Замкнутый круг квадратного метра

Анна Никитина
3 ноября 2003, 00:00
  Урал

На рынке жилья повышенной комфортности - клиентский вакуум. В то же время остро не хватает предложений для потенциального покупателя квартир эконом-класса. Чтобы преодолеть разрыв, нужна смена стратегии участников рынка

Cогласно данным Уральской палаты недвижимости (УПН), квартиры в новостройках Екатеринбурга (на первичном рынке жилья) в октябре этого года продавались в среднем по 620 долл./кв. м, на вторичном рынке (в ранее возведенных домах) цена колебалась на уровне 530 долларов. К концу года жилая недвижимость, скорее всего, подорожает еще на 5 - 10%. Между тем массовый потребитель, по оценкам профессиональных участников рынка, платить за жилье больше 350 долл./кв. м не готов. Преодолеть разрыв может только смена стратегии игроков рынка недвижимости.

Дорого и сердито

Тон развитию екатеринбургского рынка жилья задает "вторичка": здесь сосредоточено 90% предложения. Оживление рынка недвижимости во второй половине этого года связано с активизацией именно этого сектора: появились покупатели, копившие на квартиры в последние 1,5 - 2 года. Привлекательность объектов вторичного рынка обусловлена несколькими факторами. Во-первых, размером: "Устойчивый спрос предъявляется на малогабаритные квартиры, в этом случае для покупки жилья требуется меньше средств", - говорит директор агентства недвижимости "Регион Маркет" Олег Усольцев. Во-вторых, расположением в районах с развитой транспортной инфраструктурой: поэтому наиболее высокие цены на жилье держатся в районах Центра, Автовокзала, Паркового и Шарташского рынков. В-третьих, сделки на вторичном рынке совершаются оперативнее.

Спрос вызвал рост цен, и теперь вторичное жилье стремительно догоняет по стоимости новое. При этом, по оценкам начальника аналитического отдела Риэлтерского информационного центра УПН Михаила Хорькова, снижение цен на 20%, до соответствия платежеспособности этой категории покупателей, способно вызвать рост спроса на вторичном рынке вдвое.

Благодаря принятию закона "Об ипотечных ценных бумагах" в ипотечные программы будет инвестирована значительная часть из 3 млрд долларов, лежащих на накопительных счетах в Пенсионном фонде. Это приведет к снижению ставок и увеличению сроков ипотечных кредитов

Впрочем, основные характеристики вторичной недвижимости, особенно планировочные решения и состояние коммунальных сетей, все меньше отвечают требованиям потребителей. Около 35% жилого фонда Екатеринбурга составляют хрущевки и брежневки: они требуют реконструкции, но проекты носят пока экспериментальный характер, поставить их на коммерческую основу и сделать экономически привлекательными для строителей не удается.

В этих условиях проблему обеспечения жильем массового потребителя мог бы решить первичный рынок. Если бы не принципиальное "но".

Спрос без предложения

Первичный рынок жилья в Екатеринбурге развивается однобоко: основное предложение сформировано в сегменте жилья повышенной комфортности по цене 600 - 900 долл./кв. м. Как отмечает начальник отдела недвижимости ЗАО "Уралэнергостройкомплекс" Николай Сумин, приоритетное внимание застройщиков к этому сегменту объясняется тем, что при сравнимых начальных капиталовложениях доход здесь выше, а дома, строящиеся, как правило, в центре города, более ликвидны. Динамика цен на первичном рынке вызвана, скорее, инвестиционным характером спроса на недвижимость. Как указывает менеджер компании "Уралстрой-1" Сергей Стройков, в новостройках уровня бизнес-класса после сдачи реально заселяется до 80% площадей, остальное - объекты вложения средств.

Малый объем предложения на массовом первичном рынке не позволяет сбить высокие цены на вторичном, считает Михаил Хорьков. Чтобы двигаться дальше, необходимо наращивать объемы жилищного строительства, ориентированного на массового потребителя. Способствуют этому два обстоятельства: изменение потребительского поведения и исчерпанность ниши жилья бизнес-класса. С одной стороны, потребитель склонен приобретать новое жилье, поскольку предложение на вторичном рынке перестает удовлетворять его запросам по качеству. С другой, как указывает Сергей Стройков, средний класс, который в последние годы был основным потребителем недвижимости на первичном рынке, удовлетворил жилищные и инвестиционные потребности и переориентировался на рынок коммерческой недвижимости. В результате у застройщиков образовался клиентский вакуум: под имеющегося потенциального покупателя практически нет предложения. Выход: внедряться в новый сегмент массового потребления, для чего необходимо сделать жилье более доступным по цене и механизмам финансирования потребительского спроса.

