Бизнес времен Достоевского

Эксперт Estate
Москва, 21.07.2014
«Эксперт Северо-Запад» №32 (676)
Доходные дома, столь востребованные арендаторами, неинтересны девелоперам, которым выгоднее строить и продавать жилье, офисы и другую недвижимость. Единственное, что может спасти этот сегмент, – активное участие государства, которое поддерживает его пока только на словах

Фото: архив «Эксперт С-З»

Центр Петербурга до Октябрьского переворота состоял по большей части из доходных домов. Революционные преобразования, естественно, коснулись и этой частной собственности – доходные дома ушли в небытие. О них вспомнили в последнее десятилетие. Однако разночтений у приверженцев этой идеи предостаточно. Одни считают организацию доходных домов проектами с заведомо провальной экономикой, другие указывают на невысокую прибыльность, сопряженную со стабильностью. Одни уверены, что к доходным можно причислять только дорогие объекты, другие делают расчеты по созданию домов эконом-класса. Одни утверждают, что без льгот и чиновной помощи в подобных проектах не обойтись, другие просто действуют – без какой-либо поддержки властей.

«Реалии сегодняшнего дня таковы, что доходные дома в их классическом понимании, когда дом принадлежит одному собственнику, который управляет им и сдает квартиры в аренду, остались разве что в романах Достоевского и сегодня на рынке Петербурга практически не встречаются», – рассуждает директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI  Вера Сережина. С ней согласна руководитель отдела исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева: «Рынок доходных домов в Петербурге не сильно развит по причине низкой востребованности такого рода услуг. По нашим данным, в настоящее время в Петербурге в этом сегменте существует ограниченное количество игроков». Примеры таких апарт-отелей – Staybrige Suits на Московском проспекте, 97А, два небольших частных проекта Kronverk и Sharfotel. Самый крупный игрок – финская компания SATO, уже продолжительное время работающая на петербургском рынке. Кстати, недавно она закрыла очередную сделку, купив 74 квартиры в жилом комплексе Skandi Klubb компании NCC.

По подсчетам директора по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Веселова, доходность от сдачи жилья в аренду не превышает 7% годовых, в то время как при строительстве жилья на продажу девелопер получает доходность в размере не менее 20%. «Кроме того, управление недвижимостью – непрофильный для девелопера бизнес», – добавил он.

Причем от проектов строительства доходных домов отказываются даже иностранные инвесторы, которые имеют доступ к длинным деньгам. Так, финский инвестиционный фонд Ice Capital Housing Fund после пятилетнего присутствия на рынке распродает свой доходный дом по квартирам. В 2007 году он выкупил 276 квартир (два подъезда) у компании «Строительный трест» в строящемся доме на Коломяжском проспекте, 15. Квартиры изначально предназначались для сдачи в аренду, управлением занималась дочерняя компания фонда – ООО «Коломяжский, 15». По мнению участников рынка, одной из причин выхода финнов из проекта мог стать скандал 2011 года по поводу того, что якобы большинство арендаторов – представители различных служб по предоставлению интимных услуг. Собственники объекта заявляли, что ничего не знают о специфике бизнеса большинства обитателей дома.

Государственные риски

Неактивная ситуация будет сохраняться до тех пор, пока спрос на жилье в строящихся домах будет высоким и доходность от продажи квартир будет в разы превышать доходность от аренды, уверены участники рынка. «Сейчас существует близкий к доходным домам формат недвижимости – апартаменты. Их возведением и продажей занимаются девелоперы, а последующей сдачей в аренду – частные инвесторы и инвестиционные фонды. Наиболее дальновидные девелоперы понимают, что высокий спрос на покупку жилья в строящихся домах небезграничен. Поэтому существует мнение, что доходные дома были бы интересны при условии предоставления государством особых условий для возведения таких объектов, к примеру льготного налогообложения, земли с подготовленными коммуникациями и прочего», – полагает генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Проект апарт-отеля VERTICAL на Московском проспекте – современный вариант доходного дома 025_expertsz_30-32.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Проект апарт-отеля VERTICAL на Московском проспекте – современный вариант доходного дома
Фото: архив «Эксперт С-З»

Власти на словах готовы развивать этот сегмент. Так, до конца года обещают принять законопроект, согласно которому в России появится арендное жилье от государства. Своего рода доходные дома будут строиться как за счет бюджета, так и силами девелоперов. Как в середине июня рассказал глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень, в подобных домах будут совмещены жилье социального найма и коммерческие помещения. По его словам, опыт реализации таких проектов в регионах показал, что подобное соседство возможно и выгодно для инвесторов. В настоящее время законопроект определяет долю социального жилья, сдаваемого в аренду гражданам в таких домах, – не менее 50%. Стоимость аренды квартиры будет на 20-30% ниже рыночной. Девелоперы, строящие современные доходные дома, могут рассчитывать на преференции – получение земельных участков без торгов, льготы по оплате коммунальных счетов и т.д. Впрочем, это старая история – включить арендное жилье в закон пытались и ранее, например в 2009-м и 2011 году (законы разрабатывались в АИЖК). Но с одинаковым финалом: после некоторого бурления все утихало.

