Элита закаляется

Эксперт Estate
Москва, 29.09.2014
«Эксперт Северо-Запад» №40 (683)
Вслед за ростом спроса на элитную недвижимость в Петербурге продолжили расти и цены. Причем эксперты отмечают важный тренд – покупки в центре города начали совершать те, кто ранее интересовался жильем бизнес-класса на окраинах

ФОТО: АРХИВ «ЭКСПЕРТ С-З»

Согласно подсчетам Knight Frank, по итогам первого полугодия 2014 года цены на элитное жилье выросли на 2,3%, что позволило Северной столице занять 22-е место в мире по росту цен на элитную недвижимость. Москва разместилась двумя строчками ниже. Динамика цен на элитную недвижимость Москвы и Петербурга демонстрирует схожие тенденции, комментирует директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. Сохранение близких позиций в общем рейтинге рынков премиального жилья в крупнейших городах мира позволяет, по ее мнению, провести параллели. Но рост цен на элитное жилье в Петербурге во втором квартале 2014 года приостановился после активного роста в предыдущем полугодии – как и в других сегментах рынка жилья. Вместе с тем спрос на недвижимость премиум-класса носит на петербургском рынке стабильный характер, отмечает Екатерина Немченко.

«Несмотря на неопределенность, царящую в экономике, спрос на элитную жилую недвижимость пока остается относительно стабильным. Многие покупатели, давно готовившиеся  к сделке, хотят закрыть ее сейчас, пока ситуация в экономике не ухудшилась. А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет», – говорит руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

В привычных локациях

По данным Colliers International, в Санкт-Петербурге 53% квартир в экспозиции сконцентрировано в центре (Центральный и Адмиралтейский районы), 21% – на Петроградской стороне. Существенно выросла доля предложения на Крестовском острове – 24 против 7% кварталом ранее, что связано с открытием продаж в новом жилом комплексе «Привилегия» (ГК «Еврострой»). Оставшиеся 2% приходятся на Васильевский остров. Около 76% квартир в экспозиции находятся в строящихся объектах. По-прежнему основной объем составляют трехкомнатные квартиры – их доля достигает 40%. Двухкомнатных квартир – почти четверть первичного предложения. Средняя площадь квартиры в экспозиции  – 134 кв. м.

Один из ярких трендов последнего времени на рынке элитного жилья – формирование новой элитной зоны в Петроградском районе. Хотя ранее эта зона была индустриальной, она сочетает в себе два важных для потребителя элитного жилья фактора – выход к большой воде (остров врезается в акваторию Финского залива и омывается реками Малой Невой и Малой Невкой) и виды на зелень Приморского парка победы, ЦПКиО и Каменного острова. Социальная однородность, близость к «золотому треугольнику» Петербурга, наличие соответствующей инфраструктуры делают Петроградский район весьма привлекательным для людей с высоким уровнем доходов.

По мнению президента холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, новые объекты на элитном рынке сегодня появляются спонтанно. Слишком велики риски для девелоперов в атмосфере запретов на новое строительство, неясностей с корректировкой Правил землепользования и застройки, а также при нынешней активности градозащитников, которые, если проект им не нравится, «легко 200 человек на митинг выведут». Планировать новое строительство даже в понятных локациях сегодня сложно. Главным источником для новых проектов по-прежнему остаются промышленные территории, которых в центре города еще много.

Аппетиты сокращаются

Наиболее востребованными в последнем квартале были объекты вторичного рынка и строящиеся проекты с высокой степенью готовности. По данным компании ASTERA, существенно увеличилось количество желающих приобрести квартиры в центре Санкт-Петербурга взамен жилья в спальных районах. По сравнению с аналогичным периодом 2013 года объем таких альтернативных сделок вырос на 10%. «Если раньше подобные покупки были единичны, то сейчас мы закрываем по две-три сделки в квартал», – рассказывает руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Калинина. Среди причин переезда петербуржцев в центр города аналитики компании ASTERA также называют ухудшающуюся транспортную доступность и желание обучать детей в престижных учебных заведениях, расположенных в центре.