Постараемся выяснить, применение каких технологических, организационных, финансовых и прочих механизмов может сдвинуть ситуацию с мертвой точки.

Инструмент первый: дешевые технологии

Расширение ниши массового жилья зачастую упирается в проблему применения относительно дешевых строительных технологий. Сейчас используют три основные технологии: кирпичную кладку, монолитно-каркасное и панельное строительство. Критериям дешевизны и скорости отвечают две последние. Однако монолитно-каркасная технология применяется в Екатеринбурге лишь в строительстве жилья высшего ценового сегмента, хотя себестоимость квадратного метра в этом случае сравнима с панельным строительством (230 - 270 долл./кв. м). Логика застройщиков очевидна: технология позволяет свободно планировать помещения, что важно в большей степени для строительства жилья с улучшенными характеристиками. Так зачем продавать по дешевке то, что можно продать дороже?

Самым дешевым остается типовое панельное жилье, но объемы его ввода снижаются: по этой технологии строится только 10% объектов. Причин несколько. Первая - изменение СНиПов по теплотехнике в 1999 году. Большинство заводов ЖБИ не перестроились на производство утепленных панелей и вынуждены были покинуть рынок, в результате общий объем выпуска резко упал. В Свердловской области, например, осталось всего два завода - Каменск-Уральский завод ЖБИ и завод крупнопанельного домостроения в Екатеринбурге. Воспользовавшись практически монопольным положением, они задрали цены на продукцию, но так и не смогли закрыть потребность рынка в панелях. В результате строительные компании начали проектировать кирпичные дома. Вторая причина снижения объемов строительства панельных домов - большинство застройщиков стараются закладывать дома в районах, приближенных к центру, поскольку квартиры там более ликвидны. А панельное строительство в центре города запрещено Главархитектурой, так как "не вписывается в архитектурный ансамбль города".

Выходом из ситуации могло бы стать массовое возведение домов с так называемым мелкоштучным заполнением, когда каркас собирается из крупных панелей, а наружные стены выполняются из кирпича. Площадь квартир в таких домах почти такая же, как в обычных панельных, а внешне дом - кирпичный. Но проблема опять же в том, что застройщики апробируют новые технологии на более прибыльном жилье, и в сегмент типовой недвижимости такие технологии переходят только через два-три года.

Впрочем, как отмечает заместитель генерального директора ЗАО "Наш дом" Андрей Озорнин, за счет применения современных строительных технологий себестоимость объекта можно снизить не более чем на 10%: в многоэтажном доме ни на фундаменте, ни на несущих стенах не сэкономишь. Гораздо важнее строить быстро и избегать нетиповых изделий. Тогда достигается максимальная оборачиваемость капитала, что в конечном итоге ведет и к снижению себестоимости жилья.

Снизить себестоимость позволяет также организация устойчивых технологических цепочек. Стройбизнес Екатеринбурга развивается по холдинговому принципу, когда в рамках объединения действуют собственные производства. Например, в состав строительной компании "Уралстрой-1" входят завод ЖБИ, столярное предприятие, деревообрабатывающее производство.

Инструмент второй: новые концепции

Для запуска рынка массового жилья усилий застройщиков, однако, не достаточно. Необходимо формирование органами власти (прежде всего муниципальными) комплексного видения развития этого сегмента рынка. Значит, нужно пересмотреть принципы застройки города, развития инженерных коммуникаций и выработать четкие правила отношений на земельном рынке.

В Екатеринбурге принят план генеральной застройки города до 2025 года: по нему вся застройка носит точечный характер. Между тем, по мнению Михаила Хорькова, строить нужно комплексами и кварталами: это поможет снизить себестоимость недвижимости (например, за счет комплексного использования техники и масштабной закупки материалов) и выдвинуть на рынок массовое предложение.

Полезно было бы пересмотреть отношение к панельному жилью. Как указывает директор агентства недвижимости "Регион Маркет" Олег Усольцев, строительство такого типа домов вполне оправдано в отдаленных районах: на Уктусе, в Керамическом и Компрессорном поселках, в Кольцово. Однако провести панельный проект через Главархитектуру - проблема. Администрация города оставляет право на строительство дешевого жилья за собой - в рамках широко рекламируемых социальных программ.