Участники рынка знают, что любые игры с государством – это большой риск. «В России сегодня не созданы условия для использования схемы ГЧП при строительстве жилья. Камень преткновения в этом вопросе – сроки бюджетного планирования. Они составляют три года, а срок реализации такого проекта при схеме ГЧП будет однозначно больше. Поэтому заложить гарантии кредитору на весь срок реализации проекта в бюджет нельзя. Такие проекты потребуют огромных вложений или от инвесторов, или от государства, что, по сути, нецелесообразно. И ввязываться в столь длительные отношения с властью рискнет не каждый», – уверен председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

Однако если рассуждать чисто теоретически, чтобы заинтересовать девелоперов, механизмы существуют. Власти города могли бы предоставить под застройку на выгодных для застройщика условиях заброшенные площадки военного комплекса и территории заводов. Или же отдать землю в длительную аренду – тогда она останется в городской собственности.

Рынок есть – проектов нет

В настоящий момент рынок аренды жилья в Петербурге формируют частные лица (сдают 300-350 тыс. квартир – 15-20% общего жилого фонда). «Арендный рынок сейчас активно развивается. Мы видим, что аренда востребована потребителем. Основной плюс проживания в доходном доме – в профессиональном управлении в интересах одного собственника. Профессиональный оператор такой недвижимости заинтересован в развитии арендного бизнеса и будет делать проживание в доходном доме максимально комфортным. Таким образом, жильцы избавлены от необходимости решать любые вопросы управления недвижимостью, в том числе и вопросы сдачи в аренду», – говорит Вера Сережина. «Перспективы для развития есть, так как существует неудовлетворенный спрос. К сожалению, пока рынок не развит: в России лишь 5% населения арендует жилье. На Западе дом с арендными квартирами – пожалуй, самый ликвидный объект. Например, кризис повлиял на данный сегмент гораздо меньше, чем на остальные активы. Так как падение ставок аренды несоизмеримо с падением стоимости недвижимости», – объясняет руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Впрочем, если спрос есть, то неизменно появляется и предложение. Если девелоперы не хотят влезать в длинные инвестиции, то есть частные инвесторы, готовые покупать апартаменты. Причем девелоперы готовы упаковать этот бизнес в отдельный продукт и управлять им, гарантируя инвестору определенную доходность. Пионером этого направления выступила компания «Пионер», которая сформировала подобное предложение в своем МФК YES рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Похожее предложение – в комплексе апартаментов Vertical компании «Бекар»: здесь квартиры предлагаются в продажу, однако предполагается, что при покупке жилья собственник заключает договор с управляющей компанией – и та занимается сдачей в аренду, с фиксированным доходом для собственника. «Мы сейчас рассматриваем различные варианты развития МФК Ingria Tower. Есть идея половину башни (все, что ниже 25-го этажа) отдать под доходный дом, который будет обслуживать промышленных монстров. Предварительные переговоры показали высокий интерес корпоративных клиентов к этой идее. А все, что выше 25-го этажа, можно продавать в розницу. Причем дорого. Людей, готовых заплатить за красивый вид из окна, достаточно», – рассказал генеральный директор группы компаний «С. Э. Р.» Павел Белоусов.

«Живя в апартаментах, человек получает все услуги отеля: уборку, стирку, доставку, консьерж-сервис и прочее. Рынок для таких квартир есть: некоторые западные компании предпочитают снимать именно сервисные апартаменты», – утверждает директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова.

По мнению многих специалистов рынка недвижимости, арендное жилье – один из самых востребованных способов инвестирования, доступных даже непрофессиональному инвестору. Следовательно, перспектива у этого сегмента проглядывается.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №32 (676) 21 июля 2014
    Химическая промышленность
    Содержание:
    Перевод на местные рельсы

    Химическая промышленность России оказалась в зоне особого внимания Минпромторга: при существующих темпах развития и зависимости от импорта поставлена задача создать инновационную конкурентоспособную отрасль с должной степенью экономической безопасности

    Реклама