Временный вариант

Михаил Кичанов
8 июля 2013, 00:00

Малометражная квартира-студия остается самой популярной покупкой на рынке нового жилья. Для бизнеса — она гарантия того, что строительство многоэтажного дома окупится еще на старте продаж; для людей — надежда хоть на какой-то угол за доступные деньги

Фото: Виталий Волобуев

В мае многие новосибирцы с большим удивлением восприняли информацию о том, что промышленно-строи­тель­ный концерн «Сибирь» сдал в эксплуатацию трехподъездный 18-этажный дом на улице Петухова, 12/7 (жилмассив «Тулинское», Кировский район). Этот дом, состоящий из 906 квартир-студий, стал самым многоквартирным в городе. Чтобы создать столько индивидуального жилья, застройщик «нарезал» по 18 квартир на площадке. По сути, каждое окно в доме, а точнее лоджия — это отдельная квартира общей площадью от 20,7 до 26,9 кв. метров. Причем для «Сибири», которая еще в середине 2000 годов стала пионером в строительстве студий в Новосибирске, это не предел малометражности: в своем жилом массиве «Березовое» (Первомайский район) ПСК предлагает квартиры и по 19 кв. метров.

«Сибирь» знает, что делает: студии распродаются мгновенно, еще на этапе строительства. Более того, в офисе продаж компании нередко выстраиваются очереди из инвесторов. Только за первые два дня продаж квартир на ул. Петухова менеджеры обработали около 100 заявлений. «Проведя дополнительный анализ покупательских предпочтений, концерн «Сибирь» возобновил тенденцию предложения совершенно уникального товара: студий. Традиционно студия предполагает наличие единого жилого пространства, это квартира свободной планировки, самая большая комната которой с помощью различных дизайнерских приемов — цвета, мебели, освещения — разделяется на отдельные зоны — как правило, кухню–гостиную, спальню, — объясняет на своем сайте преимущество студий концерн «Сибирь». — Студии всегда пользуются повышенным спросом: небольшие по площади, но удачно спланированные, они позволяют удобно организовать жизненное пространство без лишних затрат. К очевидным преимуществам студии относятся ее компактность и одновременно вместительность. За счет отсутствия перегородок квартира выглядит просторной и светлой». Но так ли хорошо такое жилье для рынка?

Молодые и бедные

«Все определяет спрос. Если люди хотят покупать такие квартиры, то есть, с учетом тех программ поддержки, которые действуют в Новосибирской области, с учетом того, что у нас много молодежи, то они и дальше будут строиться. Строительные компании просто реагируют на спрос», — объяснил журналу «Эксперт-Сибирь» популярность малометражек министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин. Министр имел в виду областную программу «Молодая семья», по которой супруги, чей возраст моложе 35 лет, имеют право получить из регионального бюджета субсидию на улучшение жилищных условий в размере 300 тыс. рублей. Это существенная помощь, нередко составляющая треть стоимости квартиры в строящемся доме. Во всяком случае, на старте продаж квартиры в доме-рекордсмене от «Сибири» стоили от 847 тыс. рублей за 20,6 кв. метров.

«Приобрести студию в новостройке сегодня можно за 900 тысяч рублей (цена квадратного метра — от 24 750 рублей). За такую же цену можно приобрести лишь комнату в квартире, в общежитии, или малосемейку. Студии при этом лишены главного недостатка комнат — соседей по квартире, именно потому при равной стоимости предпочтение отдается чаще именно им, — рассказывает аналитик АЦ «Сибакадемстрой Недвижимость» Елена Семенова. — Студии в готовом жилье несколько дороже, но все равно сопоставимы по цене с малосемейками. На вторичном рынке Новосибирска в мае этого года средний метр в студии оценивался в 51 тыс. рублей, средняя цена студии составила 1,64 млн рублей. Для сравнения, средняя стоимость малосемейки — 1 500 рублей». Типичный покупатель студий как самого дешевого предложения на рынке новостроек — молодая семья, которая еще не обзавелись детьми или имеет одного ребенка. И это понятно: к началу совместной жизни хочется иметь собственную жилплощадь, а студия, с учетом господдержки, — оптимальный стартовый капитал. В дальнейшем, как правило, семейные люди рассчитывают расширить свое пространство (тем более, дети подрастут) и купить (путем обмена с доплатой) квартиры больших площадей.