Существенная проблема для застройщиков - развитие инженерных коммуникаций. Аварийное состояние сетей на Уралмаше и Эльмаше сделало эти районы неперспективными для застройки. Сети в центре города также не справляются с возросшей нагрузкой. Чтобы перейти от точечной застройки к комплексной, необходимо подводить к площадке все коммуникации. Но это значительно повышает стоимость строительства и заранее отпугивает застройщиков. В свое время в США эту проблему бизнес решил - создал компании, специализирующиеся на подготовке площадок к застройке: они подводили необходимые коммуникации и продавали уже готовые площадки. В Екатеринбурге такого направления пока нет.

Удовлетворить существующий спрос на недорогое жилье можно и путем строительства малоэтажного жилья за городом. Хотя многим участникам рынка этот проект не кажется перспективным: слишком далеко придется тянуть инженерные сети. Но относительно небольшая себестоимость в этом сегменте жилья все-таки может быть достигнута за счет использования недорогих технологий, дешевой земли и меньшего, чем сейчас, размера отчислений в городскую казну. Пока эта ниша практически пуста, в ней работают лишь несколько небольших компаний.

Проблема покупки жилья в условиях ограниченной платежеспособности массового потребителя может быть решена и путем внедрения новых принципов внутреннего проектирования. Речь идет о строительстве квартир меньшей площади, которые и стоить будут дешевле. Как объясняет Андрей Озорнин, "Наш дом", например, строит однокомнатные квартиры не по 80, а по 35 кв. метров. Они не уступают по качеству, но дешевле за счет метража. По наблюдениям финансового директора ОАО ПТО "Прогресс"Юрия Гришина, в строящихся домах в первую очередь распродаются одно- и двухкомнатные квартиры, а трехкомнатные пользуются наименьшим спросом. В то же время в большинстве новых домов превалируют многокомнатные квартиры, а площадь однокомнатных, как правило, не меньше 50 кв. метров.

Наконец, снижение цен на недвижимость может быть гипотетически вызвано приходом в Екатеринбург стороннего инвестора с более низкими расценками. Сейчас цены на строящееся жилье - во многом результат монополизации этого рынка несколькими застройщиками. Однако явление Екатеринбургу стороннего застройщика маловероятно: по прибыльности наш рынок недвижимости по сравнению со столичным неконкурентен.

Инструмент третий: финансовый

Простимулировать темпы строительства жилья, в том числе и массового, теоретически могли бы банковские кредиты строительным компаниям. Как отмечает Андрей Озорнин, банковскую кредитную ставку строительный рынок пока не держит: при выплате кредита и процентов по нему себестоимость квадратного метра достигает рыночной цены, и застройщик в лучшем случае остается без дохода, в худшем - в убытке. Кредит может стать реальным инструментом при снижении банковского процента или при использовании застройщиком технологий, позволяющих сократить сроки оборота капитала и, соответственно, возврата кредитов.

В большинстве случаев строительство нового жилья в Екатеринбурге финансируется на принципах долевого участия (строительство на собственные средства компаний - единично). По мнению Михаила Хорькова, в долевке у застройщика "связаны руки", он полностью зависит от платежеспособности дольщика: собрал средства - стройка идет, не собрал - замораживается.

Выход участники рынка нашли в развитии гибкой системы привлечения дольщиков. В большинстве случаев первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости квартиры. ФСК "Инвестгражданстрой", например, предоставляет кредиты сроком на 15 лет, ООО "Остов"на 3% снижает стоимость квадратного метра при 100-процентной предоплате, Центр недвижимости "МАН" в качестве взноса принимает вторичное жилье, в ПТО "Прогресс" взносы можно делать строительными материалами. Однако, как указывает Сергей Стройков, скидки покупателям даются только тогда, когда есть острая потребность в коротких денежных средствах. Как правило, застройщик на это не идет, так как инфляция увеличивает стоимость жилья, а скидки вымывают деньги из строительства.

Без привлечения заемных средств не обойтись и покупателю. Отсутствие эффективных схем банковского кредитования приобретения жилья в свое время привело к появлению "квазиипотеки". Когда в конце 1990-х годов застройщики столкнулись с проблемой сбыта готового жилья, они предложили покупателю после уплаты первоначального взноса вселяться в квартиру и постепенно выплачивать оставшуюся сумму. По такой схеме в течение нескольких лет работала компания "Наш дом": предоставляла покупателям своеобразный кредит на срок до трех лет по ставке рефинансирования Центробанка. Но для застройщиков подобная схема невыгодна из-за необходимости отвлечения оборотных средств. С началом бума на рынке жилья в 2000 - 2001 годах большинство компаний от такой системы продаж отказались. А проблема осталась.

