Загородный тупик

Эксперт Estate
Москва, 14.04.2014
«Эксперт Северо-Запад» №16 (663)
На рынке загородной недвижимости сейчас числится более четырех сотен проектов. Но по мнению профессионалов, цифра эта условна и эфемерна. Реальных проектов, в которых идут продажи, на порядок меньше. Все остальное – либо пустые земельные участки, либо компании-мошенники, либо проекты-призраки, придуманные для маркетинга

Что представляет собой сегодня загородный рынок, кто может стать потенциальным инвестором и стоит ли на текущий момент вкладывать в него деньги, в рамках круглого стола обсудили члены Коллегии профессиональных девелоперов.

Проекты-призраки

Рынок перенасыщен фейковыми, пустыми проектами, говорят эксперты. По мнению генерального директора компании «Русь: Новые территории» Дмитрия Майорова, в первую очередь необходимо определиться, что называть рынком. «Физики говорят: ненаблюдаемые явления не обсуждаются. Можно ли считать это проектом, если какой-то девелопер объявил в прессе о строительстве многоэтажного дома на 1 тыс. квартир и готовности продавать жилье по 10 тыс. рублей за 1 кв. м, но при этом у него нет в собственности ни земельного участка, ни проекта поселка, ни техусловий на подключение коммуникаций? Нет, конечно. Но на загородном рынке доля таких “пустышек” доходит до половины», – говорит Дмитрий Майоров. «Надо отделить: проекты,

в которых идет хоть какая-то жизнь, хоть какие-то продажи (например, для “эконома” – пять участков в месяц), – это рынок. Все остальное рынком не является», – говорит Дмитрий Майоров.

К появлению «мертвых душ» прикладывают руку и сами девелоперы. «Профессиональные компании запускают проект как инструмент маркетинга, исключительно с целью посмотреть на реакцию потребителя, прощупать интерес к данной земле, решить операционные задачи по поддержанию других проектов, бросить информацию с какими-то своими потребностями», – рассказывает советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева. Поселок может быть назван, нарисован и даже прорекламирован. Этот проект не собираются строить, но убрать его потом из всех баз тяжело. «Я сама проходила этот путь. Все спрашивали про проект и спустя два-три года, он был во всех статистиках. А предмета, то есть поселка, нет»,  – объясняет она.

С другой стороны, говорят эксперты, есть поселки, которые строятся и продаются, но их нет ни в статистике, ни в информационном поле, ни в открытой продаже. Такие поселки строятся по другому алгоритму – для своей корпорации, для группы людей.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории» 020_expertsz_16_2.jpg
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»

Кроме того, сейчас потребитель все чаще упирается в мошеннические схемы. «Самый яркий пример. Моя дочь говорит, что они решили переехать за город, купить участок, построить на нем дом. Я думаю: сбывается мечта отца. А что там? Оказывается, в социальных сетях некий человек предлагает земельные участки в 20 км от города по 10 тыс. рублей за сотку. Выясняется, что это поле площадью 200 га, на котором есть колхозные паи. При этом не обязательно покупать пай – можно выбрать 10 или 15 соток. Но получить землю в собственность покупатели смогут, когда этот человек продаст все. Тогда он сможет выкупить участок, оформить и переписать. И это тоже называется коттеджным поселком», – иронизирует Дмитрий Майоров. «Еще одна распространенная сейчас история – когда землю берут в аренду на инвестусловиях у муниципалов. Ее можно получить в собственность, только построив на ней дом. Такие участки продаются с подрядом. Люди покупают, строят, две трети массива остаются незастроенными, срок аренды истекает, земля не может быть переведена в собственность, и люди, построившие дома, остаются у разбитого корыта», – рассказывает экс-руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.

Инвесторы поневоле

Одной из основных проблем девелоперов, работающих сейчас на загородном рынке, эксперты единогласно называют высокие ставки и низкую доступность кредитов – как для бизнеса, так и для потребителя. «Загородный рынок для банков вообще непонятен», – убеждена Марина Агеева. Причем, по ее словам, это не законодательные проблемы, а степень профессионализма самих компаний – операторов загородного рынка: «Банки говорят, что когда девелоперы приходят к ним за кредитом,  они не представляют даже грамотно подготовленную документацию, обосновывающую возвратность средств. И таких компаний много. Мы работаем с банками, у нас есть кредитные линии. Но в целом загородный рынок для банков видится очень непрофессиональной средой, где большая часть участников – случайные люди».

Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» 021_expertsz_16_1.jpg
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»

Там, где нет банковских денег, можно попробовать поработать с крупными частными инвесторами. Причем привлечь несложно, говорят участники рынка, но возникает вопрос стоимости этих средств. «Главная проблема загородного рынка – отсутствие доступа к дешевым деньгам. Именно по этой причине большая часть проектов реализуются не в том качестве, каким оно могло бы быть. Интерес сторонних инвесторов к рынку есть. Но все они рассчитывают на достаточно высокую доходность. К нам обращаются люди из разных сфер бизнеса – у себя они “уперлись в потолок”, а деньги есть. Но когда мы озвучиваем условия, примерные сроки реализации проекта, риски продаж, заинтересованность падает», – рассказывает директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000» Сергей Щерба.

Большая часть непрофессиональных инвесторов полагают, что покупкой земельного участка вложения и заканчиваются. Они думают, что дальше можно нарезать участки, продать и получить чистую прибыль. «Но это не так. Необходимо подвести дороги, инженерные сети, решить вопрос с социальной инфраструктурой. Ко мне часто обращаются владельцы земельных участков, причем расположенных в хороших местах, с предложением помочь в реализации проекта. Мы готовы, но инвесторы в принципе не рассматривают дополнительные вложения», – рассказывает Сергей Щерба.

