Уроки кризисов

Русский бизнес
Москва, 19.05.2014
Наученные жизнью россияне при первом намеке на кризис стремятся вложить свободные средства во что­-нибудь надежное. С осени 2013 года петербуржцы активно вкладывались в недвижимость, которая считается верным средством сохранить личные сбережения. Однако ослабление рубля притормозило этот процесс

Фото: архив «Эксперт С-З»

По данным агентств недвижимости и девелоперов, с осени прошлого года на просмотры и подписание договоров выстраивались очереди. Даже новогодние праздники, когда традиционно активность снижается, для продавцов стали рекордными по количеству сделок. Что подтолкнуло покупателей к столь высокой активности и что последует за бурным ростом, эксперты рынка обсудили за круглым столом в рамках форума «Точки роста». 

Неосторожный спрос

«У нас в последнее время количество сделок увеличивается, цены растут, все с рынка выбывает. Есть мнение: если эта тенденция продолжится, то мы к концу года выйдем на небывалые высоты. А не кажется ли вам, что это бегство от денег? Да, сейчас рост есть, может быть, он продлится. А дальше? Насколько эти тенденции первого квартала долгосрочны?» – задал тон модератор круглого стола – заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского экономического университета Сергей Максимов.

«Сейчас на первичном рынке значительно активизировался спрос, начиная с конца 2013 года, и особенно значительное увеличение спроса касается нашего объекта – первого в России апарт-отеля YE’S. В январе, феврале и марте продажи составили порядка 50 апартаментов, в прошлом году цифры не превышали в среднем 25-30 в месяц», – говорит коммерческий директор ГК «Пионер» Андрей Ильичев. Директор по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева считает, что рост на рынке всегда связан не только со спросом, но еще и с увеличением товарного предложения. «С начала года вышло достаточно большое товарное предложение, в продажу вышли новые объекты, и сейчас мы наблюдаем очень высокий спрос: сегодня более чем в полтора раза по сравнению даже с февралем и мартом выросло количество сделок, у нас примерно в два раза увеличилось количество ипотечных сделок за последние два месяца, и сейчас ипотечная тенденция продолжается – по крайней мере так было в апреле», – рассказывает она.

Тенденцию подтверждает председатель совета директоров компании «АРИН» Андрей Тетыш. «Этот тренд мы видим примерно с конца октября. Рост рынка в четвертом квартале был очень живым. Единственное, чего это не затронуло, – экзотические, элитные и специфические объекты, которые должны иметь своего покупателя, и там уже о тенденции к большим продажам говорить не приходится. По крайней мере мы этого не видим. Как долго продлится тренд?  Я не хочу быть пессимистом, но здесь уже нечего обсуждать. Он закончен примерно две недели назад», – полагает он. По мнению эксперта, с ноября по февраль наблюдалось совершенно нетипичное потребительское поведение.

Тем не менее сейчас спрос поутих. Мнения о его поведении в будущем у экспертов разные. «Что касается спроса, то здесь нужно подходить к двум массам: первая масса, на которую до сих пор ориентируются многие застройщики, которые строят эконом-класс, – это такая база приростного спроса. То есть люди, которые не до конца решили свои жилищные проблемы, и люди, которые зарабатывают больше своих трат, имеют возможность накопить и думают, как это сохранить. С их стороны спрос очень чувствителен и по цене, и прогнозировать, как он себя поведет через год-два, достаточно сложно», – уверен руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест» Олег Громков.

Вокруг ипотеки

Колебания курса рубля и иностранных валют, снижение платежеспособности населения – факторы, отрицательно влияющие на спрос. Противовесом ему выступает ипотечное кредитование. По подсчетам финансистов, примерно половина жилья в России приобретается за счет кредитов. Но этому механизму есть куда развиваться, пока цифра не достигла 90%.

Анжелика Альшаева отмечает: по итогам 2013 года в компании доля сделок с участием ипотечных средств составила 55% и не снижается сейчас.

«Насколько показывает практика, кризисы похожи друг на друга, но ждать, что сейчас все рухнет, как в 2008 году, не стоит. Тогда ипотеку просто закрыли. Естественно, если сейчас на 40% убрать спрос с первичного рынка, это почувствуют все и сразу. Другое дело, что банки не будут сейчас сворачивать ипотеку. Она может очень сильно измениться по условиям, стоимости, но предположить, что банки уйдут с ипотечного рынка, – это маловероятно», – подчеркивает руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. 

