На рынке коммерческой недвижимости усиливаются две тенденции: строительство высококлассных офисных зданий и формирование профессиональной сферы услуг по управлению зданиями.

В начало алфавита

На заре развития офисного сегмента рынка недвижимости девелоперы занимались в основном вторичным рынком. Многочисленные административные здания, производственные площади частично или полностью переквалифицировались в рабочие места для офисов и торговые помещения для магазинов. Такие объекты по-прежнему востребованы, и это связано в первую очередь с их удобным месторасположением — в центрах городов, на транспортных развязках, на главных улицах. Многие из них до сих пор остаются важными составляющими ансамбля деловых зданий.

Внимание девелоперов постепенно сконцентрировалось на вновь возводимой коммерческой недвижимости. Несколько лет подряд города Сибири насыщались офисными зданиями класса В и С, спрос в этих категориях остается наиболее актуальным до сих пор. Собственники низкоуровневых площадей удерживают в своих руках большую часть рынка, особенно ярко это проявляется в городах с численностью населения менее 700 тыс. человек, таких, как, например, Иркутск. Начальник отдела аналитики и маркетинга иркутской компании «Востсибстрой» Алексей Зайцев отмечает, что в Иркутске востребованность помещений, мало приспособленных к эксплуатации, обусловлена слабым развитием рынка недвижимости.

«Основная масса офисов не дотягивает до категории C», — констатирует он. И, как полагают участники рынка, спрос на такую недорогую недвижимость сохранится прежде всего потому, что она удовлетворяет потребности среднего и малого бизнеса. «Всегда будут существовать компании, которым престиж и комфорт бизнес-центров класса А и В не по карману», — считает начальник отдела продаж и маркетинга инвестиционно-строительной компании «Эргоном» (Новосибирск) Ольга Кадырова.

По данным аналитиков компании «МонолитДевелопмент», в Красноярске только три торгово-офисных объекта можно отнести к категории В. Подавляющую долю на рынке занимают офисные здания более низкого класса D — это нежилые помещения в административных зданиях и научно-исследовательских институтах. Срок эксплуатации этих зданий составляет более 10 лет. Как отмечают специалисты компании, офисы класса С пользуются наибольшим спросом, о чем свидетельствует практически 100-процентная их заполняемость.

В Кемеровской области, по данным координатора проекта «Коммерческая недвижимость и девелопмент» консалтинговой компании «Бизнес-Аналитик Групп» Евгении Масленниковой, строительство новых бизнес-центров ведется достаточно вяло. «Отмечается крен в строну строительства торговых центров. На рынке офисной недвижимости в 2006 году не было объектов, построенных с нуля, — в основном реализовывались проекты реконструкции вторичной нежилой недвижимости». По ее словам, офисный рынок Кемерова испытывает крайний дефицит по всем классам — А, В и С. В Кемерове в 2006 году был построен только один торгово-офисный центр, а в Новокузнецке — ни одного.

Наше исследование показывает, что объектов класса А, абсолютно соответствующих заявленному статусу или хоть сколько-нибудь претендующих на него, в сибирских регионах пока нет. Примечательно, что управляющие и собственники зданий зачастую завышают категории своих бизнес-центров с целью повышения их привлекательности для потенциальных арендаторов. Но движение в начало офисного алфавита началось. Так, в Новосибирске в настоящее время строятся объекты класса А: «Кронос» (девелопер — «Новосибирскэнерго»), «РосЕвроПлаза» («РосЕвроДевелопмент»), «Гринвич» («Трансервис»), «СТ-Плаза» (СТ Групп Регион), Sky City («Сибакадеминвест»). По словам президента «Сибакадеминвеста» Михаила Ненашева, «потребности Новосибирска на ближайшие годы составляют до 115 тысяч квадратных метров офисов класса А и до 130 тысяч квадратных метров офисов класса В». Спрос на данные объекты подогревается не столько развитием крупных сибирских компаний, сколько выходом в российские регионы крупных федеральных структур и представительств транснациональных компаний. Дефицит предложения в этом сегменте наблюдается во всех регионах. В городах, где возведение высококлассных офисов еще не анонсировано, аналитики указывают на появление признаков неявного предложения — объявлений о торгах на земельные участки под строительство деловых комплексов.

