Что нам стоит дом построить

Юрий Немытых
11 октября 2004, 00:00
  Урал

Чтобы погасить возрастающий дефицит недвижимости, требуется совершенствовать и разнообразить финансовые инструменты и регулирующее их законодательство

Cтроительный рынок Урала, как и всей России, на пороге значительных перемен. Из 27 законопроектов и поправок, поступивших на рассмотрение в Государственную думу (см. "Э-У" 29 - 30 от 16.08.04 "Двадцать семь шагов к рынку"), принято девять. Таким образом, опасения строителей, что прогрессивные законопроекты лягут под сукно, не оправдались. Сейчас еще нельзя с уверенностью сказать, сколько из предложенных поправок будет принято. Но уже ясно: в новом году у отрасли появятся дополнительные возможности увеличить объемы и темпы строительства. Наиболее существенные препятствия к этому в законодательстве будут сняты.

Мал золотник

Необходимость увеличения объемов строительства уже не вызывает сомнений ни у строителей, ни у властей, ни тем более у граждан. За последние 15 лет объем вводимого в УрФО жилья снизился с 6,5 до 2,4 млн кв. м в год. В большинстве регионов Урала, по прогнозам, объемы ввода жилья превысят объемы выбывающего ветхого фонда впервые за последние десятилетия только в 2005 году. Учитывая, что на фоне общего экономического роста благосостояние населения укрепляется, дефицит жилья вскоре может принять угрожающие размеры. Мировой опыт подсказывает: чтобы достичь равновесия, необходимо вводить 1 кв. метр жилья на человека в год. В России с ее крайне низкой обеспеченностью жильем (в среднем 9,5 метра на человека; для сравнения: в Европе - 35 кв. м, в США - 60) он должен быть еще больше. В действительности в 2004 году ввод жилья на душу населения в стране составит в лучшем случае 0,7 метра.

По оценкам уральских строителей, чтобы насытить рынок, необходимо ежегодно увеличивать объемы жилищного строительства на 50% (хотя бы для того, чтобы уравновесить цены на жилье в крупных городах, подробнее см. "Их должно быть больше", "Э-У" 9 от 08.02.04). По признанию участников рынка, в современных условиях это невозможно. И не важно, что уровень развития производства строительных материалов позволяет хоть сегодня обеспечить требуемый рост объемов строительства (см. "Кирпичи благосостояния", "Э-У" 14 от 12.04.04). Проблема - в правовых основах регулирования отрасли.

С изменением законодательства с 1 января 2005 года будет снята часть ограничений. Возможно, снизятся административные барьеры: концепция пакета предусматривает разрушение монопольности локальных строительных рынков и коррупционных альянсов муниципалитетов и "своих" застройщиков.

Но только эти меры серьезного прорыва еще не создадут. Участники рынка, нацеленные на серьезное увеличение объемов строительства, ощущают явную нехватку дешевых и "длинных" денег.

Порочный круг

Ситуация выглядит парадоксальной: по инвестиционной привлекательности строительная отрасль стоит на втором месте после рискованного рынка ценных бумаг, наравне с наиболее рентабельными видами торговли и промышленного производства. Это обусловлено не только прибыльностью самого строительства (в крупных уральских городах она достигает 40%), но и ростом цен на недвижимость на 20 - 30% в год.

- По нашим подсчетам, за последние четыре года инвестиции в недвижимость принесли 400 - 500% прибыли. Колебания на этом рынке только в одну сторону - увеличения. Недвижимость неуклонно дорожает, потому что у нас огромный дефицит жилья. Строители рапортуют: столько-то тысяч квадратных метров жилплощади сдано. Но никто не говорит, что примерно столько жилья переведено в ветхий фонд. Чистый прирост площадей очень мал. Отсюда огромная востребованность жилья населением и привлекательность этого сектора для инвестиций, - говорит председатель тюменского жилищного кооператива "Наш город - строим вместе" Дмитрий Лугин.

В секторе коммерческой недвижимости доходность еще выше. Как рассказал директор ООО "Фининвест-Урал" Сергей Цыпышев, "инвестиционные программы строительства торговых, офисных, развлекательных и спортивных центров по привлекательности стоят на первом месте. С одной стороны, вкладывая деньги в недвижимость, можно защитить собственный бизнес, поскольку она всегда востребована. С другой - коммерческие объекты дают высокий денежный оборот благодаря высокому спросу на торговые и офисные площади". Динамика доходности вложений в недвижимость во всех регионах положительна. При отсутствии существенных экономических кризисов эта картина закрепится, по самым скромным прогнозам, еще на три-пять лет.

