Инвесторы туда вернулись

Николай Проценко
21 марта 2011, 12:16
  Юг

Одним из главных российских сюжетов MIPIM-2011 стало привлечение инвестиций в регионы. Масштаб немногочисленных южных проектов не позволил им остаться без внимания, но общего мнения о целесообразности прихода в российскую глубинку у иностранных инвесторов ещё не сложилось

За несколько дней до открытия каннской выставки основатель московской Mirax Group Сергей Полонский заявил, что бренд Mirax прекращает существование, а себя попросил больше не считать бизнесменом. Это событие, похоже, ознаменовало окончательный перелом главного докризисного тренда в российском девелопменте: инвестировать в дорогие — преимущественно столичные — проекты с высокой нормой прибыли. Олицетворением этого тренда стало приписываемое Полонскому легендарное высказывание «у кого нет миллиарда — тот идёт в ж…». Сказано это было на MIPIM-2008, всего за полгода до начала активной фазы кризиса. Спустя три года ситуация изменилась кардинально: ключевые российские проекты на MIPIM-2011 представляли регионы, а новым главным трендом на отечественном рынке недвижимости, похоже, становится массовое строительство жилья эконом-класса и комплексное освоение территорий.

Юг взял размером

По сравнению с 2010 годом рост количества посетителей выставки составил всего 6%, однако содержательно, по мнению участников, MIPIM-2011 оказался значительно продуктивнее, чем два предыдущих. «Два года подряд мы говорили о политике, об экономике, да о чём угодно, потому что на рынке не было сделок. Сегодня инвесторы вернулись», — так определил настроение выставки один из американских бизнесменов. «Этот MIPIM отличается от прежних тем, что здесь нет массовки. Вместо этого появился точечный интерес инвесторов, которые хотят принять участие в конкретных проектах», — отмечает мэр Анапы Татьяна Евсикова. На выставке она заключила три договора с иностранными инвесторами, в том числе с французской компанией FBG-arhitektur (о проектировании яхтенной марины) и с гонконгской компанией Meyan international (о создании в Анапе питомника декоративных растений). Татьяна Коренюк, генеральный директор компании «Кубанская марка», подписавшей на MIPIM крупные соглашения с кубанской краевой администрацией, также подтверждает, что выставка была более продуктивной — по её словам, особое внимание посетителей привлекли инновационные проекты Краснодарского края, в том числе технопарк в Сочи.

Инвестиционные возможности Юга на MIPIM-2011 представляли всего четыре экспозиции. Самую большую площадь в отдельном российском павильоне традиционно занимал Краснодарский край. По соседству расположился стенд компании «Курорты Северного Кавказа» (КСК) — оператора проекта северокавказского горнолыжного кластера. Это была, пожалуй, самая запоминающаяся часть делегации России в Каннах — выступления ингушских танцоров в национальных костюмах на стенде КСК шли два дня подряд. В глубине павильона разместилась экспозиция Астрахани, впервые принимавшей участие в MIPIM отдельным стендом. Наконец, в основном зале выставки, на нижнем уровне каннского Дворца фестивалей, представляла свои проекты Волгоградская область — тоже впервые.

Ростовская область, выставлявшаяся в Каннах несколько лет подряд, в этом году от поездки на MIPIM отказалась — как пояснил «Эксперту ЮГ» источник в региональной администрации, из-за неэффективности этого форума. Не было и представителей северокавказских республик, также не раз замеченных в Каннах. «В этом году в выставке участвовало всего три губернатора — свердловский, калужский и волгоградский, а в 2006 году их было 43», — поделился наблюдениями глава администрации Волгоградской области Анатолий Бровко, приехавший на MIPIM в четвёртый раз.

Между тем как минимум две южнороссийские инвестплощадки оказались среди крупнейших проектов, представленных на MIPIM, — речь идёт о сочинской Олимпиаде и горнолыжном кластере Северного Кавказа. Олимпийский Сочи, считает генеральный директор выставки Филиппо Реан, продолжает тренд, заданный Лондоном: «MIPIM всё больше становится площадкой, где города презентуют свои спортивные события — недавно это был Лондон, теперь Сочи». А «Курорты Северного Кавказа» (общий планируемый объём инвестиций — более 10 млрд евро) организаторы выставки поставили в один ряд с такими проектами MIPIM-2011, как регенерация старого промышленного района Баку, развитие территорий столицы Руанды (6,7 млрд евро) и китайского Чунцина, а также строительство нового курорта в хорватском Дубровнике (1,5 млрд евро). «Удивительно, что мы увидели крайне амбициозные проекты, представленные очень разными странами», — заметил Филиппо Реан, назвав итогом прошедшего MIPIM «возвращение к умеренному оптимизму».

