За офисами — в Ростов

В 2011 году на южном рынке офисной недвижимости наметилось оживление, хотя коммерческий сектор восстанавливается медленнее жилищного строительства. Наибольший задел сегодня — у Ростова. Главная проблема этого рынка в том, что бизнес-центры, выстроенные по докризисным канонам, не отвечают структуре сегодняшнего спроса. Конкуренция в этой сфере перемещается в область сервиса

Фото: Sgr-Immobilien.Ru
Бизнес-центр «Пять морей» уже стал новой архитектурной доминантой речного фасада донской столицы. Но его официальное открытие пока так и не состоялось

Отчасти развитию офисного сектора способствует восстановление кредитования — возобновилось ранее прекращённое финансирование ряда крупных проектов. В 2010 году на рынках офисной недвижимости Ростова, Краснодара, Волгограда и Ставрополя появились по два новых объекта — различны были только их площади (см. таблицу 1). Следующий год нарушил это единообразие. В 2011 году в Ростове было введено ещё три бизнес-центра (БЦ) общей площадью 47,9 тысячи кв. м против 32,2 в 2010 году. Волгоград и Астрахань подросли по метражу, а по количеству объектов остались на уровне предыдущего года. А в Краснодаре и Ставрополе, по данным компании Macon Realty Group, в 2011 году не было введено в эксплуатацию ни одного здания офисных помещений класса А и В. Причина может заключаться в том, что в 2010 году сдавались те проекты, реализация которых началась ещё в докризисный период, а во время кризиса инициировать новые было рискованно. Учитывая, что технологический цикл от идеи создания офисного центра до реализации проекта занимает минимум три года, появление «пустых» периодов вполне объяснимо.

«Для российского рынка офисной недвижимости остаётся характерным неравномерное развитие сегмента по регионам, — констатирует Павел Репин, представитель Гильдии управляющих девелоперов (ГУД) в ЮФО. — Традиционно лидерами по-прежнему остаются Москва и Петербург. В ЮФО наиболее благоприятными с инвестиционной точки зрения являются Ростов-на-Дону, Сочи и Краснодар. Инвесторы начинают проявлять больший интерес к региональным рынкам. Доля инвестиций в столичные бизнес-центры ранее могла доходить до 95 процентов, сегодня это уже порядка 75 процентов». Среди тройки региональных центров, наиболее интересных для строительства офисных проектов, ГУД выделяет Ростов-на-Дону. При этом донскую столицу относят к городам с наиболее низкой обеспеченностью качественными офисными площадями, а уровень ставок аренды показывает потенциал развития местного рынка; по этому параметру к региональным лидерам причисляют Сочи.

Показатели строящегося офисного жилья также свидетельствуют, что у Ростова хороший «офисный» запас. В Краснодаре три бизнес-центра ждали своего ввода в эксплуатацию как в 2010, так и в 2011 году. В Ростове в том же состоянии пребывают пять объектов, при этом объём заявленных площадей здесь примерно в 3,5 раза больше. Запас строящихся офисных площадей есть также в Волгограде и в Ставрополе (см. таблицу 1).

Рынок офисной недвижимости состоит из нескольких типов помещений: квартиры на первых этажах жилых домов, переведённые в нежилой фонд; помещения в зданиях бывших НИИ и проектных институтов, административных корпусах производственных предприятий; сами офисные здания и бизнес-центры, а также многопрофильные здания.

Точки заполняемости

Офисный рынок региональных центров Юга в целом испытывает избыточную насыщенность разнообразными площадями, но местами существуют серьёзные затруднения с их востребованностью. Как правило, офисные объекты пустуют по трём причинам: высокая цена, отсутствие необходимых коммуникаций, услуг, а также парковки, наконец, неудобное месторасположение. Ряд собеседников «Эксперта ЮГ» сходятся во мнении, что структура предложения офисных площадей не всегда отвечает ожиданиям бизнеса. Однако для качественной офисной недвижимости классов А и В Ростова-на-Дону и Краснодара низкий процент заполняемости отнюдь не характерен — даже новые бизнес-центры в течение года после открытия оказываются заполненными примерно на 80%. К примеру, в донской столице в текущем году планируется ввод трёх бизнес-центров класса А («Пять морей», Don Capital и «Риверсайд-Дон»); в двух из них по предварительным договорам уже арендовано около 15% площадей, что, по мнению Ильи Володько, генерального директора краснодарской консалтинговой компании MACON Realty Group, является показателем хорошей активности рынка. По данным компании, в Волгограде средняя заполняемость офисных центров класса А и В составляет 85–95%. Исключение — БЦ «Волгоград-Сити», введённый в эксплуатацию в марте прошлого года и заселённый пока примерно на 75%.

«В Ставрополе и Астрахани рынок офисной недвижимости развит значительно хуже: качественные объекты представлены только бизнес-центрами класса В, — рассказывает г-н Володько. — Это связано с низкой инвестиционной привлекательностью и значительно меньшим потенциалом спроса, который остаётся низким даже при небольшом объёме предложения качественных площадей». Заполняемость бизнес-центров класса В в Астрахани равна 85%, а в Ставрополе — 78%. В целом процент пустующих офисных метров в различных городах Юга составляет от 2 до 30 в зависимости от класса объектов и их местоположения.