Каким образом образовался дефицит денежных средств? Причина очевидна: 80% в структуре финансирования строительства на Урале приходится на долевое участие, 15% - на банковские кредиты, и только 5% - на вложения альтернативных институциональных инвесторов.

Возможности банковского кредитования застройщиков ограничены. С одной стороны, банки согласны кредитовать далеко не все строительные компании: много претензий к непрозрачности акционерного капитала, бухгалтерской отчетности. Изменчивая воля муниципальных администраций в отсутствие генеральных планов застройки городов - тоже серьезный риск. С другой стороны, кредитные ресурсы слишком дороги для застройщиков. По общему мнению, рентабельно строить на банковские кредиты можно только в Москве и лишь в наиболее доходном секторе офисных центров и жилья класса премиум. Поэтому уральские компании пользуются банковскими кредитами только на начальной стадии - при проектировании и возведении фундамента. Дальше в ход идут средства дольщиков. Даже когда рентабельность объектов позволяет кредитоваться в большем объеме, застройщики этого не делают: зачем брать деньги под процент, если дольщики несут их бесплатно? До серьезного снижения процентных ставок или частичного насыщения рынка жилья (что вызовет снижение долевых вложений) 15-процентная доля банков в кредитовании строительства - потолок.

Но и перспектива увеличения объемов строительства через доминирующий на рынке долевой механизм финансирования неизменно упирается в ограниченный платежеспособный спрос населения. Серьезно расширить его невозможно без снижения цен на объекты недвижимости, для этого в свою очередь необходимо увеличить объемы строительства, что нельзя сделать без дополнительных инвестиций. Классический замкнутый круг, выход из которого - в интенсивном развитии механизмов финансирования строительства, альтернативных долевому участию.

К слову, нигде в мире долевые схемы не используются столь масштабно. Ситуация, сложившаяся в России, нелогична. Покупатель квартиры или офиса, который должен быть потребителем, выступает инвестором и вынужден брать на себя инвестиционные риски. При этом подавляющее большинство покупателей жилья инвестиционных целей не преследует. У "инвесторов поневоле" просто нет выбора: жилье, недешевое в долевке, в готовом виде обходится еще на треть дороже. Это противоречие отметили составители "строительного пакета" законопроектов: одна из поправок переводит долевку из-под юрисдикции закона "Об инвестициях" под юрисдикцию закона "О защите прав потребителей". Но на бумаге избавить потребителей от инвестиционных рисков легко, а в жизни - пока невозможно. Устоявшиеся долевые схемы сегодня просто нечем заменить.

Телега впереди лошади

Когда около двух лет назад на Урале стартовало Федеральное ипотечное агентство, а затем частные банковские ипотечные программы, их преподносили общественности чуть ли не как панацею в решении жилищных проблем. Ошибались. Несмотря на то, что ипотека демонстрирует неплохую положительную динамику, объемы выданных кредитов невелики: их хватило бы на финансирование от 3 до 10% годового объема жилищного строительства в зависимости от региона. Но и эти деньги в строительство не идут. Принципиальный порок современной ипотечной схемы в том, что она за редким исключением применима только к покупке готового жилья (ипотека - кредитование под залог недвижимости), то есть при недостаточных темпах ввода новых объектов - жилья вторичного. Таким образом, вместо того чтобы расширять платежеспособный спрос на первичное жилье и финансировать строительство, ипотечные средства закачиваются в спекулятивный вторичный рынок и провоцируют рост цен. "Нынешняя ипотека - чудовищный суррогат хорошей идеи", - резюмирует начальник главного управления строительства администрации Тюменской области Сергей Коробов.

