Экстремальный девелопмент

Игорь Водопьянов: «Проблемой является не то, что приходится кому-то давать взятки. Гораздо хуже другое – независимо от того, даешь или не даешь взятки, механизм согласований работает очень плохо»

Компания «Теорема-Холдинг» недавно объявила об осуществлении в Санкт-Петербурге крупных девелоперских проектов в новых для себя сегментах рынка недвижимости – строительства складских комплексов и жилья. Начав свою деятельность в 1998 году с уникального по тем временам проекта создания на Выборгской набережной многофункционального комплекса «Акватория» (включающего бизнес-центр и клуб с дискотекой, казино и боулингом), компания потом специализировалась прежде всего на проектах в сфере офисной недвижимости. Учрежденная британской компанией Struktura Property Investments Ltd, «Теорема-Холдинг» уже 10 лет активно работает на рынке недвижимости региона. Ряд ее проектов, связанных с перепрофилированием объектов промышленной недвижимости и в целом с развитием депрессивных территорий, вызывал поначалу неоднозначные отклики экспертов. Тем не менее они были весьма успешными и во многом показательными для других девелоперов.

О тенденциях развития рынка недвижимости Петербурга и проблемах взаимодействия с властями, а также владельцами земли и строений в интервью обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает совладелец управляющей компании «Теорема-Холдинг» Игорь Водопьянов.

Надежная акватория

– Как вы начинали бизнес – привлекли реального британского инвестора?

– В действительности это были наши собственные средства, заработанные ранее в других бизнесах, и деньги наших западных партнеров. В частности, мы работали на фондовом рынке. В 1997 году, когда было общее падение рынка, мы довольно сильно «попали», и, наверное, именно это подтолкнуло к переходу на более надежный и перспективный рынок недвижимости. Нас было трое партнеров, занимавшихся покупкой-продажей акций в компании «Балт-Групп», и тогда мы решили разделиться – двое пошли в недвижимость. Компания «Теорема-Холдинг» зарегистрирована на Кипре, и все наши проекты являются ее стопроцентными «дочками».

– Десять лет назад вы решили заняться перепрофилированием территорий промышленных предприятий в центре Петербурга. Как вам пришла в голову такая оригинальная по тем временам идея?

– Мы решили заняться недвижимостью, и именно в этот момент государство проводило аукцион по продаже акций «Головного проектного научно-исследовательского института – 5». Как известно, в те героические 1990-е годы была прежде всего проблема бандитизма – некие люди устраивали слежку, звонили моим родителям и советовали, чтобы я не участвовал в аукционе. Тем не менее мы выиграли аукцион, затем выкупили пакеты акций еще у ряда компаний и сменили директора института. Причем сделали это без скандала – редкость по тем временам. Когда мы пришли, то увидели, что по территории площадью 24 тыс. кв. м бродят толпы проектировщиков, занятые главным образом курением и руганью демократов. Структура института была оптимизирована, и он благополучно продолжил работу на площадях в десять раз меньших. Почти все внутренности здания пришлось выломать и перестроить с учетом нового функционального назначения площадей. Так появился комплекс «Акватория». В отличие от других создателей первых в Петербурге бизнес-центров, мы сразу отказались от идеи распродажи отдельных офисов – это тупиковый путь, приводящий к образованию «вороньих слободок» (типичный пример – бизнес-центр на проспекте Гагарина, 1).

– Почему клуб «Акватория» недавно закрылся?

– Вообще-то я уже отошел от этого проекта – несколько лет назад мы с партнерами окончательно разделили бизнес. Насколько могу судить, развлекательный клуб просто отжил свое. Мы успели захватить первую волну и заработать денег, а сегодня клубы приносят доход в основном не хозяевам, а продюсерам. К тому же за эти годы боулинг износился и, видимо, владельцы решили не вкладывать средства в его реновацию, тем более что теперь в городе есть масса боулингов и серьезных денег они уже не приносят.

Диалектика места

– Почему вы рискнули выбрать в 2000 году для своих новых офисных проектов площадь Бехтерева в Невском районе – в центре депрессивной территории, в окружении неприглядных промышленных трущоб?

