Польза консерватизма

Эдуард Тиктинский: «Мы ведем переговоры с рядом финансовых инвесторов для создания нашего третьего партнерства – с инвестором, который захочет покупать недооцененные земельные активы, уже появляющиеся на рынке»

Компания «Северный город», входящая в холдинг RBI, недавно получила от Северо-Западного банка Сбербанка России кредит на строительство жилого комплекса в размере 600 млн рублей на четыре года под 19% годовых. В настоящее время для рынка недвижимости Санкт-Петербурга это едва ли не единственный пример кредитования крупного девелоперского проекта.

Впрочем, с точки зрения привлечения финансовых ресурсов холдинг RBI уже не впервые оказывается в роли первопроходца. Он был первым на Северо-Западе девелопером, получившим доступ к средствам западных инвестиционных фондов. В 2006 году холдинг создал совместное предприятие с управлением по инвестициям в недвижимость RREEF (Deutsche Bank). А через год вступил в альянс с группой Morgan Stanley – инвестиционный фонд под управлением компании Morgan Stanley Real Estate приобрел 24,99% акций холдинга RBI. О том, как решаются проблемы финансирования, какие принимаются антикризисные меры и как корректируется стратегия, в интервью обозревателю «Эксперта С-З» рассказывает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Кредитный реализм

– Каким образом вам удалось привлечь значительный кредит Сбербанка, причем на достаточно выгодных условиях? Означает ли это, что намечаются изменения в отношении банков к кредитованию строительного бизнеса?

– Сбербанк – наш давний партнер. В 2005 году мы подписали соглашение о сотрудничестве, которое предусматривает взаимодействие по целому спектру вопросов. Ключевые направления нашего сотрудничества – финансирование проектов и совместные ипотечные программы на объекты, строящиеся нашими компаниями «Северный город» и RBI. Бесспорно, нынешний кредит – знаковое событие для всего рынка. Как сказали представители Сбербанка на пресс-конференции, выдавая этот кредит, банк разрывает порочный круг некредитования строительной отрасли. Сбербанк намерен вернуться в строительство, стремясь развивать и начинать новые проекты.

Но требования банка к застройщикам ужесточились. Финансовая стабильность и устойчивость компании, высокая техническая готовность проекта, готовность застройщика разделить риски, а также понятная банку стратегия реализации проекта. Скажу откровенно, переговоры о кредите заняли много времени, и, чтобы убедить банк участвовать в финансировании, нам самим нужно было быть уверенными, что сейчас нужное время для старта нашего нового дома на Васильевском острове.

– Как обстоит ситуация с реструктуризацией кредитного портфеля холдинга? Насколько значительна его долговая нагрузка?

– Я всегда – и до кризиса, и тем более сейчас – считал, что кредитами нужно пользоваться аккуратно. Плохо, когда компания крепко закредитована. Наша долговая нагрузка сейчас около 50 млн долларов. Холдингу заниматься реструктуризацией не надо. Более того, рассматривается возможность досрочного погашения части кредитов. Например, в конце мая досрочно погасим часть одного из наших кредитов, поэтому новый кредит Сбербанка, в общем, не изменит долговую нагрузку холдинга.

– Какова специфика влияния кризиса, учитывая ваши альянсы с Deutsche Bank и Morgan Stanley?

– Когда речь идет о банке, то зачастую он сразу ассоциируется с кредитами. Однако в обоих наших случаях это группы инвестиционных фондов, управляемых Deutsche Bank и Morgan Stanley. Мы привлекали деньги в капитал – для нас это важнейшая аксиома. Холдинг RBI исторически консервативен, но при этом я никогда не держался за акции и был готов поделиться долями в проектах. С одной стороны, мы заинтересованы в наращивании масштабов деятельности – это по-человечески интересная задача для нас, для наших менеджеров. С другой стороны, стремимся не наращивать риски и потому не злоупотребляем кредитным механизмом.

Общий объем инвестиций, которые холдинг получил для реализации проектов за счет наших инвесторов, составил порядка 150 млн долларов. И если представить, что это были бы не инвестиции в капитал компании и проектов, а кредиты на такую сумму, то сразу становится как-то жутко – невеселая была бы история. Капитал же предполагает полную определенность. Стороны делят риски, получая практически все доходы. С Deutsche Bank есть договоренность о премировании нас как менеджера, если холдинг достигнет доходности выше определенной. Впрочем, в нынешней ситуации об этом сложно говорить.

Капитал надежности

– Оправдываются ли в условиях кризиса ваши ожидания относительно Morgan Stanley как партнера, заинтересованного в долгосрочном развитии компании?