Концептуально — значит прибыльно

Работа в высококлассном сегменте офисной недвижимости требует от инициатора больших финансовых затрат. Чтобы окупить их и получить максимальную прибыль во время эксплуатации объекта, на предпроектных этапах подготовки девелопер создает концепцию будущего объекта, имеющую маркетинговое и экономическое обоснование. Центральная ее часть — подбор арендаторов. Следуя последним тенденциям на рынке недвижимости, эту функцию девелоперы, возводящие здания класса А и В+, передают на аутсорсинг профессиональным консалтинговым компаниям.

По словам Ольги Кадыровой, консультанты начинают работу на предпроектной стадии, которая включает в себя «наиболее важные этапы, такие, как исследование рынка и выбор места расположения будущего объекта». Именно на этой стадии авторы концепции должны придумать своего рода ноу-хау. «Объект, в котором нет изюминки, может быть не востребован рынком», — говорит директор Управляющей компании «Сибиряк» (Новосибирск) Тарас Демиденко. По его словам, консалтинг, проведенный сторонней организацией, необходим, так как сам собственник в погоне за площадями может упустить из виду важные моменты позиционирования. «Сверхприбыльное место можно превратить в умеренно прибыльное, ведь желание строителя — выжать из площадки все по максимуму, — считает Тарас Демиденко. — А после завершения работ оказывается, что зданию не хватает парковки, к нему сложно подъехать. Ошибки в строительстве трудно исправлять».

На сибирский рынок коммерческой недвижимости приходят и иностранные компании. Сами участники отмечают, что судить об объемах зарубежных капиталов, инвестированных в строительство бизнес-центров, сложно. Такая информация обычно закрыта. В Сибири пока только компания «РосЕвроДевелопмент» демонстрирует прозрачность инвестиционных вливаний в строительство своего единственного за Уралом бизнес-центра — «РосЕвроПлаза», первого в Новосибирске бизнес-центра класса А. Участие в финансировании его строительства принял американский инвестиционный фонд, управляемый Moore Capital Management. «РосЕвроДевелопмент» использовал консультационные услуги западных специалистов: Jones lang LaSalle проводила консалтинг для новосибирского проекта и участвовала в разработке концепции, а управление самим бизнес-центром в конечном итоге передано французской фирме Sodexho.

Некоторые другие девелоперы также обращаются к зарубежному опыту, «выписывая» в Сибирь архитекторов и целые строительные бригады. На местном рынке зарекомендовали себя корейские, турецкие и бельгийские подрядчики, а также проектировщики и архитекторы из Европы и Японии. Несмотря на то что услуги зарубежных специалистов обходятся гораздо дороже услуг местных строителей, девелоперы приглашают их. И не только потому, что иностранцы строят качественнее, укладываются в смету и оговоренные в контракте сроки, но и потому, что сотрудничество с ними добавляет бонус надежности в «резюме» компании, которая в будущем рассчитывает на привлечение западных инвестиций. В целом, зарубежные бренды в России служат неким маячком для других работающих на нашем рынке глобальных компаний, которым нужен офис и качественное его обслуживание. Коммерческий директор новосибирского филиала «РосЕвроДевелопмент» Виктор Зырянов поясняет: «Компании, которые открывают свои представительства в Москве или регионах, не ищут офисы по газетам, они сразу же обращаются к профессионалам. Консалтинговая компания с мировым именем помогает раскрутке самого бренда бизнес-центра».

За рулем стажер

Какие выводы можно сделать? Во-первых, в специальном управлении здания ниже уровня В не нуждаются. Как правило, после «заселения» арендаторов деятельность девелопера ограничивается сбором платы с них и организацией клининга и технадзора за зданием. В качественных проектах класса В и А управления требуют все процессы, связанные с получением дохода от объекта. Более того, управляющая компания может включаться в работу над объектом еще на уровне его планирования.

Во-вторых, Сибирь сегодня переживает переходный период — рынок управления недвижимостью только начинает формироваться. Различие между регионами можно охарактеризовать степенью прохождения начального периода: так, если в Новосибирске выделяют уже несколько самостоятельных игроков, то, к примеру, в Иркутске появление компаний, управляющих недвижимостью, намечается только в перспективе. В этом случае индикатором рынка управления остается количество реализованных или планируемых объектов высококлассной недвижимости.