Назвался «А», отвечай как первый!

25 февраля 2008, 00:00
  Сибирь

Журнал «Эксперт-Сибирь» в очередной раз обращается к проблемам развития коммерческой недвижимости в Новосибирске. Статья «Количество переходит в качество» (№7 (196) за 18–25 февраля 2008 года) получила отзыв от читателя: наметившая сегментация рынка вызывает противоречивые оценки.

Сколько еще лет новосибирские журналисты будут кормить всю страну бреднями о своем городе? Не стоит себя обманывать, в Новосибирске нет бизнес-центров класса А, потому что даже класс B, что есть на рынке сегодня, сдается со скрипом. Не надо и считать девелоперов полными идиотами: хвалить они могут проекты как угодно и каким угодно классом обзывать, но под арендатора все равно подстраиваются. Другое дело, что есть такие люди, которые хотят стать очень большими людьми, а для этого надо думать не столько об арендаторах, сколько о потенциальных инвесторах.

В Новосибирске два толковых торговых центра — и это позор для вас. Так что стройте, стройте и стройте. Хороший street retail складывается веками и совсем не в социалистических городах. Если чиновники городской администрации связали свое финансовое благополучие с мелкими лавочниками, то это их проблемы.

Международные консультанты могут вообще не знать, что делается в Новосибирске. Главное, что они нарисуют вам отчет, который примут в любом банке под финансирование, сольют штампованный концепт проекта и гарантированно посадят арендаторов. Именно это они и продают. Если у кого-то академический интерес к рынку, то можно его изучать и самостоятельно.

Что касается ЗАО «Труд», то там явно никак не могут справиться с последствиями оккупации главного офиса тайным обществом «даунов». Если они никак не могут разобраться в спросе и предложении на рынке консалтинговых услуг — является ли это проблемой всего рынка?

Василий Серегин

Уважаемый читатель, сомнительная похвальба не является частью редакционной политики или увлечением отдельных журналистов издания. Да и кому бы мы могли польстить, говоря, что в городе появился сегмент высококлассной недвижимости? Собственникам зданий? Местным властям, «разрешившим» строительство? Или даже имиджу города? Вряд ли. Как вы правильно заметили, «идиотов» (используя вашу терминологию) среди тех, кто работает с коммерческой недвижимостью, нет. Иллюзий по поводу приближения новосибирского уровня развития девелопмента к столичным и уж тем более западным стандартам никто из участников рынка не питает. Безусловно, мы сталкиваемся с некоторым налетом спекулятивности в обращении с понятием «классности». Бизнес-центрам громко присваиваются те или иные категории. Впоследствии эти категории становятся основными аргументами рекламных и PR-кампаний, и, как все новое, притягивают к себе повышенное внимание (ведь еще пару-тройку лет назад рядовые новосибирцы и знать не знали о том, что здания могут быть «умными» или иметь какой-то класс). Естественно, исключительно ради престижа ни один местный арендатор не переедет в класс А. Достаточно в зимний будний день под вечер оказаться возле бизнес-центра, чтобы в этом убедиться, — площади заполняются медленно. Естественно, здания должны отвечать хотя бы минимальным представлениям руководителей офисов о комфортных условиях работы. И справедливости ради надо сказать, что объекты коммерческой недвижимости класса А формально соответствуют критериям своего уровня, утвержденным классификацией офисных зданий Московского исследовательского форума. А недостатки в эксплуатации этих объектов обусловлены просчетом их экономики: как получить максимальную финансовую отдачу от объекта, избежав «лишних» вложений. Невыгодно, а подчас финансово неподъемно для заказчика обеспечить такое количество парковочных мест, которое бы соответствовало реальным потребностям арендаторов, а не пресловутому прописному критерию «одно машино-место на 100 квадратных метров площади, занимаемой клиентом». Невыгодно оборудовать площади под кафетерий или столовую для сотрудников. Потому что на первых двух этажах здания, как наиболее проходных, и имеющих высокую арендную ставку, эффективнее размещать рестораны с чеком «выше среднего». А организация заведения общепита на средних этажах потребует дополнительных вложений в инженерные системы (прежде всего в вентиляционные), чтобы, как говорят сами строители, «всему бизнес-центру не пришлось по запаху определять, что дают на обед». Сам факт того, что заказчики расценивают такие логичные аспекты, как обустройство пункта быстрого питания для сотрудников, как удорожание, наталкивает на праведную критику их понимания концепции современного офисного здания.

Эти и многие другие технологические и сервисные недоработки расходятся даже с непритязательными представлениями о классе А, и эту тему «Эксперт-Сибирь» поднимал неоднократно.

Но какие бы проблемы не имели «высококлассные» объекты, главное их достоинство в том, что они все же качественно отличаются от всего массива офисных зданий, возведенных в Новосибирске ранее. И не только технологически. Благодаря им в городе появились четкие ориентиры развития сектора коммерческой недвижимости, которых до сих пор не существовало в принципе. Среди позитивных тенденций — наметившийся переход рынка продажи к рынку аренды, единоначалие во владении зданием и управлении им и так далее.

При возросшей конкуренции во всех сегментах коммерческой недвижимости аналитика и консалтинг призваны помочь вывести на рынок продукт, отвечающий реальным потребностям арендаторов, потому что просто громкими заявлениями о классности застройки привлечь клиентов уже не получится. Собственно, этой проблеме и посвящена обсуждаемая статья, где вместе с экспертами и участниками рынка мы попытались проанализировать, что уже есть в Новосибирске и чего еще не хватает. Другое дело, что взаимодействие консалтеров и девелоперов также не всегда может иметь позитивный итог. Как справедливо замечено, качество консультационной услуги во многом зависит от целей заказчика. Если отчет — это только формальность для получения инвестиций, то он не имеет никакого отношению к понятию «аналитика» и вышеозначенных задач не выполняет.

Тема, которую подняло руководство компании «Труд», не типичная, а скорее, даже экзотическая для местного девелопмента. И, конечно, как и было сказано в материале, их потребности выходят далеко за рамки пакетного предложения консалтинговых компаний. Но даже если проблема, с которой сталкивается игрок, своеобразна, кто утверждает, что она не стоит обсуждения? К тому же если это дает такую богатую почву для дискуссий…

Ирина Кичкайло, руководитель направления «Инфраструктурные отрасли» журнала «Эксперт-Сибирь»

Уважаемые читатели! Вы можете высказать свои мнения и комментарии к нашим материалам на сайте www.expert-sibir.ru