– На сто процентов. В капитал компании вложены деньги, и они там находятся, – это к вопросу о долгосрочности. Но помимо этого важно, что представители Morgan Stanley играют активную роль в стратегическом управлении компанией. Один из членов совета директоров – миноритарный собственник вместе с Morgan Stanley крупной девелоперской компании в Америке, занимающейся строительством жилья для аренды. Он очень интересный, харизматичный человек (кстати, ветеран вьетнамской войны) с колоссальным бизнес-опытом, которым щедро делится. Благодаря общению с зарубежными партнерами мы можем под другим углом смотреть, как работает холдинг, и обмениваться лучшими практиками.

– Как вы распорядились активами, вложенными Morgan Stanley в капитал компании?

– Повысили эффективность текущей деятельности, получив возможность вести спокойную продажу жилья в 2007-2008 годах и при необходимости финансировали опережающими темпами стройку. Соответственно, компания могла продавать строящуюся недвижимость по более высоким ценам. Мы внимательно, без спешки подбирали земельные участки. В первой половине 2008 года не удалось найти участки, которые отвечали бы нашим финансовым критериям, во втором же полугодии велись активные переговоры на суммы свыше нескольких сот миллионов долларов. Но грянул кризис, и мы – в какой-то мере благодаря нашему консерватизму, финансовой дисциплине – даже выиграли от того, что успели приобрести лишь один участок.

– Какова судьба проектов, которые вы начали реализовывать раньше, в рамках совместного предприятия с Deutsche Bank?

– В этом предприятии также нет кредитов, и все три купленных проекта финансируются за счет капитала компании (мы совместно проинвестировали около 100 млн долларов). Средства направлены на покупку участков, проектирование и получение градостроительных согласований, расселение жилья и т.д. Многофункциональный комплекс на Новгородской улице (бывшая территория Прядильно-ниточного комбината) уже строится. Два других проекта (на Большой Посадской улице и Пискаревском проспекте) – на стадии градостроительных согласований, где не требуется значительных денег, также ведем по ним проектирование. Будем запускать проекты по мере готовности, но, конечно, внимательно анализируя ситуацию на рынке.

Приоритеты с поправкой

– Много ли проектов заморожено?

– Таковых у нас нет. В нескольких случаях проводим, как модно говорить, реконцепцию и перепроектирование. Так, по проекту на Большой Посадской после принятия нового градостроительного законодательства приходится понижать высоту, что требует серьезной переделки проекта.

Мы привлекали деньги в капитал – для нас это важнейшая аксиома. Холдинг RBI исторически консервативен, но при этом я никогда не держался за акции и был готов поделиться долями в проектах

Наиболее кардинальные изменения концепции будут по проекту застройки бывшей заводской территории на углу Свердловской набережной и Пискаревского проспекта, где мы собирались построить многофункциональный комплекс со значительной офисной составляющей. На ближайшие два-три года я не верю в офисы. Компания решила отказаться от этих планов, в том числе и в силу сложностей градостроительного законодательства.

Мы приняли решение сосредоточиться в ближайшие годы на «домашнем» рынке (для нас  это Санкт-Петербург и Ленобласть) и нашем корневом продукте – жилье. Спрос на жилье будет

После принятия 214-го федерального закона о долевом строительстве совмещать на одном участке две функции – жилье и офисы – стало практически невозможно. Либо необходимо делить участки, делая отступления между ними и теряя площадь, что на небольшом участке 2,2 га невозможно, либо не удастся получить проектное финансирование на офисы, поскольку нельзя будет заложить землю (в залог должен попасть весь участок, вместе с жильем, что, согласно ФЗ №214, невозможно после начала продажи квартир). Кроме того, даже если бы мы захотели разделить проект на офисную и жилую части, этого не поддержал бы Градсовет – ведь на столь видном месте, вдоль набережной, должен быть единый ансамбль.

Очевидно, теперь как минимум полтора года будем перепроектировать. К тому же как законопослушная компания мы не действуем так, что разрешения на строительство и экспертиза появляются лишь при сдаче дома. В этом наши и плюсы, и минусы.

 pic_text1 Фото: Александр Крупнов
Фото: Александр Крупнов

– Как изменяются приоритеты стратегии холдинга, предполагавшей и региональную экспансию, и «всеядность» освоения различных сегментов недвижимости?

– Конечно, осенью, как и все, мы были несколько растеряны. Прежде всего было принято решение сосредоточиться в ближайшие годы на «домашнем» рынке (для нас это Петербург и Ленинградская область) и нашем корневом продукте – жилье. Это единственное, на что есть надежда: спрос на жилье будет. Сейчас время не «разбрасывать камни», а сжиматься. Такова тактическая ситуация, а общая стратегия не меняется. Когда дым немного рассеется – будем смотреть. А сегодня куда-то расширяться – безумие! Мы этим недугом не страдаем.