«Следующая категория покупателей — студенты, которым родители помогают с покупкой собственных метров; холостяки, которые дома проводят мало времени. Для них студии — приемлемый выбор», — отмечает эксперт. Действительно, в таком разрезе квартира превращается, по сути, в склад для вещей — там не живут в прямом смысле этого слова, а проводят лишнее время. По внутренней статистике отдела продаж жилого комплекса «Гринвилл», порядка 15% квартир покупают неженатые мужчины до 30 лет. «Сказать что такие квартиры исключительно перевалочный пункт (купил — пожил три–пять лет — накопил денег — продал — купил квартиру большей площади) нельзя. Иногда студии «зависают» в руках одних хозяев на многие годы», — отмечает директор «TSC, лаборатория развития» Татьяна Аржаева.

Еще одна немаловажная категория покупателей — инвесторы, приобретающие студии на начальных этапах строительства, уверенные в росте стоимости такого жилья на рынке, а значит, впоследствии, в быстрой и успешной его продаже. «Спрос на студии стабильно высок, но более половины покупают для перепродажи. Поэтому после появления большого числа сданных новостроек на вторичном рынке цена студий, особенно на окраинах, снизится по отношению к остальным сегментам рынка», — предполагает независимый аналитик сайта n-s-k.net Сергей Николаев.

Еще плюсы и минусы

Студия, как уверяют дизайнеры, подходит для создания практически любого интерьера. Ну, может, за исключением барокко или ампира, со слишком массивной мебелью и обилием декора. Хорошо будет выглядеть квартира в японском или средиземноморском стиле, можно выбрать хай-тек, минимализм, классику, этнический стиль, стилизовать жилье под грот или даже юрту. А «путешествуя» по квартире, состоящей из одного пространства, не придется делать лишних шагов и движений — путь от кухни до зоны отдыха значительно сокращается за счет отсутствия коридоров.

Но немало у студий и недостатков. В такой квартире нет личных зон, все обитатели постоянно находятся на виду друг у друга, уединиться можно только в ванной комнате. Эта особенность пространства нередко становится причиной дискомфорта — человек хоть и социальное существо, но какое-то время ему нужно побыть наедине с самим собой. Поэтому в студиях редко бывает больше двух постоянных жителей. Семьям с детьми студия противопоказана — ребенку обязательно потребуется свое игровое и учебное пространство, отделенное от шума гостиной. Покупателям студии нужно учитывать, что запахи с кухни и из санузла свободно распространяются по такой квартире, поэтому без мощной и малошумной вытяжки часто не обойтись. Кроме этого, в едином небольшом пространстве студии необходимо поддерживать должный порядок, иначе даже несколько разбросанных вещей могут привести квартиру в состояние невообразимого хаоса.

Также нужно учитывать, что в домах, состоящих из студий и однокомнатных квартир, чаще требуется ремонт мест общего пользования — подъездов и лифтов. Жильцы, понимая, что они в этом доме ненадолго, обычно небрежно относятся к общедомовому имуществу. «Когда в подъезде два лифта на 300 студий, маловероятно, что они будут в хорошем состоянии», — подчеркивает Сергей Николаев. Нередко жители таких домов жалуются на плохую звукоизоляцию, большое количество соседей и даже очереди в лифт. По сути, такие дома превращаются в некий модернизированный вариант общежития — с той лишь разницей, что люди отвыкли от «коммунальной» идеологии и коллективизма.

Как горячие пирожки

Для застройщика студия — это гарантия привлечения инвестора и быстрый возврат вложенных средств. «На этапе строительства студии продаются в первую очередь. Многие хотят сэкономить, по­этому покупают квартиры малой площади, пока дом еще не сдан в эксплуатацию», — комментирует директор «СИТЕХ-Инвест» Вячеслав Сирота. Если строительная компания имеет хорошую репутацию на рынке, то студии раскупаются, как горячие «пирожки». По наблюдениям генерального директора «СИТЕХ-Жилстрой» Александра Семенова, «студии заканчиваются в первую очередь, их можно распродать за три–шесть месяцев». При этом директор компании RID Analytics Елена Ермолаева подчеркивает, что с точки зрения экономики бизнесу выгоднее строить квартиры большой площади: «Меньше коммуникаций, больший процент полезной площади. Но темпы продаж такого жилья несопоставимы со студиями».

