Законы бывают разные: своевременные, вымученные и написанные на одном дыхании, спорные и совершенные. Еще они бывают запоздалые, но от этого не менее ценные. Именно к последней категории и можно отнести закон о долевом участии граждан в жилищном строительстве. Впрочем, если быть точными, пока это законопроект, к которому, как и положено, возникает много вопросов. Наличие этих своего рода претензий и является определенной гарантией (увы, не всегда) того, что документ выйдет из парламента что надо.
Закон действительно нужен – уже разразились в стране первые скандалы бессовестного нарушения прав дольщиков: им никто и не обещает, что деньги, отданные под будущую квартиру, к ним вернутся в виде наличности или вожделенного метража в жилом доме. На рынке долевого участия сейчас царит бесправие. И оттого порыв правительства, в короткие сроки разработавшего законопроект, особенно похвален.
Правда, уже на подготовительном этапе государственные органы, участвовавшие в законотворческом процессе, стали терзать смутные сомнения, что, возможно, законопроект о дольщиках и не нужен вовсе. Дескать, мы сведем риски дольщиков к минимуму, и наплодится их (дольщиков то есть) столько, что никакого жилья на них не напасешься. И это притом что застройщиков должно стать гораздо меньше – в силу предъявляемых им повышенных требований. Будет непорядок – спрос еще больше превысит предложение и цены на жилье поползут дальше вверх.
Эта мысленная возня не только противоречива по своей природе, но и чужда цивилизованным рыночным отношениям. Так и хочется задаться рядом вопросов, на которые пока нет ответа. Вы хотите сказать, господа чиновники, что пусть и дальше попираются права граждан, и в особенности тех, кто честным своим трудом заработал эти деньги на жилье? Или, быть может, вы за то, чтобы по-прежнему нам строили жилье сомнительного качества фирмы, не имеющие истории, квалифицированных специалистов, какого-либо опыта etc, созданные и развивающиеся лишь потому, что они имеют некоторое отношение к некоторым из вас? Нет, господа хорошие, объясните нам, что лучше: доминирование на рынке всевозможных риелторских контор, которые продолжают успешно диктовать спекулятивный спрос, или зарождение реального спроса, не подчиненного диким законам сегодняшнего рынка недвижимости?
Ответы на эти вопросы имеют значение. На рынок недвижимости пришли громадные финансовые ресурсы. Понятно, что их принесли не бюджетники (те даже в рамках государственной жилищной программы не имеют возможности приобрести крышу над головой – неплатежеспособны, по определению банков). Их принесли не государственные служащие среднего звена, клерки всевозможных организаций. Так откуда же взялся спрос на жилье стоимостью выше, чем в США или в старой доброй Европе? Его породила сверхликвидность – в нефтянке, в банковской сфере. Свой вклад внесла и коррупция – к чему лукавить? И благодаря этому многие простые граждане лишились надежды когда-либо обзавестись собственным жильем. Впрочем, самые оптимистичные из них – в когорте заемщиков банков и дольщиков. А это непростая ноша. Кредиты, залоги, долги, проценты…
На наш взгляд, самый принципиальный момент заключается в том, что рынок недвижимости – самый неорганизованный, неустоявшийся, стихийный. За полтора десятка лет суверенитета он нисколько не подвергался административному и правовому управлению. Здесь поистине правовые джунгли. Новый законопроект, создается впечатление, и есть манипуляция словом и смыслом. Это очень похоже на то, когда фразу вырывают из контекста, а проблема в том, что контекста-то и нет. Рынок недвижимости стал привлекательным для всякого рода спекулятивных сделок именно потому, что четко не очерчены правовые рамки. Многие инвесторы вкладывают капитал в недвижимость, вместо того чтобы играть на фондовом рынке. Там им сейчас неинтересно. И это делает рынок недвижимости еще более подверженным рискам.
Радоваться победе над разномастными врагами дольщиков еще слишком рано. Даже при принятии идеального, со всех точек зрения, закона, они не избавляются от самого главного риска: перегрева рынка недвижимости. Правительство, предложив неимущим гражданам обзавестись собственным углом, осознанно принимает участие в процессе надувания воздушного шарика. Теперь вдобавок оно еще создает фонды недвижимости, посредством которых тоже будет стимулироваться спрос…
Ему бы изучить основательно последствия всех своих шагов, чтобы в Казахстане не повторился многажды случавшийся в мировой практике кризис интересующего нас рынка. Так нет же, видно, как чиновники в Астане входят во все больший азарт. Рынок недвижимости им интересен не с точки зрения приведения его в цивилизованный вид, а с другой – насколько его можно накачать еще. Никто из них не загадывает на будущее. Они, будто в агонии, живут сегодняшним днем, словно перспектив у рынка нет.
