Ожидавшийся существенный спад ипотечных выдач в июле 2024 г. не выглядит драматично по отношению к более раннему периоду, отмечается в исследовании АКРА. Но если сравнить июль 2024 г. с июлем 2022 г., то спад составляет уже 26%, подсчитали аналитики. Эксперты рейтингового агентства считают, что эти данные подтверждают целесообразность ужесточения требований со стороны регулятора.
Цены на жилье в настоящий момент остаются стабильными, но на горизонте 12 месяцев АКРА ожидает их коррекции на 5–10% как на первичном, так и на вторичном рынке. После этого стоимость жилья в течение 12–18 месяцев продолжит расти, предполагают эксперты рейтингового агентства. Что касается ипотечного портфеля, то по итогам 2024 г. он может увеличиться на 10–15%, а величина совокупных ипотечных выдач может достичь 5–5,2 трлн руб., следует из прогноза АКРА. Это примерно на 35% ниже показателя рекордного 2023 г. (7,8 трлн руб.), но все же чуть выше (+5%) значений 2022 г. (4,8 трлн руб.). В исследовании уточняется, что снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%.
Заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин ранее сообщал в интервью «Эксперту», что льготная ипотека на новостройки полностью выполнила свою задачу: «Она позволила тысячам семей осуществить мечту о своей квартире, а также серьезно поддержала жилищное строительство в трудное время».
Именно эта программа стала ключевым драйвером роста ипотечного рынка в 2023 г. — на ее долю пришлось около 60% всех выданных кредитов, подтвердил «Эксперту» руководитель управления залоговых кредитных рисков «Своего банка» (входит в группу IDF Eurasia) Павел Рыбников: «Аналогичные показатели наблюдались и в первом полугодии 2024 года, а пиковые значения пришлись на июнь — более 70%. Такой рост в первый летний месяц объясняется стремлением покупателей заскочить в последний вагон ипотеки со ставкой 8%. При этом давно было понятно, что с завершением льготной программы начнется охлаждение рынка: интерес покупателей к ипотечному кредитованию снизится, а с ним и спрос на рынке недвижимости. Все же ипотека, остающаяся для большинства россиян единственным способом приобрести собственное жилье, с огромными ежемесячными платежами и большой итоговой переплатой, при текущих ставках становится недоступной для подавляющей части населения».
Но в стране продолжают действовать узконаправленные льготные ипотечные программы, напомнил Марат Хуснуллин. Это семейная и сельская ипотека, а также ипотека для IT-специалистов. Также ипотечные льготы доступны жителям новых регионов — там можно приобрести жилье под 2% годовых, уточнил зампред правительства.
Спрос населения на льготные программы остается высоким, в основном россияне берут семейную ипотеку, отмечается в исследовании АКРА. По данным ЦБ, ее доля среди всех льготных программ в августе—сентябре 2024 г. составляла 90%, а в объеме всех выданных кредитов — более 50%.
АКРА предполагает, что дальнейшему охлаждению ипотечного рынка будет способствовать вступающий в силу с начала 2025 г. ипотечный стандарт, разработанный Банком России для защиты прав и законных интересов заемщиков. Кредитные организации могут повысить ипотечные ставки, заложив в стоимость кредита упускаемую в силу действия стандарта выгоду, прогнозирует рейтинговое агентство.
Похожее мнение выразили и ранее опрошенные «Экспертом» профессиональные участники рынка. Они отмечали, что поначалу введение стандарта обернется негативом и для банков, и для строительного сектора, хотя банки заранее подготовились к новому порядку работы. Но в перспективе новые требования позволят повысить устойчивость банковского сектора в части ипотечных кредитов, а также затормозить рост цен на недвижимость.
«Новый стандарт направлен на минимизацию высокорисковых схем, что может повысить доверие заемщиков к банковским продуктам, — считает доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко. — Также стандарт будет способствовать повышению прозрачности в финансовой сфере. Обязанность банков предоставлять полную информацию об условиях кредита и связанных рисках может помочь заемщикам более осознанно подходить к выбору ипотечных программ. Это может снизить вероятность возникновения проблем с платежеспособностью».
Павел Рыбников с прогнозом АКРА не согласен: он считает, что сам по себе новый ипотечный стандарт не окажет большого влияния на динамику ставок по жилищным кредитам, хотя в связи со снижением рисков по сделкам он в определенной степени может положительно повлиять на процентную ставку для заемщика.
Куда большее значение будет иметь решение ЦБ, которое может быть принято на ближайшем заседании 25 октября, предполагает топ-менеджер «Своего банка»: «Вслед за ожидаемым повышением „ключа“ могут несколько вырасти и ипотечные ставки по нельготным программам. Выше ставка — больше ежемесячный платеж и переплата. На текущих отметках выше 20% это, конечно, отпугивает огромное число потенциальных заемщиков».
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
