Не продано!

На рынке недвижимости настало время перепроизводства. Количество непроданных квартир в новых домах растет. В Новосибирске, например, оно, по оценкам, составляет 20%. Каковы внутренние причины кризиса и есть ли те, кто выйдет из него победителем?

Доля непроданных квартир во вновь построенных домах — один из основных параметров рецессии в США. На российском рынке недвижимости наблюдается тот же признак рецессии — перепроизводство жилья. Это видно в Москве и в Московской области: много домов стоят либо замороженными на стадии строительства, либо не заселены. Московский и российский рынок в целом еще ждут своего аналитика, а вот в Новосибирске такой анализ уже проведен.

В 2015 году в городе введено 1,73 млн кв. м нового жилья, из которых 1,51 млн — в многоквартирных домах, это 133 новостройки с 30 834 квартирами. В прошлом году в Новосибирске построили на 27% больше жилья, чем в рекордном 2014-м. Но это инерционный рост, который обернется для отрасли тяжелыми последствиями. «В 2014 году было продано 30 тысяч квартир по долевому участию и еще 10 тысяч реализовано по бартеру и другим схемам. Это на 14 тысяч квартир больше, чем было сдано. А вот в 2015 году число квартир, проданных по долевому участию, упало на 35–37 процентов, перепроизводство составило 8 тысяч квартир, — говорит независимый аналитик Сергей Николаев. — К тому же в Новосибирске растет количество замороженных объектов. Только за четвертый квартал минувшего года этот показатель вырос на 18 процентов» (см. график). По оценкам Сергея Николаева, 20% не проданы.

Как менялось соотношение спроса и предложения на рынке жилья в годы после кризиса 2008 года zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz2g.jpg
Как менялось соотношение спроса и предложения на рынке жилья в годы после кризиса 2008 года

Кажется, что выходом из этой ситуации могло бы стать снижение цен. Но застройщики на это не пойдут — в этом случае они не окупят свои вложения, более того, в условиях резкого сужения возможностей ипотечного кредитования конъюнктуре рынка это не поможет. По оценкам Николаева, если государство перестанет поддерживать ипотеку, предложение превысит спрос уже на 30–40%. «Однако, — говорит г-н Николаев, — на стагнирующем рынке даже ипотека по 12 процентов годовых оказывается менее выгодной, чем аренда жилья и одновременные накопления на депозите Сбербанка. В прошлом году число ипотечных кредитов в Новосибирске упало на 29 процентов. Следствием этого может стать рост количества замороженных строек. Сейчас из 542 строящихся домов заморожены 65. И хотя это вдвое меньше, чем в 2010 году, это все равно много».

Молодые и грамотные

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи», — один из самых ярких игроков новосибирского рынка недвижимости. «Стрижи» — одна из немногих компаний, которые сейчас могут похвастаться стабильным спросом. Г-н Белокобыльский считает, что перепроизводство было запрограммировано самими участниками рынка. Слишком многие увлеклись растущей конъюнктурой и не обратили внимания на то, насколько изменился покупатель. «Кризис перепроизводства на рынке жилищного строительства стал очевиден летом 2014 года. Причем по всей стране, за исключением, может быть, нескольких регионов, включая столицы. Причина — разница в представлениях застройщиков и покупателей о том, какой должна быть квартира». По мнению Белокобыльского, уже к началу кризиса 2008–2009 годов портрет покупателя кардинально изменился. Его уже не интересовали просто квадратные метры. Он стал заметно моложе, имел опыт пребывания за границей и хотел существенно больше того, что предлагал в те годы рынок. Именно доступность ипотеки послужила причиной радикальных перемен. «Если до середины 2000-х покупателями недвижимости прежде всего были люди за сорок и старше, то сейчас это тридцатилетние и моложе, — говорит г-н Белокобыльский. — Им уже мало адекватной цены на метры и близости к метро. Нужна комфортная среда обитания — удобные планировки, благоустроенная придомовая территория, наличие в пешей доступности социальной и коммерческой инфраструктуры».

Не все застройщики заметили эти перемены. Они вывели на рынок сотни тысяч квадратных метров очень дешевой недвижимости — «муравейников» на отшибе с квартирами-студиями, нередко по 20 квадратных метров и даже меньше. И это было ошибкой. «После 2008 года стал очевиден спрос на качественное жилье. Люди задумались: почему мы покупаем творожки, сделанные по лучшим мировым потребительским канонам, а жилье — по совковым стандартам? И потребитель в одночасье стал диктатором на рынке. И вот тогда появились новаторские для рынка проекты. Это комплексные проекты нашей компании, “Сибакадемстроя”, ИСК “Русь”», — продолжает Игорь Белокобыльский. В компании «Стрижи», кризиса перепроизводства не чувствуют. Строят столько, сколько продают.

Игорь Белокобыльский: «Сегодня нужно заниматься редевелопментом, прежде всего в центральной части. Уже сегодня в центре Новосибирска с точки зрения социальной инфраструктуры хуже, чем в новых микрорайонах» zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz2.jpg
Игорь Белокобыльский: «Сегодня нужно заниматься редевелопментом, прежде всего в центральной части. Уже сегодня в центре Новосибирска с точки зрения социальной инфраструктуры хуже, чем в новых микрорайонах»

«Наш город превратится в Мехико»

Наблюдения девелопера верны и для страны в целом. Последние два года Россия переживает бум «новой городской ментальности». В городах любой численности и уровня жизни активно формируется спрос на качественное городское пространство. И в этом контексте важно, что передовые девелоперы и городские чиновники сейчас действуют в противофазе: первые чувствуют новые тенденции и пытаются им соответствовать, вторые же по-прежнему стремятся максимально расширить город, захватывать новые территории, рассчитывая на то, что неудовлетворенный спрос на недвижимость эту экспансию окупит. «Несмотря на то что мы строим на городской периферии, я крайне отрицательно отношусь к расширению границ города. Сегодня нужно заниматься редевелопментом, прежде всего в центральной части. Решать нужно как проблему ветхого и аварийного жилья, так и частного сектора, где правовое поле пока девственно. Если и дальше оставлять без внимания застроенную частным сектором и бараками центральную часть Новосибирска, то через двадцать-тридцать лет наш город превратится в Мехико — мегаполис с хорошо развитыми окраинами, но гнилым центром. Уже сегодня в центре Новосибирска с точки зрения социальной инфраструктуры хуже, чем в новых микрорайонах». К сожалению, в Новосибирске, как и в других городах, редевелопмент — редкая инициатива, а не городская политика.

Что будет после кризиса

Естественно ожидать, что на рынке останутся и впоследствии будут расти те игроки, которые отвечают на новый спрос. Во времена кризиса новые тенденции, как правило, обретают силу и становятся доминирующими. Как и все девелоперы, г-н Белокобыльский ратует за радикальное снижение процентных ставок по ипотеке. «У нас есть запас прочности. Два-три года мы выдержим без потрясений. Будем опираться на собственные силы и рыночные преимущества. Есть накопления и у народа, который задумывается над тем, как ими лучше всего распорядиться. Но я считаю, что принципиально рынок спасет ипотека под небольшие проценты. Если государство найдет способ сделать это, то за счет мультипликативного эффекта от развития строительной отрасли оно сторицей вернет вложенное в виде растущих налоговых поступлений в бюджет. Но как эту простую и очевидную мысль донести до федеральных чиновников, я не знаю. Но я точно знаю, что в отличие от кризиса 2008–2009 годов, когда над рынком реяло знамя “кто дешевле — тот и чемпион”, рецепт в текущем кризисе будет иным».