На краснодарских полях растёт город

Спецвыпуск
Москва, 24.10.2011
«Эксперт Юг» №41-43 (182)
Главной строительной площадкой Краснодара на ближайшие несколько лет станет Восточно-Кругликовский район, где сегодня заявлены проекты почти всех крупнейших застройщиков региона

Фото: RADIKAL.RU

Варианты точечной застройки кубанской столицы, по общему признанию участников строительной отрасли, пока что исчерпаны. Сейчас основным принципом градостроения становится комплексное освоение территорий (КОТ), в рамках которого ведётся застройка в том числе и бывших сельскохозяйственных угодий, — а это фактически означает создание «новых городов» внутри Краснодара. В этом смысле власти города, создав коалицию с девелоперами, идут по наиболее интересному пути, который возможен в условиях транспортного коллапса и отсутствия земли в освоенных районах.

Идеальная площадка

Первая волна комплексного освоения территорий в России была зафиксирована в 2001–2005 годах, и оказалась провальной, поскольку механизмы взаимодействия властей с застройщиками попросту отсутствовали. Вторая волна разбилась о кризис, но уже сегодня мы видим фактически возрождение тренда, и, учитывая накопленный опыт, третья попытка может оказаться очень удачной.

На данный момент одним из самых перспективных и при этом самых «живых» кластеров КОТ в городе стал Восточно-Кругликовский район, где ряд крупных застройщиков планируют совокупно освоить порядка 500 га (всего под КОТ власти города выделили 800 га) в течение нескольких десятков лет. Градостроительная концепция разработана, однако в администрации Краснодара не смогли предоставить подробную информацию. По данным генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, единый проект застройки Восточно-Кругликовского микрорайона готов уже давно, кроме того, он включён в генплан города. Последний, в частности, предполагает расширение и реконструкцию дорог, пуск трамвайного и троллейбусного сообщения и т. д.

«Однако непонятно, насколько существующий генеральный план адекватен современной ситуации, — говорит г-н Володько. — Восточно-Кругликовский мог бы стать пилотным для города проектом, демонстрирующим возможности современного градостроительства, обеспечивающего новую и комфортную городскую среду для его жителей».

В любом случае, проблемы Краснодара уже решаются, и администрация, по словам руководителя представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгения Панасенко, пытается помочь горожанам всеми силами. Идёт реконструкция Ейского шоссе, ведутся поиски инвесторов для реализации программы «Краснодарский транзит», кстати, «частично» стартовавшей в виде строительства объездной дороги, которая в перспективе должна стать аналогом МКАД. И внутри этой объездной дороги (Восточный и Западный обходы) образуются территории, свободные для застройки, наиболее интересная среди которых — как раз Восточно-Кругликовский микрорайон.

Оптимизм вызывает динамика развития Восточно-Кругликовского: за относительно малое время он оброс многочисленными проектами застройки. По словам Ильи Володько, повышенный интерес девелоперов связан с тем, что район, во-первых, имеет огромные территории, а, во-вторых, расположен недалеко от центральной части города. «Это идеальное сочетание для возведения нового микрорайона», — считает г-н Володько.

Инвесторы освоились

Согласно исследованиям MACON Realty Group, на начало октября совокупная жилая площадь возводимых проектов МЖС в Восточно-Кругликовском составляет 247,3 тысячи кв. м, или 9,7% от общего объёма краснодарского рынка. Это результат усилий десяти девелоперов, из которых в число лидеров входят ООО «Таурас-96», ЗАО «Кубанская марка», ООО «Бизнес-Инвест» и ООО «РенКапСтрой». Большие объёмы и у ЗАО «ОБД», которое, правда, перепоручило возведение двух литеров подрядчику. «Было запланировано семь домов, наша компания строит пять из них и детский сад, — рассказывает генеральный директор ЗАО “ОБД” Александр Залуцкий. — Один литер уже введён в эксплуатацию, второй будет сдан в декабре, а остальные поступят на рынок в 2012–2013 годах. Общая площадь зданий составляет порядка 75 тысяч квадратных метров. После завершения этой части мы приступим к строительству на новых территориях, которые были приобретены у “Кубанской марки”». А оставшиеся два дома достались дочернему предприятию компании: как уточнил заместитель генерального директора по строительству «КПД Инвест» Александр Солдатенков, «ОБД» передало им два трёхподъездных дома общей площадью 11,6 тысячи кв. м.

