Признаки строительной революции

Олег Носков
24 ноября 2008, 00:00
  Сибирь

Инновационное малоэтажное домостроение дает шанс строителям и девелоперам успешно выйти из кризиса. Единственное условие — адекватное участие государства в развитии этого проекта

11

ноября в Новосибирске, в большом зале администрации Новосибирской области прошел форум «Инновации в строительной отрасли: малоэтажное строительство», организованный по инициативе журнала «Эксперт-Сибирь». Судя по интересу к этому мероприятию со стороны различных участников строительного рынка, среди которых были гости из Алтайского края, Омской и Кемеровской областей, массовое малоэтажное домостроение таит в себе пока не раскрытые возможности будущего экономического роста. Главная задача организаторов форума заключалась в том, чтобы расставить здесь правильные акценты, необходимые для согласования позиций между представителями власти, бизнеса и экспертного сообщества.

Дома для народа

Согласимся с одной простой истиной: инновации в строительстве актуальны в первую очередь в сегменте массового, доступного жилья. Элитная застройка, в силу низкой социальной значимости, при создании необходимых потребительских характеристик вполне может удовлетвориться и традиционными технологиями. Если же говорить о массовом жилье, то здесь сочетание таких показателей, как комфортность и доступность, достигается в наше время только за счет широкого внедрения новейших разработок.

Вывод из сказанного прост: говоря об инновациях в малоэтажке, нужно четко обозначить приоритетный сегмент жилья. К сожалению, малоэтажная застройка до сих пор у многих ассоциируется с дорогими коттеджными поселками, где по сию пору используются те же технологии, что и во времена царского абсолютизма. Зачастую как простые обыватели, так и некоторые чиновники полагают комфортное индивидуальное жилье некой барской утехой состоятельных граждан. Очень важно переломить данный стереотип. Именно поэтому с самого начала один из ведущих форума — депутат Новосибирского городского Совета Александр Люлько  обратил внимание участников на то, что необходимо юридически определиться с понятием «доступное жилье». Он призвал аудиторию принять во внимание ориентиры, еще весной заданные президентом Дмитрием Медведевым. Речь идет о массовом возведении индивидуальных домов площадью 70–120 кв. м при себестоимости одного «квадрата» в 20 тыс. рублей (по тогдашнему курсу). По словам депутата, до сих пор для реализации этой программы нет адекватной юридической базы. На его взгляд, государство и муниципалитеты должны вкладывать средства в освоение территорий, обеспечивая всей необходимой инфраструктурой участки, выделяемые под массовую жилую застройку, а к непосредственному выполнению работ привлекать только те компании, которые ориентированы на инновации. Другого пути решения жилищной проблемы, считает Александр Люлько, просто нет.

По этому вопросу депутата поддержал управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его словам, потенциал рынка малоэтажного жилья, если его правильно реализовывать, просто огромен. Низкий процент обеспеченности малоэтажным жильем отражает развитие этого рынка. Активную роль здесь должно играть государство, используя такую форму сотрудничества с бизнесом, как государственно-частное партнерство (ГЧП). «Только во взаимодействии с государством, — утверждает Сергей Дьячков, — мы можем придать импульс развитию малоэтажного строительства». Варианты предложено разделить на две группы мер — стимулирование девелопера, с одной стороны, и спроса — с другой. В первом случае, считает Сергей Дьячков, возможно льготное выделение земли, снижение за счет бюджета инфраструктурной составляющей стоимости, компенсация — полная или частичная — ставки по кредиту, а также налоговые льготы. Вторая группа мер включает в себя безвозмездное субсидирование потребителя, а также частичную или полную компенсацию ставки по ипотечному кредиту. Подобные стимулы, по мнению Сергея Дьячкова, уже присутствуют в реализации проекта Лесная поляна в Кемеровской области.