Презентацию проекта горнолыжного кластера Северного Кавказа можно считать главным российским событием на MIPIM-2011. Генеральный директор КСК Алексей Невский начал мероприятие со слов о том, что проект является крупнейшим в мире в области горнолыжной индустрии, и официальный пресс-релиз по итогам MIPIM подтвердил это заявление: как сказано в документе, г-н «Невский приподнял занавес над самым большим мировым горнолыжным предприятием».

Председатель совета директоров участвующей в создании кластера ГК «Росинжиниринг» Дмитрий Новиков в своем выступлении на презентации приподнял и другой занавес — относительно условий реализации проекта. По его словам, в ходе создания кластера государству предлагается ввести на его территории принцип трёх офшоров — в сферах земельных отношений, налогов и законодательства об инжиниринге — и сейчас это предложение проходит согласование в правительстве. Кроме того, планируется распространение объявленных для важнейших инвестпроектов на территории СКФО 70-процентных госгарантий на все площадки в рамках кластера. Ключевыми идеями развития проекта г-н Новиков назвал выработку общей идеологии, внедрение евростандартов строительства и формирование единых принципов управления и подготовки персонала.

«Этот проект может восприниматься с улыбкой, но мы видим в нём разумное ядро, — подвёл итог презентации её ведущий, старший исполнительный директор и партнёр российского офиса компании Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко, один из наиболее авторитетных российских экспертов по недвижимости среди иностранных инвесторов. — Там, где сейчас находятся многие горнолыжные курорты Италии, 30 лет назад орудовали “красные бригады”, а теперь эти территории стали точками роста». Иностранные партнёры у кластера уже есть. Одним из членов совета директоров КСК, отвечающим за разработку мастер-планов, стал генеральный директор компании Masterconcept Consulting Гернот Ляйтнер (ранее он возглавлял заявочный комитет Зальцбурга на конкурсе за право принимать Олимпиаду-2014), а консультировать проект будет французский консорциум Egis — OREX Loisirs, о чём было достигнуто соглашение на MIPIM.

Жильё уходит в регионы

Региональный акцент ощущался в большинстве из заявленных в программе выставки российских мероприятий MIPIM-2011. Уже утром первого дня выставки на круглом столе, посвящённом главным трендам российского рынка недвижимости, говорили в основном о смещении спроса в регионы. По мнению генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александра Бравермана, ключевой посткризисной тенденцией является быстрый рост строительства жилья эконом-класса (в ценовой категории в районе 30 тысяч рублей за кв. м) — прежде всего в регионах.

«В ближайшие пять и более лет Москва и Московская область перестанут быть низкорисковыми с точки зрения жилого строительства — московское правительство не стремится форсировать строительство жилья без транспортной, социальной и энергетической инфраструктуры, — пояснил г-н Браверман. — Это означает, что часть платёжеспособного спроса перетечёт в регионы вместе с инвесторами и девелоперами». Негативным трендом рынка, по мнению Александра Бравермана, является ориентированность покупателей жилья на квартиры в многоэтажных домах, в связи с чем возглавляемый им фонд планирует стимулировать спрос на малоэтажное жильё эконом-класса и предоставлять господдержку девелоперам соответствующих проектов. По оценке фонда, потребность в жилье эконом-класса в России сегодня составляет 22 млрд кв. м, а подтверждённый спрос, сконцентрированный примерно в 30 регионах, оценивается в 240 млрд рублей. А заместитель министра регионального развития Константин Королевский заявил, что в 2015 году его ведомством ожидается ввод 90 млн кв. м жилья против 58 млн в 2010 году, а к 2020 году — 140 млн кв. м. Значительная часть этого жилья, естественно, будет возведена в регионах.

