Дефицит качественной торговой, офисной и складской недвижимости толкает цены вверх

Основная тенденция последних нескольких лет — активное развитие сетевого бизнеса. Речь идет уже не только об экспансии столичных и иностранных компаний в регионы, но и о бурном росте местных игроков, стремящихся выйти за рамки одной области. Каковы условия ведения сетевого бизнеса на Урале? Как оценить сравнительные издержки региональной компании для выхода на рынок того или иного города? Чтобы ответить на эти и другие вопросы аналитический центр «ЭкспертРегион» начинает проект «Региональная интеграция».

Цель проекта — помочь уральским компаниям наметить наиболее удобные направления географического расширения бизнеса в рамках региона. Задачи — рассмотреть и сравнить основные возможности каждого города в сегментах недвижимости, логистической и деловой инфраструктуры, а также особенности административного регулирования. Проект охватывает все крупные города региона: Екатеринбург, Пермь, Тюмень, Челябинск, Уфу. Основными источниками информации служат данные администраций городов, комитетов статистики, консалтинговых компаний, профессиональных объединений и участников рынка, независимых экспертов. Промежуточные результаты будут представлены в течение года.

Коммерческая недвижимость: тенденции рынка

Среди основных — стабильное превышение спроса над предложением. Наблюдается острая нехватка качественных помещений. Основная масса предложения сконцентрирована в сегменте помещений низкого качества — класса C и D, зачастую это переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах (они практически полностью заняты) или приспособленные помещения в старых административных зданиях. Объекты класса А появляются на рынке редко, чаще заявленный уровень не соответствует действительности. Тем временем крупные компании федерального масштаба и иностранные операторы, приходящие в регион, предъявляют спрос именно на высококачественные помещения. В ситуации дефицита соотношение цена — качество во всех сегментах искажено, понятия о классах, определяющих требования, размыто. О формировании стабильной качественной классификации коммерческой недвижимости, которой бы оперировали все участники рынка, можно говорить в перспективе ближайших двухтрех лет.

Во всех городах наблюдается значительный разброс цен и арендных ставок, особенно по специализированным помещениям. Это объясняется различным качеством торговых площадей, их расположением и развитостью инфраструктуры. Разница средних цен и арендных ставок в центре и на окраине составляет от полутора до четырех раз.

Торговая недвижимость — один из наиболее динамичных сегментов рынка. Торговые сетевые компании демонстрируют особые темпы развития, в результате спрос в несколько раз опережает предложение, а рост цен наиболее значим. К примеру, в Екатеринбурге он составляет порядка 50% за 2005 год, Уфе — 25%. Быстрее прочих увеличилась стоимость на объекты класса А и В. Основным спросом пользуются небольшие площади до 100 кв. метров. На поиск подходящего объекта уходит до полугода.

Стимулирует подъем сегмента усиление конкуренции внутри региона, приход московских и питерских компаний, а также иностранных операторов: наиболее активны на Урале Metro Cash & Carry, Патэрсон, Спортмастер, Техносила, Старик Хоттабыч, МВидео, Пятерочка, Эльдорадо. К примеру, в Челябинске местные игроки составляют всего 30% якорных арендаторов в торговых центрах.

Дефицит качественных торговых площадей усугубляет особое внимание клиентов к местоположению объекта. Наибольшей популярностью пользуются центральные и околоцентральные районы, несмотря на проблемы с пробками и парковкой. Однако, к примеру, в Екатеринбурге, 30% предложения приходится на помещения, расположенные в неудачных местах, не позволяющих полноценно загрузить мощности и организовать покупательский поток. В торговых центрах Перми с плохо проработанной концепцией и невыгодным местоположением насчитывается до 40% свободных площадей.

Характерная тенденция сегмента торговой недвижимости — увеличение доли крупных торговых объектов (торговых центров) в общем объеме предложения.

Офисная недвижимость не менее востребована, однако спрос не столь ажиотажный, цены несколько ниже и растут более плавно: 9% в год — в Уфе, 15% — в Перми, 20% — в Екатеринбурге. Арендные ставки стабилизировались.

В общем объеме спроса увеличивается доля иностранных компаний. Наиболее популярны помещения площадью 50 — 200 кв. метров. Малоликвидны крупные офисы от 300 кв. метров и более 1000 кв. метров.

Пользуются спросом объекты смешанного типа — торгово-офисные центры: более высокая доходность торговых площадей позволяет быстрее окупить вложения. Появилась тенденция к строительству бизнесцентров для малого и среднего бизнеса. Из-за проблем с размещением в центре (офисные комплексы заполнены более чем на 95%) перспективно формирование новых деловых районов.

Рынок складской недвижимости развивается намного медленнее, сегментация рынка попрежнему очень слаба. Значительная часть предложения представляет собой крупные объекты (цеха, нежилые помещения и склады), расположенные на территории бывших производственных баз. Зачастую объекты вынесены за черту города, стоимость квадратного метра при этом снижается практически в два раза.

В основном помещения сдаются в аренду; предложения на продажу — единичны. Потребность использования современных логистических распределительных центров растет с усилением конкуренции среди розничных торговцев. На данный момент объемы строительства качественных складских терминалов и реконструкции имеющихся помещений значительно ниже уровня спроса на них.

Деловой индекс

Индекс выкупа рассчитан как соотношение цен и годовых арендных ставок на коммерческую недвижимость. Показывает, за сколько лет сумма арендных платежей сравняется с ценой покупки помещения. Из трех сегментов коммерческой недвижимости наименьший разрыв в стоимости аренды и приобретения наблюдается по торговым помещениям. К примеру, уже через три года аренды в Уфе недвижимость могла бы оказаться в собственности, в то время как по офису или складу  добавляется еще пара лет. Разброс по срокам выкупа по городам в рамках одного сегмента значителен: максимальный показатель в полтора раза превышает минимальный.


Самые выгодные сравнительные условия покупки коммерческой недвижимости в Уфе и Тюмени, в Екатеринбурге самый длительный срок выкупа

Источники информации

Пермь: Экспертноаналитический центр КГ «ЭРКапитал»; Тюмень: РЖЦ «Верта», «Лекс — системы управления»; Екатеринбург: агентство недвижимости «Метрополия», Аналитический центр УПН; Челябинск: агентство недвижимости «Компаньон», Челябинская региональная гильдия риэлторов, АРБконсалтинг; Уфа: Единая информационная служба по недвижимости «Азимут». Кроме того, использованы данные LondonConsulting & Management Company, «Бекар. Консалтинг», собственные исследования АЦ «Эксперт-Регион» и открытые источники по состоянию на февраль — март 2006 года