В банках всегда понятно, когда на дворе кризис: люди в первую очередь покупают валюту и либо кладут на депозит все, что есть, либо снимают. Есть те, кто снимает с депозита и перекладывает в сейфы, – это вообще отдельная модель поведения. И действительно, мы видим огромный рост спроса на ипотеку, говорят финансисты. Все усилия нашего государства в программах по доступному жилью сводятся к доступной ипотеке. Происходит замещение понятий в чистом виде.

Инвестиционная доля покупок всегда была примерно 10%, не больше. Сейчас очень оживились частные лица, которые покупают коммерческую недвижимость и платят за нее живыми деньгами 39_1.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Инвестиционная доля покупок всегда была примерно 10%, не больше. Сейчас очень оживились частные лица, которые покупают коммерческую недвижимость и платят за нее живыми деньгами
Фото: архив «Эксперт С-З»

Куда отнести деньги

По словам Анжелики Альшаевой, растет доля инвестиционных сделок: «Кто оживился? Оживились, наверное, инвесторы, хотя наш продукт рассчитан не столько на инвесторов, сколько на обычных покупателей. Инвестиционная доля покупок всегда была примерно 10%, не больше. Сейчас очень оживились частные лица, которые покупают коммерческую недвижимость и платят за нее живыми деньгами, без привлечения заемных средств. В январе, феврале и марте они активно раскупали «коммерцию» в наших новых проектах, чтобы скорее вложить деньги. Было у нас 10% инвестиционных сделок, стало 15-17%», – объяснила Анжелика Альшаева.

Участники рынка говорят, что инвестиции в недвижимость, особенно в строящуюся, для многих более понятны, чем в ценные бумаги и другие инструменты. При этом риски инвестиций в недвижимость никто не отменял.

«Безусловно, наше население никаких других инструментов для инвестиций, кроме вложения в недвижимость, не знает. Не доросли еще мы все до того, чтобы разбираться в каких-то ценных бумагах, чтобы заниматься некой диверсификацией, что нужно обязательно делать, потому что инвестиции в недвижимость являются тоже рискованными, на мой взгляд. То есть для обывателя купить себе квартиру – некая гарантия. Сейчас происходит следующее: на текущем курсе рубля, который в основных ценах в России еще себя не проявил, то есть цены еще не выросли вообще ни на что, мы все напокупали квартир. Очень хорошо. Сейчас их надо будет строить. И строить их надо будет в течение как минимум года. А с какими ценами на стройматериалы столкнется застройщик, для меня вопрос. Я уверен, что эти цены изменятся, причем в ближайшем будущем. На мой взгляд, риск сейчас достаточно высок», – рассуждает учредитель проектного бюро RUMPU Евгений Богданов.

«В принципе, я согласен с оценками, которые сегодня звучат, – оценки противоречивые, как сама жизнь. Я не вижу у застройщиков особой радости по поводу спроса, который прошел в конце прошлого года и в первом квартале. У всех оптимизм очень осторожный. Я чувствую настроение инвесторов, и они констатируют, что время покупки недвижимости уже прошло. Это был самый быстрый и легкий вариант, который можно монетизировать. А сейчас люди покупают еврооблигации. Многие просто уводят деньги в валюту», – уверен начальник отдела прямых инвес- тиций УК «Арсагера» Андрей Ионица.

Финансовый советник компании «БКС Премьер» Михаил Тихомиров также указывает на наличие рисков при инвестировании в недвижимость. Самый главный – неопределенность. «От нас наши клиенты ждут в первую очередь качественной экспертизы того, что происходит и будет происходить, поэтому нам как людям, готовящим инвестиционные программы для наших клиентов, очень важно понимать, какие, в принципе, существуют альтернативы. Самый первый вопрос, который нам задают клиенты по поводу недвижимости, – что с ней будет на более отдаленном горизонте? Будет ли продолжаться тот же рост, который мы видели? Какие здесь есть риски? У нас ответа пока нет», – говорит Михаил Тихомиров.

