Раз, два, три — рынок!

Ирина Кичкайло
4 февраля 2008, 00:00
  Сибирь

Официальное открытие бизнес-центра «Гринвич» подвело черту «первой очереди строительства» новосибирского рынка респектабельной офисной недвижимости

Характер изменений, принятых в сегменте коммерческой недвижимости в Новосибирске, уникален по сравнению со всеми остальными сибирскими регионами. Довольно быстро амбициозные планы здесь превращаются в претенциозные сооружения. Сегодня ни один город Сибири не может похвастаться таким объемом возведенных и строящихся офисных площадей класса А. Совокупная коммерческая площадь трех введенных в эксплуатацию бизнес-центров — «РосЕвроПлазы», «Кроноса» и «Гринвича» — составляет примерно 70 тыс. кв. м.

Бизнес-стрингеры

О существовании диковинного класса А широким слоям городской общественности стало известно чуть более двух лет назад. И пока пресса, бизнес-сообщество и просто любопытствующие новосибирцы с интересом и недоверием рассуждали, каким должен быть этот «А», и каким будет здесь, над городом уже выросли здания, концептуально отличающиеся от всего, что было. «РосЕвроПлаза» сдана в эксплуатацию летом 2007 года, в преддверии года следующего «Кронос» объявил о готовности заселять первых арендаторов, а спустя месяц — 25 января — официально открылся «Гринвич».

Ряд этих открытий не стоит расценивать как события только рынка недвижимости и тем более — отдельного его сегмента. Во-первых, утвержденные на новых объектах стандарты качества распространяются и на другие сферы строительства и становятся если не эталонными, то показательными во всем, что принято считать элитным. Это и жилье, и торговые площади в центральной части города. Общие изменения отражаются в целом на архитектурном облике Новосибирска. А главное — хоть и не строительными темпами, но все-таки растет и уровень сервиса. Ориентир на лучшее, что перед глазами материализуется в класс А (в самом широком понимании этого понятия), влечет за собой улучшение обслуживания в областях, напрямую не связанных с недвижимостью. В общепите и ретейле, например. И даже офисные здания в центре города, относящиеся к более низкому уровню (например, бывшие НИИ), преображаются — как минимум собственники меняют коммуникации и внутреннюю отделку.

Растет и «качество» самих арендаторов. Вчерашние обитатели съемных цоколей сначала переезжают в настоящее офисное здание, а потом смотрят и на то, что престижнее, комфортнее и красивее. И если сегодня большая часть арендаторов высококлассной недвижимости — это компании с «головой» в Москве или за рубежом, то совсем скоро тенденция к улучшению условий ведения бизнеса, а также объем готового предложения приведет и местные развивающиеся компании в новые офисы класса А.

Строительство такой недвижимости повлекло за собой появление новых для Сибири направлений бизнеса. Сейчас уже никому не придет в голову, что еще пару-тройку лет назад обозначение слова «девелопер» искали в словарях деловой лексики. Теперь оно вошло в оборот, а вместе с ним появились новые понятия и пространство для новых рынков: управление недвижимостью, консалтинг, брокеридж. В цене оказались аналитики в этой сфере, не говоря уже о распространении новых технологий в строительстве. И все это во многом благодаря возведению в Новосибирске первой «троицы», завершающим в которой стал «Гринвич». Он же и обозначил переход к следующему этапу — от формирования рынка высококлассной офисной недвижимости к его развитию.

Первый блин — оладушком

Быть первыми всегда тяжело. Поэтому, несмотря на заметные улучшения, к самим бизнес-центрам и к стартовому уровню обслуживания в них есть нарекания. Каждое из зданий принимало арендаторов, будучи еще не готово к этому. Для отечественной строительной отрасли — это почти традиция, не самая лучшая. Все привыкли заезжать в новые дома, когда там в лучшем случае еще не работает мусоропровод, а во дворе лежит щебень и стоят тракторы. С бизнес-центрами, пусть и класса А, ситуация похожая. Все открытия были несколько скомканными. Больше всех отличилась компания «Апромако», управляющая «Кроносом». Во время торжественной церемонии перерезания ленточки главами области и города ветер поднимал в воздух огромные куски картона, пластмассы и другой строительный мусор. А на первом этаже гудели пылесосы, уборщицы выметали цементную пыль, по лестницам рабочие носили инструменты, просили журналистов посторониться, чтобы не мешали. Короткая экскурсия по зданию — и ясно, что отделки нет в большинстве помещений.

 pic_text1 Фото: Борис Барышников, Станислав Соколов
Фото: Борис Барышников, Станислав Соколов

«Гринвич» к самой церемонии открытия подготовился лучше, чем его предшественники. Первых арендаторов он вселил еще в середине осени прошлого года, 20 декабря получил бумаги на ввод и только через месяц пригласил гостей. В числе видимых невооруженным взглядом преимуществ замыкающего тройку бизнес-цетров «Гринвича» — качество внутренней отделки. Вообще интерьер здания пронизан духом комфорта и роскоши, что касается последней — порой даже чересчур. Холлы бизнес-центра несколько напоминают гостиничные вестибюли. Возможно, это с непривычки, потому что «РосЕвроПлаза» и «Кронос» смотрятся более скромно. Можно сказать, их интерьер даже скудноват.