В последний год ипотеке уделяется особое внимание: для кредитования покупки жилья выделяют и федеральные средства, и ресурсы коммерческих банков. Но государственная программа ипотечного кредитования ориентирована на бюджетных получателей ссуд. "При этом не учитывается значительная доля тех, кто действительно нуждается в жилье", - отмечает директор агентства недвижимости "Регион Маркет" Олег Усольцев.

Бизнес-класс удовлетворил жилищные и инвестиционные потребности. У застройщиков образовался клиентский вакуум. Выход: внедряться в новый сегмент массового потребления

Основная преграда на пути развития ипотечного кредитования - низкая платежеспособность заемщиков. Чтобы воспользоваться ипотекой, каждый член семьи должен получать зарплату не менее 12 - 14 тыс. рублей. Ипотечные программы в России дороги: процентная ставка 15 - 18% годовых (на Западе - около 2%). По оценкам специалистов, ставка не должна превышать 10%. Доступность ипотечных кредитов при таких ставках способна повысить спрос на жилье на 30%. Однако банки не предусматривают изменения процентных ставок: предпосылки к падению уровня инфляции в стране ниже 14% невелики.

Существенно уменьшает привлекательность ипотеки и то обстоятельство, что программы банков по ипотечному кредитованию распространяются только на покупку жилья на вторичном рынке. На кредитование участия в долевом строительстве, связанного со значительными рисками, банки не соглашаются.

Участники рынка считают, что активизировать рынок ипотеки сможет принятие федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Недвижимость является наиболее низкорисковым инструментом инвестирования в нашей стране. Анализ рынка за период с 1991 года показывает: при резких скачках цен в долларовом выражении в рублевом цены не падали. Поэтому жилая недвижимость выступает привлекательным объектом долгосрочных вложений не только для населения, но и для создающихся страховых и пенсионных фондов. Как ожидается, благодаря принятию закона в ипотечные программы будет инвестирована значительная часть из 3 млрд долларов, лежащих на накопительных счетах в Пенсионном фонде. Это приведет к снижению ставок и увеличению сроков ипотечных кредитов.

Как сделать жилье доступным

Паевые товарищи

Новая финансовая схема строительства жилья реализуется в Свердловской области под патронажем министерства строительства. Речь идет о создании ссудно-сберегательных строительных товариществ (СССТ).

Первый проект - СССТ-1 - начал работать в Екатеринбурге в 2001 году. Проект предусматривает строительство пяти 16-этажных домов, квартиры в которых распределены среди пайщиков. Срок строительства каждого дома - год. Во время строительства пайщики ежегодно вносят сумму, достаточную для возведения одного дома. Причем те, для кого строится очередной дом, оплачивают в год вселения 44% стоимости квартиры (из них 30% - единовременный взнос за год до вселения и 14% вносятся в течение года равными ежемесячными долями), остальные платят по 14% в течение года, кредитуя первых. На следующий год процедура повторяется в отношении следующего дома, причем вселившиеся пайщики погашают долг за построенную для них квартиру по той же схеме. Пока СССТ-1 план выполняет: в декабре 2002-го сдан первый дом, в декабре 2003-го готовится к сдаче второй, возводится цокольный этаж третьего.

Схема имеет ряд преимуществ: товарищество не перепродает жилье, а значит, в цену не закладывается прибыль коммерческого застройщика. Так как кредитование пайщиков происходит за счет средств друг друга, нет процентов, но есть гарантия стопроцентного возврата кредита.

Екатеринбургский проект не единичен. В области подобные стартовали в городах Заречном и Каменске-Уральском. По словам главного специалиста экономического отдела областного министерства строительства Надежды Галкиной, схема, разработанная в Свердловской области, пришлась по вкусу в других регионах. В ближайшее время СССТ заработает в Оренбурге.

Использовать товарищества собираются и в Челябинске, но по другому принципу - вписывая их в классическую ипотечную схему, к названию которой добавится определение "накопительная". Она позволит финансировать ипотечные кредиты за счет средств населения. "Товарищ" вносит деньги на сберегательный счет и до строительства, и во время него. На момент сдачи квартиры на счете должно скопиться не менее 50% стоимости квартиры. Гражданин заселяется, но до внесения всей суммы квартира принадлежит товариществу. На неоплаченную часть квартиры оформляется закладная и продается региональному ипотечному агентству, а вырученные средства направляются на строительство нового жилья. По мнению начальника главного управления строительства и архитектуры Челябинской области Сергея Тарасова, накопительная ипотечная схема выгодна возможностью эффективного использования сбережений населения. Сейчас проект находится на рассмотрении у губернатора Челябинской области Петра Сумина. Предполагается, что схема начнет работать в конце этого года.

Подготовил Юрий Немытых