Схожие идеи высказал председатель Национальной жилищной корпорации (НЖК) Александр Лебедев во время прямого телемоста с Москвой. Напомним, что он является убежденным сторонником развития рынка малоэтажного жилья. Не так давно новосибирская компания «Стилвуд» получила от НЖК инвестиции в размере 20 млн евро на создание завода по производству деревянно-каркасных домов по немецкой технологии. Все это прекрасно, если бы не одно омрачающее обстоятельство — недоступность в Новосибирской области земли и инфраструктуры, на что пожаловался президент «Стилвуда» Владимир Сергиенко. Завод — это непрерывный конвейер, он не может работать с постоянными остановками. Чтобы значительно снизить себестоимость жилья, необходимо выйти на проектную мощность, а это примерно 120 тыс. кв. м в год. Однако для этого не создано никаких условий. «Я совершенно не хочу платить за землю и коммуникации, — сетует бизнесмен, — поскольку при таких условиях ни один проект не поднять».

Такие настроения игроков рынка наблюдаются и в других регионах. По словам Надежды Клюк, заместителя начальника управления Алтайского края по строительству и архитектуре, не так давно организованные в регионе аукционы по продаже земельных участков были открыто проигнорированы застройщиками — бизнес не увидел для себя никакого интереса. Согласно комментариям одной из ведущих форума — Инны Свечниковой, руководителя направления «Малоэтажное домостроение» Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области, председателя совета директоров компании «ЛанселотСтрой», ситуация со «Стилвудом» и другими предприятиями, вынужденными приостанавливать деятельность из-за отсутствия комплексного подхода к застройке, является сегодня стандартной. «Совершенно не факт, — заявила она, — что производители должны заниматься девелоперскими проектами. Это другой бизнес». Комплексное освоение территорий, по единодушному мнению участников форума, лежит в сфере ответственности властей, и без бюджетных вливаний здесь не обойтись.

Как раз эти акценты были расставлены в выступлении Александра Лебедева. Он недоумевает, почему китайцы выделяют сотни миллиардов долларов на развитие инфраструктуры, в то время как наше государство миллиарды долларов выводит за рубеж. Только в ипотечные облигации США мы вложили 100 млрд. То есть Российская Федерация своими деньгами простимулировала потребительский спрос в другой стране. На самом же деле спрос на жилье нужно стимулировать у себя дома. В этой связи Александр Лебедев предлагает ряд мер, в том числе дотирование ипотеки для граждан с ограниченными доходами. В этом нет ничего экстраординарного, учитывая, что подобные меры использовались и в цивилизованных странах, где жилищная проблема успешно решена.

Кстати, зарубежный опыт во многом поучителен и показателен для наших чиновников. Далеко за примерами отправляться не нужно. Их могут продемонстрировать наши ближайшие соседи.

«Яблочный город»

Маленькой сенсацией форума стало выступление руководителя проекта ГК ALMA GRAD Сергея Терехова. Компания имеет реальный опыт строительства в Республике Казахстан быстровозводимых малоэтажных домов по технологии ЛСТК — легких тонкостенных стальных конструкций. Сама технология была примерно лет девять назад разработана в Финляндии и, по сути, является следующим этапом — после деревянного каркаса — в развитии каркасных технологий как таковых. Не так давно ГК ALMA GRAD возвела в Усть-Каменогорске, при участии финских коллег, завод по выпуску домокомплектов из стального профиля. Аналогичный завод запущен и в Новосибирске. Его потенциальная мощность — 150 тыс. кв. м жилья в год. Это заметно больше, чем производительность завода по выпуску деревянно-каркасных домов. Причина проста — металл более технологичен, чем дерево.

Однако интересна не столько сама технология, сколько возможности ее применения в условиях адекватного участия государства. Новосибирская область такого примера представить пока не может. Другое дело — Казахстан, где уже действует программа жилищного строительства, под которую власти выделили не только солидный денежный ресурс, но и создали необходимую законодательную базу. Как рассказал на форуме Сергей Терехов, в этом году по решению местных властей их компании был предоставлен — для демонстрации возможностей — небольшой участок в 4 га под Усть-Каменогорском. На этой площадке создано 20 домов по пяти типовым проектам.

В этой истории впечатляют сроки. Соглашение с властью было заключено в марте этого года. В мае компания уже зашла на участок. В июле дома сдали под ключ (причем вместе с элементами благоустройства участков). Стоимость одного квадратного метра (по установленным государственным расценкам) — примерно 15 тыс. рублей. К концу лета дома прошли госкомиссию, а с осени в них уже живут люди. Администрация положительно оценила опыт компании, и теперь ей предложено развивать всю территорию площадью около 300 га. За два года на этом месте планируется построить примерно 1,5 тыс. домов.

