Выйти из зоны

Сергей Ермак
12 декабря 2016, 00:00

На Урале неиспользуемые промышленные пространства осваиваются медленно и без фантазии. Оживить процесс может только настоящее государственно-частное партнерство

Фото: Елена Елисеева

1 января в силу вступят изменения в Градкодекс, которые позволят инвесторам и региональным властям принудительно выкупать участки у собственников заброшенных или используемых не по назначению производственных территорий. Аргументация в пользу принятия поправок — нередки случаи, когда крупные застройщики вместе с властями бегают за держателями небольших участков или объектов в промзоне и уговаривают их подумать о ее развитии. С одной стороны, депутаты правы: взаимоотношения с собственниками действительно являются одним из существенных барьеров на пути редевелопмента (подробнее см. «Закон доброй воли»). С другой — уверенности в том, что закон оживит освоение индустриальных площадок, нет. Во-первых, непонятны механизмы его реализации, а во-вторых, он не закрывает ряд фундаментальных проблем.

На ощупь

Промзоны — один из основных резервов развития крупных городов. Их реконструкция — тема для Урала, исторически ориентированного на тяжпром, отнюдь не новая. Индустриальные площадки осваиваются в Перми (территории Пермской научной приборостроительной компании и фабрики «Астра»), Уфе (УЗЭМИК и «Конди»), Тюмени. Но наиболее активно — в Екатеринбурге. В этом нет ничего неожиданного, уверен директор по продажам и маркетингу компании «Первостроитель» Александр Скорин:

— Екатеринбург всего за 25 лет превратился из города индустриального в город, ориентированный на развитие торговли, логистики и финансового сектора. Здесь формируется сервисная экономика, следствием чего является изменение структуры мест приложения труда и высвобождение индустриальных пространств. Я не думаю, что доля промышленности в экономике Екатеринбурга когда-то снизится до нуля. Производства городу нужны, но повторения 80-х ждать точно не стоит.   

 В данный момент в Екатеринбурге реализуются как минимум шесть проектов. Первый — Макаровский квартал, предполагающий застройку жильем бизнес- и элитного класса площадки мукомольного завода (инициатор — УГМК). Он рассчитан на семь лет, общая площадь — 150 тыс. кв. метров. Второй — освоение бывшей площадки Уралтрансмаша (инициатор — РМК). Здесь возведут около 300 тыс. кв. метров жилья, появятся школы и детские сады, гостиницы и апартаменты. Главная фишка — высвобождение из труб реки Мельковки. Третий — реконструкция здания бывшего приборостроительного завода на набережной городского пруда (застройщик — компания Prinzip). Комплекс будет состоять из двух корпусов (132 квартиры), которые объединит крытая галерея с бассейном. Та же компания возводит пять многоэтажек ЖК «Малевич» на территории бывшей автобазы. Еще два проекта — почти законченное освоение площадки завода «Уралобувь» (застройщик — «Первостроитель») и ЖК «Рассветный», который «ЛСР.Недвижимость-Урал» возводит на месте цеха, принадлежащего компании завода ЖБИ. 

Несмотря на активное, казалось бы, освоение индустриальных площадок, Екатеринбург (а прочие города — тем более) находится только на начальном этапе выработки системного подхода к переустройству промзон.

— На повестке дня стоит вопрос о подробном исследовании производственных пространств, — подтверждает заведующий сектором планировки и застройки Мастерской генплана Екатеринбурга Евгений Падерин. — У нас на руках нет четких данных о том, какое предприятие сколько территории занимает; где произошли технологические изменения, приведшие к высвобождению площадей; кто сократил, а кто, наоборот, нарастил выпуск продукции; какое число занятых привязано к той или иной площадке. Исходя из этих данных, мы уже будем принимать решения, какие земли в какую категорию переводить, какие производства имеет смысл сохранять и т.д. Сейчас я лишь могу заметить, что позиция Екатеринбурга заключается не в разрушении сложившейся структуры рабочих мест, а в эффективном и рациональном использовании городской территории.

Бес плана

Собственно отсутствие данных, а равно — внятной концепции редевелопмента является, на наш взгляд, главным барьером освоения неэффективно используемых промзон. Генеральные планы городов ограничиваются перечислением перспективных для освоения участков (максимум — списком переносимых заводов с указанием примерных сроков). Механизмов переезда, работы с санитарными зонами, участия в реконструкции государства, включения в проекты собственников земель, налогового стимулирования и дестимулирования владельцев участков — всего этого нет.

Понятно, что в таких условиях собственники предприятий сдвигаться с насиженного места не особо торопятся. И закон о принудительном выкупе вряд ли что-то изменит существенно.

