Минфин предложил включить в общие доходы облагаемые НДФЛ по прогрессивным ставкам от 13% до 22% доходы от продажи жилья наравне с другими «пассивными» доходами. Сейчас такие доходы учитываются отдельно, для них действуют только ставки 13% и 15%. Если инициативу Минфина утвердят, сильнее всего изменения скажутся на продавцах дорогой недвижимости: с квартиры за 15 млн руб. налог может вырасти примерно на 300 тыс. руб. Разберем на простых примерах, что именно изменится.
Евгения Мемрук
Глава Союза бухгалтеров и налоговых консультантов, основатель компании Biznesinalogi
Что предлагает Минфин
НДФЛ — это налог на доходы физических лиц, который уплачивается с большинства полученных гражданами доходов. Как правило, основные доходы (включая зарплату) облагаются по прогрессивной шкале от 13% до 22%, тогда как пассивные доходы до 2026 г. учитываются отдельно и облагаются по ставкам 13% и 15%. Проще говоря, с зарплаты вы платите отдельно НДФЛ по прогрессивной шкале, а от продажи недвижимости налог считается отдельно и применяется шкала 13% и 15%.
Минфин предлагает включить в основную налоговую базу по НДФЛ несколько видов доходов, которые в обиходе называют пассивными:
- дивиденды и доходы от другого долевого участия;
- проценты по вкладам;
- доходы от операций с ценными бумагами и цифровыми правами;
- доходы от продажи имущества и долей участия;
- выплаты по договорам страхования;
- подарки.
Предложение входит в бюджетный пакет на 2027–2029 гг., который Минфин внес в правительство. Пока это инициатива, которой предстоит пройти правительство и Госдуму. Могут измениться параметры, категории исключений, но Минфин уже подсчитал, что новые правила могут коснуться около 4 млн человек.
Сегодня основная база по НДФЛ — это прежде всего зарплата. Если поправки примут, то, скорее всего, пассивные доходы будут суммироваться с ней и ставка будет зависеть от общего дохода за год, а не от того, как и откуда он получен. То есть с продажи квартиры мы тоже будем платить налоги по ставке вплоть до 22%, но надо разобраться с правилами расчета, чтобы не было так страшно.
Сколько придется заплатить
По общему правилу, НДФЛ платить не надо, если недвижимостью до продажи владели в течение минимального срока и более (п. 3 ст. 217.1 НК). В большинстве случаев минимальный срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК), но в некоторых ситуациях — 3 года. Например, если объект:
- унаследован или подарен членом семьи и/или близким родственником;
- приватизирован и т.п.
Трехлетний срок нередко применяется по единственному жилью. Также семьи с 2 и более несовершеннолетними детьми не платят НДФЛ с дохода от продажи жилья независимо от срока владения (есть некоторые условия). Субъекты РФ вправе снижать минимальный срок владения объектом до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК). Есть и другие ситуации, когда можно получить освобождение.
Если же срока владения недостаточно и права на полное освобождение нет, приходится рассчитывать НДФЛ. Однако налог берется не со всей суммы продажи — его можно законно уменьшить за счет налоговых вычетов и подтвержденных расходов.
Можно уменьшить облагаемые доходы на вычеты, то есть на одну из следующих сумм (п. 3 ст. 214.10, подп. 1 п. 1, подп. 1 ст. 220 НК):
- расходов, связанных с приобретением данного имущества (подтверждаются договором купли-продажи с указанием цены покупки, актом приема-передачи, распиской продавца в получении денег, платежками банка и т.п.);
- имущественного налогового вычета.
Простыми словами: налог берется не со всей стоимости квартиры, а только с чистой прибыли — разницы между ценой ее покупки и продажи. Если же квартира вам досталась безвозмездно (например, вы получили ее в наследство или в подарок), покупных расходов нет, но можно уменьшить доход от продажи на фиксированный имущественный вычет — не более 1 млн руб.
