Ипотека: миф или панацея?

Так была обозначена очередная тема заседания дискуссионного клуба журнала "Эксперт-Сибирь", которое состоялось 9 июня. В нем приняли участие сотрудники ряда строительных компаний, банков, жилищно-строительных кооперативов, а также представители средств массовой информации.

Дискуссию открыл директор новосибирского фонда "Жилище" Павел Нефедов. Он отметил, что "ипотека или любые иные формы обеспечения населения жильем должны ставить во главу угла принцип доступности. А доступность формируется из двух основных факторов - невысокой цены и длительного срока расчета за приобретенное жилье". Как с этой точки зрения можно оценивать сложившуюся у нас модель ипотечного кредитования?

Ипотека сама по себе, по мнению Павла Нефедова, без резкого увеличения объемов жилищного строительства никак не решает проблему обеспечения населения жильем. Факторов, сдерживающих темпы строительства, много. Причем главным препятствием являются даже не пресловутые административные барьеры, а отсутствие стабильных и недорогих источников финансирования. Будут деньги - будет строительство.

А что в современных условиях может стать таким источником? По подсчетам, приведенным директором фонда " Жилище", сейчас 80% строительства жилья финансируется за счет средств граждан по договорам долевого участия (или, как их раньше называли, инвестиционным договорам). Еще 10% - за счет банковских потребительских кредитов населению, что, по словам Нефедова, не является ипотекой, так как обеспечением кредита служит не залог, а наличие поручителей и стабильного источника дохода. Примерно 5% средств - банковские кредиты застройщикам. И последняя доля в финансировании строительства - так называемые накопительные схемы (системы стройсбережений). Это тоже не ипотека.

Получается, что ипотечных схем в финансировании строительства жилья сегодня совсем нет. Деньги от ипотеки в основном идут на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. А поскольку спрос превышает предложение, цены постоянно растут. Отсюда вывод: пока ипотека у нас не повышает доступность жилья для большей части населения.

Такое утверждение может показаться парадоксальным, если учесть количество разговоров о больших перспективах ипотеки, а также тот бесспорный факт, что на Западе эта схема работает. Но обратимся к цифрам. За все время существования в России (с 1997 года) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по его стандартам выдано 17,9 тыс. кредитов. Для страны, где около 80% населения хотело бы улучшить свои жилищные условия, это капля в море.

Большинство участников дискуссии согласились, что ипотека не панацея, хотя, конечно, и не миф. Это всего лишь дополнительный рычаг, позволяющий ускорить решение жилищной проблемы для части населения. Впрочем, в Министерстве экономического развития и торговли (МЭРТ) на этот рычаг возлагают большие надежды. В подготовленной АИЖК и МЭРТ Концепции развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования до 2010 года правительству предлагается выделить Федеральному ипотечному агентству 249 млрд рублей в виде государственных гарантий. Это означает, что ведомство Германа Грефа делает ставку на развитие двухуровневой (американской) модели массовой ипотеки. Согласится ли с этим Министерство финансов и правительство в целом, пока вопрос. Во всяком случае, в Минфине высказывались намерения в следующем году отказаться от предоставления государственных гарантий по облигациям АИЖК.

Так или иначе, по мнению участников дискуссии, необходимо развивать и ипотеку, и альтернативные схемы жилищного финансирования. Например, немецкую модель, которую у нас называют накопительной системой. Немецкая модель хорошо зарекомендовала себя не только в послевоенной Германии и Австрии, но и в ряде стран Восточной Европы эпохи постсоциализма: Венгрии, Чехии, Польше. Американская же модель ипотеки может стать широко распространенной только в среднесрочной и дальнесрочной перспективе.