Градообразующий намыв

Русский бизнес
Москва, 19.05.2008
«Эксперт Северо-Запад» №20 (368)
Шавкат Кары-Ниязов: «Предлагаемые на территориях „Морского фасада“ участки будут иметь серьезные конкурентные преимущества – это green field»

В сентябре 2008 года первая очередь нового морского пассажирского порта Санкт-Петербурга начнет принимать круизные лайнеры. Проект уникален тем, что современный пассажирский порт, потребности в котором Петербург испытывает уже много лет, строится частным инвестором на намывных территориях Васильевского острова. ООО «Управляющая компания „Морской фасад“», аффилированное с группой First Quantum (ей принадлежит 50% акций Национальной контейнерной компании – крупнейшего портового контейнерного оператора СНГ), реализует проект намыва около 400 га территории, инвестируя более 1 млрд долларов.

Морской пассажирский терминал (МПТ), который инвестор создает «под ключ» и по мере ввода в эксплуатацию передает городу, расположится на участке в 33 га. Основная же часть формируемой территории предназначена для девелопмента. Комплексная застройка, предусматривающая возведение офисов, гостиниц, жилья, торговых комплексов, выставочного центра, позволит сформировать в западной части Васильевского острова новый морской фасад Петербурга, включающий деловой центр с высотными доминантами. О схеме реализации амбициозного проекта, признанного правительством города стратегическим, и о его осуществлении обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает президент ООО «Управляющая компания „Морской фасад“» Шавкат Кары-Ниязов.

Ключевой магнит

– Почему вы решили заниматься не только девелопментом намываемых территорий, но и строительством порта?

– Я бы сформулировал вопрос в точности наоборот: «Почему вы решили заниматься не только строительством порта, но и девелопментом намываемой территории?» Оба проекта – строительство МПТ и образование территории с целью девелопмента – изначально связаны. Но, конечно, движущей силой всего проекта была идея строительства пассажирского порта. Ведь всем очевидно, что Петербургу нужен современный порт, что невозможно и далее обслуживать круизных пассажиров в грузовом порту или принимать суда только на Английской набережной и других местах, не предназначенных для приема современных лайнеров. При этом пассажирский порт (в отличие, возможно, от грузового) не может находиться в чистом поле: для него важна близость к историческому центру, вокруг должна быть развитая городская среда, современная инфраструктура.

Круизный порт мы рассматривали как ключевой якорь проекта девелопмента. Чтобы на новую территорию приходили застройщики, чтобы бизнес выбирал ее для размещения офисов, чтобы люди хотели приехать жить именно сюда, нужны какие-то магниты. В нашем понимании пассажирский порт – один из самых притягательных моментов для девелопмента.

– Тем не менее коммерческая привлекательность портового проекта оказалась, видимо, для вас недостаточной и было решено осуществлять его на принципах частно-государственного партнерства, более того, город выкупит построенный порт почти за 7 млрд рублей…

– Мы изначально понимали, что подобные инфраструктурные проекты не смогут реализоваться без участия государства. В рамках проекта строительства порта за счет средств федерального бюджета с 2005 года ведутся работы по созданию акватории порта, строительству подходного канала, реконструкции Петровского фарватера. Эти работы, заказчиком которых выступает ФГУП «Росморпорт», выполнены уже более чем на 90% и в ближайшие месяцы будут завершены. Кроме того, федеральное финансирование направлено на создание в порту пунктов пропуска госграницы, приобретение навигационного оборудования.

С самого начала нам было ясно и то, что пассажирский порт как инфраструктурный объект не является для частного инвестора особенно привлекательным с точки зрения доходности и возвратности инвестиций. В том числе и в силу того, что грузовая навигация продолжается в Петербурге круглый год, а пассажирская – всего 120-150 дней. Надо принимать во внимание, что каждый турист тратит в среднем около 200 евро, это приводит к увеличению доходов городского и федерального бюджетов через налоги и сборы и, конечно же, Петербург заинтересован в увеличении количества туристов. Поэтому нужно было найти механизм, обеспечивающий заинтересованность частного инвестора в строительстве порта в рамках общего проекта.

