Лицом к мелкому пайщику

Русский бизнес
Москва, 16.10.2006
«Эксперт Северо-Запад» №38 (292)
ПИФы недвижимости как высокодоходный инструмент постепенно становятся интересны не только крупным, но и рядовым инвесторам

Первые закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) появились в России чуть более трех лет назад. На начало октября, по данным Investfunds.ru, 137 из 557 зарегистрированных в стране ПИФов (каждый четвертый) в качестве объекта инвестирования выбрали недвижимость. Только с начала нынешнего года количество ЗПИФН выросло почти вдвое. На ЗПИФН приходится уже 12% стоимости чистых активов всех российских паевых фондов.

Для страны, где на недвижимости можно зарабатывать в разы больше, чем на фондовом рынке, такой интерес управляющих компаний к созданию ЗПИФН неудивителен. Даже глава Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Олег Вьюгин признался недавно, что хранит сбережения в двух видах – на банковском депозите и в паях ЗПИФН.

Три в одном

Для инвестора вложения в паи ЗПИФН имеют ряд преимуществ по сравнению с приобретением объекта недвижимости. Это снижение рисков за счет диверсификации инвестиций, некоторая экономия на налогах, возможность в определенный момент выйти из фонда, вместо того чтобы продавать объект целиком, а также стремление управляющих компаний инвестировать в объекты, обладающие наибольшим потенциалом роста стоимости. Плюс, разумеется, возможность заработать: за три года существования ПИФов недвижимости почти ни один не показал доходность ниже, чем по банковским депозитам.

ПИФы недвижимости по цели их создания можно разделить на три группы – строительные, рентные и девелоперские. Первые инвестируют в строительство как жилых, так и коммерческих зданий. Вторые направлены на эксплуатацию коммерческой недвижимости (в первую очередь на аккумуляцию средств, поступающих от арендаторов). Девелоперские фонды, как и рентные, рассчитаны на владельцев недвижимости, но ориентированы в основном на активных участников инвестиционно-строительной отрасли (в основном на риэлтеров), стремящихся извлекать выгоду за счет перепродажи объектов.

Разумеется, строительный ЗПИФН может стать по завершении строительства рентным или девелоперским. Точно так же ничто не мешает строительному фонду со временем стать смешанным, т.е. он может продолжать строить новые объекты и одновременно сдавать в аренду часть введенных в строй площадей.

Рентные фонды возьмут свое

На Западе большинство фондов недвижимости являются рентными, так как доходность при инвестировании в объекты на стадии строительства и при получении дохода от арендных платежей примерно одинаковая, зато во втором случае исключены риски недостроя и долгостроя. В России все наоборот: менее чем за год стоимость квадратного метра вводимого жилья в крупных городах, включая Санкт-Петербург, удвоилась и наибольший интерес вызывают сейчас именно строительные ПИФы.

«Инвестиции в строящуюся жилую недвижимость интересны не только из-за их потенциально высокой доходности, но и потому, что они могут быть «тихой гаванью» в период нестабильности на фондовом рынке, – говорит заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов. – Именно такую ситуацию мы сейчас и наблюдаем. Например, за 9 месяцев с начала года индекс РТС вырос на 37,7%. За это же время на инвестициях в строящуюся жилую недвижимость можно было заработать гораздо больше. Сейчас риски инвестирования на российском рынке акций увеличиваются, что находит отражение в увеличении волатильности (за последние несколько месяцев рынок снизился более чем на 20%). Разработанные нами макроэкономические модели показывают, что в ближайшие два-три года доходность инвестиций в недвижимость будет сопоставима со среднестатистической доходностью инвестирования на рынке акций. При этом рынок недвижимости обладает гораздо меньшей волатильностью, чем фондовый».

Генеральный директор УК «ДоходЪ» Маргарита Бородатова уверена тем не менее, что рано или поздно рентные фонды в России по количеству догонят строительные: «Трудно сказать, когда именно это произойдет – через два года, через пять или десять. Но, как только доходность на строительном рынке стабилизируется, рентные фонды станут не менее интересны».

Обходные маневры

Интерес к ПИФам недвижимости подогрел и вступивший в силу в прошлом году закон «Об участии в долевом строительстве…». Он не только наложил массу ограничений на застройщиков, но и практически поставил под запрет банковское финансирование «долевки». После того как несколько месяцев назад ПИФы получили возможность приобретать на свои средства не только недвижимость, но и права застройщика по договору строительного подряда, ЗПИФН стал альтернативным для банков способом финансирования строительных проектов.

Начинает получать распространение схема, при которой банку и застройщику достаточно сформировать ЗПИФН за счет внесения в него денег и земельных участков, после чего застройщик заключает договор на осуществление строительства определенных объектов недвижимости и передает эти права в фонд, получая взамен банковские ресурсы. Единственное, в чем банк должен проявить осторожность при реализации данной схемы, – выбор управляющей компании, которая сформирует ПИФ. Но для крупных банков это редко является проблемой: почти у каждого из них есть дочерняя управляющая компания.

Платить или нет?