Между тем есть мнение, что в Краснодаре массово востребованы только небольшие помещения (15–30 кв. м), вне зависимости от класса офисных площадей, — в этом убеждён Роман Домащенко, генеральный директор краснодарского адвокатского бюро «Домащенко и партнёры». «Самый большой спрос формируют малые компании, где работает до десяти человек, — говорит г-н Домащенко. — Середина — офисы до 100 квадратных метров — выпадает почти полностью, спрос на них незначительный. Простаивает и часть больших офисов, в 200–300 квадратных метров, выставленных на продажу или для сдачи в аренду крупным компаниям. Получается гигантский разрыв — рынок предлагает площади, на которые просто нет спроса. Это болезнь всех крупных городов ЮФО, особенно Ростова и Краснодара».

Значимость деталей

Главная проблема рынка офисной недвижимости — несоответствие ожиданий арендаторов и предложения собственников бизнес-центров, полагает генеральный директор краснодарского АН «Компания Конкордия» Владимир Карасенко. «Незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом провоцируют арендатора на переезд, — отмечает г-н Карасенко. — Продолжает сохраняться проблема парковочных мест — как для арендаторов, так и для посетителей бизнес-центров». По его мнению, успешность качественного офисного объекта в будущем станет напрямую зависеть от обеспеченности машино-местами.

Некоторые офисные объекты проектировались с использованием незатейливых инфраструктурных решений при минимизации капзатрат в расчёте на активный докризисный — менее придирчивый — спрос. По мнению ведущего специалиста департамента коммерческой недвижимости ростовского  АН «Титул» Владимира Литвинова, к недостаткам существующих офисов, помимо местоположения и размера парковки, можно отнести невысокие потолки, однообразные коридоры, неудобство размещения санузлов на этажах, низкий уровень обеспечения безопасности. При этом такие объекты позиционируют себя как высококлассные и надеются привлечь достойных клиентов под соответствующие арендные ставки. В «Титуле» отмечают, что подавляющая часть клиентов Ростова-на-Дону предпочитает бизнес-центрам другие офисные здания. Для этой категории клиентов важны наличие парковки, более низкая арендная ставка, чем в бизнес-центре, причём пакет сервисных услуг у офисных операторов сейчас практически одинаков и отвечает базовым потребностям компаний.

Директор департамента коммерческой недвижимости АН «Аркада-Н» Сергей Сементин констатирует, что собственники как крупных, так и небольших офисных объектов не спешат модернизировать свои пустующие площади и не хотят снижать арендные ставки. «Логика владельцев — на каждый товар найдётся свой купец, поэтому никто не спешит вкладывать дополнительные деньги в уже действующие объекты», — подчёркивает г-н Сементин. Собственникам невыгодно делать перепланировки, вносить изменения в проекты — они предпочитают ждать своего арендатора, но со временем владельцам придётся заняться реконструкцией простаивающих площадей, уверен Роман Домащенко.

«Волгоград-Сити» стал первым бизнес-центром класса А в городе-герое yug_207_024.jpg Фото: Sdelanounas.Ru
«Волгоград-Сити» стал первым бизнес-центром класса А в городе-герое
Фото: Sdelanounas.Ru

«Время, когда относительно качественные объекты можно было позиционировать в классах на порядок выше реального, прошло окончательно, — убеждён Илья Володько. — Такая ситуация наблюдалась тогда, когда спрос на любые качественные помещения был ажиотажным, а заполняемость офисных объектов любых классов приближалась к стопроцентной». По мнению г-на Володько, это вызвано ростом объёма предложения и более острой конкуренцией, расширяющей выбор для потребителей. Кроме того, кризис научил бизнес более тщательно оценивать издержки: теперь арендаторы готовы платить только те ставки, которые по-настоящему отражают качественные характеристики объектов. Это подтверждается средним уровнем заполняемости помещений, имеющих существенные недостатки концепции. По-настоящему удачные проекты имеют практически 100% заполняемости в любом высоком классе, менее качественные объекты заполнены в среднем, как правило, не более чем на 70–80%.

Генеральный директор компании DDC Consulting Елена Полюшенко констатирует, что некоторые офисные здания Ростова-на-Дону, относящие себя к классу B, на самом деле никакому классу не соответствуют и имеют целый ряд существенных недостатков. «При анализе причин вялого спроса необходимо понять, чем это вызвано, — некомпетентностью управляющей компании, несоответствием качества объекта желаемой арендной ставке, отсутствием в здании необходимых арендаторам условий и так далее, — поясняет г-жа Полюшенко. — Конечно же, в нашем городе есть масса испытывающих проблемы с арендаторами зданий, потому что они строились без профессионального подхода, на авось или чтобы просто распродаться. Здесь нужно разбирать особенности уже конкретного проекта, ставить диагноз, назначать лечение или признавать неизлечимость». По мнению г-жи Полюшенко, универсального рецепта для всех проблемных проектов не существует, но выходом из ситуации могут стать как реконструкция объекта, основанная на полной реконцепции, перепланировка, дооснащение, так и изменение ценообразования или внедрение особых программ лояльности, а в некоторых случаях и продажа объекта.