Однако затем все равно встал вопрос: как в нынешних условиях можно развиваться? В отличие от многих компаний, у холдинга RBI есть определенный инвестиционный ресурс и небольшой объем кредитов (относительно длинных). И поскольку цены на землю, несомненно, будут падать, мы рассматриваем предложения по участкам для проектов массового жилья компании «Северный город».

– На каких условиях вы готовы покупать участки? Есть ли уже состоявшиеся сделки?

– Пока ничего не купили, но и не выжидаем чего-то специально. Приемлемой мы считаем цену на землю, при которой нагрузка на квадратный метр продаваемых площадей достигает не более 100-130 долларов (но никак не 600-700 долларов, как бывало у других компаний до кризиса). Ведем интенсивные переговоры, стремясь, чтобы состоявшаяся сделка была структурирована оптимальным, на наш взгляд, образом. Владельцам участков, где уже есть начальный этап строительства, предлагаем провести допэмиссию на 51% акций соответствующей компании, выкупить ее и взять управление проектом в свои руки. То есть создается совместная компания, внутри которой остаются столь необходимые сегодня деньги. Ведь почему к нам весьма активно приходят люди, располагающие участками? Как правило, они находятся на ранней стадии строительства, не обладая при этом столь сильным брендом, как наш. Им не хватает денег, взять же кредиты они не могут.

Кстати, холдинг ведет переговоры с рядом финансовых инвесторов для создания третьего партнерства – с инвестором, который захочет покупать недооцененные земельные активы (а они уже появляются на рынке). Исходя из опыта работы с иностранными инвесторами, мы полагаем, что у нас есть предпосылки к созданию такого партнерства. По нашим оценкам, размер инвестиций, которые такое партнерство могло бы вложить в жилую недвижимость Петербурга, составляет порядка 100 млн долларов. Теперь это большие деньги…

– С помощью каких еще инструментов может решаться проблема разморозки проектов?

– На совещании в Смольном высказывалась интересная идея: долевое участие города в ряде проектов. Чем она сложна? У города есть нормативы покупки жилья по достаточно низкой цене, но продавать его городу по такой цене невыгодно. В то же время участие города в проекте в качестве инвестора может иметь очень серьезный пиар-эффект. Поставив имя Санкт-Петербурга на знамя, можно поднять доверие к проектам на ранних стадиях.

Инновационные резервы

– За счет чего в первую очередь холдинг оптимизирует затраты?

– Мы не впадаем в маразм: как бы выпить на бутылку меньше воды или потратить меньше листов бумаги. Мы же инновационная компания – ищем идеи, как сделать дешевле. Например, перешли на тендерную систему закупок для нужд компании (в частности, канцелярии). Сотрудникам на разных уровнях поставлена задача обращать внимание на различные аспекты экономии. Активизировали все инновационные каналы, по которым люди могут подавать идеи, вплоть до кнопки «Идея президенту» на внутреннем сайте. Отказались от внешнего обучения, но интенсивно запустили внутреннее – уверен, в этом году оно даст даже больший эффект. Требуем от сотрудников исключительного качества обслуживания клиентов.

Что же касается внешней составляющей оптимизации, то как один из немногих платежеспособных заказчиков на рынке холдинг проводит жесткую политику во взаимодействии с подрядчиками. Мы не планируем в этом году зарабатывать какую-то прибыль, работая на грани рентабельности, и хотим, чтобы подрядчики, которые получают живые деньги, разделяли с нами тяготы, тоже оптимизировали свою деятельность, становились более эффективными. Условия всех тендеров стали жестче. А по заключенным договорам мы провели ревизию, и подрядчики добровольно уменьшили стоимость своих услуг на 10% (в рублях). В некоторых ситуациях выстраиваем сложную комбинацию из тендерных и переговорных процедур. Добиваемся оптимальной, прозрачной системы ценообразования.

– Насколько эффективным с точки зрения увеличения продаж оказался такой маркетинговый ход, как предложение квартир с отделкой – по сути, закамуфлированная скидка?

– Очень эффективным: доля продаваемых квартир с отделкой составляет уже 30%. Но это отнюдь не скидка, это новый продукт. Мы не зарабатываем на отделке – она продается по себестоимости. Конечно, цена квартиры с отделкой выше, чем без отделки. Но при этом получается такая цена, что человек понимает: за эти деньги он сам не в состоянии со сходным качеством отделать квартиру. Помимо денег экономится время при въезде в квартиру. Постепенно налаживаем и продажи квартир с мебелью. Договор с мебельной компанией фиксирует на день его заключения номенклатуру и стоимость продукции, которая будет поставляться послезавтра. Конечно, здесь возникает много сложностей, но мы их не боимся. Люди уже устали от ремонтов, лишних бытовых хлопот и способны оценить качественный и комфортный продукт. Кризис этому не мешает – отчасти даже наоборот. 

Санкт-Петербург