Получается замкнутый круг. Земля, куп-ленная до кризиса, упала в цене. Продать ее невозможно, а чтобы что-то получить, надо еще вложить средства. Плюс к этому за землю надо платить налог. «Мы проводим расчеты для подобных держателей участков, – рассказывает Марина Агеева. – Есть вводные данные – сколько денег уже было вложено инвестором, а есть максимум рыночной цены, по которой в этом месте есть шанс кому-нибудь землю продать. Сейчас эта разница минимальна, то есть большинство проектов в лучшем случае выйдут в ноль. Собственники не готовы принимать наши расчеты, это вызывает недоумение, неприязнь и недоверие. Они хотят получить прибыль, исходя из цены, которую они заплатили до кризиса».

Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000» 021_expertsz_16_2.jpg
Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000»

Но с другой стороны, средства, которые можно извлечь из пассива (а земельный участок теперь можно рассматривать именно так), видимо, не очень нужны собственникам. «Есть кусок земли, который был приобретен за 100 млн рублей и за который сейчас можно получить 30-50 млн, – рассуждает Дмитрий Майоров. – Но большинство землевладельцев на это не согласны и решают подождать лучших времен. Ведь когда-нибудь земля снова будет стоить 100 млн рублей. На хлеб уже много, а на икру – еще мало». С этим наблюдением согласен Сергей Щерба: «Отчасти некоторые и пошли в земельные проекты, потому что не могут найти применение. В рамках своего бизнеса уперся в границу, деньги появляются, проесть их физически невозможно – человек ищет, куда бы их вложить».

Эксперты выделяют еще одну небольшую группу инвесторов – мечтателей. «Условно говоря – дом у озера. Купили землю: половину – для себя, а половину – продать, но реализовать эту вторую часть оказалось не так просто. И самим уже некогда строиться, надо вернуть вложенное. Это, конечно, частные истории. Но в будущем, думаю, будет еще большее расслоение на тех, кто занимается профессионально, и тех, у кого так ситуация сложилась, – рассказывает Сергей Щерба. – С одной стороны, это может повлиять на ценообразование: когда участки по бросовой цене будут скидывать, это создаст фон. С другой стороны, мы сможем дистанцироваться от этого, мы сможем давать более высокую цену».

Барометр рынка

После кризиса 2008 года девелоперы ожидали повышения спроса. «Мы так и не ощутили волны и наплыва. Оживление появилось именно сейчас», – говорит директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елена Карасева. По ее мнению, одна из причин – девальвация. Но есть опасность, что отложенный спрос, который возник в связи с девальвацией, быстро закончится. «Падение рубля подтолкнуло лишь тех, кто сомневался и откладывал. Причем те, кто нацеливался на большие и дорогие участки, откладывают сделки. Торопятся что-то приобрести клиенты, ориентированные на меньшие площади», – объясняет Елена Карасева. Правда, пока тех, кто готов купить, больше, чем тех, кто размышляет. «Однако зачастую это покупка с финансовыми схемами (ипотекой, рассрочкой) на три-четыре года. Стопроцентную оплату не вносит практически никто. Тех, кто оплачивает сразу 80% суммы и остальное до конца года, – 20-25% от общего числа. И основное требование – жилье должно быть в высокой степени готовности», – уточняет Елена Карасева. «Стопроцентную оплату мы наблюдаем при приобретении земельных участков и недорогих объектов – в пределах 1-1,2 млн рублей», – добавляет Сергей Щерба.

Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком» 021_expertsz_16_3.jpg
Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком»

Эксперты полагают, что девальвация не имеет пропорционального влияния на загородный рынок. «Валюта девальвировалась на 20%, наверное, импортная продукция подорожает, но в общем стоимость жизни подорожает на 10%, – уверен Дмитрий Майоров. – Просто потребитель станет более разборчивым. Во всех сферах, в том числе и в загородной недвижимости, произойдет еще большее расслоение на успешные и неуспешные проекты».

По словам Елены Карасевой, для большинства представителей среднего класса загородный рынок остается неподъемным: «У нас средняя цена домовладения за 2013 год – 7 млн рублей. Если мы говорим о рассрочке с первоначальным взносом 30%, такую рассрочку простому менеджеру не потянуть. Платить около 120 тыс. рублей рассрочки ежемесячно – нереально».

В более дорогом сегменте пользуется популярностью рассрочка на год. «При средней цене домовладения 17 млн рублей покупатели вносят сразу 5 млн, а дальше – по 1 млн в месяц. Очевидно, что уровень их дохода превышает 1 млн рублей в месяц. Часто это не прямой доход, а размещенные инвестиции», – говорит Дмитрий Майоров.

Однако даже при неблагоприятном развитии экономической ситуации в стране эксперты не ожидают еще большего провала загородного рынка. Загородное жилье – не предмет первой необходимости. «Домо-владение для проживания стоит минимум 8-10 млн рублей. Если покупатель решился купить себе дом и имеет некие возможности, то он его купит. А уж какая ставка будет по ипотеке, непринципиально. Уверен, что эти люди ни от чего не откажутся», – резюмировал Дмитрий Майоров.

Санкт-Петербург

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№16 (663) 14 апреля 2014
Автопром
Содержание:
В свободном падении

Максимальная локализация производства – главное условие выживания петербургского автокластера. Его не обеспечить без последовательной промышленной политики региональных властей

Реклама