Со ставкой наперегонки

Финансы
Москва, 12.04.2012
«Русский репортер» №14 (243)
Ставки по ипотеке продолжают расти. За последние полгода более двух десятков банков подняли ставку на 1–1,5%. Участники рынка говорят, что это не последнее подорожание жилищных кредитов. Да и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию прогнозируют, что в этом году ставки еще будут повышаться

«Пока выбирали квартиру, которую хотели купить в кредит, займы в банке, который мы выбрали, подорожали на полтора процента. Теперь придется платить на несколько тысяч долларов больше, ведь берем заем на десять лет — за это время набегает весьма приличная сумма даже по нескольким десятым долям процента. А опоздали-то всего на неделю», — жалуется знакомая семейная пара. Если еще три-четыре года назад опоздание было чревато ростом стоимости выбранной квартиры, то теперь чаще всего подножку ставят банки, которые увеличивают стоимость заемных средств.

Лидеры подняли ставки первыми

Эксперты давно прогнозировали рост ставок по ипотеке из-за подорожания денежных средств. К примеру, Сбербанк, крупнейший игрок рынка, повысил в начале года ставку кредитования по продуктам «Строительство жилого дома» и «Гараж» на 0,55–0,75% годовых. Позже другой крупный игрок — ВТБ 24 (розничная «дочка» ВТБ) поднял процентные ставки почти по всем ипотечным программам. Рост ставок при определенных сроках кредитования и размерах первоначального взноса составил до 0,7% годовых. Теперь стоимость рублевого займа у ВТБ 24 — от 8,8% для кредитов с переменной ставкой и от 9,9% с фиксированной. О том, что ВТБ 24 может повысить ставки по ипотечным займам, президент — председатель правления банка Михаил Задорнов заявил еще в ноябре 2011 года.

С января цены на заемные средства подняли более 20 банков. Резче других ставки повысили МДМ-Банк и «Абсолют» — максимальный рост составил 2%. Номос-Банк и Газпромбанк подняли ставку по отдельным программам на 1–1,25%. По данным маркетингового агентства MARCS, Россельхозбанк повысил ставку по ипотеке в рублях на 0,5%, ЮниКредит Банк — на 0,25–0,5%, Газпромбанк — на 0,4–1%. Недавно ставки подняли «Дельтакредит» (на 0,5% годовых), Инвестторгбанк (0,4–0,7% в рублях, а также в валюте по кредиту «Надежный» на квартиру или дом), Банк жилищного финансирования (0,5–1% в рублях и валюте).

Cредняя ставка рублевого кредита в 20 крупнейших ипотечных банках с октября по март выросла почти на 1% — до 12,74% годовых.

В самих банках оправдывают свои действия удорожанием денег. За последние полгода цена привлечения с рынка облигаций увеличилась почти на 2%. «Увеличение ставок по ипотечным кредитам связано прежде всего с повышением стоимости ресурсов банка. Увеличение ставок по депозитам, рост стоимости заимствования на межбанковском рынке и так далее — все это влияет на размер ставки по кредитным продуктам», — заявили в пресс-службе банка «Ак Барс».

Про подорожание говорил и замглавы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк. Он считает, что АИЖК не будет существенно менять ставки, но некоторый рост ставок рефинансирования по продуктам агентства под влиянием рынка возможен. По словам Семенюка, снизить стоимость ипотечных займов можно, но лишь в условиях снижения инфляции и создания благоприятного климата на ипотечном рынке.

И это несмотря на заявления главы правительства о том, что стоимость ипотеки для конечного потребителя должна составлять 3–4%. «Это в данный момент невозможно. Для достижения такой отметки нужно, чтобы стоимость денег была нулевой для банка. Сегодня же она находится на уровне 8–9% годовых. И банки добавляют 3–4%, чтобы заработать хоть что-нибудь», — утверждают эксперты.

Несмотря на рост стоимости ипотечных кредитов, их объемы увеличиваются. По данным Центробанка, объем выданных жилзаймов в январе 2012 года вырос в 1,9 раза — до 38,2 млрд рублей в годовом исчислении. Более того, не было и особенно заметного сезонного снижения. Традиционно январь для ипотеки не самый востребованный месяц. Так, в 2010–2011 годах в январе объем выданных кредитов сокращался в три-четыре раза, в январе же нынешнего года падение составило всего 2,6 раза. Очевидно, потенциальные заемщики в условиях тенденции к росту ипотечных ставок спешат взять кредит на наиболее выгодных условиях.

«Спрос на ипотечные продукты растет. При этом, как правило, клиенты отдают предпочтение стандартным вариантам кредитования — на приобретение готовых или строящихся квартир. Недооцененный сегмент кредитования — это частные дома, земельные участки, дачные дома и прочие индивидуальные постройки. В этом году многие банки активно развивают направления частного домостроения, сотрудничают с компаниями, возводящими загородные дома. Учитывая большой потенциальный спрос на индивидуальные дома со стороны населения, считаем, что данный продукт будет пользоваться хорошим спросом», — заявляют в банке «Ак Барс».

Банкиры советуют поспешить

В текущем году основной тенденцией изменения ставок будет их поэтапное увеличение, предрекают в банках. «Банк рассматривает возможность изменения размера процентных ставок по отдельным ипотечным продуктам, в том числе и в сторону увеличения. Ужесточение условий кредитования не планируется, и предполагается разви-тие процедур кредитования с упрощенным подходом к оценке заемщика и предмета ипотеки», — заявили в «Ак Барсе».