Теоретически использовать ипотечную схему на первичном рынке можно. Так, пермское ОАО "Пермглавснаб" одним из первых на Урале совместно со Сбербанком внедрило ипотечную схему, по которой в качестве залога выступает не собственность, а права требования на будущую квартиру при долевом участии. Рассказывает начальник отдела управления недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" Татьяна Пономарева: "Схема привлекательна тем, что дольщики не должны закладывать жилье, а могут свободно им распоряжаться. Кроме того, не нужно поручителей. Застройщик гарантирует, что жилье не зависнет долгостроем и банк получит квартиру в залог". Однако проблема, как пояснил заместитель председателя правления екатеринбургского Меткомбанка Александр Щур, состоит в том, что сегодня залог прав требования на квартиру, под который выдается банковский кредит, в отличие от залога недвижимости, никак не регистрируется. Это создает почву для мошенничества. Зная об этом, банки крайне неохотно идут на такую схему, и только в том случае, если возвратность средств гарантируется застройщиком или местными властями (последний механизм реализован недавно мэрией Каменска-Уральского Свердловской области и екатеринбургским СКБ-банком). Так или иначе, количество выданных на сегодняшний день ипотечных кредитов под залог права требования - капля в море. И останется ею, пока как минимум не будет законодательно закреплена регистрация залога прав требования и нормативно проработана процедура взыскания по залогу в случае невозврата средств.

В настоящее время большинство ипотечных кредитов выдаются на срок 10 - 15 лет. Как считают строители, этого недостаточно: стоимость жилья высока, и ежемесячные платежи при такой рассрочке получаются слишком большими, предложение недоступно большинству граждан. По их мнению, сроки должны быть на уровне европейских, 20 - 30 лет. Банки в основном предпочитают не выдавать средства на столь длительные сроки: развитие политико-экономической ситуации на это время спрогнозировать невозможно. Справедливости ради отметим: некоторые уральские банки предлагают ипотечные кредиты на 25, 27 и даже на 30 лет. Но это скорее маркетинговый ход, чем устойчиво работающий механизм.

Если сроки кредитования будут продлены, рынок столкнется с еще одной проблемой. Сегодняшними нормативами установлено: кредит может быть выдан, только если заемщик полностью погасит его до наступления пенсионного возраста. Значит, люди старше тридцати ипотекой воспользоваться не могут. А ведь именно они, а не молодежь, являются "целевой аудиторией" ипотечной программы, поскольку обладают достаточным уровнем доходов и накоплений. Надо ли говорить, что это не только сдерживающий фактор развития ипотеки, но и признание государством неэффективности его пенсионной политики.

Кроме того, для многих потенциальных участников ипотеки непреодолимым препятствием выступает и 30-процентный первоначальный взнос. Напрямую уменьшить его сейчас вряд ли возможно: меньший объем не покроет рисков банка. Но есть два окольных выхода. Первый: использовать схему без первоначального взноса, но с применением института поручительства (такую реализует, например, тюменский Запсибкомбанк). Второй, более изящный вариант решения проблемы предложили разработчики упоминавшегося пакета законов: заемщик не вносит 30% от стоимости квартиры, а страхуется на эту сумму на случай неплатежеспособности. В банк поступают не деньги, а обязательство страховой компании: в случае наложения взысканий на заемщика она расплачивается с банком. Однако еще на предварительном чтении законопроектов Госдума эту норму отклонила.

Но даже после решения этих проблем пройдет еще немало времени, прежде чем объемы ипотеки станут существенными для строительства. Ситуацию комментирует заместитель управляющего тюменского филиала банка Агропромкредит Игорь Михайлов: "Ипотека - это продукт банковский, он имеет своего покупателя и обеспечить жильем всех нуждающихся, конечно, не сможет. К тому же даже если банки отладят механизм предоставления кредита, остаются проблемы регистрации сделок, отношений с органами опеки и попечительства и так далее. Постоянно возникают проблемы с налоговыми вычетами. Уже вроде и требования к документам обговорили, и формы согласовали, ан нет: то там не прошито, то здесь нотариально не заверено. Я считаю, что пока ипотека не станет максимально комфортной для заемщика, ее массового развития не будет". А масштабные финансовые вливания, подчеркнем, нужны строительной отрасли уже сейчас: дефицит новой недвижимости растет как снежный ком, через пять-десять лет его будет уже не остановить.

Еще длиннее, еще дешевле

Выход - в развитии альтернативных источников финансирования строительства. Речь о так называемых институциональных инвесторах, причем на первые роли, как показывает пример Европы и США, выходят пенсионные фонды. Их задача - не столько приумножить средства, сколько сберечь их от инфляции в течение длительного срока. Они и способны стать источником тех самых "длинных" и дешевых средств, которые сегодня так необходимы и застройщикам, и ипотечным банкам.

