Жилью не до квадратных метров

Владимир Козлов
генеральный директор аналитического центра «Эксперт Юг»
21 марта 2016, 00:00
  Юг

После прошедшей череды мероприятий, встречающих новый строительный сезон, складывается достаточно целостное представление о том, каким может быть этот год на рынке жилья.

Если взглянуть на статистику, сфера жилого строительства ЮФО радует благополучием. Ростовская область умудрилась построить на 3,6% больше, чем в 2014-м, Краснодарский край ввёл всего лишь на 2,9% меньше, чем год назад. Это на фоне общероссийского сокращения на 0,5% после рекордного 2014 года. В случае с Кубанью надо учитывать, что больше неё в России сегодня строит только Московская область: на край сейчас приходится почти треть от совокупных объёмов жилого строительства в 15 южнороссийских регионах, включая Северный Кавказ и Крым — так что регион имеет право просесть и больше, но пока не проседает. Именно на этом фоне воспринимаются данные о состоянии спроса и продаж.

С середины прошлого года застройщики говорят об образовании так называемого навеса предложения над спросом. А спрос, между тем, однозначно упал, оценки падения варьируются в коридоре от 20 до 40%. Вторичный рынок сократился примерно на 30%, объём ипотечных кредитов — на 37. Не падали в 2015 году продажи лишь у компаний, которые только вывели на рынок свои продукты, и у тех, кто откровенно демпинговал. Да, первые два месяца порадовали аномалией — ростом количества ипотечных сделок на волне ожидания, что госпрограмму поддержки ипотеки не продлят. Программу продлили, но дали на неё на четверть меньше денег, и часть этих денег пойдёт на кредиты, выданные ещё в прошлом году. Да, сам банковский ипотечный продукт сегодня уже не столь дорог, как в первом квартале прошлого года, но и объём поддержки снижен. Реальные доходы населения расти не обещают. Привычных стимулов для спроса очень немного.

Другой комплекс негативных факторов. Власти в условиях ограниченных бюджетов очевидным образом усиливают давление на девелоперов и строителей. Это касается вопросов обеспечения стоящихся объектов социальной и иной инфраструктурой, соблюдения правил землепользования, требований к разработке проектов планировки. Показательно предложение губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева запретить строителям начинать продажи в домах со степенью готовности менее 50%. В Ростове эти тенденции протекают несколько мягче, но сами по себе они те же.

Третий негативный фактор — очень ограниченные возможности по привлечению финансирования под проекты. По данным компании «Девелопмент-Юг», сегодня в регионе 340 строительных компаний, из них имеют доступ к проектному финансированию Сбербанка только 16. Финансовый сектор крайне осторожно относится к строительству. Увереннее чувствуют себя компании, входящие в многопрофильные группы. Ситуацию усугубляют ожидаемые ограничения по привлечению средств дольщиков, которые прописывает ФЗ-2014 «О долевом строительстве».

Непростая ситуация сегодня складывается и в сфере ценообразования — с одной стороны, строители говорят о том, что цены должны и будут расти под давлением дорожающих ресурсов, стройматериалов, подключения, с другой — ситуация на рынке располагает к демпингу. Есть компании, которые уже готовы продавать то, что понастроили, за те деньги, за которые это готовы покупать. Вот такие плюсы даёт ярко выраженный рынок покупателя.

Одно из следствий нынешней ситуации в том, что время для декларируемой во всех регионах борьбы с точечной застройкой крайне неблагоприятное — поскольку для существенной части компаний ничего более и не остаётся.

Итоговая гипотеза: 2016 год — самый плохой год для того, чтобы отчитываться объёмами квадратных метров. Сегодня застройщики не заинтересованы в том, чтобы слишком увеличивать размер навеса предложения над спросом, их больше беспокоит рентабельность. Федеральный центр сейчас имеет свою повестку, связанную с сокращением количества согласований на пути прохождения проектов. Это работа полезная, но на ситуацию 2016 года она никак не повлияет.

Но есть и несколько тем, которые самое время достать из-под сукна.

Например, величина затрат на подключение домов к ресурсам. Их вес в себестоимости оценивается примерно в 25%. При этом нам говорят, что реально потребляется не более 30% потребляемых ресурсов. Вот и весь потенциал экономии — он позволяет жильё, строительство которого сегодня обходится в 40 тысяч за квадратный метр, строить за 33 тысячи.

Другая тема — кооперация. Сейчас в Краснодаре появились примеры, когда комплексной застройкой строительные компании начинают заниматься сообща, распределяя нагрузку на создание социальной инфраструктуры. Здесь же — усилия по созданию совместных с банками и агентствами удобных сервисов и механизмов продвижения и продажи жилья. Потенциал улучшения сервиса весьма высок.

Далее, рынку явно нужно искать новые точки роста. И эксперты обращают внимание на сферу индивидуального жилого строительства. Доля индивидуальной застройки в Ростовской области — две трети в общем объёме. Некоторые эксперты нам прямо говорят: тот факт, что всё это жильё строится без привлечения профессиональных игроков — дикость. При этом указанная сфера растёт двузначными темпами. Логично пытаться создать понятные механизмы работы с этим во многом теневым сектором — и об этом должны думать не только застройщики, но и власти.

Напоследок напомню одну эффектную цифру — за три года доля продаж, приходящихся на однокомнатные квартиры и студии, в Краснодаре выросла с 40 до 68%. По Ростову точной цифры нет, но указание на то, что студия — самый ходовой антикризисный товар, приходилось слышать неоднократно. Так вот, этот товар пора признать кризисным, заведомо временным и несоответствующим реальным потребностям тех, кто жильё приобретает. Просто это мельчайшая единица жилья, которую они могут себе позволить. Но хотят они другого — это понимают и сами застройщики. А вот точно работать с этими потребностями им ещё предстоит научиться.