Например, стоимость квартиры — 6 млн руб., продавец оформляет имущественный вычет на 1 млн руб. Тогда к уплате, по действующим правилам, причитается НДФЛ на 702 тыс. руб.: (6 млн руб. — 1 млн руб. — 2,4 млн руб.) х 15% + 312 тыс. руб.
Или другой пример: покупка квартиры на стадии котлована за 8 млн руб. и ее последующая продажа после получения ключей за 12 млн руб. Доход, облагаемый налогом, составит 4 млн руб. (12 млн руб. — 8 млн руб.). По действующим правилам, НДФЛ к уплате составит 552 тыс. руб.: (4 млн руб. — 2,4 млн руб.) х 15% + 312 тыс. руб.
Налоги в разных условиях
Рассмотрим несколько разных условий и сравним, как может измениться налог по предложениям Минфина.
Продажа за 3 млн руб., с вычетом 1 млн руб. (облагаемый доход 2 млн руб.): НДФЛ в 2026 г. составит 260 тыс. руб., по предложению Минфина — также 260 тыс. руб. Разница равна 0.
Покупка за 5 млн руб., продажа за 8 млн руб. (расходы 5 млн руб., облагаемый доход 3 млн руб.): НДФЛ в 2026 г. составит 402 тыс. руб., по предложению Минфина — 402 тыс. руб. И тут разница будет равна 0.
Покупка за 8 млн руб., продажа за 14 млн руб. (расходы 8 млн руб., облагаемый доход 6 млн руб.): НДФЛ в 2026 г. составит 852 тыс. руб., а по предложению Минфина вырастет до 882 тыс. руб. Разница составит +30 тыс. руб.
Продажа за 15 млн руб., с вычетом 1 млн руб. (облагаемый доход 14 млн руб.): НДФЛ в 2026 г. составит 2,052 млн руб., по предложению Минфина — 2,322 млн руб. Разница составит +270 тыс. руб.
Покупка за 10 млн руб., продажа за 35 млн руб. (расходы 10 млн руб., облагаемый доход 25 млн руб.): НДФЛ в 2026 г. составит 3,702 млн руб., а по предложению Минфина увеличится до 4,402 млн руб. Разница составит +700 тыс. руб.
Сейчас зарплата и доход от продажи облагаются отдельно, поэтому налог с квартиры не зависит от суммы полученной зарплаты. Если доходы объединят, в расчете придется учитывать общий доход.
Пример: человек зарабатывает 150 тыс. руб. в месяц (1,8 млн руб. в год), купил квартиру за 10 млн руб. и продал ее за 20 млн руб. (доход от продажи после вычета расходов — 10 млн руб.).
По текущим правилам: доходы считаются отдельно. НДФЛ с зарплаты составит 234 тыс. руб. (1,8 млн × 13%). НДФЛ с продажи квартиры считаются по ставкам 13% и 15%: 1,452 млн руб. (2,4 млн × 13% + (10 млн − 2,4 млн) × 15%). Итого суммарный налог: 1,686 млн руб.
По инициативе Минфина: доходы суммируются (1,8 млн + 10 млн = 11,8 млн руб.). Налог считается по единой прогрессивной шкале: с первых 2,4 млн — 13% (312 тыс. руб.), с суммы от 2,4 до 5 млн — 15% (390 тыс. руб.), а с остатка (6,8 млн руб.) — 18% (1,224 млн руб.). Итого суммарный налог: 1,926 млн руб.
В этом примере из-за объединения баз и применения повышенной ставки 18% сумма налога вырастет на 240 тыс. руб.
Вывод
Налог вырастет у тех, кто продает жилье с чистой прибылью (доходом после вычета расходов или вычета) свыше 5 млн руб., либо в том же году получает заметную зарплату или другие доходы. Продавцы недорогого жилья, у которых за год нет других доходов, разницы, скорее всего, не почувствуют.