Слагаемые успеха

Участники рынка отмечают, что востребованность качественных площадей вызвана концептуальной проработкой каждого проекта. «По тем зданиям, в которых мы обеспечиваем управление арендными отношениями, а ему обычно предшествует разработка нашей компанией концепции проекта, проблем с заполнением нет, — рассказывает Елена Полюшенко. — Это объясняется тем, что прежде чем “выпускать” проект на рынок, мы его тщательно планируем, изучаем месторасположение и другие параметры, чтобы гарантировать будущую успешность. Здание планируется под определённый тип арендаторов, предусматриваются технические решения. Сейчас мы не можем разместить всех желающих и накопили большие листы ожидания. Несколько последних заполненных нами небольших офисных зданий пользовались настолько большим спросом, что мы не успели задействовать маркетинговые инструменты».

Главное конкурентное преимущество объекта недвижимости — это удачность его местоположения, что прежде всего проявляется в хорошей транспортной доступности, подтверждает мнение наших собеседников генеральный директор ростовского строительного концерна «Единство» Валентина Полевиченко. «Если мы говорим о бизнес-центре класса А, то яркая архитектура и отличный вид из окон также являются важными характеристиками, — продолжает г-жа Полевиченко. — Профессиональная управляющая компания, бесперебойная работа всех устройств и механизмов, обеспеченность новейшими коммуникациями — всё это создаёт основу для комфортной работы. Это напрямую влияет на арендные ставки и заполняемость центра. Сейчас не пустует ни один из современных бизнес-центров Ростова. Известно, что в начале кризиса произошли ротация арендаторов и изменение цен. Сегодня же заполняемость бизнес-центров близка к 100 процентам, однако наличие офисов высокого класса ограничивается лишь особняками в историческом центре. Этого явно недостаточно для миллионного города и столицы Юга». Компания «Единство» сейчас реализует проект строительства статусного бизнес-центра на берегу Дона.

Есть арендаторы, которым, кроме занимаемой площади, нужно получить ещё и определённый набор услуг. Речь идёт о специфических нюансах в сфере управления офисным объектом. Елена Полюшенко рассказывает, что это может быть комплектация офиса специфическими, более дорогими расходными материалами самого широкого ассортимента. У крупных компаний часто существуют запросы на создание в помещении определённого микроклимата. Играют роль и технологические отличия в системах безопасности: карточки доступа в офис могут быть именными, а могут быть общими — и так далее.

Покупать — дорого

Покупка помещений сейчас пользуется гораздо меньшей популярностью, чем аренда. В кризисный период арендные ставки в бизнес-центрах значительно снизились, чего нельзя сказать о стоимости офисных метров в целом. Покупка офиса требует существенных затрат, возможно, привлечения кредитных средств — при существующей экономической нестабильности такую роскошь могут себе позволить немногие предприниматели. Собеседники «Эксперта ЮГ» подчёркивают, что собственникам бизнес-центров намного выгоднее сдавать помещения в аренду, чем выставлять их на продажу— предложения по продаже офисных помещений класса А и В единичны. Самыми привлекательными рынками в MACON Realty Group называют Ростов-на-Дону и Краснодар, объясняя это высокой инвестиционной привлекательностью Дона и Кубани и сосредоточением в их столицах основных бизнес-потоков Юга.

«Офисная недвижимость практически не растёт в цене, — рассказывает Владимир Литвинов о ростовском рынке. — Предложений о продаже много, поэтому это рынок покупателя. Сейчас  самое время спокойно выбирать офис. У покупателя есть выбор, есть время на этот выбор, и цены достаточно привлекательны. Каждый сможет найти именно то, что ему нужно. На сегодняшний день офисы продаются и в проходных местах центральной части города, и в спальных районах». По мнению г-на Литвинова, существуют разные типы покупателей офисной недвижимости. Одни из инвестиционных соображений хотят вложить деньги, но так, чтобы их площади стабильно давали доход и не простаивали, причём возраст здания, степень изношенности инфраструктуры не так уж важны. В этом случае главное для объекта — его местоположение. Другие бизнесмены категорически не согласны приобретать старое помещение, где нужно что-то ремонтировать или реконструировать, предпочитая пусть более дорогое, но качественное, современное и престижное. В этом случае даже сроки окупаемости уходят на второй план. Третьим нужны небольшие площади в более-менее удобных местах, при этом важны стоимость и наиболее короткие сроки окупаемости. «Средняя цена на офисную недвижимость класса В в Ростове составляет 60–70 тысяч рублей за метр, — рассказывает Владимир Литвинов. — Причём компании, имея материальные возможности, при сроках окупаемости объекта в семь-восемь лет охотно приобретают офисы в собственность».

В подготовке материала принимали участие Анна Филатова и Александр Бессонов