– «Акватория» была уже забита арендаторами, мы видели возрастающий спрос на большие офисные помещения. Площадь Бехтерева не так уж далека от центра города. Место может не нравиться тем, у кого уже есть офис где-нибудь на Невском проспекте. А если офиса нет, а он нужен, причем большой, то руководители компаний прикидывают: работников сюда довезут от метро за семь минут (на нашем автобусе-«подкидыше»), а на автомобиле из центра можно доехать за 15 минут и за минуту без проблем припарковаться. Все это важнее, чем эстетичность вида из окна офиса.

Неэффективность механизмов регулирования градостроительной деятельности более всего тормозит развитие рынка недвижимости. Если бы в Шанхае была такая же ситуация, как у нас сейчас, то там никогда не построили бы современный город

Наш опыт подтверждает: крупный проект девелоперу раскрутить проще, чем мелкий. Если здание 4 тыс. кв. м, то заработать с квадратного метра сложнее, чем при наличии территории в 45 тыс. кв. м (как наш офисно-торговый центр «Эврика» на площади Бехтерева). В последнем случае создается некое community – можно организовать рестораны, кафе, магазины. При больших оборотах экономика позволяет бесплатно доставлять работников от метро. С этого года мы предоставляем арендаторам бесплатный безлимитный доступ в интернет.

Здание будущей «Эврики» мы покупали у Завода турбинных лопаток по смешной цене – примерно по 16 долларов за кв. м. Впрочем, тогда на него вообще не было претендентов: когда шел дождь, вода лилась с крыши до подвала, да и место выглядело сомнительным. Несколько дороже обошлось нам здание 4-го таксомоторного парка, где мы сделали бизнес-центр «Т4».

– По вашему мнению, какие бизнес-центры сейчас правильнее строить – класса «А» или «В»?

– Как говорят американцы, «на сильном ветру и индюшка летает», а у нас дуют сильные ветры на рынке недвижимости и спрос пока превышает предложение. Так что сегодня можно строить любые бизнес-центры, лишь бы они были качественные и правильно эксплуатировались. Если смотреть правде в глаза, «Т4» не является классом «А» лишь по одной причине – он не расположен в историческом центре города. Но по качеству помещений, сервису и т.д. он ничем не хуже, а может быть, и лучше. В этом здании 6 тыс. кв. м занимает компания Motorola – это один из самых больших ее офисов в Европе, там работает около 500 человек. Нигде в городе им не могли предоставить open space office, а конструкция бывшего гаража с гигантскими арочными перекрытиями на последнем этаже идеально подошла. Затем стали появляться и другие арендаторы с громкими именами.

– «Башня Эврика» высотой 100 м – это ваш ответ «Газпром-сити»?

– Нет, башню мы еще четыре года назад задумали. Известная архитектурная мастерская Сергея Чобана выполнила эскизный проект, а тогдашний председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Олег Харченко согласовал нам высотность (86 м). Наши бизнес-центры на площади Бехтерева заполнены на 100%, и с учетом складывающегося в этой зоне community логично появление еще одного крупного офисного комплекса. Мы уже вышли на значительные арендные ставки, и если по ним будут сдаваться площади в «Башне Эврика», то проект окажется очень рентабельным. Мы располагаем всеми необходимыми мощностями по электричеству, воде, канализации.

Однако мы не форсируем процесс. Сейчас целесообразно вкладывать средства прежде всего в приобретение новых территорий, чтобы обеспечить перспективу развития на пять-десять лет. Тем более что, несмотря на активизацию западных банков, для девелоперов остается актуальной проблема получения дешевых и длинных денег. Создание офисных центров – не слишком сладкий бизнес. Цикл занимает около шести лет, и все это время нужны дешевые деньги, которые, понятно, не привлечь у дольщиков, как при строительстве жилья.

Механизмы торможения

– Долго ли рынок офисной недвижимости будет привлекателен для девелоперов? Как на него повлияет появление «миллионника» «Охта Центра» (переименованный «Газпром-сити»)?

– Полагаю, рынок способен «съесть» еще столько же офисных площадей, сколько имеется. Что же касается фактора «Газпрома», то лучше всего это описывается словами «поступки высших существ кажутся порой нелогичными». С таким же успехом можно обсуждать, как изменится рынок ритейла, если «Газпром» построит торговый комплекс на пятне в квадратный километр и накроет его куполом. Если у компании избыток денег и она хочет вбухать их в офисную недвижимость, то с этим, конечно, невозможно бороться. Но мне представляется, что сейчас во главе «Газпрома» стоит разумная команда и, возможно, они все-таки решат, что им не нужны лишние офисные площади, а заниматься непрофильным бизнесом по управлению бизнес-центром незачем.