Рост конкуренции на рынке элитной недвижимости привел к тому, что при сохранении бюджета на покупку квартиры покупатель резко увеличил свои ожидания. Директор управления стратегического маркетинга и исследований холдинга RBI Вера Сережина отмечает, что покупатель элитного жилья стал другим: «Изменились мотивы и способы покупки. Во-первых, покупатель помолодел (средний возраст – 30-40 лет). Во-вторых, появилась прослойка тех, кто из комфорт-класса переходит в «бизнес» в связи с ростом благосостояния. Изменился и способ покупки. Если еще пять лет назад большинство элитных квартир и квартир бизнес-класса покупались за 100-процентную стоимость, то сегодня 20% сделок совершаются через ипотеку».

Еще один важный тренд – уменьшение площади квартир. «Даже в «элите» излишние квадратные метры никому не нужны. И если говорить о размере всей квартиры, то к этому вопросу люди сейчас подходят более разумно, чем лет десять назад. Но есть площади, которые в комфорт-классе воспринимаются как излишние, но в «элите» такими не являются. Например, в элите клиентам нужен большой холл при входе – это неотъемлемая черта нужной им квартиры, и эта площадь будет для них полезной. А вот большие коридоры не нужны никому. Необходим правильный метраж квартир – именно правильный и необязательно большой! Даже в элитном доме отнюдь не все квартиры должны быть огромными. При этом для элитных квартир важен такой показатель, как высота потолка, как правило, это от 3 м и выше», –  объясняет директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Также она отмечает рост внимания к архитектурному оформлению жилых домов. «Одно время предполагалось, что элитные дома будут включать в себя различные объекты общей инфраструктуры, например, бассейн или тренажерный зал. Но популярной эта практика не стала – не все жители элитного дома могут и желают содержать за свой счет эти объекты. Сейчас наблюдается уменьшение количества различных дополнительных инфраструктурных объектов внутри элитного дома. Зато больше внимания уделяется вопросам обеспечения безопасности как внутри здания, так и на придомовой территории», – перечисляет Екатерина Гуртовая.

Элитный ценник

Что касается ценовых предпочтений, по-прежнему спросом пользуются самые недорогие квартиры в жилых комплексах. Квартиры стоимостью от 10 до 20 млн рублей и от 20 до 30 млн рублей составляют приблизительно равные доли в общем объеме продаж (по 40%). На квартиры стоимостью выше 30 млн рублей приходится 15-17% сделок. В настоящий момент средняя стоимость кв. м жилья класса «премиум» составляет 245-270 тыс. рублей за кв. м.

Несмотря на большой объем новых проектов, рост цен сохранится за счет сокращения недорогого, по меркам элитного сегмента, первичного предложения. «Как правило, разница в цене при покупке квартиры на начальной стадии строительства и после сдачи дома в высоких классах может достигать 30%. В долгосрочной перспективе – пять-семь лет, стоимость квадратного метра квартиры также показывает стабильный рост, несмотря на экономические потрясения и временный спад цен», – говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Инвестиций ради

Наблюдается некоторая активизация инвесторов, ориентированных на покупку квартир в элитном сегменте. Такие инвесторы заинтересованы в приобретении квартир, максимально отвечающих балансу цены и качества, что привело к сокращению средней площади приобретенной квартиры и «вымыванию» наиболее доступных вариантов.

Изменились и мотивы покупки. Особенно инвестиционной. «Люди, которые покупают элитную недвижимость, знают, куда деньги вложить. И уж точно они не будут вкладывать в недвижимость, чтобы она там росла для покупки третьей или четвертой квартиры. Они покупают элитную недвижимость для себя, в силу изменений каких-то семейных обстоятельств, появления каких-то новых интересных объектов», – объясняет директор по маркетингу и продажам компании «Земляничные поляны» Анастасия Малышева. С ней согласна директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова: «Элитная недвижимость должна быть интересна, тогда человек туда будет вкладывать. Если проект грамотный, если место расположения очень хорошее, то квартиры будут продаваться независимо от кризиса».

Санкт-Петербург

Индикаторы элитного рынка жилья

Жилые комплексы, продажи в которых были открыты в I полугодии 2014 г.
Жилые комплексы, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2014 г.
Динамика изменения объемов первичного рынка и предложения элитного жилья
Динамика объема продаж элитного жилья
Динамика цен на элитное жилье

У партнеров

    Реклама