«Сейчас средняя ставка составляет примерно 12,5% на вторичном и 13,5% на первичном рынке. Движение ставок будет определяться ситуацией на рынке банковских ресурсов, значительного снижения ставок мы не предвидим», — утверждает Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка.

Практически все заемщики предпочитают брать кредит в рублях. Некоторые банки вовсе отказались от валютных вкладов. «Данные кредиты мало востребованы рынком, и наш банк их не предлагает», — заявили в Номос-Банке. «Спрос на кредиты в валюте невелик, и причиной тому неоднократные резкие колебания валют, в том числе связанные с экономическим кризисом. Спрогнозировать и оценить риски, связанные с получением кредита в валюте и ее дальнейшими колебаниями, очень сложно, но — подчеркну еще раз — такие кредиты не пользуются популярностью с учетом продолжающихся кризисных процессов на западных рынках», — отмечает специалист банка «Ак Барс».

Некоторые заемщики, взявшие в 2007–2008 году валютные кредиты, до сих пор не могут выплатить заем из-за резко подскочивших курсов. Особенно тяжело пришлось тем, кто брал ссуды на жилье в японских иенах и швейцарских франках. С тех пор курсы этих валют выросли на 88 и 58% соответственно, после чего задолженность заемщиков в пересчете на рубли на 40% превысила рыночную стоимость квартир, а размер ежемесячного платежа достиг 75–100% их совокупного семейного дохода. В этой ситуации ряд банков пошел навстречу заемщикам и ввел программу рефинансирования валютных кредитов. Так, Банк Москвы в 2011 году предложил своим клиентам следующий механизм: заемщик мог рефинансировать свой кредит в российские рубли с применением упрощенной конвертации по курсу ЦБ и введением льготной процентной ставки на новый кредит уже в российских рублях. Кроме того, чтобы облегчить положение плательщика, банк предлагал увеличить срок действия кредитного договора до 50 лет.

Но даже такие предложения многим заемщикам не понравились. Некоторые, к примеру, объявили программу реструктуризации их кредитов Банком Москвы псевдо­льготной. По мнению клиентов банка, программа только фиксирует текущий возросший долг в рублях, одновременно лишая их защиты Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», так как банк предлагает проводить рефинансирование путем оформления новых кредитных договоров взамен существующих. В марте часть заемщиков даже объявили голодовку, добиваясь «справедливых и недискриминационных вариантов» реструктуризации выданных им кре­дитов. Более того, ипотечные заемщики Банка Москвы и ОТП-Банка провели пикет перед офисом Центробанка. Участники акции потребовали законодательно ограничить валютные риски ипотечных заемщиков на уровне 25%. Учитывая все это, банки и сами не стремятся развивать ипотеку в валюте.

Теперь у них новый тренд — плавающие ставки. Такие программы появились несколько лет назад, но лишь сейчас стали активно развиваться банками и набирают популярность у заемщиков. «Безусловно, для банка в финансовом плане выгоднее выдать кредит по плавающей ставке. В экономически неблагоприятных условиях и, соответственно, при повышении ставок заимствования капитала — ставки ЦБ РФ, LIBOR, MosPrime — стоимость отвлеченных в ипотечные кредиты ресурсов пропорционально возрастет. Однако при этом необходимо понимать, что в экономически трудных условиях будет нелегко и заемщику. Повышение ставки по кредиту в такой период может привести к резкому увеличению количества кредитов с просрочкой платежа. Эта просрочка будет не технической, а системной, то есть фактически на период кризиса. Данное обстоятельство ставит под сомнение тот финансовый эффект, который получит банк, учитывая, что заемщики с фиксированной ставкой будут более устойчивы и обеспечат погашение кредитов в соответствии с графиком», — утверждают в «Ак Барсе». По словам Сергея Арзянцева из Номос-Банка, фиксированные ставки менее удобны для заемщика и более рискованны для банка с точки зрения кредитного риска.

Основное преимущество программ с плавающей ставкой — цена. Уровень плавающей ставки на период ее фиксации всегда будет ниже, чем полностью фиксированная ставка на весь срок кредита. В рамках одной ипотечной программы плавающие ставки ниже фиксированных примерно на три процентных пункта. Конечно, нужно помнить, что, выбирая кредит c плавающей ставкой, заемщик берет на себя часть процентного риска, поскольку стоимость кредита будет зависеть от ситуации на денежном рынке и может быть как меньше, так и больше ставки на период фиксирования.

Наиболее выгодны такие программы тем клиентам, которые планируют погасить кредит полностью либо выплатить его большую часть в течение пяти-семи лет. Если говорить о нюансах таких программ, то с точки зрения клиента самая безопасная ставка — ставка Центробанка, так как государство идет на ее пересмотр, взвешивая все риски и возможные последствия. Ставки LIBOR и MosPrime являются коммерческими индикаторами, которые могут резко колебаться как в меньшую, так и в большую сторону, что несет дополнительные риски.

Банкиры также советуют брать сегодня кредит на максимально возможный срок: при отсутствии моратория на досрочное погашение это дает возможность увеличить максимальную сумму кредита и уменьшить ежемесячный платеж и, как следствие, снизить свою ежемесячную финансовую нагрузку. Некоторые банки предлагают и промежуточные варианты, сочетающие преимущества фиксированных и плавающих ставок, — программы с комбинированными ставками. По ним банки дают возможность cвоим заемщикам зафиксировать проценты на срок от одного года до десяти лет. Комбинированные ставки ниже фиксированных и имеют больший срок фиксации, чем плавающие.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №14 (243) 12 апреля 2012
    Собственность
    Содержание:
    Фотография
    От редактора
    Вехи
    Реклама