На мой взгляд, развитие рынка недвижимости гораздо сильнее тормозит другой фактор – неэффективность механизмов регулирования градостроительной деятельности. Если бы в Шанхае была такая же ситуация, как у нас сейчас, то там никогда не построили бы современный город.

– В чем заключаются основные проблемы вашего взаимодействия с КГА?

– Мне кажется, этот государственный орган просто живет какой-то своей жизнью. Деятельность его настолько заорганизована и подчинена неким сложившимся за многие годы процедурам, что сотрудники КГА вообще ничего не могут решать динамично. «Мы одни, а вас много» – вот основной настрой КГА. Не могу утверждать, что это чья-то злая воля и кто-то персонально виноват. Более того, я с большим уважением отношусь к председателю КГА Александру Викторову – он старается, чтобы в Петербурге была приличная архитектура и наш город не превращался в подобие Москвы. Но, как мудро заметила губернатор Валентина Матвиенко, у нас проекты могут эффективно реализовываться только в ручном режиме. Если вице-губернатор получает прямое указание довести до конца какой-то стратегический проект («Балтийскую жемчужину» или завод Toyota) и транслирует соответствующий импульс своим подчиненным, тогда процесс двигается. Но у всех остальных инвесторов, которые что-то строят в Петербурге, успех проекта зависит от того, удается ли нащупать каналы для получения согласований. Причем, подчеркну, проблема абсолютно не в коррупции…

– Не хотите же вы сказать, что коррупция у нас отсутствует?

 pic_text1 Фото: Александр Крупнов
Фото: Александр Крупнов

– Скажем так: это не проблема. В масштабах девелоперского проекта проблемой является не то, что приходится кому-то давать взятки. Независимо от того, даешь или не даешь взятки, сам механизм согласований работает плохо. Образно говоря, проблема не в том, что в машину не налили масло и поэтому она не едет. Главное, что у машины все время отдельные агрегаты на профилактике: то карбюратор на прочистке, то клапаны от другого двигателя завезли, то модель меняем прямо на конвейере. Получается, хоть залейся маслом, а машина все равно не едет и можно что-то сделать лишь в ручном режиме, под личным контролем губернатора. Иначе могут возникать просто абсурдные ситуации. К примеру, рядовой сотрудник, у которого нужно получить одну из многих бумажек, несколько недель болеет и никто другой ее не хочет подписывать. При этом никого не волнует, что тормозится проект складского терминала на 100 тыс. кв. м с объемом инвестиций под 80 млн долларов. Согласование строительства, будь то здание площадью 1 тыс. кв. м или целый квартал, – одинаковые хлопоты.

– Как, кстати, продвигаются дела с комплексом на месте бывшего завода «Россия»? Помогло совещание у губернатора прошлым летом после нашей статьи «Комплекс полноценности»?

– Тогда я был удовлетворен разговором и живым интересом к проблемам инвесторов со стороны губернатора, но, честно говоря, на практике это дало малый эффект. Мы сформировали земельный участок еще в 2003-2004 годах, выкупив имущественный комплекс после банкротства завода. Сначала получали согласования КГИОП: в связи с близостью памятника федерального значения (дача Кушелева-Безбородко) пришлось проводить историко-культурную экспертизу. В августе 2004 года Градсоветом была одобрена концепция будущего квартала. Но затем собственники двух зданий, выходящих на Неву, вдруг отказались от совместного осуществления проекта. В свою очередь, главный архитектор Викторов согласовал им реконструкцию этих зданий. Я спросил: «Как же так, была общая концепция, утвержденная Градсоветом, и почему бы КГА не выступить в качестве арбитра между двумя собственниками, чтобы у города появился красивый комплекс на берегу Невы?» На это господин Викторов ответил, что понимает проблему, но не может повлиять на процесс, так как здания находятся в частной собственности. По большому счету он прав. А горожане через некоторое время смогут оценить качество архитектуры здания на углу Свердловской набережной и Пискаревского проспекта, к которым – сразу подчеркну – я не имею никакого отношения.