Таким решением стало принятие в конце 2006 года в статусе закона Петербурга целевой программы по реализации проекта строительства пассажирского порта. Мы берем на себя весь объем работ и рисков, связанных со строительством. И только по мере ввода в эксплуатацию пусковых комплексов город выкупает облигационные займы ОАО «Пассажирский порт Санкт-Петербурга „Морской фасад“», объем которых рассчитан исходя из того, сколько создано на данный момент портовых объектов. На стадии завершения проекта город выкупит у инвестора пакет акций ОАО по заранее установленной законом цене. Впоследствии облигационные займы будут конвертированы в обыкновенные акции ОАО, таким образом, город станет единоличным собственником нового порта.

В настоящее время намыто около 70 га земли, в том числе 33 га, предназначенных для МПТ. В сентябре мы сдадим городу первый пусковой комплекс (включающий в себя терминал по обслуживанию пассажиров и два причала из семи), второй и третий пусковые комплексы введем, соответственно, в 2009-м и 2010 годах. Важно, что в итоге город получит не просто построенные причалы и здания пассажирского терминала, а эффективно функционирующую компанию – ОАО «Пассажирский порт Санкт-Петербург „Морской фасад“» – с налаженной работой коммерческих и технических служб, выстроенной системой управления, необходимой для порта инфраструктурой.

– Каковы конструктивные особенности порта и как проект учитывает перспективы привлечения в Петербург туристических потоков?

– Мы около трех лет постоянно взаимодействуем с экспертами рынка морских пассажирских перевозок и ведущими круизными и паромными компаниями. Более того, вплотную работаем над расписанием прихода судов в наш порт в 2008-м и 2009 годах. Прогнозы говорят о бурном росте круизного направления – в ближайшие годы круизный поток в Петербург должен практически удвоиться. Главное условие – возможности портовой инфраструктуры, поэтому все круизные компании очень заинтересованы в скорейшем вводе нашего порта. Что же касается паромных перевозок, то это будут, очевидно, менее значительные потоки (в том числе вследствие существующей в России ситуации с визовыми формальностями). Однако в настоящее время профильными комитетами Госдумы рассматриваются поправки в законодательство, которые облегчат въезд в РФ прибывающих паромами пассажиров. Эти поправки инициированы и поддерживаются правительством Петербурга. В случае принятия поправок поток паромных пассажиров в наш порт, безусловно, увеличится.

Порт будет универсальным, способным обслуживать и круизные, и паромные пассажирские перевозки, с пропускной способностью около 12 тыс. пассажиров в день. Но прежде всего он ориентирован на прием большого количества круизных лайнеров – для этого предназначены пять из семи причалов. Порт сможет принимать суда длиной до 311 м и осадкой 9 м, полностью отвечая современным требованиям круизного бизнеса.

Комфортный баланс

– Насколько значительные изменения с начала реализации проекта претерпела концепция застройки намываемых территорий?

– Процесс проектирования – всегда изменения: появляются новые идеи, отметаются тупиковые варианты. Например, в концепции намыва территории не сразу возникла идея острова, точные очертания территории порта появились после разработки детальной концепции, технологии обслуживания пассажиров, учета пожеланий круизных компаний. В ноябре 2006 года при рассмотрении Градостроительным советом Петербурга проекта, подготовленного международной архитектурной компанией Gensler, высказывались некоторые пожелания, и они были учтены специалистами ГУ «НИиПЦ Генплана Петербурга», занимавшимися адаптацией проекта.

Окончательный вариант проекта планировки, утвержденный правительством Петербурга, предусматривает уменьшение объема застройки с предполагавшихся поначалу 6 млн до 4 млн кв. м. После уточнений, сколько территории уйдет под улично-дорожную сеть, объекты инженерной и социальной инфраструктуры, зеленые насаждения, оказалось, что общая площадь застройки сократилась и составила чуть более 200 га. Уменьшились объемы всех видов застройки, особенно жилья (до 1,5 млн кв. м). В числе прочего это связано с жесткими нормативами, обязательными при планировании квартального жилого строительства, – по инсоляции, обеспеченности школами, детскими садами, медицинскими учреждениями. Тем не менее в целом получился весьма интересный, сбалансированный проект, позволяющий создать на намывных территориях современный, красивый и комфортный городской район.

