Двадцать семь шагов к рынку

Юрий Немытых
16 августа 2004, 00:00
  Урал

Главные проблемы жилищного строительства - недостаточный уровень конкуренции на локальных рынках, административные барьеры и недостатки правового обеспечения, - считает Надежда Косарева , президент фонда "Институт экономики города", руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок (Москва)

- Надежда Борисовна, различными рабочими группами совместно подготовлен полный пакет законопроектов, реформирующих сферу жилищного строительства. На что в первую очередь он направлен?

- На формирование свободного строительного рынка, увеличение объемов жилищного строительства и повышение доступности жилья для населения. Цели не новы. Эти проблемы в России пытались решить много раз. Преимущества нынешней попытки состоят в том, что мы постарались заложить в законопроекты не административные средства достижения целей, а рыночные инструменты, наработанные мировой практикой. В результате родился пакет из 27 законопроектов. Он внесен группой депутатов на рассмотрение в правительство и Государственную думу. Осенью этого года планируется их принять. В первую очередь будут рассматриваться законопроекты, вызывающие изменения в налогообложении, чтоб успеть учесть их в бюджетах 2005 года. Большая часть законопроектов должна вступить в силу с 1 января 2005 года.

Пакет законопроектов я бы разделила на пять блоков. Первый: упорядочение прав на получение бесплатного жилья, льгот на приобретение жилья, финансовой помощи государства различным группам населения. Второй блок направлен на расширение платежеспособного спроса на рынке жилья, развитие ипотечных механизмов, усиление их правового регулирования и снижение рисков при долевом финансировании строительства. Третий блок должен способствовать увеличению объемов жилищного строительства, он направлен на снижение административных барьеров и создание таких конкурентных условий на рынке, чтобы появлялось больше игроков. Еще один большой блок связан со снижением временных и денежных затрат на совершение сделок на рынке жилья и защиту прав участников этих сделок. И, наконец, последний блок - налоговый. Он включает в себя ряд изменений налоговой системы, которые должны, с одной стороны, стимулировать участников использовать легальные схемы, с другой - сделать вложения в строительство и покупку жилья более выгодными. Результатом введения всего пакета законов должно стать увеличение объемов вводимого жилья к 2010 году минимум в два раза, объемов ипотечного кредитования минимум в 30 раз. К этому же времени планируется стабилизировать рост цен на жилье без учета инфляции.

- Пока ипотека не привлекает значительных средств в строительство. За счет чего можно добиться столь существенного увеличения объемов кредитования?

- Для этого нужно решить две базовые задачи - снизить процентные ставки и обеспечить правовое регулирование. Процентная ставка определяется, во-первых, уровнем инфляции, во-вторых, рисками банков. Значит, нужно ликвидировать или снизить как можно большую часть рисков. Например, по статье 446 Гражданско-процессуального кодекса банк не может взыскать жилье у заемщика, если оно единственное. Мы предлагаем отменить эту норму, и риск банка и процентная ставка снизятся. Необходимо отменить 292-ю статью Гражданского кодекса, которая гласит: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника". Сможет ли банк по нормальной цене реализовать жилье с жильцами "в нагрузку"? Вопрос риторический. Есть нормы, в соответствии с которыми при совершении сделок с жильем требуется разрешение органов опеки и попечительства. Возникают ситуации, когда ребенок в семье рождается уже после покупки квартиры, и когда банк по той или иной причине пытается взыскать квартиру, сделать это невозможно. Хозяином ситуации становятся органы опеки. Нам представляется, что эту норму нужно сохранить только в отношении тех семей, где родители ограничены в родительских правах.

Кроме процентных ставок есть и другие затраты, которые накладываются банками на заемщика. Например, условие застраховать квартиру на тот случай, если заемщик лишится прав собственности. Мы усиливаем зарегистрированные права добросовестных приобретателей недвижимости, чтобы избежать угрозы потери ими прав собственности, что делает страховку необязательной. Очень серьезное снижение процентных ставок возможно при отмене требования обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, которое сейчас обходится в 1,5% от стоимости квартиры. Это солидная сумма, которая выплачивается за пятнадцать минут работы нотариуса без каких бы то ни было финансовых и юридических для него последствий. Еще одно серьезное препятствие для развития ипотеки - "серые" зарплатные схемы, когда потенциальные заемщики не могут продемонстрировать банку истинный уровень доходов. Здесь мы мало что можем сделать, только рекомендовать правительству снизить ставку ЕСН, чтобы стимулировать работодателей выплачивать заработную плату официально.