Финансовые ресурсы, которые НПФ могут предложить застройщикам, пока невелики: пенсионный рынок в целом не развит. Однако за последние два-три года фонды переживают значительный рост и в перспективе могут стать серьезными институциональными инвесторами. Наиболее продвинутые из них уже сейчас, вкладывая пенсионные средства в недвижимость, способны начислять инвестиционный доход, в 1,5 - 2 раза превышающий среднерыночный. Так, пермский НПФ "Стратегия" в течение шести лет работает на рынке недвижимости, инвестируя в него посредством различных инструментов до 80% своих активов. Распоряжаясь "длинными" пенсионными деньгами, НПФ "Стратегия" имеет достаточно возможностей для финансовых маневров и максимизации прибыли, играя на уровне цен на жилье и стоимости кредитных ресурсов.

Прямое инвестирование средств в недвижимость несет в себе достаточно высокие риски, в первую очередь связанные с перспективой незавершенного строительства. Как нивелировать их, показывает та же "Стратегия": под началом фонда создан строительный холдинг, объединяющий заказчика, подрядчика, владельца строительной техники. Менеджмент "Стратегии", кстати, не исключает, что в перспективе к этой структуре присоединится еще и собственный ипотечный банк. (Подробнее о деятельности НПФ "Стратегия" мы расскажем в следующих номерах "Э-У".)

Другим способом минимизации рисков при вложении пенсионных средств в строительство жилья является использование гарантий субъектов федераций и (или) муниципалитетов (см. "Жилье за пенсионные деньги", "Э-У" 4 от 02.02.04). Такой механизм позволяет привлекать средства негосударственного пенсионного обеспечения, накопительной части пенсии, а в перспективе и профессионального пенсионного страхования. При этом риски для негосударственных пенсионных фондов как инвесторов минимальны, так как в качестве инвестиционного инструмента предлагается применять жилищные облигации муниципалитетов и субъектов федерации.

Страховые компании также могут стать крупным институциональным инвестором. Но для этого должны вырасти объемы страхования. Кроме того, по словам ведущего специалиста отдела корпоративного страхования уфимской компании "Росгосстрах-Аккорд" Марата Валиева, "согласно правилам размещения страховых резервов, компании могут инвестировать только в жилищные сертификаты, и не более 5% от суммы стоимости страховых резервов. Страховые компании не инвестируют в строительство еще и потому, что на сегодняшний день есть более прибыльные финансовые инструменты. Прямые же инвестиции, например доля в строительстве, - слишком рискованная операция для страховщика, распоряжающегося деньгами страхователей: подобные вложения не гарантируют своевременного возврата средств".

Даешь непрерывную эволюцию

По сути, для развития институциональных инвесторов необходимо преодолеть одно главное препятствие - снизить риски вложений в строительство, львиная доля которых рождена не экономическими, а политическими и административными причинами. В том, что сегодня финансовые инструменты в строительстве на Урале развиты слабо, нельзя винить собственно участников процесса: банки и застройщиков. Они действуют так, как им выгодно в сегодняшней ситуации. Распутывать базовые экономические узлы (к которым относится задача увеличения объемов строительства через создание соответствующих условий: развития конкуренции среди застройщиков и финансовых организаций, стабилизации экономики, снижения инфляции и так далее) - дело властей.

Благо, примеры есть. Директор пермского областного ипотечного фонда жилищного кредитования Анатолий Маховиков сообщил нам, что в настоящее время прорабатывается возможность акционирования ипотечного фонда. Если это произойдет, фонд сможет самостоятельно привлекать средства, например, выпуская облигации. Таким образом, задача пополнения фонда будет снята с плеч регионального бюджета. Мэрия Челябинска планирует выступить учредителем ОАО "Челябинская областная инвестиционно-жилищная корпорация", призванного развивать ипотечное кредитование. Предполагается, что 51% в уставном капитале корпорации будет принадлежать администрации города, а остальные 49% отойдут инвесторам. Как отметил мэр Челябинска Вячеслав Тарасов, корпорация сможет вводить до 100 тыс. кв. м жилья в год, причем первые три года гражданам, приобретающим жилье через корпорацию, городская администрация будет оказывать финансовую помощь в размере 10 - 30% от стоимости жилья.

В подготовке материала принимали участие Игорь Степанов и Сергей Карпов.* Аспирант кафедры УВЭД УГТУ-УПИ.