Главные проблемы функционирования фондов недвижимости лежат в правовой плоскости. Как и во многих других нарождающихся секторах, развитие рынка ПИФов бежит впереди паровоза, т.е. законодательства.

Один из самых тонких моментов – нужно ли пайщикам – юридическим лицам платить налог на имущество. «Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимое имущество, включая переданное в доверительное управление. Между тем у организации – владельца паев ЗПИФН, по сути, нет недвижимости, так как инвестиционный пай – ценная бумага, – поясняет заместитель генерального директора ЗАО «СОЛИД Менеджмент» Евгений Кравченко. – Кроме того, не до конца урегулирован порядок исчисления и уплаты налога. Предположим, инвестор приобрел пай на вторичном рынке 31 декабря, ему сообщается остаточная стоимость недвижимого имущества, приходящаяся на его пай на 31 декабря, соответственно, уплата им налога будет противоречить принципам справедливости налогообложения. И таких вопросов много».

Уплата налога на имущество – головная боль не только нынешних пайщиков фондов недвижимости. Это серьезное препятствие для вложений в недвижимость и иностранных инвесторов, не желающих становиться на налоговый учет в России. Разночтения в законодательстве налоговые органы, разумеется, пытаются трактовать в свою пользу. А участники рынка рассчитывают, что ФСФР ускорит работу по внесению в правительство и парламент поправок в Налоговый кодекс, призванных устранить двойные трактовки.

Но изменением Налогового кодекса дело, видимо, не ограничится. Президент УК «Орион» Юрий Емелин считает, что законодательством также крайне неудачно решены вопросы формирования и последующего увеличения активов ЗПИФН при допэмиссии: «Управляющая компания должна указать в правилах фонда точный размер фонда и число паев. Если после этого она собирает меньшую сумму, фонд считается несформированным; если большую – «лишние» деньги в фонд не попадают. В случае оплаты паев недвижимостью необходимо до регистрации правил договориться об оценке объекта с оценщиком, так как в случае, если оценка объекта окажется большей или меньшей, чем объявленный размер фонда, формирование фонда не состоится. При последующей эмиссии паев недвижимость в фонд вносить вообще не допускается (оплата допускается только в денежной форме)».

Розница «оживает»

Невероятная динамика цен на недвижимость вынуждает управляющие компании ориентироваться на работу не только с крупными, но и с более «розничными» клиентами, включая население. Ряды пайщиков фондов недвижимости начинают, в частности, пополнять те, кто «проспал» двукратный рост цен и теперь не имеет возможности приобрести квартиру или дом. На рынке уже появились управляющие компании, отказавшиеся от понятия «минимальный размер пая» при инвестировании в ЗПИФН.

«Не секрет, что три года назад ПИФы недвижимости создавались под конкретного инвестора. Он мог преследовать самые разные интересы, например вывод с баланса непрофильных активов или снижение налогообложения, – подчеркивает Маргарита Бородатова. – Но рынок развивается столь стремительно, а фонды недвижимости стали настолько привлекательным инструментом, что привлечение пайщиков с небольшим размером вложений неизбежно. Эта тенденция пока не является повальной, но она начинает прослеживаться».

С этим согласны представители и других управляющих компаний. Алексей Астапов считает, что интерес рядовых инвесторов к ЗПИФН был бы еще выше, если бы после выхода из фонда они могли получить квартиру: «В соответствии с действующим законодательством, доход от инвестиций в ЗПИФН может быть получен пайщиком после погашения либо в виде промежуточных выплат паев фонда только в денежной форме. В то же время возможность получать прибыль не только в денежной форме, но и в форме имущества, составляющего фонд, значительно бы увеличила популярность данного инструмента среди населения».

Динамика не снизится

Участники рынка единодушны: нынешняя динамика развития фондов недвижимости сохранится еще как минимум несколько лет. «Вслед за управляющими компаниями, предлагающими оболочку ЗПИФН для инвестирования в проекты, связанные с недвижимостью, а также владельцами рентного бизнеса и строителями, проявляющими все больший интерес к ПИФам недвижимости, этот инструмент распробуют владельцы промышленных активов и органы власти, – рассуждает Евгений Кравченко. – ПИФы недвижимости могут позволить им как провести секьюритизацию активов, повысив при этом их стоимость, так и использовать оболочку фонда для оптимизации налогообложения и управления собственностью».

В этом году по-настоящему заработал институт ипотечных закрытых ПИФов. Пока таких фондов девять. Основной смысл их деятельности заключается в покупке закладных у банков, выдавших кредит под залог недвижимого имущества. Приобретя закладные, ипотечный ПИФ получает фиксированный ежемесячный доход.

«Развитие таких фондов тормозится неоднородностью критериев выдачи ипотечных кредитов различными банками, а также невысоким объемом проникновения ипотеки в сферу покупки недвижимости, – говорит Юрий Емелин. – Но появление таких фондов важно, так как они смогут привлечь дополнительные денежные средства на рынок ипотеки и способствовать снижению процентных ставок по кредитам».

Санкт-Петербург

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№38 (292) 16 октября 2006
Кризис высшего образования
Содержание:
Реклама