- Цены на жилье в некоторых городах растут крайне интенсивно, в Екатеринбурге, например, на 2 - 3% в месяц. Вряд ли при сохранении такой динамики можно говорить об увеличении спроса на жилье. Предусматривает ли пакет законопроектов меры, сдерживающие рост цен?

В регионах устоялась практика альянсов между избранными застройщиками и муниципалитетами. Поэтому Градостроительный кодекс, отменяющий старую систему согласований, вызвал наибольшие возражения и критику, в том числе и со стороны строителей. Мало кому нравится, что система станет прозрачной и понятной, а войти в рынок смогут любые строительные компании

- Исходя из общей ситуации, сложившейся в крупных городах, можно утверждать, что на первичном рынке цены на жилье в первую очередь растут из-за отсутствия на нем достаточно большого числа застройщиков. Основной ресурс в жилищном строительстве - земля. Он находится в руках государства и муниципалитетов, и чиновники часто ограничивают доступ к земельным участкам огромными бюрократическими барьерами, выдумывают всевозможные процедуры получения разрешений на строительство. В результате ограничения доступа к земле жилищный рынок довольствуется очень скупым числом застройщиков. Поскольку их положение близко к монопольному, они могут позволить себе сдерживать развитие рынка и контролировать цены на нем. Самая главная, на мой взгляд, причина роста цен на жилищном рынке - монопольное положение застройщиков и административные барьеры.

Вторичный рынок реагирует на повышение цен на первичном. В России на вторичном рынке очень мало свободного жилья. Плюс у нас крайне низкое число сделок на вторичном рынке, которые возникают в результате появления нового первичного объекта (так называемый коэффициент фильтрации). На Западе этот коэффициент равен 7 и даже 8: одна семья переезжает в построенный коттедж из четырехкомнатной квартиры, в ее квартиру переезжает семья из трехкомнатной, в трех- из двух-, и так далее. То есть постройка одного коттеджа влечет за собой переезд и улучшение жилищных условий семи-восьми семей. У нас же построили одну квартиру, в нее переехали молодожены, а прежняя квартира осталась старикам - все. Коэффициент равен единице. Чтобы стимулировать перераспределение недвижимости, необходимо совершенствовать правовое обеспечение сделок с ней, чтобы люди не опасались совершать их лишний раз, и отменить НДС на сделки с жильем и земельными участками, чтобы они не теряли средства на этих сделках. Последнее, кстати, - одно из предложений нашего пакета законопроектов. Если они будут реализованы в полной мере, можно прогнозировать, что к 2007 - 2009 году цены на жилье стабилизируются. Хотя во многом это будет зависеть от положения дел в каждом конкретном регионе.

- Какие меры усиления конкуренции на локальных жилищных рынках предусматривают ваши законопроекты?

- Во-первых, разработан новый Градостроительный кодекс. Это базовый административный закон о том, как государство выстраивает взаимоотношения с инвесторами-застройщиками. Кодекс устанавливает прозрачные процедуры взаимодействия муниципалитетов и инвесторов. Муниципалитеты обязаны принять правила землепользования застройки и градостроительные регламенты. В них должно быть четко установлено: где, что и на каких условиях можно строить. Таким образом, чиновник не сможет единолично изменять требования к застройщику, поскольку инвестор точно будет их знать, и они будут едиными для всех желающих заниматься строительством. Участки, годные под застройку, будут выставляться на торги, в которых смогут принять участие все желающие.

Сейчас муниципалитеты пытаются навязать застройщику как можно больше обременений и очень неохотно расстаются с землей. Одна из причин этого - положение законодательства, по которому муниципалитет, продав землю, получает только 50% доходов. Остальное уходит в федеральный и региональные бюджеты. Конечно, муниципалитет не заинтересован выстраивать реальные денежные отношения и заменяет их "натуральными повинностями" (вроде строительства коммунальных объектов), зачастую не имеющими никакого отношения к основной стройке. Мы планируем внести такие поправки в Бюджетный кодекс, чтобы все доходы от предоставления земельных участков под строительство шли в местные бюджеты. К сожалению, правительство пока отклонило это предложение. Видимо, посчитало, что теряет очередные "десять рублей" в федеральном бюджете. Странная позиция для правительства, которое само делает акцент на необходимости предоставления большего числа земель под жилищное строительство. Это невозможно, если между муниципалитетами и инвесторами будут и дальше развиваться "бартерные" взаимоотношения.