Несмотря на активизацию западных банков, для девелоперов остается актуальной проблема получения дешевых и длинных денег. Создание офисных центров – не слишком сладкий бизнес

В итоге начались очередные согласования по нашему проекту. Теперь тормозом является отсутствие Правил землепользования и застройки, которые, как нам все время говорят, должны появиться «вот-вот». В общем, движемся медленно и печально. Тем не менее, чтобы не стоять на месте, проводим реконструкцию существующих зданий по проекту немецких архитекторов. Первым объектом станет бизнес-центр «Бенуа» – на его фасаде уже можно видеть изображения фигурок в театральных костюмах (выполненных по рисункам Александра Бенуа), которые ночью будут светиться. Всего их будет 115.

Логика диверсификации

– Решение построить первый для «Теорема-Холдинг» складской комплекс связано с тем, что сегодня в этом бизнесе рентабельность выше, чем в офисной недвижимости?

– Стратегия развития компании подразумевает работу в различных сегментах, ведь рынок офисов не может расти бесконечно. Что же касается рентабельности, то период окупаемости логистического комплекса класса «А» и бизнес-центра составляет те же шесть лет (в частности, это относится к нашему проекту «Лангензипен» на углу Дивенской улицы и Каменноостровского проспекта). Участок площадью 22 га мы приобрели у Обуховского завода за 10 млн долларов (кроме того, мы купили у завода здание медсанчасти площадью 28 тыс. кв. м для реконструкции под бизнес-центр). Первая очередь складского комплекса (12 тыс. из 100 тыс. кв. м) должна быть введена в июне 2007 года (у нас уже подписаны договоры на аренду этих площадей). Второй блок (35 тыс. кв. м) мы хотим сдать к началу 2008 года, а завершить все работы планируем в 2009 году. Надеюсь, к тому времени и КГА даст нам всю разрешительную документацию…

– Неужели сложности возникают и с согласованием документации по складской недвижимости?

– Помимо общей медлительности процесса (на строительство терминалов нужен год, а на согласования два года), мешает еще проблема внесения поправок в Генплан. Часть нашего участка была отнесена почему-то не к зоне П1 (допускающей строительство складов), а к Д1 (общественно-деловая застройка). Если бы составители Генплана не просто механически провели черту в 100 м от трассы КАД, а посмотрели территорию на местности, то поняли бы, что здесь не построить ничего, кроме «промки» (участок зажат между водопроводной станцией, железнодорожными путями, КАД и будущим продолжением Дунайского проспекта). Комиссия администрации и депутатов ЗакСа одобрила в числе еще нескольких сотен поправок и нашу поправку к Генплану. После этого все они должны быть вынесены губернатором на рассмотрение ЗакСа и приняты в качестве поправок к закону о Генплане. По нашим прогнозам, это займет около года.

– Некоторые эксперты скептически оценили недавно объявленный вами проект строительства жилого комплекса площадью около 300 тыс. кв. м на территории завода «Химволокно» на берегу Охтинского разлива: мол, вокруг хроническая промзона, и непонятно, захочет ли кто-то там жить…

– Да, мы приобрели 75% акций ОАО «Химволокно». Я считаю эту территорию весьма перспективной. Места вдоль реки Охта очень красивы – это, по сути, парковая зона. Транспортная доступность прекрасная: недалеко выезд на КАД, в ближайшие два года сделают пробивку шоссе Революции – за 10 минут можно будет доехать на автомобиле до Орловского тоннеля и попасть в центр города. А хроническая промзона в Петербурге повсюду… Обследование СЭС, честное, без коррупции, подтвердило, что уровень загрязнения территории в пределах промышленных норм, а значит, потребуется лишь снять первый слой грунта. Очистка территории и снос старых строений обойдется примерно в 4 млн долларов. Все вопросы по инженерии вполне решаемы – от города ничего не потребуется.

– Очевидно, класс жилой недвижимости зависит от того, будет ли происходить редевелопмент территорий ближайших промпредприятий?

– Сейчас основная проблема – договориться с соседними предприятиями, занимающими десятки гектаров в прекрасном районе Охтинского разлива. Если будет комплексно развиваться вся зона, то можно будет построить жилье повышенной комфортности и создать качество жизни, не уступающее Крестовскому острову (а может быть, и превосходящее: остров уже утыкан жилыми комплексами, а скоро появится еще и огромный стадион).

