных ставок, начавшееся со второго квартала 2013-го. Его инициаторами выступили государственные банки: в марте Сбербанк понизил ставки по всем своим жилищным программам на один процентный пункт, за ним последовали Газпромбанк, ВТБ24, АИЖК и другие игроки. В результате средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение месяца, снизилась с 12,9% на 1 апреля 2013 года до 12,1% на 1 января 2014-го.

Кроме того, положительно на динамике рынка сказалось смягчение условий кредитования: снижение размера первоначального взноса, увеличение максимальной суммы кредита, упрощение аккредитации новых домов и расширение перечня объектов кредитования. У половины из опрошенных «Экспертом РА» банков коэффициент ипотечной задолженности (отношение суммы кредита к стоимости залога, LTV) за вторую половину 2013 года снизился в среднем на 1–2 п. п.

Рынок для крупных

В прошедшем году укрепление позиций госбанков продолжилось. Основной вклад внесли Сбербанк и ВТБ24. Следует отметить, что доля Сбербанка России неуклонно снижалась с 2009 года (см. график 3) и вновь пошла в рост только 2013-м, достигнув почти 48%. Поспособствовало этому заметное снижение ставок и проведение специальных акций на протяжении всего года.

Отыграл у рынка около 3 п. п. и ВТБ24: его доля выросла с 15 до 18%. Наибольший темп прироста выдачи ипотеки среди госбанков (209,7%) показал Банк Москвы: он выдал ипотечных ссуд примерно на 14,7 млрд рублей (4,7 млрд годом ранее), что позволило ему войти в десятку крупнейших ипотечных банков (см. таблицу 1). Однако не всем госбанкам удалось укрепить свои позиции. Так, Газпромбанк и Связь-банк показали прирост выдачи ниже среднерыночного (21,8 и 16,1% соответственно), вследствие чего их доли рынка немного снизились.

Быстрее рынка росли и отдельные частные банки из топ-20. Наиболее высокие темпы роста продемонстрировали банки «Санкт-Петербург» и «Петрокоммерц»: динамика их ипотечных портфелей обогнала рынок в три раза. Рост выше рынка показали также Нордеа Банк (52,2%), Абсолют Банк (48,8%) и «Зенит» (40,3%). Из двадцатки крупнейших банков выбыли Промсвязьбанк (–33,0%), МТС-банк (–19,7%) и Примсоцбанк (–9,0%).

Перспективный актив

На фоне заметного замедления прочих сегментов банковского рынка интерес банков к ипотеке продолжает расти. Необеспеченные кредиты — драйвер роста последних лет — постепенно теряют свою привлекательность для банков в силу ужесточения регулирования сегмента Банком России. Это наряду с ростом закредитованности населения привело к падению темпов роста необеспеченной розницы в полтора раза (до 31% в 2013 году), а также к снижению ее маржинальности вследствие увеличения отчислений в резервы. Ипотека же фактически не затронута регулятивными новациями, напротив, сегмент активно поддерживается государством. Ипотечный портфель демонстрирует стабильно высокое качество: просроченная задолженность снижается с середины 2010 года (3,7%), к началу 2014-го она составила только 1,5% портфеля. Для сравнения: без учета ипотеки доля просрочки в розничном кредитовании выросла в 2013 году с 4,7 до 5,5%, и по мере замедления рынка будет только расти (на 1 февраля 2014-го было уже 5,9%).

Перспективы кредитования корпоративных заемщиков омрачаются стагнацией экономики, а также не самой дружелюбный налоговой политикой по отношению к небольшим предприятиям (так, Совет Федерации недавно принял законопроект о введении налога на имущество компаний, использующих упрощенную систему налогообложения). Кроме того, несмотря на формальное снижение просроченной задолженности в сегменте МСБ (с 8,4 до 7,1% за 2013 год), реальные проблемы могли быть скрыты реструктуризацией и продажей проблемных кредитов коллекторам, что может сказаться на качестве корпоративных портфелей уже в текущем году.

В этих условиях банки начинают обращать более пристальное внимание на ипотечное кредитование. Множество банков на протяжении прошлого года расширяли линейки ипотечных ссуд, запускали новые программы и продукты (кредиты на приобретение апартаментов, комнат, различные социальные программы в сотрудничестве с АИЖК), а несколько крупных банков объявили о перезапуске своего ипотечного направления (МДМ-банк, «Интеза»). В середине 2013 года АИЖК заявило о своей переориентации на развитие вторичного рынка ипотеки и его инфраструктуры, благодаря чему начал расти интерес участников рынка к механизмам секьюритизации ипотечных ценных бумаг.

Не ослабевает и спрос на ипотечные кредиты. Потребность населения в собственном жилье еще далека от насыщения, а кроме того, интерес к ипотечному рынку подогревает нестабильность экономики: в неспокойные времена люди предпочитают вкладываться в недвижимость, пусть даже с помощью заемных средств. Возрастающие с каждым годом темпы роста жилищного строительства (см. график 3) позволяют заемщикам брать ипотеку уже на этапе возведения жилья, пока его стоимость еще не так высока.

Розничный локомотив

Уже в 2014 году ипотека может стать драйвером розничного кредитования, а в ближайшие полтора-два года — и всего банковского рынка. Мы ожидаем усиления конкуренции на рынке ипотечного кредитования и появления новых игроков.

Базовый прогноз предполагает незначительный рост реального ВВП (на 0,5–1%), инфляцию 6–6,5% и отсутствие значимых потрясений в финансовом секторе (сохранение стабильной ситуации с ликвидностью и стоимостью заемных средств, отсутствие дальнейших санкций со стороны США и Евросоюза). При таком развитии событий объем ипотечного кредитования в 2014 году сможет прибавить 20–25% (около 1,7 трлн рублей), а совокупный ипотечный портфель — 30–35% (3,58 трлн рублей, см. график 1). Несмотря на рост интереса к секьюритизации ипотечных активов со стороны ведущих банков (в 2014 году ВТБ24 планирует продать ипотечный портфель объемом втрое больше, чем годом ранее), нестабильность на финансовых рынках сможет снизить интерес инвесторов к приобретению российских активов. В своем прогнозе мы также исходим из того, что процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем сохранятся на текущем уровне: из-за ощутимого снижения ставок по вкладам населения в 2013 году у банков есть определенный запас маржи на случай роста стоимости фондирования ипотеки. В случае нулевого или даже отрицательного роста ВВП (до –0,5%) и значительного оттока капитала (свыше 90 млрд долларов) в 2014 году ипотечный рынок сможет прибавить не более 15% (порядка 1,5 млрд рублей), но вероятность реализации такого сценария мы оцениваем как достаточно низкую.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2014 года и результатах анкетирования банков.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.

При анкетировании мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняло участие более 80 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению «Эксперта РА», в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов мог бы войти Райффайзенбанк, однако агентству не были предоставлены соответствующие данные.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.