Чрезвычайно важно сохранить комплексность пакета. Если из него выпадет хотя бы один базовый законопроект, все остальные станут бессмысленными, если не вредными

Следующая задача - обеспечение потенциальных застройщиков площадками с необходимой коммунальной инфраструктурой. В нашем пакете есть законопроект, который предусматривает, что город на условиях инвестиционных соглашений может предоставлять в управление бизнесу коммунальную инфраструктуру с условием ее развития. Другой законопроект - о тарифном регулировании, поскольку бизнес в коммуналку не пойдет, пока ему не гарантировать стабильный тариф, который будет возмещать расходы и давать прибыль. Сегодня, когда застройщик не может получить участок с коммуникациями, он вынужден сам нести расходы на инфраструктуру и включать их в стоимость жилья. Поэтому, несмотря на то что "вилка" между собственно строительной сметой и конечной стоимостью квадратного метра составляет в среднем по России 100%, нельзя говорить о сверхприбылях застройщика. По нашим подсчетам, прибыль застройщиков в зависимости от региона составляет 20 - 40%. Остальные 60 - 80% "съедаются" расходами на инфраструктуру и согласования.

- Многоступенчатая система согласований не только приводит к финансовым потерям, это еще и механизм, который препятствует увеличению числа игроков на рынке.

- Да, в регионах устоялась практика альянсов между избранными застройщиками и муниципалитетами. Поэтому в законопроекты включены меры к сокращению числа согласований и согласующих-разрешающих организаций, а их два-три десятка в каждом городе. Мы предлагаем, во-первых, отменить систему государственной экспертизы градостроительной документации. Экспертизы дублируют друг друга на уровне федерации, субъектов и муниципалитетов. Во-вторых, отменить государственную экспертизу проектной документации, за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. Если это обычный, стандартный дом, на который есть типовая проектная документация, государственную экспертизу проводить не нужно, тем более экспертизу предпроектной документации, как это сейчас практикуется. Третье наше предложение заключается в том, чтобы муниципалитет не принимал по каждому земельному участку разрешительную документацию, а единожды принял правила землепользования застройки, касающиеся всей территории города, которые установили бы формы разрешенного использования имеющихся в наличии земельных участков.

Остаются только согласования технических условий, связанных с коммуникациями. Но если муниципалитет, как это предусмотрено законопроектом, будет выставлять участок на торги, то лот должен состоять из земельного участка и технических условий на него. Конечно, это очень многим не нравится. Градостроительный кодекс как раз и вызвал большую часть возражений и критики, в том числе и со стороны строителей, потому что мало кому нравится, что система станет прозрачной, понятной и на рынок придут любые строительные компании, которые просто приобретут земельный участок и будут строить. Аргументы, конечно, высказываются другие, но основная часть мнений "против" возникает именно от того, что кодекс практически полностью отменяет старую систему согласований.

- Какова вероятность прохождения пакета законов через думу без существенных искажений?

- Надо сказать, что судьба некоторых законопроектов, в частности того же Градостроительного кодекса, вызывает у меня серьезное опасение. Они настолько сильно бьют в самое больное место, что появляется много структур, которые заинтересованы в том, чтобы его не принимать. Безусловно, изменения будут, и, к сожалению, часть из них окажется негативна. Например, правительство не согласно с законопроектом об ипотечном страховании. Речь в нем идет о том, что если человек не может заплатить 30% первого взноса, а может, к примеру, только 10%, то оставшиеся 20% он может застраховать, внести вместо денег страховку на выплату этой суммы и взять кредит 90%. Чем эта норма не понравилась правительству, непонятно. В других случаях, как, например, с отменой НДС на сделки с жильем и перераспределением доходов от продажи земельных участков в пользу муниципалитета, хотя бы понятны причины несогласия - пострадает федеральный бюджет. По этим пунктам придется либо как-то уговаривать правительство, либо преодолевать большинством голосов в думе.

Чрезвычайно важно сохранить комплексность пакета. Если из него выпадет хотя бы один базовый законопроект, все остальное становится бессмысленным. Если не сказать вредным. К примеру, без мер, стимулирующих увеличение объема ввода жилья, расширять возможности ипотеки - значит только повысить цены.