Внятность в цене

– Зачастую позиция собственников промышленной недвижимости оказывается главным препятствием к преобразованию территорий. Меняется ли их поведение?

 pic_text2 Фото: Александр Крупнов
Фото: Александр Крупнов

– Меняется, но очень медленно, что только подтверждает: российское население в принципе экономически немобильно и не склонно к предпринимательству. Есть много примеров, когда участок и строения просто сдаются в субаренду, их владелец получает, допустим, 30 тыс. долларов в месяц, из них 10 тыс. уходят на расходы, а оставшиеся 20 тыс. (240 тыс. долларов в год) в карман. Но если ему предложить 2,4 млн долларов, то есть арендную плату за 10 лет, он вряд ли согласится на сделку (даже если человеку уже 70 лет). Ведь лишившись привычной кормушки, нужно будет сразу напрягать мозг, думать, как распорядиться деньгами, куда их вложить, как сохранить от инфляции. Мы постоянно упираемся в такой подход, в том числе пытаясь расширить рамки уже существующих проектов. Тяжелее всего бывает с участками до 1 га: чаще всего они принадлежат людям, которым ни черта не нужно, а если они все-таки решают продать землю, то их поведение неадекватно рыночным реалиям. Так, недавно собственник участка 0,4 га рядом с «Эврикой» после долгих колебаний согласился продать его аж за 4 млн долларов, то есть получается, что у него гектар земли стоит 10 млн долларов! Если же предприятия большие и располагают участками 10-30 га, есть вероятность, что они принадлежат более или менее разумным людям, с которыми по крайней мере можно о чем-то говорить и порой удается находить конструктивные решения.

– Насколько действенны такие инструменты экономической политики, как земельный налог и арендная плата?

– Городским властям нужно действовать в этом направлении более решительно. Да, необходимо поднимать арендную плату, чтобы у живущих за счет субаренды «промышленников» возникали убытки. Но платежи нужно повышать радикально, иначе при сегодняшней динамике еще пять-семь лет будет оставаться зазор, позволяющий им безболезненно существовать. Более того, я считаю, что неправильно, к примеру, за участок под бизнес-центром насчитывать нам намного большую арендную плату, чем фирме, находящейся рядом с нами, которая лишь сдает площади в субаренду, но при этом ее основным видом деятельности считается промышленное производство. Это не годится, если государство хочет, чтобы произошла наконец реновация территорий. Нужно врубить всем максимальные земельные платежи. Я выживу со своими офисами и торговлей. А многие неэффективные пользователи земли уедут подальше из центральных районов и освободят участки для тех, кто способен развивать на них нормальный бизнес.

Если государство хочет, чтобы произошла реновация территорий, нужно врубить всем максимальные земельные платежи. Я выживу со своими офисами и торговлей. А неэффективные пользователи уедут

– На ваш взгляд, есть ли у властей реальные возможности стимулировать строительство «доступного жилья»?

– Разумеется, важно наличие доступной ипотеки, но она возможна только при снижении инфляции. Прежде всего, чтобы жилье действительно массово строилось, нужно уменьшить воздействие ряда факторов. Бюрократический аппарат должен работать более эффективно, выдавая документы со скоростью пулемета. Необходимо развитие в целом строительной отрасли, создание мощных производств стройматериалов, металлических изделий и т.д. Цены на жилье начнут падать в одном случае – если будет большой выброс площадей на рынок и возникнет реальная конкуренция. Нужно просто создавать нормальные условия для бизнеса. Считать, что бизнес только и стремится к тому, чтобы выкачать у бедного населения последние деньги, – это разновидность политической шизофрении. У меня нет задачи получить с каждого арендатора какую-то завышенную арендную плату. Мне важнее иметь возможность построить еще пять бизнес-центров – так я заработаю гораздо больше. И еще кто-то построит 5, 10, 15 бизнес-центров, в итоге и арендные ставки несколько снизятся. То же самое будет, если начнет строиться больше жилых комплексов. От бесконечного же произнесения лозунгов о «доступном жилье» слаще жизнь не станет – ни для бизнеса, ни для граждан.

Санкт-Петербург