По мнению строителей, наиболее оправданно возводить дома с малометражными квартирами из монолита и КПД — это быстро и дешево. И лучше всего — в спальных районах и на окраине города. Неслучайно лидерство в производстве студий в Новосибирске принадлежит крупным и авторитетным компаниям, которые устояли в кризис — «ДИСКУС-плюс» (КПД) и «Сибирь» (монолит). Первая возводит жилмассивы «Плющихинский» (Октябрьский район) и «Просторный» (Кировский район). Причем в «Просторном» (26,7 гектаров) «ДИСКУС-плюс» намерен делать акцент именно на студиях. Но не только крупные компании, реализующие масштабные проекты комплексной застройки, предлагают рынку малоразмерные квартиры. Студии являются частью предложения и в проектах точечной застройки, в том числе в центральной части города. Правда, студии там раза в два просторнее. Более того, застройщики уверены, что как формат студия должна присутствовать в любом из типов жилой многоквартирной недвижимости. «Студия — это не клеймо на лбу покупателя, а всего лишь один из видов жилых квартир, наряду с многокомнатными», — уверен Александр Семенов.

«Если учесть, что в нашей базе новостроек 281 объект, то на дома со строящимися студиями приходится 32 процента. Даже принимая во внимание то, что на небольшую часть строящихся многоквартирных домов на сайтах застройщиков декларации еще не размещены, эта цифра дает представление о популярности формата», — говорит Елена Семенова. Согласно базе сделок агентства «Сибакадемстрой Недвижимость», в I квартале текущего года на студии приходилось девять процентов от всех продаж (см. график). «Практически все застройщики уменьшили среднюю площадь квартир. Отдельные компании, например, «Энергомонтаж» или «Кварсис», сочли ниже своего достоинства строить дома, за планировку которых потом может быть стыдно. Но некоторое количество студий можно найти у большинства строителей», — говорит Сергей Николаев.

Стать гетто

Тем не менее, популярность студий в глазах собственников строительных компаний, реализующих крупные комплексные проекты на городской окраине, по мнению экспертов, уже в скором будущем чревато превращением ярких новеньких микрорайонов в криминальные гетто. Если сегодня в этих домах в спальных районах живет активная молодежь, стремящаяся к самостоятельности и лучшей жизни, то постепенно малометражки заполнят асоциальные элементы, выпускники детских домов, иностранцы из Средней Азии, одинокие пенсионеры. Последнему не стоит удивляться: существует распространенное мнение, что, покупая студию ребенку-студенту, родители невольно готовят жилье для себя. Ведь молодой человек женится, обзаведется детьми, и ему потребуется более просторная, родительская квартира, а старикам под занавес жизни придется потесниться в квартире поменьше. Да и содержать ее на пенсию будет проще.

К тому же есть исторические примеры превращения новых микрорайонов в ареалы преступности. Самый яркий — густонаселенный жилой комплекс Прюит-Игоу (англ. Pruitt-Igoe) в Сент-Луисе, построенный во времена расовой сегрегации в США. В этом районе изначально жили молодые люди, относящиеся к среднему классу. Но постепенно белое население переехало, и комплекс стал пристанищем для нищеты и преступности. В итоге власти не нашли ничего лучше, как просто снести все 33 одиннадцатиэтажных дома Прюит-Игоу всего через 20 лет после строительства комплекса. «В жилмассивах массовой застройки с домами-муравейниками, как их называют сами жители, в которых квартиры покупаются или арендуются не только жителями Новосибирска и области, но и приезжими из других регионов и стран ближнего зарубежья, ситуация социальной напряженности вполне реальна», — считает Елена Семенова.

«Это не потенциальное гетто в моем понимании, но определенные социальные нюансы в большой концентрированности жителей на один земельном участке, конечно же, есть. Здесь стоит много вопросов», — с озабоченностью констатирует Денис Вершинин. Чтобы избежать социальной напряженности в таких микрорайонах, необходимо еще на этапе проекта продумать всю социальную инфраструктуру. Помимо обязательных детских садов, школ и больниц должны строиться спортивные и культурные объекты, торговые и развлекательные центры, разбиваться парки. Это позволит людям занять себя чем-то полезным и интересным, а не тупо распивать пиво на скамейке у дома.