Но и у других участников рынка нет ответа на этот вопрос. «Если мы говорим о росте цен на недвижимость, то сейчас все относятся к этому очень осторожно и никто не говорит, что в 2014 году возможно повторение ситуации последних двух-трех лет. Мы все как разумные люди понимаем, что инфляция будет не такая, как сейчас нам рисуют официально, то есть в этом смысле ситуация очень неопределенная, поэтому мы серьезно на эту тему не заморачиваемся: базы нет для доказательства», – добавил Олег Громков.

Пусть сильнее грянет кризис

По мнению Евгения Богданова, даже кризис не способен повлиять на спрос. Но клиентов заинтересуют только качественные объекты. «Да, спрос сильно сократится, но в результате этот спрос поглотят компании, которые выпус- кают действительно качественную продукцию, то есть, условно говоря, из 100% спроса осталось 20%, для кого-то этот спрос, в принципе, может и не измениться. Иными словами, если мы действительно изначально продумывали качество нашего продукта несколько опережающими темпами по отношению к среднему по рынку, безусловно, весь этот сократившийся спрос не исчезнет на 100%, это невозможно», – рассуждает Евгений Богданов. При этом он подчеркивает, что дальнейшая ситуация зависит от того, как будут развиваться события на Украине: «Если какой-то катастрофы не случится, и мы во всемирной изоляции не окажемся, и цена на нефть не опустится до 20 долларов, то, я думаю, спрос просядет на 15-20%».

Люди у нас нерешительные по своей психологии, объясняет Анжелика Альшаева. Поэтому колебания курсов валют заставили население думать, как сберечь средства. Лучшим выходом многие сочли вложение в недвижимость. «Сейчас отложенный спрос реализуется, он пройдет, доход у населения, в принципе, не растет, поэтому стоит ожидать, что это закончится, и достаточно быстро», – добавляет Анжелика Альшаева.

Грядущая ситуация не пугает директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елену Карасеву – компания уже 20 лет работает на загородном рынке, который заметно отличается от городского: «Наш сегмент уже давно существует в реальности, когда спроса на всех не хватает. У нас правило Парето тоже существует в реальности: 20% проектов обеспечивают 80% продаж. И я думаю, если городской спрос упадет на 15-20%, вы все столкнетесь с той сложной реальностью, в которой мы всегда существуем. Мы ждем очень трудного года, потому что собрали весь отложенный спрос, который у нас был. Мы собрали всех своих клиентов, которые к нам приходили в сентябре, собрали клиентов всех своих конкурентов… Нам, к сожалению, ни от банков, ни от кого помощи ждать не приходится. Потому что спрос есть, а платежеспособность низкая. Мы смотрим в будущее очень реалистично и надеемся спасти себя».

«Я считаю, что на недвижимость эконом-класса спрос сохранится, потому что жилищный вопрос для россиян, для петербуржцев традиционен. В элитном сегменте я видел, что в 2008 году спрос был, государство деньги раздавало, и сейчас кто-то находится около раздачи… Но я думаю, что здесь какого-то прогресса, прорыва мы в ближайшее время не увидим. И наверное, если все-таки выбирать между депозитом, недвижимостью и валютой (каждый сегмент еще можно разделить на части), исходя из сегодняшней реальности, валюта все-таки на первом месте для осторожных людей с большими деньгами», – заключил Андрей Ионица.

В качестве промежуточного резюме

Сергей Максимов подвел итоги: оценки сдержанно пессимистические относительно перспектив 2014 года и чуть более оптимистичные на более отдаленную перспективу. Но этот оптимизм, скорее всего, основан на вере в хорошее будущее – предсказать, что случится с рынком года через три, никто не берется.

«Общий вывод состоит в том, что кризис – это хорошо: это будет помогать качеству, это поможет поднять то самое качество, за которое мы долго-долго боролись, и заставит застройщика обращать больше внимания на потребителя, причем, возможно, произойдет некоторое очищение рынка. Плюс мы стали реалистами, шапкозакидательские настроения 2006-2008 годов ушли в прошлое. Стало быть, бизнес лучше понимает, чем он занимается, он лучше понимает рынок. Один из аналитиков высказался так: рынок понять невозможно, но чтобы зарабатывать, этого и не надо», – резюмировал Сергей Максимов.                   

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №21 (668) 19 мая 2014
    ПМЭФ
    Содержание:
    Университет участвует в новой индустриализации

    Игорь Максимцев, ректор Санкт­-Петербургского государственного экономического университета:

    Международный бизнес
    Реклама