— Закон проблему с собственниками не решит, — уверен исполнительный директор компании Prinzip Александр Морозов. — Во-первых, он предполагает государственно-частное партнерство (ГЧП), но я в стройке еще ни разу не видел реально действующего полноценного механизма ГЧП. Во-вторых, налицо идеологическое противоречие между гражданским и публичным законодательством. Одно постулирует неприкосновенность собственности, второе — защиту госинтересов. Какова будет судебная практика — пока никто предсказать не может. Но ясно одно: на то, чтобы доказать неправоту собственника у властей будет уходить очень много времени. На данный момент реализуемыми мне представляются проекты, в которых партнерами являются девелопер и один или несколько владельцев промтерритории, которые могут договориться между собой. Я далек от мысли, что государство в ближайшие пять лет каким-то образом будет вкладываться в это направление (для того же принудительного выкупа участков у города попросту нет денег). Ключевым игроком здесь останется частный капитал, который принимает решения максимально просто: стоит земля не больше 15% всех затрат — проекту быть.       

Реально работающий механизм ГЧП по новому закону застройщики, к слову, нарисовали. Представим ситуацию: девелопер приходит к собственникам и предлагает продать участки. Они говорят: съедем за 100 рублей. Но экономика проекта при такой цене не бьется. Девелопер идет в муниципалитет и говорит: у вас есть право выкупить у них по кадастру за 50 рублей. Власти соглашаются, берут у застройщика

10 рублей аванса и обязательство после окончания процедуры за те же 50 рублей землю ему продать.  

Монофункция

Еще одна беда российского и уральского редевелопмента — отсутствие разнообразия. Большинство проектов подчинено одной-единственной функции — жилой. Механизм освоения, используемый ныне, максимально прост — снести по максимуму, что не охраняется государством, и возвести на этом месте квартиры. Застройщиков понять можно: жилье — понятный продукт с просчитываемым сроком экспозиции и окупаемости.

Сохранение существующих построек в промзонах и насыщение их досуговыми, образовательными, офисными, да и теми же промышленными функциями — широко применяемая в мире практика, но у нас она пока не прижилась. Хотя частично все же реализуется.

— Спрос рождает предложение, если потребитель готов поглощать скучные функции, то застройщики их и будут реализовывать, — замечет Александр Скорин. — Но на самом деле в ЖК «Университетский», который мы построили на месте фабрики «Урал­обувь», как раз реализовано множество дополнительных функций. Внутри квартала мы проложили пешеходный бульвар, 2 га отвели под рекреационную зону. Кроме того, мы оставили несколько артефактов — старую брусчатку, монумент работникам Урал­обуви, ушедшим на войну.

Девелоперы отмечают: они бы рады насытить новые кварталы и районы любыми функциями, рады оставить старые индустриальные здания под лофты, музеи или концертные залы, но при условии сотрудничества с государством. Условно: власти отдают участок бесплатно, возможно, прикладывают усилия к его очистке. Тогда — пожалуйста: хоть мини-завод, хоть театр, хоть творческую мастерскую или ИТ-инкубатор с хипстерами и смузи.

Закон доброй воли

 019_expert-ural_50.jpg
Ключевая проблема редевелопмента промзон — невозможность реально повлиять на их собственников, считает коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров

— Руслан, как у «Группы ЛСР» возникла идея реализации проекта жилого комплекса «Рассветный»?

— Раньше на территории в 9 га, где возводится жилой комплекс, стоял цех № 6 завода ЖБИ им. Ленинского комсомола. Площадка уже не эксплуатировалась, и модернизация предприятия позволила нам при сохранении объема выпуска продукции кратно сократить производственные площади. В итоге цех оказался оторванным от ядра завода, со всех сторон его окружали селитебные зоны. Потому строительство жилья на этом месте было шагом логичным. Мы провели исследования, консультации с городом, разработали проект планировки, вынесли его на общественные слушания и успешно защитили свою точку зрения.

Проект первой очереди «Рассветного» предусматривает возведение пяти многосекционных 25 — 26-этажных домов общей площадью 180 тыс. кв. метров. На площадку мы вышли три года назад и уже сдали больше 60 тыс. кв. метров. Во дворе жилого комплекса нами заложена аллея с 40 яблонями и грушами. Также там удачно расположился детский сад на 350 мест, который мы построили за счет бюджетного финансирования. Сейчас активно разрабатываем проект семиэтажного паркинга.

— Какие проблемы освоения этой площадки вы бы назвали ключевыми?

— Сегодня одна из ключевых проблем развития площадки — достижение соглашений с собственниками мелких участков, непосредственно примыкающих к нашему. Вид разрешенного использования этих земель был изменен, но промышленные предприятия с них так и не исчезли. С одной стороны, я понимаю владельцев бизнеса: воля города и жителей, возможно, противоречит их интересам. Но с другой стороны — существование на этом месте промышленных площадок совершенно не оправдано.

— Ни вы, ни город не могут повлиять на владельцев участков?

— Мы совместно с администрацией Екатеринбурга ведем активные переговоры с предпринимателями, рассматриваем различные варианты переноса их производств и освоения принадлежащих им территорий. Надо понимать, что насильно перенести предприятия с принадлежащей им земли сегодня никто не имеет права. В Екатеринбурге сегодня есть ряд промышленных территорий, которые используются крайне неэффективно. Однако город с этим ничего поделать не может. Его участь — рекомендации. А дальше — только добрая воля собственника, понимание им экономических или политических выгод. Вероятно, ситуация изменится с принятием закона о редевелопменте промышленных зон.

Подготовил Сергей Ермак