Практически все участники выставки, с которыми удалось пообщаться «Эксперту ЮГ», отметили постоянный рост конкуренции за инвестиции между российскими регионами. Это ощущалось даже в расписании. Российскую часть программы первого дня MIPIM завершали два шедших параллельно мероприятия. Главными выступавшими на собравшей полный зал конференции «Россия: время сейчас!» оказались свердловский губернатор Александр Мишарин и глава Калужской области Анатолий Артамонов, а за стеной проходил закрытый круглый стол «Россия: инвестируй в будущее», где выступал мэр Краснодара Владимир Евланов. Это мероприятие в клубном формате организовало петербургское НП «Гильдия управляющих и девелоперов», с которым мэрия Краснодара подписала соглашение о сотрудничестве в области привлечения инвестиций за несколько дней до MIPIM. А на стенде Петербурга все три дня выставки мероприятия проходили практически в режиме нон-стоп — на фоне довольно скромной программы на расположенном неподалёку стенде правительства Москвы.

Вместе с тем утверждать, что регионы перехватили инициативу у Москвы в привлечении инвестиций в недвижимость, пока рано. «Москва представляет себя на MIPIM 20 лет, и многим регионам, в том числе и нашему, необходимо учиться, как участвовать в этой серьёзной выставке, — рассуждает Анатолий Бровко. — Сегодня между регионами идёт жёсткая конкурентная борьба, и мы должны рассказывать о себе что-то индивидуальное и особенное. Сидя дома, регион инвесторов не получит, их надо приводить за руку и помогать во всем, особенно в плане минимизации хождения по чиновничьм кабинетам. Инвесторы Волгоградской области сейчас необходимы, поэтому я принял решение участвовать в MIPIM и в этом году, и в следующие годы. Одна из задач, которую мы решаем на MIPIM, — заявить о себе, рассказать какие у нас сформированы механизмы привлечения инвестиций». На стенде Движения французских предприятий (MEDEF), объединяющей более 800 тысяч предпринимателей, делегация Волгоградской области договорилась о перспективном сотрудничестве, при этом представители французской стороны выразили интерес и в приходе волгоградского бизнеса во Францию.

Иностранцы на распутье

Учиться южным регионам нужно не только у Москвы — вполне показателен пример Калужской области, которая в прошлом году вышла на первое место в стране по темпам роста привлечённых прямых иностранных инвестиций с показателем 9,2% от их общего объёма в России. «Невероятно воодушевляющая музыка для ушей инвестора», — так оценил доклад губернатора Артамонова один из работающих в России зарубежных участников MIPIM.

Однако высказывания представителей иностранных компаний о перспективах инвестиций в российские регионы пока свидетельствуют о том, что западные деньги ещё не вполне готовы сюда заходить. В ходе «Русского завтрака», традиционно открывающего второй день MIPIM, были названы три основные проблемы для крупных инвесторов в российских регионах: небольшое количество подготовленных площадок, слабые возможности контроля над реализацией проектов и малая ёмкость региональных рынков. «В предыдущем цикле рынка (2005–2008 годы) те иностранные инвесторы, которые не смогли войти в столицы, пошли в регионы, — говорит Джеймс Корриган, руководитель управления недвижимости компании «ВТБ Капитал», приведя в качестве примера пятизвёздный «Атриум Палас Отель» в Екатеринбурге. — Однако в начале нового цикла их внимание вновь переключилось на столицы». По мнению г-на Корригана, привлекательность сектора российской жилой недвижимости для иностранных инвесторов низка потому, что на этом рынке пока слишком мало публичных компаний, однако нерешительность может переломить одна крупная сделка.

Впрочем, среди иностранных инвесторов хватает и оптимистов. Так, член cовета директоров фонда Immofinance Манфред Вильчниг после дискуссии с участием Владимира Евланова отметил, что «российский рынок лучше всех оправился от кризиса». А управляющий директор «Хайнс Россия» Ли Тимминс считает, что сегодня самое время возвращать инвесторов в Россию, несмотря на скептическое отношение к стране после кризиса. В подтверждение этого г-н Тимминс заявил, что его компания намерена в ближайшие три-четыре года инвестировать в Россию 70 млн долларов. Возможно, на следующем MIPIM региональный тренд иностранных инвестиций в нашу страну станет более очевидным, а пока регионы, как и в прошлом году, зачастую подписывают на своих стендах «домашние заготовки» в расчёте на привлечение внимания к своим проектам серьёзных зарубежных партнёров. Так, в пакете соглашений, подписанных на завершившемся MIPIM делегацией Краснодарского края, вновь преобладали российские компании (см. таблицу). Правда, общий объём этих соглашений значительно вырос, превысив докризисный показатель.