Серьезных изменений градостроительной концепции не произошло. В центре территории (первая очередь намыва площадью 155 га) разместятся порт, зона общественно-деловой застройки, выставочный комплекс, торговый центр. На юге будет преимущественно жилая зона (85 га, на которых предполагается возвести 1,1 млн кв. м жилья). На севере (50 га) – район смешанной деловой и жилой застройки. Утверждена идея формирования в северной части намывного острова (75 га), который должен стать современным петербургским Сити. Развитие транспортной инфраструктуры предусматривает строительство трех развязок Западного скоростного диаметра, четырех внутренних мостов, в перспективе – появление двух станций метрополитена…

– Определены ли параметры возможной высотной застройки?

– Выделены зоны, где могут строиться здания высотой порядка 150 м, а на территории острова возможна и более значительная доминанта высотой до 250 м. Высотные параметры должны быть детально прописаны в Правилах землепользования и застройки. Архитектурные проекты, реализуемые отдельными девелоперами на приобретаемых у нас участках земли, будут в каждом конкретном случае рассматриваться и утверждаться Комитетом по градостроительству и архитектуре в том же порядке, как это происходит сейчас с любым строящимся объектом.

Скорое предложение

– Когда вы начнете продавать девелоперам сформированные участки и каковы сроки освоения территорий?

– Намыв территории для первой очереди (155 га) мы собираемся завершить в течение нынешней навигации. Планируем, что уже к июню 2008 года будут юридически оформлены первые участки, готовые для продажи девелоперам. И освоение этих территорий вполне реалистично в 2009-2011 годах. До 2010 года мы намерены завершить намыв территорий для второй и третьей очередей застройки (около 135 га). Затем придет время для формирования территории острова.

– Выбор девелоперов будет происходить по принципу «кто больше заплатит за лоты»?

– Некоторую часть территории, но, конечно, не все 200 га, мы будем осваивать сами. Безусловно, реализуя коммерческий проект, мы заинтересованы в покупателях-девелоперах, которые дадут большую цену. Мы убеждены, что предлагаемые на намывных территориях «Морского фасада» участки будут иметь серьезные конкурентные преимущества. Это green field – территории с современной инженерией, без каких-либо имущественно-правовых обременений, без требований КГИОП и практически без ограничений по высотному регламенту. Наличие больших территорий в сочетании с подобными условиями привлекательно для девелоперов, заинтересованных в масштабной застройке. Район будет интересен не только для строительства жилья, но и для размещения офисов, гостиниц, штаб-квартир крупнейших компаний.

Но в качестве лэнд-девелопера, осваивающего всю территорию, а не отдельный квартал, мы заинтересованы и в знаковых, якорных объектах. Причем это могут быть проекты, в коммерческом смысле менее интересные для девелоперов, но зато способные оживить всю территорию, дополнительно привлечь инвесторов (наиболее яркий пример такого проекта – пассажирский порт). И возможны ситуации, когда девелоперы будут готовы создавать подобные объекты, при условии что цена на землю окажется ниже, чем могла бы быть при строительстве обычного жилья или офисов.

– Покупатели уже есть на какую-то часть намываемых территорий?

– Да, и, можно сказать, на всю территорию – заинтересованных инвесторов очень много… Вопросы по возможности девелопмента намывных территорий очень часто задают губернатору Петербурга Валентине Матвиенко во время деловых встреч (в ОАЭ, Японии и др.). Мы ведем переговоры с потенциальными покупателями, но, конечно, это небыстрый и сложный процесс.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №20 (368) 19 мая 2008
    Особые экномические зоны
    Содержание:
    Реклама