Как разъяснил Сергей Терехов, высокая скорость строительства и относительно низкая стоимость обеспечены не только возможностями технологии, но и другими важнейшими факторами, включая активное финансовое участие государства в реализации жилищной программы. Стоимость строительных материалов в Казахстане на порядок ниже, чем в России, а такие составляющие себестоимости жилья, как цена земли и затраты на инфраструктуру, не ложились тяжким бременем на покупателя. Люди платили только за сам дом. Вопрос о выкупе участков вообще не стоял. По законам Республики Казахстан каждый гражданин имеет право на бесплатные десять соток. Если участок, на котором возводился дом, по площади превышал эту цифру, то за излишек покупатель доплачивал по кадастровой стоимости. Никаких спекуляций с наделами, по утверждению Сергея Терехова, в Казахстане нет.

Рассмотренный пример интересен как успешный вариант ГЧП в области доступного жилья. Поучительным для нас является и то, что в Казахстане понятие «доступное жилье» имеет точное юридическое определение. Как пояснил Сергей Терехов, все население республики официально поделено на несколько имущественных категорий. Соответственно, и квартиры поделены на четыре класса комфортности. Параметры доступного жилья определены в жилищной программе. Здесь же указаны приоритетные категории граждан, которые могут на него рассчитывать. Оно делится на две группы — кредитное и коммунальное. Первое выкупается в рамках государственной ипотеки, предусматривающей довольно скромную ставку в 4% сроком на 30 лет. Второе выдается мало­имущим гражданам на условиях льготной аренды (то же самое происходит и на Западе). Государственная ипотека, считает Сергей Терехов, является очень рациональным вложением средств. С одной стороны, она стимулирует спрос на жилье, с другой — эти деньги почти полностью возвращаются государству обратно.

По словам докладчика, Казахстан не так давно пережил те же кризисные явления, что сегодня наблюдаются в России. Что касается мер, которые используют казахстанские власти, то в них, безусловно, отчетливо просматривается типично западный цивилизационный тренд. И это далеко не случайно, несмотря на то что Казахстан принято воспринимать как образец восточного авторитаризма. «Дело в том, — разъясняет Сергей Терехов, — что наша республика, будучи небольшим самоутверждающимся государством, не пренебрегала советами западных специалистов. Наша современная жилищная политика в определенной степени отражает их влияние».

Смена стиля

В отличие от Казахстана, Россия в последние годы увлеклась демонстрацией своего державного величия, силясь показать всему миру собственную уникальность. Отсюда, надо полагать, вытекает у наших политиков и чиновников пренебрежение к западному опыту и наработкам в области права. Неудивительно, что решать жилищную проблему у нас тоже решили по-своему. Сегодня мы воочию наблюдаем, как наш «особенный» путь в области домостроения выходит нам боком. Хотим мы того или нет, изучать чужой пример все равно придется. Технологии уже завозим, осталось определиться с законодательной базой, ибо никакая, даже самая передовая разработка не даст желаемых результатов, если в стране нет цивилизованных законов и соответствующих государственных программ.

Игроки рынка уже начинают понимать, что без инициативы снизу от властей трудно ожидать серьезных и вменяемых шагов в этом направлении. Поэтому постепенно начинает меняться сам формат обращений к чиновникам — традиционные жалобы на засилье бюрократии уже трансформируются в конкретные предложения по развитию рынка. И такие обнадеживающие сигналы на форуме прозвучали. Как сказала Инна Свечникова, «ситуация постепенно начинает сдвигаться с мертвой точки». По ее словам, руководство Новосибирской области уже рассматривает вопрос о принятии программы комплексного освоения территорий на 2009–2013 годы, где основное внимание будет уделено малоэтажной застройке. Предполагается, что в рамках этой программы государство возьмет на себя определенные расходы на инфраструктуру. «Уже сейчас, — сообщает Инна Свечникова, — члены Ассоциации строителей и инвесторов согласовывают с руководителями некоторые законодательные нормативы». Вопрос о технологиях, по ее словам, тоже не остался в стороне, поскольку проблема снижения себестоимости стоит здесь далеко не на последнем месте. Вполне возможно, что инновационные подходы к строительству станут важнейшим критерием для отбора компаний.