На пресс-конференции, устроенной заказчиком строительства нового бизнес-центра холдингом «Трансервис» и УК «Гринвич», виновники торжества также не удержались от сравнений:

— Все три здания, — говорил о себе и коллегах по рынку генеральный директор управляющей компании Никита Некипелов, — построены с прицелом на классификацию Московского исследовательского форума и формально соответствуют описанному в ней классу А. На словах и в рекламе формировалось мнение, что в Новосибирске строятся три супердворца, у которых все самое лучшее. Но по факту подход у всех оказался разный. Теперь, когда все открылись, это можно увидеть. Мы посмотрели результаты наших конкурентов, и, может быть, не совсем cкромно об этом говорить, но поняли, что у нас получилось лучше…

— Никита, позвольте на секунду вмешаться, — видимо, забеспокоился президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко за пылкую речь коллеги и поспешил объяснить собравшимся, что это не голословные заявления. — «Гринвич» должен был сдаваться в 2005 году. Приступить к строительству мы были готовы в 2003-м. Но в тот момент из-за проблем «Новосибирскэнерго» с развитием коммуникаций нам не удалось решить вопрос с подачей на объект необходимого объема теплоэнергетических мощностей. Сроки начала строительства были отложены, и сами работы затянулись. Так мы подарили время конкурентам. С проектом на рынок они зашли на два года позже, но смогли обогнать нас на стадии строительства. Когда мы поняли, что нам наступают на пятки, проектировщики и дизайнеры «перетрясли» проект сверху донизу. Мы поменяли фасад, инженерную начинку, интерьер. Все это, конечно, привело к колоссальному удорожанию. Если первоначальный объем инвестиций составлял 584 миллиона рублей, то в итоге стоимость проекта выросла до 820 миллионов. Мы ни на чем не экономили, только вкладывали и вкладывали, — заключил Александр Всеволодович.

Президент «Трансервиса» в день открытия говорил много, увлеченно, не без гордости:

— На строительстве этого здания мы еще раз убедились, что не боги горшки обжигают. Мы ничем не хуже иностранных и московских компаний — ни в плане строительства, ни в плане управления. На месте этого конференц-зала, где мы сейчас с вами находимся, — обращался он к журналистам, — в марте прошлого года стоял башенный кран. По истечении девяти месяцев, в декабре, мы уже выдали под ключ десять тысяч квадратных метров уникальных офисных помещений, напичканных разной сложности электроникой. Это очень солидный показатель для строительства в сибирских условиях.

 pic_text2 Фото: Борис Барышников, Станислав Соколов
Фото: Борис Барышников, Станислав Соколов

Произнося речи, участники пресс-конференции то и дело щурились от яркого света. Лучи солнца, которое в этот день буквально залило весь город, пробивались через большие окна конференц-зала, расположенные прямо напротив стола для выступающих и экрана для презентаций. В один момент господин Бойко призвал кого-то из своего окружения. Через минуту свет исчез — несколько рослых мужчин все оставшееся время беседы руководства с журналистами простояли в последнем ряду, своими фигурами загораживая солнце.

И это только одна непридуманная метафора о том, как строители самых технологичных объектов в Новосибирске пропускают элементарные мелочи. «Эксперт-Сибирь», внимательно отслеживая тему строительства бизнес-центров класса А, уже не раз писал о том, что главная составляющая комфорта — это полное удовлетворение самых простых потребностей сотрудников. А они должны иметь возможность свободно поставить на парковку машину, включить зимой кондиционер, если в офисе стало душно, обедать не в ресторане, а в приличной столовой с быстрым обслуживанием, работать без перебоев с подачей электроэнергии. Для курения в здании должны быть специально отведенные помещения, чтобы людям не приходилось выходить на крыльцо. Еще можно повесить жалюзи в переговорных и конференц-залах.

Прелесть класса А и самого управления высококлассной недвижимостью в том, что уровень обслуживания не ограничен какими-то рамками. Как правило, инженерные системы новых офисных объектов имеют большой потенциал для совершенствования. Все зависит от желания владельцев. Сегодня, когда на рынок вышли уже три полноценных объекта, а скоро появятся еще несколько современных зданий, их собственникам и управляющим есть чему учиться друг у друга и прислушиваться к мнению самих арендаторов.