Пул компаний, представленных в Восточно-Кругликовском, являет собой крепкую связку холдинговых структур при наличии лишь небольшого процента отдельных игроков. В этом смысле выделяется тот же «Таурас-96» предпринимателя Галины Литвиненко, возводящий в районе порядка 50 тысяч кв. м — компания самостоятельно арендовала земли у администрации и уже сдала несколько домов по улице Черкасской. В краткосрочной перспективе «Таурас-96» предполагает закладку ещё ряда литеров: например, в конце года стартует литер 19.

Если же оценивать перспективы застройки, то безусловным лидером становится «Кубанская марка» — основной арендатор территорий Восточно-Кругликовского. Ключевой фигурой КОТ восточного кластера является владелец банка «Кубань Кредит» Виктор Бударин, чьи компании («Кубанская марка», «Бизнес-Инвест», «ОБД» и др.) будут работать в районе в течение нескольких десятилетий. По разным оценкам, инвестиционная ёмкость этой части Восточно-Кругликовского на текущий момент превышает 70 млрд рублей, что, собственно, и даёт все основания назвать этот район главной точкой роста Краснодара на ближайшие несколько лет. Уже с 2013 года начнётся освоение полученных «Кубанской маркой» 538 гектаров. Помимо упомянутых компаний, их будут застраивать СУ-2007, ООО «Деловой мир» и ООО «Деловое партнёрство». «В настоящее время в микрорайоне “Восточно-Кругликовский” мы строим литеры 8–13 общей площадью 50,7 тысячи квадратных метров, а также детский сад на 140 мест и автостоянку на 30 машино-мест, — рассказывает генеральный директор ЗАО “Кубанская марка” Марат Степура.  По итогам 2011 года в районе будет освоено ориентировочно 1,8 миллиарда рублей. А уже в следующем году “Кубанская марка” приступит к строительству литеров 14–18 и ещё одного детсада, общая площадь — 64,1 тысячи квадратных метров. Есть ещё проект торгового центра, но он пока проходит стадию разработки».

Кроме того, в планы этих компаний входит малоэтажное строительство; в частности, исполнительный директор ООО «Бизнес-Инвест» Андрей Тарашкевич рассказал, что рядом с Восточно-Кругликовским, в посёлке Плодородном, уже строится коттеджный комплекс, где к 2013 году на площади 70 га планируется сдать 512 домов.

Сети съедают выгоду

Казалось бы, активность строительных компаний — клиентов «Кубань Кредита» должна была отсечь новые крупные вхождения со стороны других девелоперов, однако недавно о старте проектов в Восточно-Кругликовском объявили ещё два застройщика. В частности, дочерняя компания ставропольского девелопера ООО «ЮгСтройИнвест Кубань» приступила к реализации комплексного проекта «Панорама», в который входят шесть литеров, а краснодарское ООО «М.Т. “ВПИК”» подписало с администрацией города договоры аренды четырёх участков общей площадью около 4 гектаров на пересечении улиц Восточно-Кругликовская и имени 40-летия Победы. «Компания планирует построить здесь два современных жилых комплекса “Дубрава” и “Барселона”, всего четыре дома общей площадью 75 тысяч квадратных метров, — рассказала заместитель директора ООО «М.Т. “ВПИК”» по маркетингу и рекламе Ирина Яровикова. — Также мы будем строить в новом микрорайоне торговый центр площадью 5,5 тысячи квадратных метров». По данным Ильи Володько, жилая часть «впиковского» проекта входит в рамки комплексного освоения территории площадью 77 га, реализуемого компанией Сергея Галицкого ООО «Инвест-Строй».