По большому счету, в Новосибирской области появится некий аналог кемеровской Лесной поляны. Не исключено, что пример соседей был в чем-то заразителен для местных властей. Хотя в конечном итоге, по признанию Инны Свечниковой, главную роль сыграла все-таки инициатива снизу. Без активной позиции игроков рынка и представителей экспертного сообщества областное руководство еще долго держало бы общественность в состоянии томительного ожидания. Мы не знаем, правда, каков будет конечный итог, бюджетная составляющая проекта, однако обращение властей к инновационному малоэтажному домостроению само по себе отражает революционный перелом в сознании. Но прежде чем заработает новая система взаимоотношений власти и бизнеса, необходимо заранее учесть вероятные риски, которые могут быстро свести на нет такое сотрудничество.

Когда возможности совпадают с желаниями

При отсутствии дешевых ипотечных кредитов да еще в условиях банковского кризиса вряд ли можно говорить о серьезном стимулировании потребительского спроса на новое жилье. Это означает, что на первых порах комплексное освоение территорий вряд ли стоит возлагать на плечи одних лишь инновационных компаний, ориентированных на массовое поточное производство. Нет никакой уверенности, что в случае перенасыщения рынка региональные власти окажутся в состоянии за свой счет выкупать весь излишек готовых домов. В этой связи есть смысл резко поднять планку требований: лучше допустить к работам двух-трех самых надежных игроков, чем 20–30 ненадежных. Часть подготовленных территорий нужно передать индивидуальным застройщикам, обязательно предусмотрев для них специальные регламенты относительно параметров и технических характеристик жилья. Не стоит забывать, что на долю индивидуальных застройщиков только в одном Новосибирске приходится четверть возведенных площадей. Мы не можем пренебрегать возможностями домохозяйств, поскольку в нынешних условиях это один из важнейших способов решения жилищной проблемы. Если государство не в состоянии дать человеку льготный кредит на покупку готового дома, то пусть оно поможет создать дом собственными руками. Задача властей в этом случае — не просто удешевлять для человека данный процесс, а сделать индивидуальную застройку более современной, более цивилизованной. Другими словами — инновационной.

На форуме были представлены некоторые весьма интересные варианты. Так, деревянно-каркасный дом с заполнением из прессованных соломенных блоков, построенный на территории Новосибирского монтажного техникума по инициативе центра «Сибирское поселение», вполне доступен среднему гражданину — как в смысле технологии, так и в смысле материальных затрат. Причем заполнение каркаса можно при желании осуществлять из других материалов, даже тех, что выпускаются индустриально.

Кстати, изготовление материалов и изделий для индивидуального строительства может стать серьезным бизнесом. Здесь уже сформировался рынок, и его тоже есть смысл развивать. Мы должны допускать ситуацию, когда желающих возводить дом самостоятельно будет больше, чем желающих брать кредиты на покупку готовых домов. Для малого бизнеса это открывает большие возможности. Например, в любом поселке можно поставить мини-завод по производству неавтоклавных ячеистых бетонов по технологии инновационной фирмы «Силикон». Стоимость такого мини-завода, по словам директора фирмы Юрия Петерсона, примерно 1,5 млн рублей. Кроме того, многочисленным мелким деревообрабатывающим предприятиям вместо изготовления традиционных пиломатериалов лучше будет сосредоточиться на выпуске готовых элементов для деревянных каркасов — от стоек до стропил — и продавать их целым комплектом по заданному проекту.

Особую роль в модернизации индивидуального жилья будет, безусловно, играть современное инженерное оборудование. Особенно это касается автономных отопительных систем. Сейчас такая техника поставляется на отечественный рынок, причем спрос на нее растет. Например, компания «Ситех-Энерго» занимается поставкой и установкой современных газовых настенных котлов японско-корейского производства. Котел имеет цифровую систему контроля и в управлении так же прост, как привычный для многих настенный кондиционер. Стоимость решения для дома площадью 70–90 кв. м, по словам генерального директора компании Ольги Павловой, 26 тыс. рублей, плюс 2,6 тыс. — устройство дымохода. Цена вполне приемлемая. Дело осталось за газификацией наших поселков. Как мы понимаем, такую задачу и обязана решать наша власть. Поэтому хотелось бы надеяться, что данный момент будет отражен в программах по комплексному освоению территорий.