В принципе, новые вхождения в сектор КОТ — необходимый фактор успеха. По мнению большинства строителей, чем больше разных компаний присутствует на какой-либо «нулевой» территории, тем больше шансов создать по-настоящему интересный покупателям район. Экономический эффект комплексного освоения достигается как раз тогда, когда много разных игроков распределяют между собой создание всей необходимой инфраструктуры — тогда появляется возможность больше вкладываться непосредственно в строительство жилых домов, от чего выигрывают как конечные потребители, так и сами застройщики.

А чтобы сделать вхождение интересным для девелопера, по мнению финансового директора ООО «ИСК “Наш город”» Татьяны Корчагиной, есть только один вариант — государственно-частное партнёрство. «Компании часто не знают, как получить землю и начать застройку. При этом стоимость сетей порой достигает 35 процентов от общей стоимости проекта, ещё 25 процентов “ест” социальная инфраструктура. С учётом того, что компания чаще всего рассчитывает на 5–10 лет строительства, это совершенно невыгодные для девелопера пропорции, — рассуждает г-жа Корчагина. — Сети окупаются очень много лет, поэтому компаниям стоит входить в федеральные проекты и получать поддержку властей. Если проект предполагает освоение более миллиона квадратных метров, компания может получить субсидирование по кредитам и частичный возврат вложений в инфраструктуру. Только самим инвесторам для этого нужно писать программы и выходить в фонды софинансирования».

Количество и/или качество

Комплексная застойка, господдержка — всё это вызывает у аналитиков отрасли опасения: а вдруг Восточно-Кругликовский превратится в убогий район новых «хрущёвок»? Ведь там возводится не самое качественное жильё для программы «Военная ипотека», туда же пришла «народная» ипотека, а помимо этого, речь идёт о возведении миллионов квадратных метров жилья класса «эконом». Правда, застройщики не считают эти опасения обоснованными.

«“Хрущёвки” ушли в далёкое прошлое, но, заметьте, свою главную задачу — обеспечить советских людей отдельным жильём вместо коммуналок — они выполнили, и старшее поколение об этом вспоминает с благодарностью, — рассуждает Марат Степура. — Однако сегодня многое изменилось и в самой строительной отрасли,  и в социальном и экономическом подходе к обеспечению граждан жильём. Новые технологии и материалы и современные возможности проектирования позволяют строить не просто доступное жильё, а жильё хорошего качества, удобное для проживания во всех отношениях начиная с планировки и заканчивая экологически чистыми материалами».

«Яркий пример — ЖК “Возрождение” по улице 40 лет Победы напротив Восточно-Кругликовского рынка, при строительстве которого использовались внутренние перекрытия и перегородки в квартирах из полистиролбетона, — рассказывает представитель ООО “РенКапСтрой” Станислав Тульчинский. — Этот материал отличается большой прочностью и низкой теплопроводностью. Он паронепроницаем и негорюч, а служить может примерно 100 лет. Разве это хрущёвки?» Г-н Тульчинский абсолютно уверен: нет причин опасаться того, что район будет выглядеть непрезентабельно просто потому, что его инфраструктура развивается быстрыми темпами.

«В этой зоне города возводятся не только объёмно-блочные новостройки, которые отличаются стандартными архитектурными решениями. Строительство домов происходит с использованием монолитной и монолитно-кирпичной технологий, при которых фасады жилых объектов могут обладать уникальными характеристиками. Поэтому говорить о том, что улица Восточно-Кругликовская станет районом “хрущёвок”, нельзя», — соглашается Илья Володько.

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №41-43 (182) 24 октября 2011
    Крупнейшие компании СКФО
    Содержание:
    Рост за счёт лидеров

    Мы во второй раз подготовили рейтинг крупнейших компаний СКФО — и впервые увидели лидеров региональной экономики в динамике. В 2010 году она была ненамного выше общероссийской, при этом основной вклад в рост общей выручки принадлежит компаниям из первой десятки

    Реклама